q“润丰.格兰印象”项目全程策划报告(doc34)

1、PAGE PAGE 35“润丰.格兰印象”项目全程策划报告中国.遵义目 录市场分析析项目概况况宏观地产产市场背背景区域楼市市分析及及周边市市场分析析竞争物业业分析项目分析析项目地块块解析项目发展展SWOOT分析析项目综合合评价及及发展战战略分析析物业发展展建议项目命名名项目市场场定位物业类型型定位价格定位位建筑规划划、园林林景观设设计建议议户型及面面积设计计的建议议会所设置置的设计计建议 道道路系统统的规划划建议智能化系系统与新新技术的的应用建建议物业管理理、社区区服务建建议营销策划划建议入市时机机和销售售前提条条件销售策略略价格策略略推广策略略营销过程程控制营销费用用预算后记市场分析析1、项

2、目目概况项目位于于凤凰山山东南方方向山脚脚下，东东通中华华北路城城市广场场，西至至凤凰山山脚，北北邻天安安花园，地处城城市中心心地段，地块分分为两个个大区，学校用用地区与与住宅用用地区，两区通通过地块块前的狭狭长用地地向中华华路开口口。项目目总占地地面积3388557.11平方米米，小区区用地面面积3118577.1平平方米，70000平米米用地的的新文小小学，总总建筑面面积10046665.66余平方方米。项目住宅宅区又分分为四个个区域，A区为为背靠凤凤凰山的的低层建建筑，AA区往南南是住宅宅B区，全区基基本为111+11层的小小高层住住宅，是是小区的的中心区区域，总总图布置置结合高高差，分

3、分台布局局，采用用半围合合手法，将中心心花园置置于其间间，更加加大间距距至399米，使使住宅间间相互无无影响，且园林林景观区区的面积积增大，B区还还利用场场地高差差设地下下和半地地下车库库，解决决小区停停车问题题。C区区主要沿沿街布置置，下为为二层商商业裙房房，将会会所、商商业、售售楼部，辅助用用房等纳纳入其中中，上部部为9+1层的的小高层层住宅， D区区为8层层的多层层住宅区区（作为为小区的的还房安安置部分分）。2、宏观观地产市市场背景景20000年220033年遵义义市房地地产行业业一直处处于良性性发展状状态，年年开发量量增长势势头强劲劲，商品品房年销销售面积积也保持持在相对对稳定的的层面

4、上上。由于于近年来来遵义市市对房地地产行业业的管理理不够，缺乏引引导，导导致房地地产行业业信誉逐逐渐下降降。在开开发与需需求方面面形成差差异，致致使市场场空置率率明显加加大。根据遵义义市“十五”规划，20002年度度政府工工作报告告，随着着城市人人口的不不断增长长，对居居住条件件和环境境的不断断提高，遵义市市未来几几年内对对住宅的的需求量量将达到到一定的的面积，在近十十年内将将有155%的家家庭计划划二次购购房，加加上新增增加的人人口数量量，遵义义市区商商品房需需求量将将保持在在年均660万平平方米左左右，市市场潜力力巨大，发展趋趋势将向向配套化化、智能能化、成成熟化、规模化化、高档档化，这这

5、一潜在在需求市市场也将将给遵义义市房地地产行业业带来新新一轮竞竞争。同同时消费费者的购购买习惯惯也发生生了明显显的变化化由感性性向理性性转变，无形中中加剧了了市场竞竞争的激激烈程度度。20044年下半半年数个个大盘上上市，房房地产市市场会出出现过热热征兆；20055年将是是遵义市市房地产产行业竞竞争最激激烈的一一年，将将面临全全新的挑挑战，会会有从新新洗牌的的趋势地段、环环境、配配套功能能成为销销售的利利器，缺缺一不可可。购房房者对小区品质质有了更更高的要要求普遍认为为目前的的区域市市场热点点是：海海尔大道道片区（环境好好）、开发区深深圳路一一带（市市政府、区政府府附近，未来升升值潜力力大）业

6、内专家家认为今今年的整整体住宅宅销售不不会特别别理想，消费者者需求不正常，预计积积压/空置房房将大面面积上升升对于大众众市场，政府房房（公务务员小区区）抢手手，租金金较低。未来两年内二二手房市市场供应应量将增增加300万平方方米消费者由由原来的的满足居居住需要要，正逐逐渐向享享受生活活、寻求求一种舒舒适的生生活方式式转变。遵义的房房地产在在发展变变化过程程中，建建筑形态态出现了了新的变变化，逐逐渐出现现了别墅墅、豪宅宅，但遵遵义的房房地产市市场仍以以多层为为主，小小高层和和高层为为辅。从价格方方面来看看，在过过去两年年，多层层均价达达到15500元元/，几乎没没有什么么变化；20003年小小高

7、层均均价为116000元/，20004年年达到了了17550元/，房房价上升升了100.3%；220033年高层层均价为为17000元/，220044年为117500元/，房价价上升了了3.11%，房房价升势势缓慢，这与遵遵义对高高价房的的吸收能能力有关关。从市场的的占有量量来说，遵义目目前还是是以多层层住宅为为主，220022年多层层住宅的的市场占占有量高高达955.9%，小高高层占11.8%，高层层占2.3%。从开发发量来看看，去年年遵义的的房地产产市场开开发量达达到1881.22万，比20001年年升了220.44%，其其中高层层同比增增长144.3%，多层层同比增增长166.8%，小高

8、高层同比比增长达达30.3%，是建筑筑形态中中增长速速度最快快的。从从居民的的拆迁房房来看，比例占占到1/4多。从小区规规划上来来说，遵遵义市目目前大部部分楼盘盘无论是是景观环环境还是是内部配配套设施施都不到到位，小小区概念念不强，虽然有有些楼盘盘相对于于遵义房房地产市市场来说说，具有有一定的的特色和和优势，但同发发达地区区相比存存在着相相当大的的差距。如同盛盛华庭虽虽做了一一些景观观、娱乐乐配套设设施，但但规模较较小，风风格单一一，没有有形成一一个真正正的小区区。龙华华山水家家园在此此方面确确是有质质的提升升，较其其他项目目提升了了一大步步。从开发思思路来看看，目前前遵义市市房地产产开发企企

