买房流程全接触

1、买房流程全接触，教您一步步买房（一）挑选房源第一步：挑选房源（考虑价格，交通状况，面积，朝向，楼层，位置）在计划经济时代，房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注的内容，住宅也往往是以低廉的造价，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开，而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到。价格： 如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。比如，湘潭河东房产均价3900左右，河西3700左右也可以多看看网上发布的消息（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价

2、位热销等）交通状况：衣食住行行、人生生四事，交通是是买方考考虑的重重要因素素，四通通八达、进出方方便，有有停车位位物业才才算物尽尽其用。目前大大部分小小区交通通相对方方便 。社区环境境：人口越来来越密集集的大城城市，社社区环境境已经成成为购房房者投资资前越来来越重视视的因素素，小区区内的绿绿化程度度、人文文环境、安全性性、配套套设施都都可能对对您入住住后的生生活产生生重大影影响。户型结构构：户型的选选择主要要考虑家家庭人员员的构成成及主人人房屋功功能的要要求，如如楼层高高低的选选择、房房屋的朝朝向、视视野、采采光、私私密性等等。面积：在我国大大部分城城市，根根据建设设部商商品房销销售面积积计算

3、及及公用建建筑面积积分摊规规则的的规定，房屋销销售仍按按建筑面面积计算算价格，那么单单元住宅宅的销售售面积怎怎样测算算?商品品房按“套”或“单元”出售，商品房房的销售售面积即即为购房房者所购购买的套套内或单单元内建建筑面积积(以下下简称套套内建筑筑面积)与应分分摊的公公用建筑筑面积之之和。商品房销销售面积积=套内内建筑面面积+分分摊的公公用建筑筑面积套内建筑筑面积=套内使使用面积积套内内墙体面面积阳阳台建筑筑面积套内使用用面积的的概念是是每套住住宅户门门内除墙墙体厚度度外全部部净面积积的总和和。其中中包括卧卧室、起起居室、过厅、过道、厨房、卫生间间、储藏藏室、壁壁柜(不不包括吊吊柜)、户内楼楼

4、梯(按按投影面面积)。利用坡坡屋顶内内空间作作房间时时，其一一半的面面积净高高不低于于米，其其余部分分最小净净高不低低于米，符合以以上要求求的可计计入使用用面积；否则不不算使用用面积。每户阳阳台(无无论凹、凸阳台台)面积积在6平平方米以以下的，不计算算使用面面积；超超过6平平方米的的，超过过部分按按阳台净净面积的的折算计计入使用用面积。套内墙体体面积：商品房房各套(单元)内使用用空间周周围的维维护或承承重墙体体，有共共用墙及及非共用用墙两种种。品房房各套(单元)之间的的分隔墙墙、套(单元)与公用用建筑空空间投影影面积的的分隔墙墙以及外外墙(包包括山墙墙)均为为共用墙墙，共用用墙墙体体水平投投影

5、面积积的一半半计入套套内墙体体面积。非共用用墙墙体体水平投投影面积积全部计计入套内内墙体面面积。阳台建筑筑面积：按国家家现行建筑面面积计算算规则进行计计算。单元分摊摊的公用用建筑面面积由两两部分组组成：电梯井井、楼梯梯间、垃垃圾道、变电室室、设备备室、公公共门厅厅和过道道等其功功能上为为整楼建建筑服务务的公共共用房和和管理用用房之建建筑面积积；各单元元与楼宇宇公共建建筑空间间之间的的分隔墙墙以及外外墙(包包括山墙墙)墙体体水平投投影面积积的500。公用用建筑面面积不包包括任何何作为独独立使用用空间租租、售的的地下室室、车棚棚等，作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。公用建筑筑

6、面积按按以下方方法计算算：整栋建筑筑物的面面积扣除除整栋建建筑物各各套(单单元)套套内建筑筑面积之之和，并并扣除已已作为独独立使用用空间销销售或出出租的地地下室、车棚及及人防工工程等建建筑面积积，即为为整栋建建筑物的的公用建建筑面积积。将将整栋的的的公用用建筑面面积除以以整栋的的各套套套内建筑筑面积之之和，得得到建筑筑物的公公用建筑筑面积分分摊系数数。用建建筑面积积分摊系系数公公用建筑筑面积套套内建筑筑面积之之和。公用建筑筑面积分分摊计算算：各套套(单元元)的套套内建筑筑面积乘乘以公用用建筑面面积分摊摊系数，得到购购房者应应合理分分摊的公公用建筑筑面积。分摊的的公用建建筑面积积公用用建筑面面积

7、分摊摊系数套内建建筑面积积一般高高层住宅宅公建分分摊系数数为左右右。朝向：在中国，挑选住住宅商品品房的客客厅，以以朝南为为最佳。北方地地区历来来形成的的坐北朝朝南的住住宅为最最佳的生生活习惯惯，造成成消费者者“有钱就就买东南南房”的需求求心理。因此，东南朝朝向的房房屋较其其它朝向向的房屋屋要好销销售。因因客厅朝朝南，在在冬天无无凛冽寒寒风呼啸啸，在夏夏天又是是凉风习习习。其其它朝向向的优劣劣顺序大大致为东东南、东东、西南南、北、西。其其次，消消费者应应挑卧室室的朝向向。一套套房内，卧室一一般有二二三间，其朝向向也不会会完全一一致。而而且在大大多数情情况下是是有好有有差。消费者应应以主卧卧室朝向

8、向好或多多数卧室室朝向好好为评判判断标准准。卧室室也以南南向为佳佳，但最最好不要要靠外墙墙。因在在夏天，南向卧卧室凉风风，但射射入的阳阳光也较较北向房房间多，若是西西向外墙墙，那么么室内温温度一定定较高。卧室朝朝向为东东南、东东、东北北也可，最好不不选朝西西的卧室室。朝北北的卧室室不要太太多，有有一间尚尚可，因因北向卧卧室冬天天寒风呼呼啸，但但是，夏夏天北向向的房间间却是十十分凉快快。厨房房、卫生生间的朝朝向相对对要次要要一些。卫生间间只要能能直接采采光、通通风就行行。因其其使用是是间断的的和短时时间的，但最好好还是避避免选择择西向的的卫生间间。在南方炎炎热地区区，除了了要看单单个房间间通风是

