梅溪湖片区区域市场分析

1、NEW VISUAL ANGLE服务创造价值1本报告是严格保密的。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2022/9/5梅溪湖片区区域市场分析2区域基本情况市场扫描3长沙东部和北部：均为老城区，因动迁等因素难以高水平成片开发，且环境和山水等禀赋有限；长沙南部：腹地广阔，但长株潭三城的融合，还需假以时日；长沙西部：市政府大力推进中，初见成效；交通配套：过江隧道与地铁轨道交通的建设将打破长沙城市的交通瓶颈，加速河西的发展。河东河西长沙城市发展版图长沙大板块分析 长沙的未来看河西梅溪湖片

2、区2014年通车地铁2号线地铁1号线2014年通车2012年通车营盘路过江隧道4滨江板块：地理位置优越，但因拆迁等原因成片高水平开发难度较大，难以迅速改变城市面貌；洋湖垸板块：离市中心较远，相对缺乏快速交通等的支持；梅溪湖片区：处于河西片区的中心区域，山水自然环境优美，交通便利。长沙大板块分析 梅溪湖片区，长沙大河西先导区的中央片区滨江新城梅溪湖片区洋湖垸片区河西：先导区三大片区梅溪湖片区5城市区位现状梅溪湖片区是长沙大河西先导区重点开发区域，目前属于城市近郊，距离市府5分钟车程、距离五一商圈10分钟，距省府30分钟。梅溪湖片区市府五一商圈省府5 min10 min30 min梅溪湖片区：北起

3、枫林路、南接桃花岭景区界线、东起二环线、西至绕城高速。6城市区位未来将逐步发展成为城市国际文化中心、 国际智力拓展和科技创新中心、 国际商务中心、国际居住中心， 大河西先导区经济商业文化中心。滨江新城：商业金融功能区，以市政府为中心的滨江新城板块将成为未来长沙市的金融企业集中地梅溪湖片区：国际化宜居新城，方兴地产做为区域运营者，承担运营角色的区域，嫁接梅溪湖自然景观以及规划落实洋湖垸片区：生态示范新城区，定位为集酒店、办公、商业于一体的总部经济基地和与之配套服务的生态湿地公园、绿色宜居社区，预计片区一级开发建设总投资为215亿元，片区土地开发周期为8-10年，以总部经济区为引擎，向南面和西面逐

4、步推进河西先导区三大重点规划片区CBD商务区高端居住区国际文化艺术中心国际研发中心滨水别墅住宅区桃花岭自然保护区梅 溪 湖3000亩梅溪湖，全省最大的城市湖泊。包括3.5万m2大剧院和2.5万m2艺术馆两大主体功能，将成为湖南省规模最大、功能最全、全国领先、国际一流的国际文化艺术中心面积达4360亩，省内最大城市森林公园建设集高端研发人才、一流仪器设备、优良创新氛围于一体的高起点、高水平、具有国际视野的高端应用技术研发中心长沙首座生态CBD，集纳超五星级酒店、5A写字楼、酒店式公寓、大型SHOPPINGMALL。7景观条件现状自然资源极为丰富，罕有自然资源：一湖、两山、三公园。一湖：3000亩

5、梅溪湖，已于2012年6月完成湖泊蓄水，全省最大的城市湖泊。两山：岳麓山、象鼻山，36m2公里岳麓山，国家5A级旅游区。三公园：4360亩桃花岭自然保护区、396亩梅岭公园、41亩麓松公园。8景观条件未来国际化新城具有国际水准规划设计、山水景观、创新运营管理的国际新城科技创新城汇聚企业精英、成为科技创新研发的平台，塑造新城的增长引擎绿色生态城低碳环保科技的建筑、公共设施，传递低碳理念，打造一个生态宜居之城可持续发展之城融入了产业导入、产业培养和功能复合，成为一个具有内生活力的可持续发展之城景观环境十分优越，背靠岳麓山国家重点风景名胜区，坐拥湘江支流龙王港及梅溪水系，拥有宜居的山水景观与成体系的