9、业长远远的发展展规划不不足，企企业品牌牌的塑造造不够重重视，而而房地产产项目的的成败最最终由产产品差异异性竞争争转变为为企业品品牌的竞竞争，如如此，挖挖掘项目目的最大大潜在值值，获取取项目利利益最大大化的同同时如何何树立企企业的品品牌将是是企业发发展、项项目开发发新的战战略目标标。营销模式式上来说说，目前前遵义的的房地产产营销模模式相对对比较单单一，虽虽然已有有部分房房地产开开发企业业引进外外地的房房地产策策划公司司，但专专业水准准参差不不齐，而而且大多多为后期期介入，前期介介入、全全程策划划的项目目非常少少。从楼盘的的宣传推推广来说说，遵义义市的强强势媒体体对房地地产行业业引导性性不强，专业

10、水水平明显显不足，使市民民对房地地产企业业在传播播媒体上上的宣传传推广有有怀疑态态度，为为楼盘的的宣传推推广带来来了相当当大的困困难。遵义市目目前商品品住宅主主力户型型为三房房两厅一一卫四房两两厅两卫卫；普通盘价价格约在在80009000元/平方米米之间，优质中中、高档档盘价格格达到11300015500元元/平方米米之间；20044年上半半年遵义义市住宅宅总体平平均单价价约在9950元元/平方米米，较220000年呈现现逐年递递增500元/平方米米的趋势势；3、区域域楼市分分析及周周边市场场分析海尔大道道片区海尔大道道片区属属于相对对成熟的的片区，市政配配套设施施不够成成熟，生生活配套套设施

11、良良好，交交通便利利，环境境相对较较好，是是近几年年行业内内公认的的开发热热点地区区，最主主要原因因是该片片区房价价较低。开发区由于遵义义市政府府迁至开开发区，使开发发区成为为遵义市市最近比比较热点点的开发发区域。开发区区内相关关市政配配套设施施不够完完备、生生活配套套设施不不足，要要形成成成熟的居居住氛围围需要335年的时时间。开开开发区区也是未未来几年年内遵义义市开发发建设的的重点区区域，随随着招商商引资等等各个方方面优惠惠政策的的出台，开发区区未来升升值潜力力巨大。老城区老城区是是遵义市市成熟的的大型区区域之一一，是遵遵义市政政府原办办公地点点所在区区域，生生活配套套设施成成熟，市市政配

12、套套设施齐齐全、完完备，交交通良好好。该区区域由于于受土地地出让的的限制、开发成成本较高高，最近近几年内内开发热热度呈缓缓慢上升升趋势。万里路一一带万里路是是遵义市市老城区区与新城城区的中中间地带带。生活活配套设设施成熟熟、市政政配套设设施齐全全，交通通非常便便利。是是遵义市市政府未未来改造造的重点点区域。随着万万里路搬搬迁改造造工作的的进展，该路段段将是220044年20005年年房地产产最热点点的区域域之一。行业内内人士预预计，未未来万里里路将是是遵义市市高档楼楼盘比较较集中的的区域之之一，估估计升值值潜力将将是非常常乐观的的。中华路一一带中华路是是遵义市市老城区区与新城城区的交交接地带带

13、。生活活配套设设施成熟熟、市政政配套设设施齐全全，交通通非常便便利，商商业氛围围浓厚。是遵义义市政府府未来改改造的重重点区域域。由于于遵义市市政府北北迁，形形成新的的商圈。未来中中华路将将是遵义义市商业业最为繁繁华的区区域，升升值潜力力将是非非常乐观观的。4、竞争争物业分分析项目分析析1、项目目地块解解析“润丰.格兰印印象”位于遵遵义市商商业中心心区域中中华路中中段，前前临中华华路，背背靠风景景秀丽的的凤凰山山麓，对对面是正正在建设设中的市市民休闲闲广场和和停车场场。交通通非常便便利，有有多条线线路从此此经过。市政配配套设施施齐全、完备，生活配配套设施施成熟。与发展展中的超超大型商商业步行行街

14、，隔隔路相望望，是投投资和居居住的首首选之地地。随着着遵义市市政府的的北迁，中华路路将形成成一个全全新的商商业经济济圈，将将是未来来遵义市市最为繁繁华的商商业中心心地带。风景优优美的凤凤凰山公公园可说说是“润丰.格兰印印象”的私家家花园。近、净净、静的的自然条条件，将将使“润丰.格兰印印象”成为遵遵义人繁繁华都市市生活中中风景优优美的世世外桃源源。相对而言言， “润丰.格兰印印象”占地面面积相对对较小，在建筑筑规划、设计以以及景观观方面都都要求相相对较高高。尤其其是环境境景观方方面是重重中之重重，环境境又是消消费者购购房时首首要考虑虑的因素素之一。2、项目目发展SSWOTT分析优势点（STRR

15、ENGGTH）地理位置置优越交通便利利城区规划划清晰未来发展展升值潜潜力大周边物业业形象好好（大型型市民休休闲广场场）教育配套套有优势势（新文文小学）环境优美美、空气气清新，体现都都市生活活繁华中中的宁静静市政、生生活配套套设施成成熟地块周边边商业氛氛围浓厚厚，人流流量大，商业环环境比较较好劣势点（WEAAKNEESS）遵义市房房地产市市场价格格相对较较低，对对开发高高档住宅宅有一定定的限制潜在竞争争对手强强大，未未来市场场竞争激激烈发展商自自身实力力相对较较弱、经经验不够够成熟，品牌影影响力及及项目策划管管理能力力有待加加强销售市场场由期房房逐渐向向现房转转化，对对开发资资金造成成更大压压力