9、是否良好好外，还还要看房房间与房房间之间间的组织织，是否否利于风风的直线线流动，在夏季季是否能能形成“穿堂风风”。具体体的方法法是看各各个房的的门、窗窗是否在在一个方方向上，如果建建筑与建建筑之间间间距过过小，底底层就会会由于上上面建筑筑的遮挡挡，而终终年不见见阳光。最好的的情况是是在北面面的底层层房间冬冬天也能能接受阳阳光照射射。厨房房由于本本身会产产生许多多油烟，因此，其室内内空气最最须与外外界经常常保持交交换。由由于厨房房的油烟烟产生量量大，形形成时间间短，靠靠自然通通风实难难将其在在短时间间内排出出，所以以一般会会用同抽抽烟机或或排气扇扇向外排排气。一一般来说说，要防防止由于于朝向不不

10、好、外外面风压压太大，引起油油烟的“倒灌”或风将将油烟引引入其他他房间。因此，厨房以以不选北北向为宜宜。一般来说说，一天天之内阳阳光能射射入时间间小时，对于消消除房间间内湿气气，杀灭灭细菌，调节室室内温度度，加速速空气流流动均有有好处。对于客客厅、卧卧室的朝朝向，要要以能接接受光线线直接射射入为宜宜，以南南向或偏偏南方向向为佳。对于厨厨房，应应避免西西向为宜宜，因厨厨房内本本来已有有热源，再接受受阳光直直射，其其温度会会更高。卫生间间也以能能接受一一定的阳阳光照射射为宜。因卫生生间相对对来说阴阴暗潮湿湿，有阳阳光的射射入能避避免病菌菌滋生。一套居居室内，最好能能有两个个阳台，其中一一个阳台台一

11、定要要向阳，使晾晒晒和休息息有充足足的阳光光。现在多数数的商品品房住宅宅为一梯梯二户型型。对于于条式一一梯二户户，一套套只有二二个方向向来通风风、采光光。而这这种建筑筑的朝向向多为南南北向，因此，有一半半左右的的房间均均是朝北北的。消消费者在在挑选时时，就要要看设计计者是否否将较次次要的房房间放在在北向。对于点点式一梯梯二户，一套房房至少有有三个面面临空，因此其其房间的的朝向应应该都较较满意。对于一一梯三户户，一梯梯四户，由于套套数多，要为各各户都留留有一个个相对较较好的主主朝向，故一户户的朝向向很难完完善，有有时候，会出现现有较大大缺陷的的朝向。楼层：低层建筑筑一般为为一至二二层。多多层建筑

12、筑一般为为三至七七层。高高屋建筑筑一般为为八至三三十层。超高层层建筑一一般为三三十层以以上。因因此，这这就为建建筑层数数的挑选选提供了了可能和和广阔的的天地。大多数消消费者在在挑选底底楼时，一般不不会去过过问其有有关防潮潮设计的的具体细细节，但但是，在在天连续续下雨的的情况下下不去观观察房屋屋的潮湿湿程度，就太不不应该了了。底层层还有一一个特点点是下水水管道容容易堵塞塞。因此此，消费费者在挑挑选底层层时一定定要看各各排水管管道、系系统是否否经过特特殊处理理。底层层的排水水系统是是否单独独和独立立。如果果底层的的厕所管管道、下下水管道道不接受受来自上上面各层层的排水水，自成成系统，那么就就不会出

13、出现由于于上面各各户的不不正常使使用而使使一楼发发生堵塞塞的局面面。如果果底层的的管道与与上面各各层是相相连，那那么消费费者要看看其管道道是否在在一楼变变粗、变变大。底底层最容容易接受受地面环环境的影影响，如如果地面面植物繁繁茂、景景色优美美，底层层的住户户当然是是“近水楼楼台先得得月”。自然然界有好好的一面面，也有有不利的的一面，如果底底层四周周下水道道管处理理不当、化粪池池处理不不当，往往往会造造成臭气气熏天、蚊虫苍苍蝇滋生生。对这这些底层层自然是是首当其其冲、深深受其害害，故消消费者在在看完底底层的室室内时，千万不不要忘记记要看看看室外。看阴、阳沟是是否通畅畅，看化化粪池口口是否离离自己

14、住住宅较远远。地面面的排水水系统是是否完善善，有没没有积水水的可能能？有没没有一些些死角地地带等。消费者者在选择择底层时时，对这这些问题题一定要要一察之之，不然然等搬进进去再后后悔，已已是悔之之晚矣。一些家庭庭之所以以选底层层，就是是考虑到到家中有有老人，可避免免上下楼楼之苦。但是，买房不不在冬天天，一到到冬天才才知此房房终日不不见太阳阳。老人人住的房房屋没有有阳光，不是让让人苦不不堪言吗吗？提前前请有关关技术人人员进行行咨询还还是有必必要的。位置:如果您想想购买的的是房子子，那么么，首先先要考虑虑的是位位置是否否优越，因为处处于好位位置的房房子才能能满足您您的各类类需求。它通常常具有下下列特

15、征征:1城市市上风上上水。在在城市中中心区的的上风上上水方向向，城市市主要工工业区的的上风上上水方向向，如北北京的上上风上水水方向为为西北方方向。2交通通便捷。从住所所到工作作地点或或常去的的其他地地点或市市中心区区，不超超过可接接受的时时间并且且有保障障，一家家两三口口人都有有些要求求时，应应尽可能能多的照照顾到，并考虑虑将来可可能的变变化情况况，如工工作调动动、升学学、转学学等。3城市市化水平平高。应应在那些些各种市市政设施施齐全地地段挑选选房子，这些地地段一般般位于城城市主干干道、次次干道附附近，不不应超过过公里里，否则则有些设设施难以以接通，对外交交通也会会有麻烦烦。郊区区和偏僻僻地带

