江苏海安县东大街项目市场产品策划营销方案-304PPT-XXXX年

1、东大街项目市场产品策划营销目录壹、地块分析。贰、市场研判。叁、客群需求。肆、项目定位。伍、人文传承。陆、总平规划。柒、建筑风格。捌、户型设计。玖、绿化景观。拾、物业管理。拾壹、企划包装。拾贰、营销策略。壹、地块分析。海安县政府强力改造的区域。海安县老商业区域内。人民路、宁海北路、凤山北路围合区域。地块信息 本项目位于人民路以北、宁海北路以东、凤山北路以西，属于海安繁华商圈的核心地段，区位优势首屈一指！用地性质：商业/住宅。 整体风格：晚清至民国初期。我们拥有的先天优势：地段（不可复制性）+体量（大盘）+产品（稀缺性）。地块信息地块四至北至河滨路。西北角邻近海安重点中学、韩紫石故居。南至人民路。

2、海安县最繁华商业街之一，专卖店、知名品牌店集中地。西至宁海路。沿该路向南，可到体量较大的恒天新世界项目。东至凤山北路。基地环境C地块已基本拆平，但A/B两大地块尚有平房有待拆迁。虽然前期拆迁力度较大，但目前内部仍有不少居民尚未搬迁，后期存在不确定因素。地块地势相对平坦，没有较大的高低差，有利于项目的发展规划。C地块内有部分池塘水系，规划时可考虑保留部分水系以做景观之用。项目周边生活配套完善、商业氛围成熟，完全具备生活办公机能。1韩紫石故居2海安高级中学 3县中医院 4苏北参政会会址5文峰大世界 6苏宁电器 7新时代电器8五星电器 9美德龙等卖场 10新华农贸市场基地环境SWOT分析区位优势：处

3、于老城核心商业区内，商业气氛浓厚。项目优势：本项目将建造具有海安地方特色、与韩公馆融为一体的、晚清至民国初期的仿古商业居住建筑。项目本身拥有多项城市名片元素。地块内是一座“没有围墙的博物馆”的历史街区-东大街。周边配套: 博物馆、海安高级中学、苏宁电器、县中医院等配套，周边资源丰富。交通优势：地块周边路面交通发达，周边多条路线均为城市主干道。发展商实力：当地具有较大影响力的企业，成功开发过海安多个中高端楼盘，具备一定的品牌效应。S-优势(Strengths)地块目前为毛地，部分居民仍生活在该地块内，未具备开发条件。该地块要结合韩公馆、东大街、具有保留及修缮价值的民居、古井、古树等做整体规划，对

4、规划要求较高。W-劣势(Weaknesses)SWOT分析海安拥有大量的优质企业及周边高质群体是我们最大的机会。部分产品在目前市场上具有唯一性、独特性，这为项目提供了一定的市场机会。物业本身的独特性，将在海安市场容易打下深刻烙印，这为整个项目奠定高端定位提供了很好机会。区域市场的投资氛围较重，也为项目带来巨大机会。市场产品空缺：别墅类产品在该区都属于稀缺产品，未来市场空间很大。政府所大力支持的项目。人民路商圈商业氛围浓厚，投资价值凸显。O-机会(Opportunities)较大的商业体量，对后期销售及经营带来很大的挑战。当前市场上可借鉴同类型低密度产品较少，市场对此类产品的认可度具体如何，目前

5、尚未知晓。海安县目前已知多块别墅用地未上市，后期对本项目构成一定的威胁。国家对目前房地产市场的火热情况已经开始注意，未来出台不同程度的调控政策可能性将变大，届时调控将日益深入，由此将造成对整体房地产市场的波动，对本项目同样会构成负面影响。该区域居民对本项目在情感上有一定的抵触，再结合政府较为重视本项目的开发，从而增加了后期开发的操作难度。本项目涵盖三大地块，大部分产品仍将为普通高层公寓产品，该产品类型在未来将面临激烈的市场竞争。T-威胁（ Threaten)市场机会：市场缺少低密度产品，改善型住宅需求旺盛，市场基础较好。充分发挥：发挥开发商在品牌上的优势，在产品定位和规划布局上发挥该项目的区位