16、周边商业业氛围浓浓厚，相相对较嘈嘈杂，对对开发纯纯住宅有有一定影影响项目占地地面积相相对较小小，对景景观设计计具有一一定的限限制机会点（OPPPORTTUNIITY）遵义市房房地产市市场逐步步走向规规范化城市扩充充，人口口数量增增加住宅市场场需求量量大，价价格呈上上升趋势势，尤其其是商品品房市场场了解竞争争对手动动态，有有一定的的后发优优势数个大盘盘启动，房地产产市场热热度高，市场活活跃本区域内内没有直直接竞争争对手项目自然然环境有有一定优优势地理位置置优越，未来升升值潜力力大，能能够吸引引一定的的投资客客威胁点（THRREATTEN）市场竞争争激烈且且竞争方方向发生生显著变变化，由由价格战战

17、、广告告战转化为实力力战、品品牌战、经验战战竞争对手手多，潜潜在竞争争对手强强大消费者的的消费行行为日趋趋理性化化随着几个个大盘同同时上市市，很可可能出现现市场短短时间内内供应量量急剧饱和的现现象品牌开发发商的进进驻会对对当地房房地产产产品的品品质有很很大的拉拉升，消费者需需求也在在不短升升高，对对本地开开发商的的开发造造成更大大的压力力3、项目目综合评评价及发发展战略略分析遵义市总总体市场场前景较较好。项项目优势势多于劣劣势，机机会大于于威胁，消费潜潜力较大大，但竞竞争将更更趋激烈烈，我们们的竞争争者也在在规模、户型、园林、开发理理念、形形象包装装、推广广力度、资金实实力方面面加强了了投入。

18、因此我我们要突突破常规规的操盘盘手法，走一条条区别于于竞争对对手的路路，即要要突破常常规，建建立自己己的独特特优势，并让消消费者接接受。如何使用用好的策策划方法法和操盘盘手段，导入先先进的发发展及服服务理念念，将潜潜在资源源充分挖挖掘出来来并有效效传递给给目标客客户，从从而在激激烈的市市场竞争争中赢得得主动，将成为为本项目目能否最最终操作作成功的的关键点点。那我我们的目目标就是是挖项目目最大的的价值，从项目目产品自自身开始始到消费费者这边边来终结结，找到到一条最最实效的的途径，以最迅迅速的时时间实现现最大利利润化。首先我我们会在在产品本本身的素素质、附附加的居居住文化化、生活活方式的的打造上上

19、结合项项目特点点作足工工夫，其其次我们们要把我我们将要要给消费费者的产产品特色色优势准准确到位位的传递递给他们们，最后后运用我我们阶段段性的包包装推广广、销售售策略区区隔市场场竞争，以优质质的产品品服务和和合算的的付出赢赢得购买买者的心心，达成成项目的的销售成成交。物业发展展建议1、项目目命名依据项目目地块的的自然、社会、人文特特征，建建筑规划划设计、环境园园林景观观主题形形态，市市场楼盘盘类型及及竞争状状况，遵遵义当地地人民的的消费心心理、消消费行为为、消费费习惯特特征，综综合考虑虑项目特特性，遵遵循扬长长避短，规避市市场竞争争风险的的原则，在此建建议：主案名：“润丰.格兰印印象”辅助用名名

20、：新都都市主义义生活样样板RunFFengg Grrandd immpreessiion。备选案名名为“润丰.格兰风风情”新都市主主义生活活样板RunFFenggGraand winnd rregiime“润丰.格兰晴晴天新都市主主义生活活样板RunFFenggGraand sunnshiine“润丰.香槟谷谷”新都市主主义生活活样板RunFFengg Chammpaggne Valle理由：A、通过过市场研研究显示示，遵义义购房消消费群的的消费心心理、消消费习惯惯、消费费行为，是属于于追求时时尚、前前卫的一一族，对对楼盘现现实的硬硬件设施施、内外外环境配配套还处处于比较较模糊认认识的状状态，

21、而而对建筑筑主题、楼盘概概念又是是追求新新鲜、创创新表现现较强烈烈的一族族。B、在目目前遵义义市场上上还没有有任何一一家竞争争单位明明确提出出苏格兰兰风情概概念，在在市场上上有港式式、澳式式概念，但没有有对概念念在项目目开发的的各个环环节、细细节进行行全面展展开、演演绎。C、项目目地处红红花岗商商业中心心区中华华北路，面朝中中华北路路，出则则繁华，背靠凤凤凰山，入则宁宁静，项项目很能能真实表表现大隐隐隐于市市的印象象，因此此要在这这样一块块周边相相对繁华华，周边边商业休休闲配套套齐全的的地块，营造出出一个城城市都心心的以人人为本的的，代表表一种闲闲适、优优雅、高高尚而又又积极开开朗、奋奋进的生

22、生活方式式。D、新都都市主义义是由美美国建筑筑界和规规划界提提出的，目的是是想提供供更加完完善、更更加完整整的生活活品质，重建社社区和邻邻里关系系，逐步步摆脱过过度依赖赖汽车的的情况，替代过过度的居居住郊区区化的浪浪潮，新新都市生生活主张张是对旧旧城以及及居住郊郊区化的的反思。本项目目就是要要宣扬这这样一种种居住主主张，将将两者兼兼容，也也就是说说既不能能脱离都都市，还还要拒绝绝喧嚣，回归“自然”，那就就要再造造一种新新城市居居住的新新生活理理念，这这就是“新都市市主义”。润丰丰.格兰兰印象就就是要通通过建筑筑规划设设计、园园林景观观、生活活商业文文化服务务配套、生活方方式的引引导等打打造成一

23、一个新都都市主义义的样板板小区。所以我们们选择了了苏格兰兰风情概概念融合合新都市市主义的的主张，通过项项目自身身的建筑筑规划设设计、环环境园林林景观等等硬件设设施附加加配套设设施和苏苏格兰生生活方式式的导入入和推广广双向展展开全面面的展开开、演绎绎，不是是简单的的COPPY和移移植概念念，而是是引入和和营造一一种高尚尚的生活活方式，真正在在这块土土地上把把该项目目作成一一个遵义义消费者者需求的的、体现现人文关关怀的、最适合合人居住住的都市市风情式式、大隐隐隐于市市的生活活与工作作协调共共生发展展的生活活方式。“润丰.格兰印印象”，浓缩了了发展商商公司品品牌，项项目风格格、主题题概念，代表了了一