16、，要么基基本设施施不全，要么花花大量投投资搞市市政设施施，导致致房价增增加。4生活活便利。步行分钟钟左右即即可到达达各类商商业服务务业网点点，满足足日常生生活物品品的采购购及其他他服务需需求，医医疗卫生生、托幼幼。文体体设施也也可就近近找到.5环境境宜人，自然、人文景景观优雅雅。绿地地、公园园步行可可达，空空气清新新、水面面清澈，有早晚晚休闲运运动、周周末游玩玩娱乐之之所，社社会风气气、治安安状况良良好。买房流程程全接触触，教您您一步步步买房（二）实实地考察察第二步：实地考考察（考考虑开发发商的资资格审核核，看楼楼应该注注意哪些些细节，区分“复式、跃层式式、错层层式”住宅） HYPERLINK

17、 /2007-04-15/1019403.htm 楼间距也也是一个个可以泄泄露发展展商秘秘密的的指标。楼间距距太窄不不仅影响响各楼体体之间的的光照，也影响响人们的的视野和和心情。无法想想象楼挨挨着楼的的社区能能谈得上上什么绿绿化和环环境。真真正好的的社区是是张弛有有度的，既有大大面积的的集中绿绿地，也也有各组组团自己己的小型型绿地，有的新新项目甚甚至推出出了宅旁旁空间和和楼内共共享空间间的绿化化，每一一个新概概念的推推出和落落实都是是社区环环境的更更新。开开发商的的资格审审核 住宅宅质量保保证书 住住宅质量量保证书书应当当包括以以下内容容： (1)工程程质量监监督部门门核验的的质量等等级。 (

18、2)地基基基础和和主体结结构在合合理使用用寿命年年限内承承担保修修。 (3)正常常使用情情况下各各部位、部件保保修内容容与保修修期： 屋面防防水3年年; 墙面、厨房和和卫生间间地面、地下室室、管道道渗漏11年； 墙面、顶棚抹抹灰层脱脱落1年年； 地面空空鼓开裂裂、大面面积起砂砂1年； 门窗翘翘裂、五五金件损损坏1年年； 管道堵堵塞2个个月； 供热、供冷系系统和设设备1个个采暖期期和供冷冷期； 卫生洁洁具1年年； 灯具、电器开开关6个个月； 其他部部位、部部件的保保修期限限，由房房地产开开发企业业与用户户自行约约定。44)用用户报修修的单位位，答复复和处理理的时限限。 建设工程程开工证证：是建建

19、设单位位进行工工程施工工的法律律凭证，也是房房屋权属属登记的的主要依依据之一一。没有有开工证证的建设设项目均均属违章章建筑，不受法法律保护护。北京京市建委委于19996年年成立了了北京市市建筑工工程交易易管理中中心，负负责开工工审批等等项工作作。 建建设用地地规划许许可证和和建设工工程规划划许可证证 建建设用地地规划许许可证和和建设工工程规划划许可证证：是建建设单位位用地和和建设工工程的法法律凭证证，没有有这两两证的的用地单单位属非非法用地地，其工工程建筑筑也是违违章建筑筑，不能能领取房房地产权权属证件件。住宅使使用说明明书 住住宅使用用说明书书应当当对住宅宅的结构构、性能能和各部部位（部部件

20、）的的类型、性能、标准等等作出说说明，并并提出使使用注意意事项，一般应应当包含含以下内内容：（1）开发发单位、设计单单位、施施工单位位，委托托监理的的应注明明监理单单位；（2）结构构类型；（3）装修修、装饰饰注意事事项；（4）上水水、下水水、电、燃气、热力、通讯、消防等等设施配配置的说说明；（5）有关关设备、设施安安装预留留位置的的说明和和安装注注意事项项；（6）门、窗类型型，使用用注意事事项；（7）配电电负荷；（8）承重重墙、保保温墙、防水层层、阳台台等部位位注意事事项的说说明；（9）其他他需说明明的问题题。住宅中中配置的的设备、设施，生产厂厂家另有有使用说说明书的的，应附附于住住宅使用用说

21、明书书中。看楼应应注意哪哪些细节节？看楼要综综合考虑虑楼盘各各方面的的情况，一般有有以下几几点:第一，发发展商的的实力：有实力力的发展展商在开开发楼盘盘时，处处处为客客户着想想，往往往精益求求精，推推出精品品楼盘。第二，楼盘的的合法性性：对楼楼盘的用用地、规规划等进进行审查查，看楼楼盘是否否符合国国家规定定，重点点是要看看楼盘有有没有“七证”，是否否属商品品房;第三，楼盘的的自身素素质：1、是否否渗水。不但要要看选购购单位的的屋顶是是否漏水水，还要要看楼下下单位的的屋顶是是否漏水水。2、噪噪音、照照明。噪噪音和照照明在白白天很难难看出情情况如果果，需要要晚上去去看，去去实地考考察。3、楼楼内垂

22、直直交通。对高层层电梯而而言看其其配备的的电梯质质量如何何，安全全通道是是否畅通通。4、结结构。一一套房建建成之后后，建筑筑格局很很难改变变，要想想得到最最佳的使使用效果果，一开开始就得得选择合合理的格格局。5、其其他细节节。看窗窗沿、墙墙角、天天花等做做工是否否仔细，水、电电等配件件是否安安装到位位等。第四，用户的的口碑。向住户户附近的的居民、物业管管理人员员咨询，看楼盘盘的物业业管理，治安善善如何，楼宇有有无法法法律纠纷纷等。区分“复式、跃层式式、错层层式”住宅复式住住宅在概概念上是是一层，并不具具备完整整的两层层空间，但层高高较普通通住宅(通常层层高2.8米)高，可可在局部部掏出夹夹层，