6、自然生态系统，还有规划中的12大主题公园、3000多亩浩淼湖面9交通条件现状目前，有地铁2号线、梅溪湖大道贯穿全区，又有映日路、枫林路、西二环及绕城高速等城市主干道环绕其侧，道路通达性较好，但公共交通仍比较缺乏。地铁2号线将穿越梅溪湖板块，共设置4站点，也是最先实现地铁覆盖的规划热点板块。梅溪湖新城内有梅溪湖大道、映日路两条主干道，环绕整个片区，外围有枫林路及西二环接壤。 交通路网的快速实现，有利于片区规划的发展和成型。10交通条件未来交通便利，汽车西站处于5min生活圈内，即将开通的地铁2号线贯穿整个片区，而汽车西站交通圈预计2015年建成使用，梅溪湖片区也将会是长沙最便捷交通的地方之一。汽

7、车西站交通圈汽车西站交通圈：汽车西站总投资32亿元，定位为长沙市综合交通枢纽中心，总占地面积230亩，总建筑面积43万平方米，预计2015年建成使用。这个强大的复合体，集地铁、长短途客运、快速公交、城市公交、的士、航空换乘功能于一体，它将衔接连通长沙市主城区的三汊矶大桥、福元路大桥、银盆岭大桥、橘子洲大桥、猴子石大桥、湘府路大桥和城铁长益常线、地铁2号线、营盘路隧道、南湖路隧道和二环、三环线，真正实现“零换乘”，满足26万人次的日出行需求。并且，从目前交通网络上来看，梅溪湖片区，将来会是长沙最便捷交通的地方之一，这不仅仅是完善交通的表现，更是畅通交通的显现。11配套条件商业梅溪湖新城内部CBD

8、商务区囊括超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、大型SHOPPINGMALL，商业配套非常完善。 周边紧邻的河西传统西站商圈，商业配套也较完善，随着外围东方红商业广场、罗马商业广场、 华润万家的建设，板块商业资源更加丰富。12配套条件教育梅溪湖新城拟建10所小学7所中学，教育资源丰富，同时17所中小学在片区内合理布局。省一师附小、长郡中学、东方红小学（中学）、肖河小学、天顶小学（中学）、岳麓区实验小学、学湖小学（中学）、师大附中、博才小学、川塘小学（中学）、燕联小学、航天中学、望兴小学等17所中小学在片区内合理布局13区域基本情况市场扫描14区域市场现状区域内在售项目12个，多于2012-2

9、013年新近入市，以知名开发商开发的中等容积率住宅项目为主。梅溪湖片区初期以方兴地产为一级开发商，中建地产于2012年加入开发行列。15区域市场现状梅溪湖片区现已成交土地情况成交地块：万科、中建、中铁、佳兆业、金茂、旭辉、和泓、达美等知名品牌等30宗土地成交16区域市场现状已成交土地情况土地位置出让面积（m2）规划用途容积率出让年限起始价（万元）成交价（万元）成交楼面价（元/）成交地价（元/亩）竞得人成交时间溢价率长沙市岳麓区梅溪湖片区B-05地块 88410.36商业 ,住宅 4.0商业40年,住宅70年 36284602841704.66 454.58 湖南省源城置业有限公司2010-10

10、-2166%长沙市岳麓区梅溪湖片区B-07地块76024.89 商业住宅3.00 商业40年住宅70年31931.00 41831.00 1834.09 366.82 湖南惠天然房地产开发有限公司2010-12-1631%岳麓区梅溪湖片区A-28、32地块 97493.74商业住宅 3.0 商业40年住宅70年43873438731500300.01 旭辉集团股份有限公司2011-5-240%岳麓区梅溪湖H-11、H-12、H-1976239.64H-11住宅，H-12商业、住宅，H-19住宅H-112.8，H-123.3，H-192.5商业40年住宅70年63363633632968.225