24、种高高雅、休休闲、温温情而又又积极、开朗、奋进的的生活方方式形态态。2、项目目市场定定位作为房地地产开发发商的市市场定位位:“润丰.格兰印印象”项目在在遵义目目前房地地产开发发市场上上根据其其开发面面积体量量来看属属于中体体量的商商品住宅宅小区；根据地地块所属属地段背背靠凤凰凰山，面面朝中华华北路的的相对都都市繁华华区。旨旨在全心心打造一一个出则则繁华，入则宁宁静，尽尽享居家家闲适，坐拥中中心商务务休闲繁繁华便利利的稀有有、罕见见的富有有异域风风情印象象的高尚尚、精品品住宅小小区。对对其市场场定位概概述为：遵义市市区中的的大型绿绿色生态态社区润丰.格格兰印象象，印象象格兰风风情闹市中的的异域风

25、风情雅筑筑高效智能能化小区区项目宣传传主题“高高效、便便利、舒舒适、生生态、异异域风情情、出则则繁华，入则宁宁静、温温馨”作为购房房者的定定位： 一个满满足了消消费者对对老城区区抱有依依恋情节节，既愿愿意享受受老城所所具有的的宁静、文化、地缘感感觉，又又热衷于于都市繁繁华热闹闹的、带带有时尚尚、都市市印象、对一种种全心生生活方式式向往的的新都市市主义一一族。3、物业业类型定定位“润丰.格兰印印象”是一个个带有苏苏格兰风风情印象象的，将将苏格兰兰的闲适适、高雅雅、温情情而又积积极、乐乐观、奋奋进生活活方式揉揉入到建建筑、规规划、设设计及园园林景观观、物业业管理、小区居居住氛围围营造等等各个方方面

26、的高高尚、精精致的生生态性人人文小区区，新都都市主义义样板居居住区。4、价格格定位鉴于本项项目高起起点、高高素质的的定位，又考虑虑到产品品自身配配置及在在遵义创创企业和和项目品品牌的目目的，项项目采用用“低开高高走”的定价价方针，小高层层均价定定在16680元元/平方方米，多多层定价价在18880元元/平方方米，以以高的性性价比来来赢得市市场信任任和树立立品牌的的效应。5、建筑筑规划、园林景景观设计计建议目标：A、设计计整体表表现坚持持统一原原则、以以人为本本原则、文化原原则、简简洁原则则。B、以现现代人居居环境的的功能要要求与自自然生态态环境和和谐为目目标，以以高雅的的文化底底蕴为内内容，以

27、以超前的的景观质质量为要要求；坚坚持“以人为为本”的设计计原则，营造健健康、温温馨的全全新理念念的生态态型居住住环境。项目地块块所处背背靠凤凰凰山、峡峡谷山泉泉水的自自然生态态，正对对中华北北路城市市广场的的整体环环境考虑虑，项目目小区内内的环境境一定要要同山景景、水景景，城市市现代商商务、休休闲景观观相融为为一个整整体，寻寻求自然然景观同同现代城城市休闲闲景观融融合的焦焦点、回回归自然然与现代代都市文文明的结结合点，力求在在小区内内形成景景观序列列丰富生生动，独独具特色色的乐山山亲水绿绿地兼具具体现现现代欧洲洲苏格兰兰风情式式的闲适适、高雅雅、宁静静、祥和和的人居居生活，真正实实现在繁繁华的

28、都都市生活活中闹中中取静，出则繁繁华，入入则宁静静的现代代的、都都市的、有文化化底蕴的的、自然然和谐的的、适宜宜人居环环境的景景观环境境。 环境景观观的生态态理论和和整合统统一项目目环境景景观风格格原则，着力营营造项目目的苏格格兰风情情环境景景观风格格，在景景观分区区布局，各个景景区的循循环衔接接，各景景区的细细节、小小品、道道具的运运用，生生物的多多样性选选择等方方面着力力体现建建筑主题题。设计要点点：原则则必须将确确定的风风格贯彻彻到建筑筑、环境境的每一一个环节节，每一一个细部部，使之之整体和和谐统一一，并赋赋予项目目浓郁的的文化氛氛围，以以完善建建筑设计计，完成成整体环环境设计计。在现在

29、建建筑规划划设计的的基础上上，建议议将底层层架空，以充分分扩大环环境的面面积，加加大绿化化率。同同时建议议将环境境引入空空中，借借助大的的露台、阳台等等设计空空中花园园，真正正将环境境融入建建筑的每每一个空空间。景观观节点根据整体体规划的的平面构构成及空空间形态态，选择择四处主主要景观观节点。一是中中华北路路方向小小区主入入口处，二是中中心庭院院，三是是地形高高差衔接接处，四四是山脚脚庭院，五次入入口区。道路路交通小区内须须完全实实现人车车分流，车辆进进地下车车库，庭庭院完全全为休闲闲、步行行空间。服务务、娱乐乐设施设置休闲闲椅、垃垃圾桶、健身区区、泛会会所、儿儿童娱乐乐区等。景观观设施景观设

30、施施包括绿绿化、雕雕塑、喷喷泉、标标识物等等。照明明设施照明设施施包括人人行道灯灯、广场场灯、埋埋地灯、泛光灯灯等，其其造型以以现代、简洁、柔和、亮丽为为原则，使灯光光丰富建建筑和小小区环境境景观。空中中花园可安排立立体空间间绿化、亲子乐乐园和休休闲凉亭亭、休闲闲椅等。分区布局局A、主入入口景观观区面向中华华北路上上的项目目主入口口，依据据规划设设计的以以门头组组合商业业设施，以自然然路格限限定的道道路为界界限，着着力在门门头的外外观展示示和商铺铺的规划划格局上上辅助苏苏格兰的的建筑元元素，并并以针叶叶林，阔阔叶林，灌木，不知名名的蕨类类，一片片片绿草草，偶尔尔杂有朵朵朵野花花的能够够代表苏苏