23、安安排卧室室或书房房等，用用楼梯联联系上下下，其目目的是在在有限的的空间里里增加使使用面积积，提高高住宅的的空间利利用率。跃层式式住宅，与复式式住宅是是完全不不同的两两个概念念。从外外观来说说，跃层层式住宅宅是一套套住宅占占两个楼楼层，有有内部楼楼梯联系系上下层层，一般般在首层层安排起起居室、厨房、餐厅、卫生间间，二层层安排卧卧室、书书房、卫卫生间等等。简单单地讲，如果上上下两层层安全分分隔，应应称为跃跃层式住住宅；如如上下两两层在同同一空间间内，即即从下层层室内可可以看见见上层的的墙面、栏杆或或走廊等等部分，则为复复式住宅宅。错层式住住宅，是是指一套套房子不不处于同同一平面面，即房房内的厅厅

24、、卧、卫、厨厨、阳台台处于几几个高度度不同的的平面。错层式式、复式式与平面面式房屋屋的区别别错层式和和复式房房屋有一一个共同同的特征征区别于于平面式式的房屋屋。平面面式表示示一户人人家的厅厅、卧、卫、厨厨等所有有房间都都处于同同一层面面，而错错层和复复式内的的各个房房间则处处于不同同层面。错层和和复式房房屋的区区别尽管两种种房屋均均处于不不同层面面，但复复式层高高往往超超过一人人高度，相当于于两层楼楼；而错错层式高高度低于于一人，人站立立在第一一层面平平视可看看到第二二层面。因此错错层有“压缩了了的复式式”之称。另外，复式的的一、二二层楼面面往往垂垂直投影影，上下下面积大大小一致致；而错错层式

25、两两个(或或三个)楼面并并非垂直直相叠，而是互互相以不不等高形形式错开开。买房流程程之认购书书签订（三）签定流程程 你在选选好房源源，谈妥妥价格后后，便是是该去签签订认购购书了，这个时时候还得得交付一一定额度度的定金金， 发发展商此此时会把把有关的的资料和和相关文文件交给给你，并并讲清项项目进展展情况。 认购书书主要内内容包括括： 1 认购物物业； 2 房价，包括户户型、面面积、单单位价格格（币种种）、总总价等； 3 付款方方式，包包括一次次付款、分期付付款、按按揭付款款； 4 认购条条件，包包括认购购书应注注意事项项、定金金、鉴定定正式条条约的时时间、付付款地点点、帐户户、签约约地点等等。

26、在签签定完认认购书后后，销售售方还应应给购房房人发放放签约约须知，以便便使购房房者明白白下一个个细节，购房人人只有明明白其中中内容，才能顺顺利签定定购房契契约，其其内容包包括：签签约地点点、购房房者应带带证件、购房者者委托他他人签约约时有关关委托书书的证明明、有关关贷款凭凭证的说说明、缴缴纳有关关税费的的说明。 经济适适用房相相关知识识： 目前，建设部部正加紧紧制定经经济适用用房管理理办法，并将认认真考虑虑公众反反应强烈烈的经济济适用房房供应对对象过于于宽泛的的问题。据有关关人士透透露，经经济适用用房管理理办法将将对供应应对象和和供应面面积做出出明确规规定。具具体内容容可能是是各地要要根据其其

27、经济发发展水平平、居民民住房情情况和财财政可承承受能力力，因地地制宜地地确定中中低收入入标准，明确供供应对象象的范围围，不能能再实行行敞开供供应。界界定范围围的标准准将从严严从小，以保障障而不是是改善中中低收入入家庭住住房为主主。供应应面积将将要求控控制在平平方米以以内，豪豪华型、复式住住宅将被被严格禁禁止。 业内内人士分分析认为为，建设设部有可可能在管管理办法法中提出出，在商商品房与与经济适适用房价价差较小小城市，可以在在一个时时期内采采取普惠惠制度，但为抑抑制住房房投机，应从严严审批购购房对象象；在商商品房与与经济适适用房差差价较大大的城市市，应采采取“从紧”原则，执行“双控标标准”，保证

28、证最需要要住房的的群众优优先购买买。对危危改安置置居民、“城中村村”改造优优先安排排，对教教科文卫卫等行业业，可以以倾斜，分期分分批供应应。在审审批供应应对象时时，要采采取公示示等多种种方式，提高透透明度。而对象象的界定定标准应应该根据据经济适适用房供供应总量量与需求求量确定定控制标标准。“双控”标准可可逐步提提高，原原则是保保证最需需要住房房的群众众优先享享用，雪雪中送炭炭。由于于各地收收入标准准差别大大，国家家只规定定原则，标准由由各城市市自定。 经济济适用房房的保障障性也将将在建设设面积上上得以体体现。考考虑到今今后的经经济发展展和居民民住房需需求水平平的提高高，经济济适用房房的基本本户

29、型面面积可以以适当提提高，但但以满足足基本需需求为宗宗旨，上上限原则则上不大大于平方方米。认购书样样本 甲方：物业名名称：小区区 地址： 邮政政编码： 乙方：姓名/公司名名称：_ 代理人人：_ 身份证证号码/注册登登记号：_ 地址/法定地地址：_ 电话：_ 邮政编编码：_ 根据湘湘潭市房房地产法法规的有有关规定定，甲、乙双方方就购买买小区区商品房房事宜，经过平平等协商商，签订订本认购购书。 1、小区区位于_区_路路_号，经房产管管理局批批准，现现正式对对外预售售预售售许可证证：( )郑郑房管预预售字第第 号 2、乙乙方自愿愿订购小区区_栋栋_号号_室室。 总总建筑面面积：_平方方米。 单价：人

30、民币币_元元/平方方米，总总价：人人民币_元。大写_佰_拾拾_万_仟_佰佰_拾_元。 33、乙方方于签订订此认购购书时，向甲方方支付定定金人民民币_元。 4、乙乙方于签签订认购购书之日日起_天内，签订出出售合同同，同时时支付首首期款（含定金金），乙乙方逾期期七天尚尚未签订订出售合合同，甲甲方不再再保留其其订购房房号（室室）。 5、甲甲、乙双双方同意意乙方按按下述方方式支付付房款：(1)一一次性付付款(2)分分期付款款(3)按按揭付款款 6、本本认购书书一式二二份，甲甲、乙双双方各执执一份，自双方方签章之之日起生生效。 甲方：乙方方： 代表：代表表： 日期：日期期：怎样认识识“定金” 笔者近近来