11、3554.071494中国中建地产有限公司,中国建筑第五工程局有限公司 2011-10-100%岳麓区梅溪湖I-3754413.22住宅2.370年35042350422799.99092429.334087长沙金佳房地产开发有限公司 2011-10-100%岳麓区梅溪湖I-3547049.26住宅2.370年30298302982799.84074429.31106长沙金佳房地产开发有限公司 2011-10-100%岳麓区梅溪湖I-06、0855305.23商业住宅I-063.1，I-082.7商业40年住宅70年42654426542659.47287514.167325长沙金佳房地产开发

12、有限公司2011-10-10017区域市场现状已成交土地情况土地位置出让面积（m2）规划用途容积率出让年限起始价（万元）成交价（万元）成交楼面价（元/）成交地价（元/亩）竞得人成交时间溢价率岳麓区梅溪湖H-08、H-09、H-10、H-14、H-15160742.31商业住宅详见须知商业40年住宅70年95687956872800396.856635中国中建地产有限公司,中国建筑第五工程局有限公司 2011-10-100%岳麓区梅溪湖片区B-6地块58677.76商业、住宅3.0商40年住70年2640533269300.00 377.99 瞿凯其,易辉跃2011-12-1626%岳麓区梅溪湖

13、片区B-6地块58677.76商业、住宅3.0商40年住70年26405332691889.92672300.001591瞿凯其,易辉跃2011-12-1626%岳麓区梅溪湖片区C-12、13、16地块 130558.59 商住用地3.5商40 住7078931.00 78931.00 1727.33 403.04 长沙梅溪湖实业有限公司2012-7-240%岳麓区梅溪湖I-19 46352.90 科研设计用地2.150年11820.00 11820.00 1214.29 170.00 长沙梅溪湖实业有限公司2012-7-240%岳麓区梅溪湖B-21地块30302.60 住宅用地3.570年2

14、1212.00 21212.00 2000.02 466.67 湖南和泓房地产开发有限公司2012-7-310%岳麓区梅溪湖F-3421421.00 商住用地3.7商40 住7018230.00 18230.00 2300.09 567.36 深圳市鼎诚达贸易有限公司2012-9-50%18区域市场现状已成交土地情况土地位置出让面积（m2）规划用途容积率出让年限起始价（万元）成交价（万元）成交楼面价（元/）成交地价（元/亩）竞得人成交时间溢价率岳麓区梅溪湖F-30、f-3257924.68 商住用地4.0商40 住7037680.00 37680.00 1626.25 433.67 深圳市鼎诚

15、达贸易有限公司2012-9-50%岳麓区梅溪湖F-3127251.41 商住用地4.0商40 住7025072.00 25072.00 2300.06 613.35 深圳市鼎诚达贸易有限公司2012-9-50%岳麓区梅溪湖B-26地块48524.32 住宅用地3.670年34938.00 34938.00 2000.03 480.01 湖南和泓房地产开发有限公司2012-10-160%岳麓区梅溪湖B-30、B-31、B-32地块155936.95 商住用地4.0商40 住70118386.00 118386.00 1897.98 506.13 中铁房地产集团长沙置业有限公司2012-10-16

16、0%岳麓区梅溪湖C-19地块17133.93 商住用地（2:8）4.0商40 住7015764.00 15764.00 2300.11 613.37 湖南新达美投资置业有限公司2012-10-160%岳麓区梅溪湖G-11地块 53360.95 商业、住宅6.3 商业40年 住宅70年1008531008533000.0239 1260.0731 长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司2013-2-260%岳麓区梅溪湖K-21地块39442.14 科研设计1.050年631163111600.0653 106.6764 长沙景嘉微电子股份有限公司2013-5-30%19区域市场现状已成交土地情况土地

17、位置出让面积（m2）规划用途容积率出让年限起始价（万元）成交价（万元）成交楼面价（元/）成交地价（元/亩）竞得人成交时间溢价率岳麓区梅溪湖197967.97 商业、住宅2.0商业40年，住宅70年71290712901800.5438 240.0845 步步高置业有限责任公司2013-6-180.00%岳麓区梅溪湖K-1272478.00 住宅2.5住宅70年54360559803089.4892 514.9406 长沙市万科房地产开发有限公司2013-7-102.98%岳麓区梅溪湖K-1356844.53 住宅2.3住宅70年 5436139223404233091.8045 474.100