31、格兰风风格的植植被组成成流线型型色带诉诉诸人们们对花木木簇拥、浓荫环环抱季象象景观的的苏格兰兰风情式式的想象象；既形形成与中中华北路路闹市区区的区隔隔，又以以干道边边侧阵列列草地树树林作为为景观导导向的序序曲。面面向中华华北路的的商业设设施配合合泛会所所与架空空层通过过绿化景景观衔接接，并考考虑居民民健身、休闲、娱乐设设施的配配备，如如：棋牌牌室、乒乒乓球室室、健身身馆等，真正实实现泛会会所，满满足居民民生活需需求。B、中心心庭院区区通过引入入凤凰山山峡谷的的山泉水水形成小小区内自自然水体体，作为为小区内内最重要要的景区区元素来来做。设设计中充充分利用用峡谷山山泉水体体的引入入，并寻寻求苏格格

32、兰园林林风格的的典型特特色，在在中心区区营造一一个形态态丰富、布点合合理、个个性独特特的苏格格兰式亲亲水性主主题景观观，使其其成为项项目整体体的中心心。并在在主体景景观的基基础之上上，设置置亲水台台阶花池池、迭水水亲音、木绳花花架、葡葡萄架、钓鱼木木平台等等诸景，突出水水、景、人之间间的结合合，更以以淙淙水水声，满满足居民民“视”、“听”上的享享受。在主体的的环境景景观小品品、道具具、细节节的运用用上可做做一个典典型的苏苏格兰风风情式的的城堡、抽象式式风笛雕雕塑，威威士忌样样式喷泉泉等，将将建筑及及周围环环境、一一层架空空层巧妙妙结合，形成全全景入户户或半入入户景观观，让居居住者感感受生活活处

33、处是是景，时时时是景景，流连连忘返，以此创创造出多多位的景景观效果果，并运运用苏格格兰式的的柔性带带状装饰饰物，达达到硬地地与水、景观小小品的“刚柔相相济”，如还还可在其其间设置置亲子乐乐园、儿儿童娱乐乐场所等等。C、地形形高差衔衔接区通过水体体和柔性性的园林林景观小小品进行行有机结结合，上上下左右右有序衔衔接，自自然过渡渡。D、山脚脚庭院区区背靠凤凰凰山，前前接高低低落差衔衔接区、远眺项项目主入入口区，充分挖挖掘山体体与项目目内园林林景观的的呼应、贯穿、协调、衔接，转折传传承，既既考虑居居民生活活的相对对私密性性、物业业管理的的便利性性，又考考虑生活活居住的的开放性性与趣味味性。在在园林景景

34、观方面面适合多多层建筑筑的特点点，做一一些高度度偏低的的、辐射射项目AA区多层层住宅的的小型广广场，居居民在此此或坐或或站，或或憩或谈谈，传递递着邻里里间的和和睦、融融洽居住住氛围。藤本植植物攀援援于廊架架，为广广场提供供适度遮遮荫及减减少热辐辐射，居居民既获获得了更更为舒适适的活动动娱乐场场所；然然后再拉拉通凤凰凰山体，自然衔衔接项目目内外，在通向向山体的的路上设设置健步步小径、慢跑健健康跑道道、休闲闲亭等。实现项项目内外外人工与与自然的的和谐统统一，让让居民生生活出则则繁华，入则宁宁静，生生态自然然和谐享享受。F、次入入口区次入口以以绿化道道路引入入项目内内，让居居住居民民感受次次入口的的

35、相对宁宁静、清清闲。绿化景观观区内绿化化从整体体环境，绿化功功能要求求出发运运用植物物各自的的生物学学特性，有机的的进行组组合配置置，通过过植物群群植的体体块，色色彩，肌肌理的对对比创造造独特鲜鲜明的园园区园林林绿化景景观形象象。在绿化配配置中，除表现现四季季季象的景景观要求求外，重重点突出出区域主主题概念念绿化景景观。在在建筑周周边、林林荫下，道路旁旁，草坪坪坡地，大块面面的种植植花灌木木。流线线型的色色带沿着着项目的的高低起起伏，错错落有致致的贯穿穿整个项项目，犹犹如彩色色起伏的的水浪，彰显苏苏格兰风风情，流流畅而奔奔放，富富有动态态感，犹犹如水面面涟漪的的春天。在区内绿绿化中除除了种植植

36、骨干植植物大树树外，随随着人们们生活水水平的不不断提高高和植物物药用生生物学特特性的了了解，科科学的配配置具有有防病、强身、驱病等等潜在价价值和保保健功能能的植物物。如芳芳香药用用植物、保健药药用植物物等，以以此形成成园林绿绿化的一一大特色色，体现现对现代代人居的的关怀。6、户型型及面积积设计的的建议根据项目目建筑施施工图，项目的的户型设设计从二二房二厅厅一卫、三房二二厅二卫卫、四房房二厅二二卫、五五房三厅厅三卫、六房三三厅三卫卫、七房房三厅三三卫、九九房三厅厅三卫，户型面面积8112882m22。主力力户型为为三房二二厅二卫卫，约990 mm2，3000多套套。另有有较多的的大户型型和复式式

37、大户型型，本项项目作为为中体量量楼盘，容纳客客户数量量有限，市场推推出同体体量或大大于本项项目体量量的楼盘盘选择更更多，如如何能让让客户对对比后落落定，户户型设计计尤为关关键。下下面就针针对润丰丰、格兰兰印象的的户型设设计，我我司提供供如下意意见：住宅： 阳台台建议做做方形或或1800度观景景阳台形形式皆可可，一则则方便居居民的起起居与衣衣物晾晒晒，二则则突出住住户的的的观景、休闲，形成优优势特点点。三房房二厅一一卫的主主力户型型与目前前客户居居住要求求有脱离离，是否否能改成成三房二二厅二卫卫，迎合合居家潮潮流。 具体体户型意意见如下下：A区：层层高偏低低2.66米，有有压抑感感，建议议是否作