31、在办办理有关关商品房房买卖的的业务中中，遇到到一个较较为普遍遍的问题题，即购购房者与与开发商商正式签签订买卖卖合同之之前所预预缴的定定金，在在购房者者与开发发商最终终没能达达成买卖卖协议或或购房者者因种种种原因放放弃所认认购的房房屋时，能否要要求开发发商返还还的问题题。具体体情形大大致分为为两种：一是开开发商在在物业正正式开盘盘前，以以内部认认购的方方式开始始发售，认购期期间的价价格要比比正式开开盘后便便宜一些些，有的的还以打打折或抽抽奖等方方式促销销。购房房者在价价格优惠惠的诱惑惑下签了了认购购协议并缴纳纳了定金金；二是是正式开开盘后，购房者者在正式式签合同同前与开开发商签签订了认购书书并缴

32、缴了定金金，在正正式签合合同时，因某些些条款与与开发商商不能达达成一致致意见或或开发商商拒绝签签订购房房者提出出的补充充条款，购房者者提出退退房，而而开发商商拒绝返返还定金金。 对于第第一种情情况，没没有正式式开盘多多因为某某种手续续未办理理妥当，或因国国有土地地使用证证在制作作过程中中，或因因销售许许可证未未正式下下发，那那么这一一时期购购房者所所缴的定定金应当当返还，因为所所销物业业不具备备商品房房正式上上市的法法定条件件，认认购协议议不受受法律保保护。对对于第二二种情况况，笔者者认为要要对定金金的性质质予以界界定，如如果构成成经济合合同法意意义上的的定金就就不能返返还，如如果不构构成就应

33、应予返还还。定金金是保证证合同履履行的担担保方式式之一，是指合合同当事事人一方方为保证证合同的的履行，在合同同成立后后未履行行前给付付对方一一定数额额的款项项。我国国民法法通则第八十十九条第第（三）项规定定“当事人人一方在在法律规规定的范范围内可可以向对对方给付付定金。债务人人履行债债务后，定金应应当抵作作价款或或者收回回。给付付定金的的一方不不履行债债务的，无权要要求返还还定金；接受定定金的一一方不履履行债务务的，应应当双倍倍返还定定金。”定金的的性质和和作用一一是证明明合同的的成立，二是保保证合同同的履行行。笔者者认为购购房者在在签订认购书书时所所交的“定金”不是法法律意义义的定金金，因为

34、为合同尚尚未正式式签订，合同没没有成立立何来定定金？所所以开发发商在购购房者认认购时约约定“定金”不予返返还是没没有法律律根据的的。 认购是是开发商商促销和和保障销销售的一一种方式式，做得得好确实实有利于于房屋的的快速销销出。但但房屋销销售好的的根本原原因还在在于其质质量、位位置、价价格和交交通等等等条件。一些质质量好价价格又可可接受的的楼盘就就没有所所谓“定金”不予返返还的约约定，比比如今日日家园。相反认认购时交交定金不不予返还还的约定定，大有有强买强强卖之嫌嫌，倒不不利于房房屋的销销售。为为了减少少这方面面的纠纷纷，今后后开发商商应免去去这样的的约定，购房者者在买房房时也要要慎重考考虑，别

35、别轻易交交所谓的的“定金”。签签订认认购书前应当当心订金金风险 购房者者往往先先通过广广告或销销售人员员的介绍绍感觉某某处楼盘盘比较好好，有购购买的意意向，这这时，售售房人员员会要求求您先交交纳20005500元元的“小订”。并承承诺，交交款后，可以为为您保留留355天的房房号，在在这几天天内，如如果您决决定购买买此房，就要交交纳1万万元或22万元不不等的定定金，即即“大订”，并签签订认认购书，然后后在规定定的期限限内双方方签订房房屋预售售或销售售合同。实践中中，购房房者如果果在交纳纳“小订”后不愿愿购买此此房，开开发商一一般会很很痛快地地将钱款款退还给给购房者者。 由于购购房者不不明白此此种

36、“小订”和“大订”的区别别，往往往认为交交纳“大订”后，在在签订正正式合同同前如果果不愿购购房或不不能就购购房协议议与开发发商达成成一致，“大订”依然可可以退还还。但当当要求退退款时，却被告告知该定定金不予予退还。特别是是有些开开发商的的广告宣宣传与实实际状况况存在较较大差距距，使购购房者不不愿再购购买时，争议比比较多。 由于没没有明确确的法律律规定，当前法法律界也也存在着着不同的的意见。 有的观观点认为为，认认购书是购房房者保证证按时与与开发商商签订正正式的房房屋买卖卖合同，如果不不能按时时签订此此合同，则应该该承担违违约责任任，所以以“大订”应该属属“定金”性质。如果购购房者交交了定金金之

37、后改改变主意意决定不不买，卖卖房者有有权以购购房者违违约为由由不退定定金；如如果卖房房者将房房屋卖给给他人，应当向向购房者者双倍返返还定金金。 有的观观点则认认为，认购书书是在在购房者者与开发发商就房房屋买卖卖的意向向初步达达成协议议后，准准备进一一步协商商前签订订的临时时认购协协议，通通常的做做法是在在约定面面积、房房屋单价价及总价价款后，约定一一个期限限，买方方需在此此期限内内与卖方方签署正正式合同同。买方方支付订订金即取取得在此此期限内内的优先先购买权权，在约约定的时时间内，卖方不不得将该该房屋售售予他人人，所以以“大订”应该是是“订金”。 所谓“定金”，既是是一种重重要的担担保方式式，