18、4 长沙市万科房地产开发有限公司2013-7-103.06%岳麓区梅溪湖I-12地块11201.80 科研设计2.050年292285923835.0979 511.3720 湖南省泰禹科学研究有限公司2013-8-6194.05%岳麓区梅溪湖(K-06)76815.76 商业K-06-12.2； K-06-21.070年39441394412333.8606 342.3167 湖南财信海林投资置业有限公司2013-8-140.00%岳麓区梅溪湖片区 J-20、J-24地块143211.62 住宅J-203.4、 J-24-12.4、 J-24-21.070年1089351089352237.

19、2281 507.1304 湖南达业房地产开发有限公司2013-9-300.00%岳麓区梅溪湖G-04地块17138.09 商业、住宅（商住比4.6:5.4）商业40年 住宅70年 37790400704676.1337 1558.7892 上海天祥投资管理有限公司2013-9-306.03%岳麓区梅溪湖(F-11)12861.92 商业3.540年13506135063000.2186 700.0860 湖南熙科置业发展有限公司2013-9-300.00%20区域市场现状重点项目研究项目品牌容积率总建面物业类型入市时间好莱城弘德4.0045.5住宅、高层2013年7月合能璞丽合能3.5030

20、.94住宅、高层2013年12月金茂悦方兴2.9550住宅、高层2013年11月中建梅溪湖壹号中建2.4070高层、别墅2013年8月振业城振业1.8095住宅、别墅、洋房2013年11月达美D6区达美4.4646住宅、商业、公寓2011年3月金茂梅溪湖方兴2.5439.74住宅、高层2012年7月佳兆业云顶梅溪湖佳兆业3.3043.86住宅、高层2013年12月梅溪四季和泓3.5050住宅、高层2012年10月21高层价格实现7000-8500元/，别墅价格实现10000-15000元/项目名称高层售价洋房/别墅售价好莱城7400-7600元/合能璞丽6500-7000元/金茂悦8200-8

21、300元/中建梅溪湖壹号6800-8300元/9000-13000元/振业城10000-11000元/15000-16000元/达美D6区7300-8000元/金茂梅溪湖7800-11000元/13000-26000元/佳兆业云顶梅溪湖9000-12000元/梅溪四季7400-8100元/22畅销高层项目月均去化60-70套、洋房/别墅月均去化3-7套项目名称高层销售速度洋房/别墅销售速度好莱城40-45套/月合能璞丽金茂悦65-70套/月中建梅溪湖壹号70-75套/月7套/月振业城开盘销控40%左右开盘销控33%左右达美D6区60-65套/月金茂梅溪湖90-95套/月3-4套/月佳兆业云顶梅

22、溪湖首开即销控70%左右梅溪四季70套/月23区域市场未来竞争中强手如林未来供应井喷，梅溪湖区域市场升级为品牌开发商的主力战场土地市场潜在供应2013年第四季度梅溪湖有1宗用地供应，出让面积达3.58万土地位置岳麓区梅溪湖（K-15地块）出让面积（）35771.34规划用途住宅容积率2.3建筑面积（）82274.08建筑密度24%建筑限高（m）60绿化率40%24代表项目A金茂梅溪湖基本情况地段 梅溪湖大道与雷锋西大道交汇路口西北面 。 商业 自带1.5万步行街、5000超市。 生态 3000亩梅溪湖、4360亩岳麓山桃花岭。 教育 自带幼儿园、博才小学和师大附中（与中建共同出资引进，购房即得

23、入学名额）。 医疗 湘雅附三，卫生部直管三级甲等医院。 物业 金茂物业，国家一级资质。 品牌 方兴地产，全球500强中国中化集团旗下房地产开发企业，中国高端商业地产的领先企业。 户型 小高层户型面积区间为92-170，别墅面积区 间为200-500。 容积 2.54 绿化 40% 建筑风格 Art Deco风格 体量 总建筑面积52万 营销动态 92户型8000元/起，170户型9000元/，面积越大价格越高，一期高层住宅均为纯毛坯房，2013年年底交房。 梅溪湖片区中心区域项目25整体规划情况2012年10月27日，首次开盘推出1、2、4、5、7、8、9、11、12栋加推3、6号栋2个户型共