38、作到2.9-33.2米米层高A-1型型1455平方米米，户内内结构注注意处理理好公共共空间（客厅、餐厅）与似密密空间（卧室）间隔形形式。A区处于于小区最最深处，前有社社区园林林景观，后有山山坡植被被，适宜宜大户居居住，可可改一、二单层层或复式式配送小小型私家家花园，顶层送送阁楼景景观、漏漏台。B区：相相对于内内地地级级城市，小高层层户型明明显偏大大，另外外B区户户型紧邻邻小学，较为吵吵闹，故故30-40以以上的人人群不宜宜居住，而年轻轻人积蓄蓄少，多多靠亲属属帮扶，选择中中小户型型较多，建议靠靠近小学学一侧改改为两房房两厅两两卫900平方米米较合适适，面朝朝社区景景观改为为1000-1330平

39、方方米左右右，顶层层复式可可纵览周周边景观观。7、会所所设置的的设计建建议项目会所所设置集集中在CC区的一一、二层层裙房，其建筑筑面积达达 平平方米以以上，这这里将建建成一个个既服务务于项目目内居民民生活、休闲、娱乐，又对外外经营开开放的泛泛会所，一则方方便小区区居民，又是项项目对外外展示、沟通交交流的窗窗口。根根据市场场调查，中华北北路还没没有一个个规模大大档次高高的会所所，这和和中华北北路密集集的人口口和城市市主干道道上的生生活文化化、档次次极不相相称。因因此本项项目的建建成，将将为该地地段增加加了必要要的会所所服务设设施，如如建立：健身馆馆、SPPA、高高档保龄龄球馆、跆拳道道馆、室室内

40、篮球球场、网网球场、影院等等多项娱娱乐休闲闲设施，与周边边相应规规划的商商业整合合为一，不仅极极大的方方便这里里的居民民，而且且将会有有效促成成“润丰.格兰印印象”成为中中华北路路又一繁繁华地带带、最适适合人居居住所在在。8、道路路系统的的规划建建议1、小区区入口由于本项项目地块块背靠凤凤凰山，面朝中中华北路路，其他他两面皆皆为已有有住宅或或商业单单位，针针对项目目自身在在C区安安置的新新文小学学学生上上下课和和居民上上下班人人流高峰峰刚好重重叠，考考虑到小小区的人人车分流流，且方方便居民民的出入入和减少少必要的的安全隐隐患，建建议设置置设置两两个车入入口和两两个人流流入口：主（东）入口：位于

41、地地块东面面，直接接连通城城市主干干道中华北北路，在在此设置置一个单单独的主主车入口口，进入入地下和和半地下下停车场场；设置置一个单单独的主主人行通通道口，若在特特殊情况况下（搬搬家、火火灾、医医疗救护护）车要要进入小小区，一一般情况况作为独独立的人人行通道道。次（南）入口：位于地地块南面面，与城城市主干干道中华华北路斜斜向、距距离较远远连接，估计住住户不会会从该出出口进出出，但该该出口直直接面向向D区还还房安置置户，且且有垃圾圾压缩站站和煤气气调压站站，故还还有必要要在此设设置一个个次车入入口和一一个次人人入口，但不必必独立隔隔开。2、道路路系统小区道路路规划采采用一种种自由的的、具有有艺术

42、特特色的、切合项项目苏格格兰风情情印象的的曲直相相结合设设计，在在道路等等级的总总体划分分上体现现简约、清晰，在建筑筑、园林林景观与与道路系系统的细细节处理理上又细细致、生生动。其其设计注注重对景景的处理理，力求求达到移移步换景景，同时时又考虑虑方便住住户。本小区道道路系统统分为四四极路网网：第一级是是小区级级道路，规划红红线是112米宽宽，路面面宽度为为7米，双车道道，中间间不设绿绿化分隔隔带，该该道路和和小区主主入口相相连，与与小区次次干道相相接。第二级是是小区级级次干道道，分别别伸向四四个区，规划控控制红线线少于88米，路路面宽55米。第三级是是组团级级道路，分别进进入四个个组团，路面宽

43、宽4.55米。第四级是是宅间小小路，分分别进入入各住宅宅的小路路，路面面宽2.5米3、步行行系统 居住区区步行系系统的大大部分与与绿化系系统叠合合，平均均宽度为为3米，有专用用步行道道与机动动车道旁旁的人行行道共同同构成。智能化系系统与新新技术的的应用建建议好的住宅宅小区应应积极应应用科技技，逐步步实施智智能化建建设。根根据建设设部19999年年4月制制定的全国住住宅小区区智能化化技术示示范工程程建设大大纲对对示范小小区的要要求，优优秀小区区至少应应达到示示范工程程技术含含量的普普及型，进而向向先进型型、领先先型发展展。普及及型的功功能要求求是：设立计算算机自动动化管理理中心；水、电、气、热热

44、等自动动计量、收费；住宅小区区封闭，实行安安全防范范系统自自动化监监控管理理；住宅的火火灾、有有害气体体泄漏等等实行自自动报警警；住宅设置置紧急呼呼叫系统统；对住宅小小区的关关键设备备、设施施实行集集中管理理，对其其运行状状态实施施远程监监控。先进型的的功能要要求除了了要达到到普及型型的全部部功能外外，还要要做到：小区与与城市区区域联网网；住户户通过网网络终端端实施医医疗、文文娱、商商业等公公共服务务与费用用结算；住户通通过家庭庭电脑阅阅读电子子书籍和和出版物物等。因此建议议项目的的智能化化系统和和新技术术的应用用实现大大纲对示示范小区区的普及及型要求求，并通通过规划划与实际际实施状状况向国国

45、家申请请示范小小区荣誉誉称好，作为项项目卖点点在市场场大力推推广。物业管理理、社区区服务建建议本小区的的物业管管理公司司要为住住户提供供周到的的服务。首先应应该提供供清洁、保安、小区绿绿化维护护、小区区内的房房屋维护护等基本本服务，在此基基础上，还要开开展一些些特色服服务，如如代购车车票、代代送物品品、代缴缴各项费费用、提提供各式式的钟点点工和保保姆服务务等。小区的物物业管理理，应实实施全封封闭管理理。因为为项目所所处中华华北路繁繁华地段段，而本本小区的的客户都都是收入入较高的的人群，所以，为更好好的保护护小区住住户的利利益，润润丰.格格兰印象象实施全全封闭管管理十分分必要。小区的物物业管理理

