武汉长印房地产开发公司项目策划工作手册

1、第 PAGE 25 页 共 NUMPAGES 25 页武汉长印印房地产产开发公公司项目策划划工作手手册版 本 号：发布日期期： 220044年4月月6日 发放编号号：持 有 者：武汉长印印房地产产开发有有限公司司目 录录 HYPERLINK l _Toc70218246 一、项目目策划内内容 PAGEREF _Toc70218246 h 2557 HYPERLINK l _Toc70218247 理念设计计工作内内容 PAGEREF _Toc70218247 h 2557 HYPERLINK l _Toc70218248 1制定理理念设计计工作计计划 PAGEREF _Toc70218248

2、h 2557 HYPERLINK l _Toc70218249 2策划代代理公司司招标 PAGEREF _Toc70218249 h 2257 HYPERLINK l _Toc70218250 3市场调调研 PAGEREF _Toc70218250 h 2558 HYPERLINK l _Toc70218251 4策划公公司的市市场调研研汇报 PAGEREF _Toc70218251 h 2258 HYPERLINK l _Toc70218252 5组织评评标工作作 PAGEREF _Toc70218252 h 2599 HYPERLINK l _Toc70218253 6形成理理念设计计 P

3、AGEREF _Toc70218253 h 2599 HYPERLINK l _Toc70218254 8编制概概念设计计任务书书 PAGEREF _Toc70218254 h 2600 HYPERLINK l _Toc70218255 9规划/建筑设设计招投投标 PAGEREF _Toc70218255 h 2660 HYPERLINK l _Toc70218256 10编制制设计任任务书 PAGEREF _Toc70218256 h 2260 HYPERLINK l _Toc70218257 三、相关关标准文文件 PAGEREF _Toc70218257 h 2662 HYPERLINK

4、l _Toc70218258 代理公司司招标书书 PAGEREF _Toc70218258 h 2622 HYPERLINK l _Toc70218259 市场调研研的内容容 PAGEREF _Toc70218259 h 2677 HYPERLINK l _Toc70218260 住宅项目目楼盘调调查表 PAGEREF _Toc70218260 h 2268 HYPERLINK l _Toc70218261 写字楼物物业调查查表 PAGEREF _Toc70218261 h 2770 HYPERLINK l _Toc70218262 商业物业业调查表表 PAGEREF _Toc70218262

5、 h 2722 HYPERLINK l _Toc70218263 理念设计计提纲 PAGEREF _Toc70218263 h 2273第五部分分：项目目策划（综合PPPT版版解析析运营管管理核心心要领相关部部分及奥奥复版理念设设计分册册）一、项目目策划内内容理念设计计工作内内容1制定理理念设计计工作计计划内容界定定：根据据项目总总经理制制定的项项目进度度计划，制定理理念设计计工作计计划，以以便控制制理念设设计工作作的时间间与进度度。负责部门门：副总总经理（主管营营销）执行部门门：市场场部 该该项目负负责人（下简称称策划负负责人）决策层级级：项目目总经理理、副总总经理标准文件件：理念念设计工工

6、作计划划（prrojeect形形式）工作步骤骤：策划负责责人根据据项目进进度计划划制定理理念设计计工作计计划（pprojjectt形式提提交）副总经理理检查计计划的可可行性并并提出修修改意见见策划负责责人根据据修改意意见修改改后，提提交计划划给项目目总经理理和市场场部经理理审议项目总经经理和市市场部经经理根据据项目实实际进度度要求，对计划划提出针针对性的的意见（以备忘忘录形式式传达）策划负责责人根据据意见修修改，并并最终定定稿，提提交计划划给项目目总经理理和市场场部经理理2策划代代理公司司招标内容界定定：在确确定理念念设计工工作计划划以后，对策划划代理公公司进行行招投标标工作。负责部门门：副总