6、优势和市场优势。充分营造：利用发展商的品牌优势和项目周边资源的联动推广，有高度、有节奏的塑造项目形象，打造一个具有文化底蕴的项目。充分利用：利用区域的成熟、文化资源和稀缺产品在市场中的空缺准确定位产品；了解和把握客群心态，达成效益最大化。 挖掘优势，把握机会，创造最大效益竞争力分析地属海安商业核心区，周围有着浓厚的商务氛围，区位优势明显。该项目有部分低密度产品，具有稀缺的城市别墅概念，具备了一切能够成为海安城市名片的要素。项目在产品规划上，将打造具备独特魅力的仿古文化地产。此类产品在目前市场上具有唯一性、独特性，为项目提供巨大的市场机会。韩公馆、海安高级中学、苏宁电器、县中医院等完善配套，利于

7、项目的后期经营和发展。地块道路交通系统完备，易达性好。结论项目地块优势十分明显，从区域、交通、环境、人文、产品等各方面来看，具备开发高端产品的诸多条件。利用项目的区位条件和市场机会进行科学的规划布局，打造高品质文化产品。贰、市场研判。海安地处长江三角洲。东临黄海，南濒长江，与国际大都市上海隔江相望。是全国首批14个沿海开放城市中最早的对外开放县, 海安位于江苏省中部，是国务院批准的沿海开放地区。地处南通、盐城、泰州三市交界,东临浩浩黄海,南望滔滔长江。县城海安镇地处苏中咽喉，控南北水陆交通要道，是通扬、通榆交通线上的一座有名重镇。全县总面积1108平方公里，总人口98.80万人。 海安地理位置

8、优越，交通十分发达，是东部沿海地区重要的交通枢纽。新长铁路和宁启铁路在此交汇，海安火车站是江苏东部地区最大的二级编组站；204、328国道和202省道贯穿全境，已建成通车的沿海高速和规划中的海溧高速公路在此汇合；通扬、通榆运河畅流其间。苏通大桥建成通车后，海安至上海的行程仅为1.5小时。 海安地处苏中平原与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连，是苏中水陆交通要道。 宏观背景分析-城市概况2008年，全县地区生产总值达264.6亿元，同比增长14.9%，增幅位于南通六县（市）第一；财政总收入突破30亿元，地方一般预算收入12.6亿元；连续四年进入全国县域经济基本竞争力

9、和中小城市综合实力双“百强县”行列，2008年首次入选全国最具投资潜力中小城市百强。 2008年，全县实现服务业增加值90亿元，完成社会消费品零售总额96亿元，实现市场成交额118亿元，服务业实现地税收入7亿元，规模以上服务业投入24亿元。 2008年底城镇居民人均可支配收入16407元，农民人均纯收入7510元；城乡居民储蓄余额218亿元，比上年增加41.3亿元，人均储蓄居全省前十位。 2009年实现地区生产总值310亿元，增长15%（按可比价计算），其中一产增加值31亿元，增长4.2%；二产增加值173亿元，增长16.3%；三产增加值106亿元，增长15.2%。规模以上工业实现产值711.

10、5亿元，增长25.2%；利税48.8亿元，增长28.1%。财政总收入40.21亿元，增长31.8%，其中一般预算收入15.58亿元，增长24%。全社会固定资产投资210亿元，增长22.1%，其中全部工业投入179亿元，增长23.4%；规模工业投入160.5亿元，增长26.5%。社会消费品零售总额113.7亿元，增长18%。进出口总额6.33亿美元，其中自营出口总额5.5亿美元。城镇居民人均可支配收入18200元，增长10.9%；农民人均纯收入8250元，增长9.9%。城镇登记失业率3.1%。万元GDP能耗下降7.5%。人口自然增长率-2.44。 。 宏观背景分析-经济状况宏观背景分析-商品房销

11、售状况2010年完成商品房销售面积74.9万、实现销售额26.5亿元，分别增长77.9%、121.7%。宏观背景分析-土地市场分析2009年土地出让情况2009年土地出让情况-续上表宏观背景分析-土地市场分析2010年土地出让情况宏观背景分析-土地市场分析未来上市量预估宏观背景分析-土地市场分析2009年新上市量224亩；2010年新上市量766亩合计供应量990亩未来预估新增商品房总面积146万平方米预计上市时间：2010年-2012年未来总体供大于求，竞争趋于激烈在2008年末国际金融危机深化的影响下，海安经济增长也出现了显著的减速。09年以来，在中央四万亿投资拉动和家电下乡等促进内需的双