24、538套，现场VIP签到1300批次，到场客户2000，现场销售451套，销售率83.8%。14151617261819252728292324202122303133326月8月10月11月12月6月开盘推售14、16、17、18、19、26、27、24#（户型搭配为211平精装豪宅、170平小高平层、92-140平的小高层产品），合计590套，851498月开盘推售15、23（户型搭配为85-160平的小高层产品品）合计168套，20354方13年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月14年6月一期余货清盘一期余货92-137平产品，合计137套。10月开盘推售20、26#

25、 （户型搭配为211平精装豪宅、85-177平的小高层产品品）合计170套，24267方11月开盘推售21、29# 高层和滨湖超高层楼栋（户型搭配为85-160平的小高层产品品）合计246套，34996方12月开盘推售22、28# 高层和滨湖超高层楼栋（户型搭配为85-160平的小高层产品品）合计250套，37804方未来推售情况总计1424套房源，20.2万方建筑面积规划有高层住宅、公寓、联排别墅和大型集中式商业，一期为别墅+16F高层，首推一期高层部分。26主力户型分析优势：户型周正；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，居住舒适度高；多阳台设计；劣势：90的两房产品，不具备竞争优势；优势：

26、户型周正N+1设计；南北双阳台，动静分区明确；客厅，主卧、次卧均南向设计，居住舒适度好；多阳台设计赠送率高。劣势：无明显劣势135-136三房二厅二卫92-93二房二厅一卫27项目优劣势分析优势：开发品牌：世界百强企业，梅溪湖板块投资开发商，项目尽享区域的一线优质资源；项目规划：规划有别墅物业，社区部分绿化率高，景观视野较好；景观资源：尽揽梅溪湖一线湖景资源及岳麓山支脉桃花岭景观；产品优势：多阳台赠送，N+1户型设计，户型空间宽敞舒适，景观视野较佳；物业顾问：金茂自身物业，号称五星级酒店总统级物业服务；教育配套：内有幼儿团、博才小学、师大附中等15年一站式名校教育。劣势：交通路网：尚未通公交车

27、，出行较为不便；周边配套：区域内暂时无任何商业配套，生活购物、休闲娱乐十分不便居住环境：周边大片项目尚待开发，在后续开发当中将会出现将尘土飞扬，不利于居住。28代表项目B中建梅溪湖壹号基本情况梅溪湖片区中心区域项目地段 梅溪湖路南路 商业 自带8000风情商业街、2个会所。 生态 3000亩梅溪湖、4360亩岳麓山桃花岭。 教育 自带国际双语幼儿园、博才小学和师大附中（与金茂共同出资引进，购房即得入学名额） 医疗 湘雅附三，卫生部直管三级甲等医院。 物业 中建物业，国际一级资质。 品牌 中建地产，世界500强前百强中国建筑全资子公司。 户型 高层面积区间78-180，别墅面积区间230-280

28、。 容积 2.4 绿化 41% 建筑风格 Art Deco风格 体量 总建面约70万 营销动态 高层面积78-180，别墅面积230-280，高层均为2梯4户，共25层，共1000户，均价8000多元/起。 29整体规划情况项目是梅溪湖板块容积率最低的住宅用地，规划呈现“指状”布局，预计分4 期、5 年左右开发完毕。户型面积段（）推出套数占比销售/比例2+1房797017%70/100%2+1房9714235%58/40.8%2+1房110-1134613%37/80.4%2+1房124-12614235%98/69.0%合计94-126400100%263/65.8%户型面积段（）推出套数占

29、比销售/比例2+1房797520%72/96%2+1房9714740%81/55%2+1房110-1145014%44/88%2+1房124-1269826%88/90%合计94-126370100%285/77%2012年10月20日开盘情况2012年12月21日开盘情况户型面积段（）推出套数占比销售/比例2+1房785133%43/94.1%2+1房973422%30/88.2%2+1房1153422%31/85.2%2+1房1243422%28/73.5%合计94-126153100%132/86.2%2013年3月23日开盘情况未来推售情况高层4栋，512套，建筑面55808平层62套