7、总经理执行部门门：策划划负责人人标准文件件：策划划代理招招投标文文件工作步骤骤：策划负责责人制定定策划代代理招投投标文件件，并提提交副总总经理审审阅副总经理理审阅招招投标文文件，并并提出具具体意见见策划负责责人根据据意见调调整后，提交给给项目总总经理审审阅并留留存按计划向向各参与与策划代代理公司司发出策策划代理理招投标标文件在策划划代理招招投标文文件规规定应标标的第二二日，如如未收到到参与策策划代理理公司的的传真函函，致电电其联络络人，以以确定其其应标情情况。3市场调调研内容界定定：进行行策划代代理招标标工作后后，展开开市场调调研工作作。负责部门门：项目目总经理理/副总总经理执行部门门：副总总

8、经理/策划负负责人标准文件件：市场场调研计计划工作步骤骤：策划负责责人制定定市场调调研计划划提交计划划给项目目总经理理与副总总经理，以便掌掌握进度度并及时时提出意意见并进进行沟通通策划负责责人展开开市场调调研，并并撰写市市场调研研日志，提交项项目总经经理与副副总经理理，抄送送市场部部经理市场调研研期间，及时与与各策划划代理公公司保持持沟通重点竞争争项目，邀请项项目总经经理与副副总经理理考察4策划公公司的市市场调研研汇报内容界定定：按照照策划代代理招投投标文件件的时间间安排，安排参参与策划划代理招招投标的的公司展展开市场场调研汇汇报。负责部门门：项目目总经理理/副总总经理执行部门门：策划划负责人

9、人标准文件件：市场场调研汇汇报会通通知、市市场调研研汇报会会议程工作步骤骤：发出市场场调研汇汇报会通通知安排市场场调研汇汇报会形成市场场调研汇汇报会决决议，形形成会议议备忘录录将会议备备忘录发发给策划划代理公公司5组织评评标工作作内容界定定：按照照策划代代理招投投标文件件的时间间安排，组织理理念设计计的评标标工作。负责部门门：项目目总经理理/副总总经理执行部门门：策划划负责人人/项目目公司行行政人员员决策层级级：董事事长/总总裁标准文件件：策划划代理评评标会邀邀请函、评标会会议程工作步骤骤：策划负责责人拟定定评委的的人员名名单及评评标会议议程，提提交项目目总经理理与副总总经理审审阅策划负责责人

10、发出出策划代代理评标标会邀请请函及评评标会议议程项目公司司行政人人员安排排具体会会议地点点和时间间安排、准备投投影仪及及手提电电脑等副总经理理主持会会议策划负责责人负责责计算评评分，并并撰写会会议纪要要6形成理理念设计计内容界定定：根据据自身的的市场调调研、招招投标过过程中获获取的创创意，展展开讨论论并形成成理念设设计。负责部门门：项目目总经理理/副总总经理执行部门门：策划划负责人人标准文件件：理念念设计标标准文件件工作步骤骤：策划负责责人起草草理念设设计初稿稿策划负责责人与项项目总经经理、副副总经理理一起碰碰撞，形形成理念念设计策划负责责人撰写写理念设设计文本本理念设计计文本经经项目总总经理

11、、副总经经理会签签后，提提交项目目董事会会。8编制概概念设计计任务书书内容界定定：根据据理念设设计，编编制概念念设计任任务书。负责部门门：项目目总经理理/项目目工程总总监执行部门门：策划划负责人人/项目目工程总总监标准文件件：概念念设计任任务书标标准文件件工作步骤骤：策划负责责人起草草概念设设计任务务书市场场部分的的初稿，项目工工程总监监起草概概念设计计任务书书工程技技术部分分的初稿稿项目工程程总监完完成概念念设计任任务书，提交给给项目总总经理审审阅项目总经经理提出出具体意意见，项项目工程程总监根根据意见见进行调调整9规划/建筑设设计招投投标内容界定定：开展展规划/建筑设设计招投投标工作作。负