12、重政策影响下，海安经济增速也逐季开始反弹，复苏程度好于预期。2009年至今完成土地出让10宗，显著低于2007年的24宗和2008年的28宗，但2010年第一季度土地出让放量走高，显示在09年房地产市场空前景气的大背景下，受此刺激土地市场也大幅度回暖。09年全年商品房销售面积与金额同比大幅度增长，且金额增长超过销售面积的增速，说明房价在09年有可观涨幅。宏观背景分析-小结房地产市场格局分析-住宅市场重点区域划分河滨路、人民路区域江海路、长江路区域人民路、江海路区域长江路以南区域横向河滨路以南、人民路以北，纵向中坝北路、草坝路区域。主要特征:河滨路以北为海安老工业区，环境相对杂乱。中高端商业配套

13、缺乏。教育配套完善，城西中学、实验中学等。区域开发项目少，除了交付的炜赋.锦绣花园、 中大街之外，海洲花园为本区域正在售的项目。河滨路、人民路区域横向人民路以南、江海路以北，纵向中坝中路、宁海北路、永安路北段区域。主要特征:区域为海安县旧城中心，配套完善。海安中档商业、住宅的聚集区。海安名品街首家引进小高层住宅项目。该区域代表楼盘：中洋现代城、恒天新世界、安达步行街、中大街，中大街改造项目是海安旧城改造重点工程，是一个集多层、小高层、高层住宅，商业步行街、商业文化娱乐中心于一体的大型高档综合项目。人民路、江海路区域房地产市场格局分析-住宅市场重点区域划分江海路以南、长江路以北，纵向中坝南路、宁

14、海中路、永安路南段区域。 主要特征:新CBD区域。海案中档住宅的聚集区。该区域内集中了县局委各行政职能部门、汽车站等市政配套。 区域内商业、生活配套较为齐全，有汽车站、文峰超市、海霸皇大酒店等。永宁小区、人才小区等中大型居住区为政府部门公务员和企业员工提供了良好的居住环境。高品味的地区标志性建筑群-明珠城、贵都广场。江海路、长江路区域长江路以南，纵向中坝南路、宁海南路区域。主要特征: 区域内长江中路南侧以建材、装潢、卫生洁具、服装、日用百货、农贸等专业批发市场为主。长江西路两侧是以机械、服装、丝绸、纺织、化纤、化工、磁材、饲料等为主的工业区。 南屏路两侧主要是以机械、电子、轴承、化工为主的招商

15、引资工业新区。随着市政府行政部门的进驻，更使区域形成了“成长型政务新区”的面貌，该区域逐渐朝着“行政、居住、教育、配套”一体化综合型政治经济新区发展。南部片区定位为新城政治经济中心，近几年随着“贵都广场” 、“金海国际花园” 、“七星国际城” 、贵都瑞城等楼盘的陆续上市，区域楼市得到很大程度的提升， 区域城市结构也将逐渐发生变化，具有蓬勃的发展前景。长江路以南区域房地产市场格局分析-住宅市场重点区域划分【项目简介】开发单位: 南通华新建工集团有限公司；南通欣利置业有 限公司地理位置: 中坝南路和黄海大道交叉路口 总占地面积: 10.4万平米总建筑面积: 30万平米容积率: 2.8物业形态: 高

16、层住宅、酒店式公寓、办公、商业典型个案-华新一品【规划设计】项目由18-30层的高层组成，绿化率约41. 2%，建筑密度约23%，住宅户数约2000户。 项目采用太阳能系统、智能化设施功能配置、雨水收集、污水集中处理系统和新型节能墙体等多项住宅创新技术。09年11月12日 开盘预计4月25日上市典型个案-华新一品户型面积（）户数占比去化率两房两厅一卫92-9720010%/三房两厅一卫13348024%/三房两厅两卫131-154112056%/四房168-18720010%/合计/2000100%/【推盘节奏】项目于09年11月28日推出4栋高层（西1、西2、西3、西6 ），共512套，供应

17、户型在90-187的两房、小三房、三房及四房。销售均价在4300元/.目前该批房源只剩下2套187大面积户型，上市房源销售率为99%；项目计划于4月25月份推出2栋（东1、东2 ）新房源，共317套，户型面积基本上与第一批相同；【项目整体户型配比】典型个案-华新一品【项目首批房源户型配比】户型面积（）户数占比去化率两房两厅一卫92-9712023%100%三房两厅一卫133255%100%三房两厅两卫131-15426752%100%四房168-18710020%98%合计/512100%99%第二批房源正在接受VIP客户预定，意向客户需缴纳3万元诚意金，并参加选房，待开盘之后签订合同，目前缴