30、，建筑面15160总计建筑面积70908；12345678910一期一批一期二批一期三批未来推售未来推售30主力户型分析优势：户型周正N+1设计；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，居住舒适度高；多飘窗设计；劣势：客厅阳台尺寸相对较小优势：户型周正N+1设计；南北双阳台，动静分区明确；多飘窗设计。劣势：110户型没能做到南北通透，相对遗憾1262+1房1102+1房792+1房优势：N+1设计；动静分区明确；客厅，主卧、次卧均南向设计，居住舒适度好；劣势：周正程度上有稍微缺角，客厅无阳台设计31项目优劣势分析优势：开发品牌：世界前百强，央企身份，中国最大建筑房地产综合企业集团，在全球拥有地标建

31、筑；产品优势：N+1户型设计，阳台、飘窗等赠送面积较大，110-126平户型客厅开间4.2米，主卧开间3.7-3.9米开间，户型通风采光性能佳；项目规划：容积率最低的梅溪湖项目，楼栋景观视野开阔；景观资源：坐享1100米无障碍一线湖景资源，岳麓山桃花岭支脉景观资源；内部配套：规划有幼儿园、双会所、无边际泳池、公共泳池、环湖自行车道等私属豪华配套；物业顾问：中建自身物业，“零干扰”和“24小时贴身物业服务。劣势：交通路网：尚未通公交车，出行较为不便；周边配套：区域内暂时无任何商业配套，生活购物、休闲娱乐十分不便居住环境：梅溪湖新城开发周期长会影居家氛围。32代表项目C和泓梅溪四季基本情况梅溪湖片

32、区中心区域项目地段 梅溪湖映日路与看云路交汇处 商业 自带社区型商业 生态 梅溪湖 教育 自带幼儿园、岳麓区实验小学和长郡中学（购房业主享就近入读） 医疗 湘雅附三，卫生部直管三级甲等医院。 物业 和泓物业，国家一级资质。 品牌 和泓地产，国家一级开发资质。 户型 80-128二至三房 容积率 3.5 绿化 42.3% 建筑风格 现代简欧式 体量 建筑面积 约50万 营销动态 在售1#、7#、8#，剩余房源，户型为80多、94、127、128，价格7500/，33整体规划情况项目一期规划有8栋高层住宅，2013年3月底首期开盘推出1、7、8栋，80-126平米N+1、N+2户型。户型面积段（）

33、推出套数占比销售/比例1+1房77.66（F户型）10638.68%72/67.92%2+1房97.33（E户型）10638.68%98/92.45%87.44（B户型）155.47%7/46.6%94.13（C户型）155.47%15/100%3+1房128（A户型）3211.67%32/100%合计94-126274100%224/81.75%未来预计推售情况2#108套房源，11826建筑面积； 3#108套房源，11826建筑面积； 4#108套房源，11826建筑面积； 5#108套房源，11826建筑面积总计540套房源，5.9万方建筑面积34主力户型分析优势：户型周正N+1设计；

34、动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，居住舒适度高；劣势：无明显劣势优势：户型周正N+1设计；动静分区明确；多空中花园设计；劣势：客厅开间相对较窄优势：N+1设计；动静分区明确；客厅，主卧、均南向设计，居住舒适度好，多空中花园设计劣势：户型不周正；962+1房892+1房801+1房35主力户型分析1263+1房942+1房优势：户型周正N+1设计；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，空中花园设计，赠送率高；劣势：无明显劣势优势：户型周正N+1设计；动静分区明确，客厅，主卧，次卧均南向设计，居住舒适度高；劣势：无明显劣势36项目优劣势分析优势：开发品牌：12年谋局全国10余城，成就中国责任地产“