12、责部门门：项目目总经理理/项目目工程总总监执行部门门：项目目工程总总监/策策划负责责人标准文件件：工作步骤骤：项目工程程总监展展开规划划/建筑筑设计招招投标工工作策划负责责人负责责解释理理念设计计部分内内容10编制制设计任任务书内容界定定：根据据概念设设计招投投标的结结果，编编制设计计任务书书。负责部门门：项目目总经理理/项目目工程总总监执行部门门：项目目工程总总监/策策划负责责人标准文件件：工作步骤骤：策划负责责人编写写设计任任务书策策划部分分的内容容，项目目工程总总监编写写设计任任务书工工程技术术部分的的内容项目工程程总监完完成设计计任务书书，提交交给项目目总经理理审阅交设计单单位开展展设

13、计工工作三、相关关标准文文件代理公司司招标书书第一部分分招标说说明公司：贵司一直直以来在在房地产产界的出出色表现现，赢得得了众多多行家的的良好信信誉。为为配合项项目发展展及销售售，树立立项目市市场形象象，促进进项目市市场推广广，特邀邀请贵司司参与本本项目策策划销售售代理竞竞标，在在此对本本次竞标标情况作作出说明明。一、竞标标规则我司将坚坚持公平平与公正正原则，根据公公司要求求对本项项目竞标标公司之之提案进进行评判判并给出出结果。中标公司司将获得得本项目目独家策策划销售售代理权权。未中标公公司将获获得我司司支付的的竞标费费用￥XX元。二、竞标标公司（1）XXX代理理公司（2）XXX物业业顾问有有

14、限公司司（3）XXX物业业顾问有有限公司司说明：如如以上公公司不应应标或中中途推出出竞标，我司将将候补其其他代理理公司，保持三三个竞标标公司。三、应标标回复代理公司司应在接接到标书书后的第第一个工工作日内内书面正正式回复复是否应应标（传传真件也也可），如超过过时间，我司将将视贵公公司放弃弃本项目目的销售售代理竞竞标，并并另行安安排其他他候补公公司竞标标，请应应标公司司掌握时时间。第二部分分项目介介绍一、项目目名称二、项目目简介概概况略三、项目目经济数数据（详详见附件件一）第三部分分应标要要求一、提供供详细的的企划案案请贵公司司在深刻刻理解和和分析所所提供的的项目背背景资料料的基础础上，深深入进

15、行行市场调调查工作作，并以以周详准准确的分分析为依依据，撰撰写本项项目企划划案，具具体如下下：1、前期期市场调调查报告告提交时间间：X月月X日前前2、项目目概念建建议提交时间间：X月月X日前前3、项目目的市场场推广销销售策划划案提交时间间：X月月X日前前4、公司司资料和和代理要要求提交时间间：X月月X日前前二、针对对的企划划案进行行详细介介绍时间：XX月X日日第四部分分 标书要要求一、贵司司所提供供的报告告应该力力求准确确，能够够提升项项目在人人们心目目中的价价值。（一）前前期市场场调查报报告请对项目目及周边边地区进进行广泛泛和深入入的调查查，调查查项目应应包括所所在地的的历史文文化、政政治经

16、济济、人口口构成、人群分分析，房房地产状状况等，请参照照前期期市场调调查任务务书（附件二二）。从从而提交交前期市市场调查查报告，报告应应包括但但不限制制以下几几个方面面结果并并有充分分的数据据支持：当地政治治经济文文化环境境周边人群群特征当地房地地产状况况周边对居居住的要要求和理理想（户户型面积积装修价价格等）项目的目目标人群群当地人群群对房地地产信息息获知的的有效途途径项目的市市场机会会及可能能遇到的的各种影影响或威威胁项目前期期开发规规模建议议（二）项项目概念念建议请根据市市场调查查的分析析报告，确定本本项目的的开发理理念，结结合贵司司对奥林林匹克花花园复合合地产、体育地地产的理理解，提提