46、，应引引入先进进的智能能化设施施，以利利于更有有效的进进行管理理。对于于润丰.格兰印印象是要要在遵义义打造一一个中高高档楼盘盘，住户户的收入入教高，所以，本小区区的设施施也应有有一定的的先进性性。具体体要求是是：本小区的的物业管管理，应应由物业业管理公公司开展展24小小时热线线服务，由专门门的人员员负责。每个管管理处设设热线寻寻呼，与与值班电电话连通通，以保保证不漏漏掉一个个投诉电电话，并并且对相相关人员员进行专专门培训训，要求求对住户户水电方方面的投投诉两小小时内予予以解决决。制定定从接听听电话到到信息反反馈，处处理结果果的标准准化要求求，从而而规范了了售后维维修服务务的工作作程序及及制度。

47、本小区的的物业管管理，将将更广泛泛的接受受住户的的监督。物业管管理公司司和住户户双方签签定协议议，承诺诺各自的的权利和和义务，同时规规定全体体业主可可以亲自自向物业业管理公公司提出出各种意意见或通通过业主主委员会会，对不不合格的的物业管管理公司司提出撤撤换的要要求。润丰.格格兰印象象的物业业管理，将更注注重文化化的融合合和一种种高尚、积极、乐观生生活方式式的打造造。如：有专门门的物业业管理人人员负责责每一组组团的工工作，经经常组织织每一组组团内的的活动，在丰富富住户的的业余生生活的同同时，又又加强住住户间的的交流，使到大大家和睦睦的相处处。另一一方面，小区物物业管理理公司会会经常性性的开展展小

48、区性性的活动动，加强强整个小小区住户户的联系系。营销策划划建议1、入市市时机和和销售前前提条件件经过我公公司对遵遵义为期期二十多多天的市市场调查查研究，在今年年的100月份左左右将会会是遵义义住宅交交易体量量集中发发力的时时期，考考虑到项项目本身身的建筑筑施工工工期在九九、十月月份并不不具有现现场展示示力，而而又为了了规避市市场竞争争的打压压风险，建议这这个期间间的项目目市场运运做以开开发商实实力、品品牌形象象、项目目形象、概念主主题的演演绎、发发展等，如在遵遵义首届届兰花博博览会、遵义市市房交会会等社会会关注度度高的活活动中策策划、借借势营销销，展示示项目高高档、罕罕有、开开发商惜惜售的姿姿

49、态。建建议项目目真正进进入向市市场对外外销售的的时机为为市场竞竞争相对对疲乏和和平和时时十一月月份左右右，以实实际的项项目展示示力、整整合有序序、节奏奏性强的的市场营营销手段段高姿态态强势切切入市场场。销售的前前提具备备条件为为：项目整体体建设达达到遵遵义市房房地产交交易管理理条理的颁发发预售条条件资格格或者项项目区域域组团建建设达到到预售条条件。，并取得得预售证证。项目中心心区域的的环境景景观具备备可展示示性、局局部具有有可体验验性。工地包装装、售楼楼部建设设、售楼楼物料准准备、售售楼队伍伍的组建建培训、将近一一个月的的媒体营营造气氛氛、展示示形象、传播信信息等相相关工作作的到位位。最好是样

50、样板房的的建设到到位。2、销售售策略首先是在在市场上上大力造造势，通通过兰花花博览会会、房地地产交易易会等会会展活动动；利用用前期将将近一个个月的时时间通过过现场包包装和传传播推广广向市场场持续推推出润丰丰.格兰兰印象的的“高雅、成熟、闲适，一流生生活方式式。在此期间间不卖房房，纯粹粹进行项项目品质质的塑造造和传递递、项目目品牌形形象的展展示、深深入人心心的产品品知识的的讲解，从而吸吸引更多多的想买买房的等等待润丰丰.格兰兰印象，汇集人人气，树树立品牌牌。如在在广告推推广中建建议在99月分开开始在遵遵义市的的主干道道上树立立一个大大型的户户外广告告：“润丰.格兰印印象，110万平平方米的的高档

51、风风情社区区11月月绽放中中华北路路”，告知消消费者可可以参观观了解项项目，但但必须等等到111月份才才开始正正式公开开发售，这一做做法给市市场造成成悬念，形成开开发商惜惜售的市市场形象象，积极极配合活活动与现现场的人人气与项项目工作作进程留留驻购房房者脚步步，等待待我们项项目的对对外发售售在内部认认购期，邀请研研究人居居环境的的专家围围绕新都都市主义义人居环环境展开开论谈交交流，针针对润丰丰.格兰兰印象在在城市都都心的风风情生态态住宅营营造，强强化新都都市主义义要人们们回城的的情节。在公开发发售期，邀请与与项目气气质配合合的或者者遵义当当地的名名人、明明星作为为项目的的形象代代言人，为楼盘盘

52、销售助助兴，并并主行免免费上网网、看楼楼品咖啡啡、售楼楼部苏格格兰印象象生活方方式体验验，如书书、音乐乐、高尔尔夫练习习场试杆杆、威士士忌酒的的品鉴、方格裙裙的展示示等，极极力传递递格兰风风情生活活方式、让意向向购房者者体验、心动、向望、落定制造旺销销抢购氛氛围。（这里涉涉及到一一些销控控手法）1、销控控表上的的包装，销控表表填充的的满一些些，让客客户感觉觉你的楼楼卖的好好。2、找人人冒充客客户，伪伪造热闹闹场面。3、接电电话时间间长一些些或者尽尽量延长长到客户户到场的的谈话时时间，保保持销售售人气。4、在接接待中心心不断的的播放广广告录象象，请来来合同公公证处、保险机机构、银银行按揭揭处有关

53、关人员到到现场办办公，使使现场气气氛变得得更热闹闹。5、样板板房的设设置一定定要舒适适、别致致、代表表格兰风风情式的的生活方方式，给给人以舒舒适象回回到家的的感觉。室内设设计时要要注意设设计风格格体现“智能化化、潮流流化、国国际化”，符合合项目的的整体主主题概念念。在促销的的过程中中，给出出一些噱噱头来吸吸引消费费者，例例如“内部认认购期”低起价价、高折折扣，公公开发售售期渐提提价格，高折扣扣，“前300名买家家，免收收5年物物业管理理费”等促销销优惠政政策。3、销售售形式前期利用用公关活活动、会会展活动动全力推推介产品品，把产产品吃透透，传播播开来、让产品品价值优优良的观观念深入入市场上上、