35、TOP25”；产品优势：N+N空中院落，围合式庭院布局，户型高赠送面积，实用性高，景观视野开阔；景观资源：暂时拥有龙王港河、梅溪湖一线湖景资源，梅岭公园、体育公园零距离接触；交通路网：与地铁站口仅有5分钟路程，且临近梅溪湖环湖干道，未来交通将较为便利；教育配套：临近百年长郡、岳麓区实验小学，享受板块内高质的教学配套资源；劣势：交通路网：项目不临城市主干道，无公交线路直达项目，交通不便；周边配套：项目周边生活配套、商业氛围都未形成 ，还需较长时间发展成形；景观资源：梅溪湖与项目之间有较大的空地，今后将会进行地产开发，届时形成的高层建筑将会对项目的景观视野造成一定的遮挡。37代表项目D达美D6区基

36、本情况品牌：湖南达美地产占地面积：9万平建筑面积：46万平容积率：4.46产品：住宅（36万平）+商业（10万平）主力户型：84-92的2+1房 ，114-127 3+1房配套：商业配套+酒店+交通枢纽中心入市时间：2011年7月最新动态：达美D6区60-71小户型公寓与82-175住宅热销中，公寓均价7500元/，住宅均价8500元/，现购房享受全款94折，按揭96折优惠。梅溪湖片区首个项目，大河西交通枢纽城市综合体，商业价值高38整体规划情况项目目前二期在售，目前在推9#栋、11#栋、8#栋，二期期住宅于2012年8月15日开盘，开盘当日去化率达28%，相比于周边楼盘首次开盘去化率，其开盘

37、表现一般。未来预计推售情况未来推售三期商业及住宅，总量在15万方左右，其中住宅面积在7万方左右四 期12567891011123413141516商住楼酒店公寓2012年3-5月推出12栋85-130平2012年8月推出8栋89-127平2012年10月22日推出11栋85-127平2012年11月17日推出9栋以140-170平大户型为主三 期 一 期2011年9月9日,推出12栋85-130平2011年7月23日首次开盘,推出67栋88-130平2011年10月23日,推出5栋精装85-140平 二 期楼栋户型面积（）供应套数占比销售套数销售率成交均价（元/）8#两房90.0490.276

38、8套50.3%51套75%7805元/三房12611867套49.7%33套49%11#两房84118套48%31套26%7885元/三房117130124套52%39套29%9#两房939531套17%0套09000元/三房12014692套50%4套4%四房12228462套34%1套1%39主力户型分析优势：N+1设计空间功能性更强；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，居住舒适度高；多凸窗阳台设计赠送率高；劣势：户型方正程度有稍微的缺角；优势：户型周正；南北双阳台，动静分区明确；客厅，主卧、次卧均南向设计，居住舒适度好；多凸窗阳台设计赠送率高。劣势：入户直对主卧，隐私性差127的3+1房

39、89的2+1房半面积赠送全面积赠送半面积赠送全面积赠送40项目优劣势分析优势：地理交通：位于西站旁，临近地铁双站口，交通便利，路网畅通；产品优势：N+1户型设计，赠送面积基本达到了20-40平，户型实用率超高，竞争优势明显；景观资源：岳麓山风景区、梅溪湖、西湖公园等外部景观资源丰富；周边配套：处于西站商圈辐射范围内，生活休闲配套较为齐全；物业顾问：国际顶级物管衡信柏迪，源于1875年英国伦敦。劣势：居住环境：项目正东临二环主路，交通噪音严重；项目正南为污水处理站，空气质量较差；项目正西为当地安置小区，人流杂乱，环境较差；项目正北有加油站、加气站，有一定汽油异味，且存在一定的安全隐患；休闲配套：

40、项目周边生活配套档次较低，附近无大型高档的购物娱乐中心。区域位置：处于梅溪湖边缘地带，离梅溪湖国际新城内的优质资源尚有一定距离。41代表项目E弘德好莱城基本情况占地面积：110789平方米总建面积：455000平方米 栋数及套数：高层住宅9栋，总户数2186户，档期共868套容积率 :4.0绿化率 36% 主力产品：65-127平米开发商：弘德地产项目地址：梅溪湖CBD区枫林路与骑龙路交汇处西南角物业类别：高层住宅，小高层，商铺开盘时间：2013年5月最新动态：弘德好莱城在售66-133平精装房源，折后价格区间7300-8500元/平米，全款95折，按揭97折。另有顶楼特价三房，均价7188元