17、交项目目的概念念建议。概念建建议应包包括以下下几个论论点并有有严谨的的论证：项目的开开发理念念建议项目名称称建议项目主题题建议口号建议议项目与其其他行业业复合建建议项目的品品牌形象象需要在在那方面面提升项目的规规划构思思和产品品类型a、规划划整体风风格；b、别墅墅、低层层、小高高层建筑筑风格；c、园林林风格；d、装修修风格e、别墅墅、低层层、小高高层面积积、比例例等根据开发发理念，项目应应具备的的软硬件件配套建建议根据开发发理念，项目物物业管理理应在那那方面提提升服务务项目的目目标人群群及其构构成特征征；目标人群群对项目目的产品品要求（三）项项目的市市场推广广销售策策划案请根据贵贵司的市市场调

18、查查和理念念建议，撰写本本项目的的市场推推广销售售策划案案，内容容应包括括：1、项目目名称建建议2、制定定项目市市场推广广主题概概念（宣宣传口号号）3、制定定项目市市场推广广整合营营销策略略4、制定定项目整整合传播播策略，包括在各种种载体中中的基本本实施方方案5、媒体体建议6、公关关活动建建议7、销售售部署建建议8、其他他行销手手段运用用之建议议9、相应应的费用用预算二、公司司资料和和代理要要求（1）提提供贵司司的介绍绍，包括括贵司代代理资质质，管理理水平的的优势，人员的的特点和和优势。（2）贵贵司代理理本项目目的优势势、以及及对本项项目销售售策划人人员结构构安排的的建议。（3）公公司如取取得

19、本项项目代理理，对开开展工作作的部署署及要求求。（4）贵贵公司如如取得本本项目代代理，对对代理费费用的要要求所有提供供的项目目报告建建议及策策划书须须1式33册第五部分分 时间安安排本次招标标定为XX个日历历日，XX年X月月X日至至X月XX日具体安排排如下：发 标：XX月X日日回 标：XX月X日日X月月X日1、前期期市场调调查报告告（X月月X日）2、项目目概念建建议（XX月X日日）的市场推推广销售售策划案案（X月月X5日日）4、公司司资料和和代理要要求（XX月X日日）标书介绍绍会：XX月X日日议 标：XX月X日日定 标：XX月X日日第六部分分评标标标准标书评核核：市场调查查报告25%项目概念念

20、建议25%策划销售售方案15%代理公司司实力、行内评评价，220011-220022年公司司业绩5%代理公司司策划销销售人员员水平，拟派驻驻本项目目人员素素质110%收取的代代理费用用10%代理公司司管理架架构，管管理运作作水平，开展本本项目策策划销售售工作部部署110%第七部分分 附录若被邀请请投标的的单位对对本标书书所述之之内容有有任何布布明确之之处或对对本项目目有任何何需要咨咨询的问问题，请请予我司司之下属属人员联联系：附件包括括：项目地块块总平面面图及主主要经济济指标（附件一一）前期市场场调查任任务书（附件二二）奥园杂志志及奥园园集团介介绍（附附件三）市场调研研的内容容调查项目目调查内

21、容容调查方式式调查渠道道调查结论论宏观经济背景城市概况况：资源源，区位位，面积积、人口口，主要要经济发发展指标标、产业业结构，主要知知名企业业分布，文化特特色；资料收集集网站：当当地人民民政府、统计局局、中经经网。城市统统计年鉴鉴、近近两年社社会经济济统计公公报对比全国国和周边边主要城城市，了了解城市市在区域域和全国国经济发发展格局局中的地地位，了了解城市市经济增增长情况况判断城城市经济济发展走走势，以以宏观把把握项目目的区域域经济发发展背景景和投资资环境。居民消费费水平：人均可可支配，社会消消费零售售，商品品价格指指数，居居民储蓄蓄余额，恩格尔尔系数；主要发展展计划：“十五”发展计计划|、相