38、又是是一种违违约责任任的形式式。是指指债权债债务关系系中，为为了担保保债的履履行，一一方当事事人在债债务未履履行之前前先行交交付给另另一方当当事人一一定数额额的货币币。如果果一方当当事人不不能履行行规定的的义务，可以定定金形式式承担违违约责任任。民民法通则则、合同法法和担保法法等均均有专门门规定。从法律律规定的的定金罚罚则来看看，定金金为解约约定金，即交付付定金的的一方当当事人不不履行约约定债务务的，无无权要求求返还定定金；收收受定金金的一方方不履行行约定的的债务的的，应当当双倍返返还定金金。同时时，定金金也具有有证约定定金的性性质，即即具有证证明合同同成立和和存在的的作用。此外，因为定定金于

39、债债务履行行后可以以抵作价价款，所所以定金金也就具具有预先先给付的的性质，这是定定金与订订金的相相同之处处。 而“订金”一词在在法律上上没有明明文的规规定，它它在生活活中往往往“定金”相混同同，有时时因为笔笔误或认认识上的的不清，往往将将“定金”写成或或说成是是“订金”.“订金”与“定金”的债务务性质完完全不同同，“订金”属于预预付款性性质，它它不起担担保作用用。卖方方违约，买方无无权要求求其双倍倍返还，只能得得到原额额。如买买方决定定不购买买，卖方方应将认认购金退退还；但但如果买买方超过过规定期期限以后后才决定定不购买买，认购购金就作作为对卖卖方保留留房号期期间损失失的赔偿偿，不退退给买方方

40、，因此此，“订金”有时也也被称为为认购金金、诚意意金。 由于“订金”与“定金“的法律律后果不不同，买买卖双方方应当对对尚未签签订正式式合同的的后果、签订正正式合同同的最后后期限、房间预预留的期期限以及及开发商商违约时时是否双双倍返还还等问题题加以明明确或沟沟通，以以避免纠纠纷。 同时，如果购购房者在在规定的的时限内内去与卖卖房者签签订合同同，但因因购房合合同或补补充协议议的具体体条款使使双方发发生争议议而不能能达成一一致意见见，致使使购房者者不能认认购房屋屋的，此此责任不不应由购购房者独独自承担担，发展展商应当当退还“订金”。否则则，购房房者交纳纳了此笔笔费用后后，一旦旦与开发发商不能能就正式

41、式合同达达成一致致意见，就要受受到严重重损失，这对购购房者是是不公平平的。因此，购房者者在买房房前一定定要注意意认购购书的的约定内内容，分分辨清楚楚是“定金”还是“订金”，留意意“定金”风险。买房流程程全接触触，签定定合同 （四）签订购购房合同同时一定定要慎重重对待，因为您您的权利利和义务务都体现现在内了了。另外外，一旦旦将来与与销售方方发生纠纠纷，购购房合同同可是解解决的重重要根据据和凭证证。所以以，在签签合同之之前，您您需要仔仔细查验验发展商商的资格格和五五证(即计委委立项可可行性研研究的批批件、规规划许可可证、土土地使用用证、开开工建设设许可证证、商品品房预售售许可证证)；如如果是现现房

42、, 根据规规定，发发展商已已经不需需要再办办理销销售许可可证，而改为为办理大大产权证证的审批批手续，去产权权登记部部门进行行房屋所所有权的的初始登登记，办办理房房屋产权权证。您一定定要看清清楚发展展商的房屋产产权证是否包包括了您您想买的的房子？一切检检查完毕毕后，您您还需要要交纳一一定数额额的定金金。 在合合同中，买房人人必须要要把全部部有疑惑惑的问题题落实下下来，通通常，发发展商会会将一些些承诺印印在宣传传品中，或由售售楼人员员口头答答应，但但是等到到实际交交付的时时候，很很可能就就会出现现问题，而引起起纠纷。发展商商会把先先前的承承诺否决决，说合合同中没没写。所所以，您您千万不不要疏忽忽大

43、意，任何值值得注意意的问题题都要落落实在合合同里。 您如如果对签签订合同同没有把把握，可可以委托托律师来来协助办办理，律律师可以以帮助您您起草补补充协议议、审查查税费明明细表、审核契契约须知知、制定定签约后后的付款款进程表表、审查查付款情情况等等等。 (注意意： 还还有可能能会出现现的情况况是，购购房者在在交付了了定金之之后，随随着对该该房产项项目了解解的加深深而感觉觉不好，不想购购买的时时候，发发展商能能否退还还定金？这就需需要购房房人和发发展商在在双方协协议中明明确何种种情况下下，购买买者可以以终止协协议，拿拿回定金金。) 签订订购房合合同时，应特别别注意四四点: 一是是房屋面面积出现现误

44、差时时，选择择退房、要求赔赔偿、据据实结算算等是消消费者的的主要权权利，购购房人应应当特别别注意合合同中对对这种权权利的约约定； 二是是商品房房买卖合合同示范范文本内内“面积确确认及面面积差异异处理”中空格格处可填填写双方方自行约约定的内内容，而而不是开开发商单单方规定定的对消消费者不不公平、不合理理的条款款，不可可轻易填填写或草草率约定定； 三是是不可轻轻易同意意开发商商删除商商品房买买卖合同同示范文文本内印印制的预预先拟订订内容； 四是是如果必必须填写写“自行约约定”内容或或删除商商品房买买卖合同同示范文文本内印印制的预预先拟订订的“面积确确认及面面积差异异处理”有关条条款内容容，建议议向

45、有关关行政管管理部门门或律师师咨询。 预防开开发商合合同上做做手脚 案情情 新年年伊始，王小姐姐盘算着着和未婚婚夫置办办一套婚婚房，经经过现场场多次勘勘察比较较，王小小姐看中中了某明明星代言言的一个个新盘。精美的的楼书、热情的的服务、便利的的交通、增值的的前景以上上种种，都是王王小姐打打算下血血本购买买房屋的的重要因因素。开开发商预预售的楼楼盘是精精装修的的房屋，在王小小姐交付付定金时时，售楼楼小姐十十分肯定定地称在在正式签签订的预预售合同同中会明明确约定定房屋装装修方面面的问题题。但到到了正式式签约的的时候，细心的的王小姐姐还是发发现，在在房屋的的价格条条款部分分，开发发商提供供的预预售合同