54、消费费者群体体中，塑塑造优良良的产品品品牌和和传播口口碑效应应；内部部认购和和正式发发售时以以现场展展销推会会为主要要手段，强势展展销推介介时再配配以盘外外展销会会，如在在丁子口口、老城城步行街街、科技技广场等等人流量量大的地地点设看看楼专车车上落点点，方便便客户到到现场参参观鉴赏赏。4、付款款方式一次性特惠按揭揭轻松按揭揭免息分期期折扣95%96%98%原价定金100000元签约（下下定100天内）20%10%10%和和另外770同时时办理银银行按揭揭10%签约后一一个月内内40%20%和和其余770%同同时办理理银行按按揭85%分分二十个个月，每每月付44.255%签约后两两个月内内30%

55、发出收楼楼通知书书后三天天内5%20%办理产权权证后七七天内5%5%5、推广广及媒体体策略 广告原原则以会展活活动、公公关活动动、大型型的悬念念式户外外广告启启动市场场，辅助助项目软软文通过过不同阶阶级层次次、不同同行业类类型的人人运用不不同的传传播媒介介全面演演绎润丰丰.格兰兰印象的的产品素素质特点点、高尚尚生活方方式等优优势卖点点。通过项目目现场包包装、户户外广告告媒体运运用持续续营造气气氛、传传播信息息，通过过售楼部部的建设设营造局局部演绎绎润丰.格兰印印象所要要打造的的生活方方式，作作到尽精精微，致致广大的的效果，引导市市场的消消费需求求。再通过电电视、报报纸、广广播、网网络等媒媒体合

56、理理、集中中、整合合各种媒媒体资源源，合力力推广传传播，争争取实现现传播效效益最大大化。（1）广广告推广广制作一系系列的电电视广告告短片。力求其其广告在在形象上上逼真、优美动动人，内内容上突突出项目目的优势势，反映映项目主主题。 在在遵义电电台、遵遵义一套套播出系系列广告告、访谈谈、系列列跟踪报报道。采采用理性性说服，感性诉诉求，设设计广告告语或广广告歌，突出项项目的“高效、便利、舒适、生态、异域风风情、出出则繁华华，入则则宁静、温馨”的生活活方式主主题。 为扩扩大宣传传效果，在会展展活动期期间和公公关活动动期间安安排人员员在遵义义市的几几条繁忙忙路段派派发精美美的日历历宣传单单张。 选择择遵

57、义义晚报作为主主要的报报纸媒介介，配合合贵州州都市报报为辅辅助的报报纸媒介介。广告告画面力力求简洁洁吸引，展示项项目新都都市主义义的形象象：既展展现项目目的异域域风情、大自然然气息，又尽得得都市的的繁华、生活便便利。广广告文案案要形象象生动，语言轻轻松活泼泼，直击击消费者者内心对对新都市市主义生生活方式式的需求求，使人人看后心心动、向向往，难难以忘怀怀。制作一些些户外广广告。如如车身、灯箱、站牌，广告牌牌均以醒醒目的项项目优势势广告语语、代表表项目生生活方式式的美丽丽图案向向消费者者展示项项目。（2）售售楼书 售售楼书是是有关物物业的较较为详细细的介绍绍材料。在项目目未完成成前，买买家如果果了

58、解物物业情况况，很大大程度上上需要依依靠售楼楼书，而而售楼书书本身亦亦是给客客户的第第一印象象，所以以包装设设计及质质素很重重要，并并且是未未来项目目生活方方式的有有效传递递；但楼楼书用不不着过分分追求高高档次，应注重重其说服服力，精精致而完完善，对对于书中中各户型型的平面面图注重重形象传传递。（3）展展销会 项目首首先在项项目C区区设立一一个有气气势、准准确传递递项目主主题风格格、生活活方式的的现场售售楼部，在售楼楼部内部部布置着着力营造造一种润润丰.格格兰印象象未来生生活情趣趣的的体体验过程程，如：描叙苏苏格兰风风情的书籍、格格兰音乐乐、小型型室内苏苏格兰练练习场、威士忌忌品酒吧吧台、苏苏

59、格兰生生活方式式用品用用具的陈陈列等，也可以以作为未未来会所所经营的的素材和和场地；并且可可以在遵遵义市内内一些人人流繁华华地段如如：丁子子口、步步行街出出入口、科技广广场等设设立外场场展销会会，并开开通多条条看楼专专车，从从而方便便全市各各区的目目标客户户来看楼楼，这样样也可加加深人们们对本项项目的印印象，并并且拍摄摄一段高高素质的的项目宣宣传片在在展销会会场循环环播放，让看房房客边体体验未来来的生活活方式边边接受楼楼盘信息息，加深深对项目目的认识识，一则则增加现现场的热热闹气氛氛，二则则加快销销售人员员的讲解解过程。（4）楼楼盘正式式推出仪仪式（开开盘） 项项目可借借某个庆庆典仪式式向外界

60、界宣布楼楼盘正式式推出市市场的信信息，这这也可以以借助大大规模的的庆典活活动来吸吸引大量量电台、电视台台、报纸纸等众多多传播媒媒介的记记者，还还可邀请请一些政政府部门门人士和和社会知知名人士士参加，从而给给目标受受众留下下深刻的的印象，并获得得良好的的宣传效效果。 项目目的正式式推出仪仪式要主主办的隆隆重、轰轰动、给给目标客客户留下下深刻的的印象，并在仪仪式的同同时配以以实际、实效、更大范范围的促促销和展展示等促促销活动动。（5）样样板房展展示 样样板房是是顾客对对拟购置置房屋状状况最直直接、最最真实的的体验，对唤起起客户购购买欲望望关系重重大，样样板房的的优劣对对楼盘的的销售起起着关键键作用