22、关产产业行业业发展战战略和计计划；城市规划建设情况城市发展展现状：总体功功能和产产业布局局，土地地利用，交通情情况；城市总体体规划：未来发发展格局局、城市市主要发发展方向向、各组组团新区区定位、交通规规划；城市房地地产土地地供求情情况；重大城市市建设项项目和旧旧城改造造情况；资料收集集访谈市志，市市城建志志，城市建建设年鉴鉴，房地产产年鉴城市规划划局、国国土局权权威人士士中大市政政建设项项目现场场考察详细了解解项目区区域的现现状和未未来发展展定位、交通条条件、分析主要要建设项项目对项项目的影影响。房地产业发展概况近几年房房地产（主要是是商品住住宅）总总体供应应和成交交数据、各片区区数据、明星楼

23、楼盘、明明星开发发商、价价格走势势资料收集集访谈踩盘调查查房地产产年鉴、政府府房地产产期刊、网站房地产经经验人士士，包括括开发、代理、媒体地地产版主要片区区代表性性房地产产项目调调查了解房地地产业发发展历程程、总体体供求情情况、了解代表表性楼盘盘情况，分析市市场反应应和成败败原因企业企业管理理构架、发展构构想、核核心资源源和能力力资料收集集访谈企业简介介、刊物物企业主要要管理人人士了解企业业资源，评估其其开发能能力项目地块现状状地形地地貌、地地质水文文基本情情况、周周边景观观资源和和配套设设施资料收集集访谈现场踏勘勘项目资料料企业访谈谈了解项目目资源条条件住宅项目目楼盘调调查表住宅项目目楼盘调

24、调查表调查时间间： 年 月 日日楼盘名称称公开日期期项目位置置交房日期期销售中心心位置联系电话话公司组合合投资商地址/电电话发展商地址/电电话代理商地址/电电话设计单位位地址/电电话承建单位位物业管理理项目基本本资料占地面积积总建面积积物业类型型建筑类型型项目进度度容积率建筑密度度绿地率实用率停车位数数配套设施施物管费用用备 注注户型配比比及销售售情况户型面积（M2）数量（套）占总量的的面积比比例销售数量量销售数量量占总套套数比例例户型分布布所在的的建筑类类型销售价格格最高价最低价销售均价价总价范围围装修标准准多层（66层及以以下）小高层（7-112层）高层（112-117层）高层（118层以

25、以上）独立别墅墅双拼别墅墅联排别墅墅项目总体体售价起售价最高价最低价单方均价价总价范围围主力总价价各期均价价花园售价价付款方式式一次付款款按揭付款款其他付款款方式：折扣率 %车位售价价车位租金金客户分析析客源分析析购买动机机购买抗性性主要卖点点综合评述述写字楼物物业调查查表项目名称称XXX商商厦地理位置置开 发 商XXXXX建筑面积积（M22）300套套，3.35万万规划形态态37F/B2-8F裙裙楼规划功能能B1-BB2车库库、1-8F大大都会广广场、99F和226F为为避难层层、100-377F为写写字楼，其中110-118F为为低区，19-27FF为中区区，288-377F为高高区。层 高高净高2.6米单位面积积（M22）30-116000（套内内）产品配置置公共装修500MM26米挑挑高酒店店式大堂堂，400 M22酒店式式候梯厅厅， 公公共过道道宽1.7米，铺设地地毯，卫卫生间酒酒店式装装修，设设烘干机机、洗手手液、卷卷桶纸，冷暖水水供应 硬件设施户式中央央空调（冷暖系系统），各区分分设4部部客梯和和2部消消防梯，4000车位地地下停车车库智能化宽带网入入户，综综合布线线系统，背景音音乐系统统室内交房标准大开间式式，天花花、乳胶胶漆饰墙墙装修，地面统统一铺设设地毯，入户玻玻璃门商务配置置大都会广广场、太太平洋百百货、员员工餐厅厅、物业业管理中中心 商务服务务信