46、同中只只是列出出了房屋屋的总价价款。让让王小姐姐颇为不不放心的的是，如如果在合合同中不不列明该该价款已已包含装装修款，那么以以后开发发商会不不会让她她再缴纳纳装修款款项。王王小姐特特意就此此疑问向向售楼小小姐咨询询，售楼楼小姐哈哈哈一笑笑，称王王小姐不不懂行，售楼小小姐称她她销售的的几十套套房屋都都是这样样签的合合同，房房屋的装装修是开开发商赠赠送给业业主的，所以在在预售售合同的价款款部分不不必多此此一举，加上这这么一条条。半信信半疑的的王小姐姐最后还还是按照照售楼小小姐的要要求签了了预售售合同，并且且按照预售合合同的的约定，支付了了首付款款。后来来，王小小姐经朋朋友指点点，在业业主论坛坛上和

47、其其他业主主交流，了解到到此开发发商一期期销售的的部分房房屋内有有装修的的质量问问题。王王小姐想想想很后后怕，担担心到时时候自己己的房子子也有这这样那样样的问题题。谁知知到了正正式交房房的时候候，王小小姐还是是发现自自己房子子的装修修存在质质量问题题，王小小姐一怒怒之下，起诉到到法院，要求开开发商退退还全部部房款，解除双双方签订订的预预售合同同。 判决 法院认认为：双双方订立立的预预售合同同是双双方当事事人真实实意思的的表示，王小姐姐诉称开开发商在在订立合合同时存存有欺诈诈的行为为，因其其未提供供足够的的证据，法院不不予采信信。同时时对于王王小姐解解除预预售合同同，退退还房款款的诉讼讼请求不不

48、予支持持. 评析 本案案中，王王小姐的的诉讼请请求缺乏乏必要的的法律依依据，难难以得到到法院判判决的支支持。首首先，广广义的合合同解除除有法定定解除和和约定解解除之分分。法定定解除是是指合同同在履行行过程中中出现法法律规定定的解除除情形时时，当事事人可以以依法解解除合同同。约定定解除是是指双方方当事人人通过协协商同意意将合同同解除的的行为。结合本本案，开开发商预预售的房房屋内部部装修存存有质量量问题，并未使使得整个个合同目目的不能能实现。王小姐姐在签订订预售售合同时也未未就内部部装修的的质量问问题设定定解除权权的条款款。因此此，无论论从法律律角度，还是从从合同本本身，王王小姐的的主张都都缺乏必

49、必要的依依据。其其次，王王小姐以以开发商商存在欺欺诈情形形为由诉诉至法院院，按照照合同法法的规定定，以欺欺诈、胁胁迫的手手段违背背当事人人的真实实意思订订立的合合同，受受损害方方有权请请求法院院变更或或者撤销销。因此此，王小小姐若依依据开发发商欺诈诈的事实实，其诉诉讼请求求也应该该是撤销销该预预售合同同。最最后，虽虽然王小小姐很难难通过举举证达到到撤销该该预售售合同的目的的，但她她仍可以以依据预售合合同要要求开发发商对内内部装修修进行修修复，如如果开发发商提供供的内部部装修材材料与预售合合同不不符，也也可要求求开发商商予以更更换。 律师提提醒 精装装修的房房屋，最最好在预售合合同的的价款部部分

50、明确确该价款款已包含含装修费费用。同同时在预售合合同的的附件中中，要明明确列明明装修的的材料，对可能能出现的的装修质质量问题题也要尽尽可能地地明确责责任。（作者系系上海市市申房律律师事务务所主任任、律师师） 在购购房合同同中，开开发商一一般会承承诺办好好房产证证的时间间，或是是提供买买房人自自己办理理的必备备文件。可往往往承诺的的时间到到了，开开发商却却没有办办好房产产证，购购房者也也无法自自行办理理房产证证。面对对房产证证的遥遥遥无期，购房者者该怎么么办？开发商不不依照合合同怎么么办？ 案情入住住三年未未拿到房房产证 起因因：20002年年初，王王女士在在CBDD中央区区选择了了一个公公寓楼

51、盘盘，以按按揭贷款款方式购购买了其其中一套套公寓房房，并于于20003年66月顺利利收房。 由于是是投资型型购房，王女士士自己并并不去住住，而是是将房屋屋租了出出去，打打算在房房价上涨涨后再出出售。据据王女士士了解到到，同楼楼的绝大大多数业业主都属属于投资资型购房房。 入住住不久，开发商商收取了了房屋公公共维修修基金和和契税，并承诺诺将很快快办理房房产证了了，可眼眼看购房房合同中中规定的的办理房房产证时时间已到到，却仍仍不见房房产证踪踪影。而而此时王王女士购购买的这这套房产产价格已已上涨，王女士士打算将将房子出出售以获获取投资资收益。于是王王女士找找到开发发商询问问，被告告知正在在办理。但两个

52、个月后，开发商商仍未下下发房产产证。 王女女士开始始怀疑项项目有什什么问题题。于是是拿着购购房合同同到市建建委查询询该项目目备案资资料，但但工作人人员称，只能在在出现纠纠纷起诉诉后委托托律师来来查。 对抗：停付月月供后开开发商承承担连带带担保责责任 王女女士觉得得起诉开开发商太太麻烦，于是没没有提起起诉讼。但由于于迟迟拿拿不到房房产证，王女士士一气之之下开始始拒绝偿偿还银行行贷款。 银行行打电话话催讨贷贷款时，被王女女士拒绝绝。由于于开发商商负有连连带担保保责任，起初几几个月的的贷款便便由开发发商代为为偿还。但之后后银行方方面表示示，如果果王女士士再不按按时还款款，银行行将起诉诉，而且且会把王