41、/平米梅溪湖片区二线湖景项目42整体规划情况弘德好莱城一期由四栋31高层组成，户型面积偏小，总供货量8万方，与本案今年推货量基本一致。酒店写字楼公寓商业43主力户型分析优势：坐北朝南，布局紧凑，做到动静分明，干湿分区，实用性高；实用型小户型，比较适合首套自住和投资客户群体劣势：1号栋为三梯六户，此户型夹在中间，通风采光条件差，赠送面积小优势：南北通透，干湿分区，动静分明；卧室、客厅尺寸设计比较合理，舒适度得到保证典型的刚需2+1户型，首置型产品，赠送面积7平米劣势：次卧、书房和书房均朝北，次卧无采光面，过道布置存在面积浪费89的2+1房66的两房两厅优势：主卧配备衣帽间和主卫；主卧和次卧尺寸偏

42、小，影响舒适性劣势：卧室与客厅的相对布局无法做到动静分明；书房无采光面126的3+1房44项目优劣势分析优势：地理交通：岳麓区梅溪湖CBD区枫林路与骑龙路交汇处西南角，项目前设有长东路口(好莱城)站，途经的公交车有913、315、902路，另距离未来地铁2号线延长线梅溪湖西站约800米左右。产品优势：项目主打商业地产，将打造50万平米双Mall国际综合体，所以整个营销中心的设计也非常具有现代感。景观资源：梅岭国际公寓、梅溪湖等外部景观资源丰富；商业配套：项目内部建有家居MALL和百货SHOPPING MALL构成的双MALL城市超级购物中心；项目对面已经逐渐成熟的罗马商业广场。教育配套：项目将

43、自建好莱城幼儿园，并与梅溪湖小学以及长郡中学相邻，项目对面即为湖南涉外经济学院。劣势：周边配套：项目周边生活配套、商业氛围都未形成 ，还需较长时间发展成形；区域位置：处于二线湖景区域，离梅溪湖国际新城内的优质资源尚有一定距离。45代表项目F振业城基本情况占地面积：450000平方米总建面积：950000平方米 栋数及套数：一期4栋18-22层小高层，7栋洋房共28套，52栋别墅共170套容积率 :1.8绿化率 42% 主力产品：洋房132-179平米，别墅200-347平米开发商：振业地产项目地址：岳麓区枫林路与雷锋西大道交汇处西南角（麓山区大坝嘴诊所斜对面）物业类别：小高层，洋房、别墅开盘时

44、间：2013年11月9日最新动态：振业城别墅及洋房即将加推，洋房加推房源为132、144的三房以及179的四房复式产品，交5万可抵10万；别墅加推房源为200-340的联排双拼别墅，交20万可抵30万购房优惠。梅溪湖片区一线湖景资源低密度大盘46整体规划情况振业城一期由4栋18-22层小高层，7栋洋房共28套，52栋别墅共170套组成，一期推货量较少，预计2014年将陆续推出更多房源。一 期2#1#3#4#56879101112131415161817192021222324252628272930313233343536383739404142434445464948475052515358

45、5556575459616062635-56#别墅1-4#小高层57-63#洋房47整体规划情况物业类型楼栋号户型面积（）套数占比（%）四室两厅179.04157.58 洋房57-63#四室两厅144.39136.57 别墅41-42#类独栋254.25-264.8542.02 46-47#类独栋239.05-249.6642.02 39-40、51-52#类独栋347.8684.04 37-38、53-56#双拼278.91168.08 9-10、30#双拼243.2863.03 15、18、21、24、35-36、43-45#四联排239.22189.09 四联排207.53189.09 5-8、11-14、25、28-29、31、34、48-50#四联排234.773216.16 四联排201.893216.16 16-17、22-23、26-27、32-33#四联排257.83168.08 四联排2