53、王女士列列入银行行“黑名单单”。 虽然然王女士士此后陆陆续还了了银行几几个月贷贷款，但但由于开开发商始始终不能能确定办办好房产产证的时时间，想想到自己己投资可可能面临临的巨大大风险，王女士士最终还还是决定定不再支支付银行行贷款。在王女女士累计计9个月月未支付付银行贷贷款的情情况下，银行按按担保合合同规定定一次性性扣划了了开发商商为该房房屋担保保的全部部未付款款项。 开发商商于是委委托律师师找到王王女士，要求归归还其为为王女士士代偿的的按揭购购房款。但王女女士以开开发商严严重违约约为由拒拒绝偿还还。开发发商回应应说如果果不还款款，将收收回王女女士的房房屋并进进行拍卖卖，用拍拍卖款归归还开发发商代

54、付付的款项项。 决定定：为避避免投资资风险要要求退房房 由于王王女士坚坚持拿到到房产证证后再付付月供，开发商商于是对对其下了了最后通通牒，称称若再不不还款就就到法院院起诉。王女士士向律师师咨询后后得知，这种情情况下如如果打官官司，开开发商将将承担没没有按时时办理房房产证的的违约责责任。但但按合同同规定计计算，这这笔罚款款远远抵抵不上开开发商代代偿的银银行按揭揭款。可可如果一一次性归归还开发发商代偿偿的款项项，就意意味着仍仍将继续续承担房房产证办办理不下下来的风风险。这这时的王王女士感感到自己己处境极极为不利利，于是是想到了了退房。听说王女女士要退退房，开开发商态态度缓和和了许多多，因为为怕王女

55、女士退房房可能会会引起连连锁反应应，导致致其他业业主大量量要求退退房。目目前事情情仍在协协调。律师指南南延期办理理房产证证业主可可要求索索赔房产证迟迟迟办不不下来的的情况目目前并不不鲜见。如果开开发商的的大产权权证办不不下来，也就无无法办理理产权分分割，购购房业主主的小产产权证自自然是遥遥遥无期期了。如果在规规定时间间内因为为开发商商的原因因不能办办理房产产证，开开发商应应承担违违约责任任。王女士可可通过法法律途径径索要赔赔偿根据目前前情况分分析，由由于开发发商的原原因，导导致王女女士在合合同规定定时间内内无法拿拿到房产产证，王王女士可可根据合合同相关关规定，追究开开发商违违约责任任。如每每迟

56、延一一天承担担购房总总价款万万分之一一的违约约金。在在协商不不成的情情况下，王女士士可以先先行起诉诉，就已已超过的的期限要要求支付付违约金金。此后后开发商商仍然不不能办理理房产证证的，可可以再次次起诉追追究后一一段时间间的违约约责任。以“拒还还月供”抵制开开发商违违约不理理智发生房产产证迟迟迟办理不不下来的的情况，购房者者不能以以此抗拒拒银行还还款。购购房合同同与银行行借款合合同是两两个既关关联又相相互独立立的合同同，开发发商对借借款合同同的担保保合同是是依附于于借款合合同的。按法律程程序，当当王女士士签订购购房合同同并支付付首付款款后，银银行以贷贷款的方方式为王王女士支支付了其其余款项项，这

57、时时王女士士已全部部履行了了对开发发商的付付款义务务，转而而形成与与银行的的债权债债务关系系。如果果王女士士不履行行对银行行的还款款义务，银行有有权按担担保合同同规定要要求开发发商承担担担保责责任。而而开发商商代为还还款后，可转而而向王女女士追偿偿。购房房合同履履行中有有什么问问题，应应由双方方依据合合同或法法律规定定解决，购房人人不能因因开发商商的违约约而不履履行银行行贷款合合同义务务，拒付付银行贷贷款是不不理智的的。 退房时时须注意意解除权权行使期期限王女士采采用退房房的形式式也未尝尝不可。根据法法律要求求，商品品房买卖卖合同规规定或法法规规定定的办理理房屋所所有权登登记期限限届满后后超过

58、一一年的，由于出出卖人原原因导致致购房者者无法办办理房屋屋所有权权登记，购房者者可请求求解除合合同和赔赔偿损失失。王女士购购买的楼楼盘现在在已超过过合同约约定期限限一年没没有办理理好房产产证，所所以她已已享有解解除合同同退房的的权利。但需要提提醒的是是，请求求解除合合同应当当注意行行使合同同解除权权要在一一定时间间内进行行。当发发生法定定解除权权事由时时，合同同一方享享有合同同解除权权。法律律没有规规定或当当事人没没有约定定时限的的，经对对方催告告后，解解除权行行使的合合理期限限为三个个月，对对方没有有催告的的，可以以在一年年内行使使解除权权；逾期期不行使使的，解解除权将将失去。 退房房流程一

59、一览表 第11步向开发商商发出解解除合同同通知书书。开发发商同意意的，双双方协商商处理交交还房屋屋、退款款、赔偿偿损失等等事宜。开发商商不同意意的，依依法向所所管辖的的人民法法院起诉诉，要求求解除合合同，并并由开发发商赔偿偿相关损损失，由由法院判判决。 第22步在购房合合同解除除后，可可向贷款款银行请请求解除除商品房房担保贷贷款合同同。根据据最高人人民法院院的司法法解释，这种请请求法院院应给予予支持。 第33步将开发商商归还的的购房款款优先归归还享有有抵押权权的银行行。开发发商在归归还购房房款时可可以将代代为偿还还的银行行款项予予以扣除除。买房流流程全接接触，付付款方式式（五）申请个人人住房贷

60、贷款应具具备的条条件：有合法的的身份；有稳定的的经济收收入，信信用良好好，有偿偿还贷款款本息的的能力；有合法有有效的购购买、建建造、大大修住房房的合同同、协议议以及贷贷款行要要求提供供的其他他证明文文件；在所购（建、大大修）住住房全部部价款220%以以上的自自筹资金金，并保保证用于于支付所所购（建建、大修修）住房房的首付付款。有贷款行行认可的的资产作作为抵押押或质押押，或（和）有有足够代代偿能力力的法人人、其他他组织或或个人作作为保证证人；银行同意意的贷款款行规定定的其他他条件。一次性付付款是过去最最为常见见的付款款方式，目前一一般多用用于那些些低价位位小单元元的楼盘盘销售。利：一次次性付款款