18、纳诚意金已经达到200多户；典型个案-华新一品【项目简介】开发单位: 南通锦达房地产有限公司地理位置: 海安长江西路19号 总占地面积: 10.4万平米总建筑面积: 20万平米容积率: 2.8物业形态: 多层、小高层、高层、商业 典型个案-海州新城【规划设计】本项目规划约1200多户，是一个综合性大型生活社区，背依长江路，坐北朝南，错落有致，社区水系与红光河水景互相呼应，相得益彰；项目西临海陵中学，东望海安新城核心区，与资丰市场为邻，教育、购物、交通方便快捷；小区多层率先采用全框架结构建造，立面融合欧陆风情元素，配以主题园林设计。09年11月12日 开盘典型个案-海州新城户型面积（）户数占比去

19、化率三房两厅一卫106-108 120 26%100%三房两厅两卫120-127 257 55%100%四房152-159 204%50%顶跃/6815%46%合计/465100%90%【推盘节奏】项目多层共约465户，首批于2010年1月26日开盘，目前共推出10栋多层共393户（1、2、5、6、7、8、9、10、11、12），一期（多层）房源将于2011年12月底交付；多层面积范围106-159，目前多层主推面积120-130。单价最低4000元/，最高4800元/，均价4400元/ 。目前上市房源销售率在90%左右。【项目多层户型配比】典型个案-海州新城【项目小高层、高层户型配比】户型面

20、积（）户数占比去化率两房两厅一卫1107610%/三房两厅一卫109-13734245%/三房两厅两卫136-16334245%/合计/760100%/项目小高层共4栋约330户，高层共4栋约460户，小高层在3月份开始接受预定，定房需要交纳4万元定金，小高层均价在4400元/，目前预定近一半；4月份高层也开始接受预定，但目前小高层和高层并未正式开盘，小高层和高层将于2012年6月份左右交付；小高层面积范围110-163平米，高层137-158；典型个案-海州新城【项目简介】开发单位: 江苏中洲置业有限公司 地理位置: 中坝南路和黄海大道西南角总占地面积: 7.3万平米总建筑面积: 30万平米

21、容积率: 3.2物业形态: 高层、酒店典型个案-中洋高尔夫公寓【规划设计】本由主楼40层的超五星级酒店和9幢30层的高尔夫公寓住宅两大部分组成。铂金五星级大酒店按照绿色旅游饭店的标准设计，40层的主楼总高将近200米，5层的裙楼将围绕人民广场西侧，建造酒店配套，包括高标准的体育健身中心，如游泳馆、网球馆、健身馆、羽毛球馆、乒乓球馆、台球馆、室内高尔夫等；高端的娱乐休闲中心，如酒吧、咖啡、洗浴、歌厅、美容、养身等；精品购物中心，会务接待中心，中西餐饮中心等典型个案-中洋高尔夫公寓户型面积（）户数占比去化率三房两厅两卫156 504 50%/四房193、256 45445%/复式303505%/合

22、计/1008100%/【推盘节奏】该项目定位较为高端，除了少量酒店式公寓外，其余房源均为156以上大面积户型；项目计划以精装修的形式面市，预计装修房销售价格在7000元/；另外项目在40层的高层里面设置了一些对外销售的高端单身公寓产品，共56套，该产品具备客厅、卧室、书房、厨房、餐厅、卫生间、阳台等功能。【项目高层户型配比】典型个案-中洋高尔夫公寓【项目酒店式公寓配比】户型面积（）户数占比去化率一室一厅60-7056/合计/56/项目目前已经施工 ，计划2010年下半年上市销售；典型个案-中洋高尔夫公寓【项目简介】开发单位: 江苏中洲置业有限公司 地理位置: 海安市江海西路总占地面积: 7.1

23、万平米总建筑面积: 20万平米容积率: 2.8物业形态: 小高层、高层典型个案-中洋现代城【规划设计】中洋现代城以高层、小高层建筑设施为主，最高层为一幢30层，其余分别为1219层，项目区内以19层高层建筑为主，共计21幢，商户200多家。 项目规划商铺面积4万平方米，住宅16万平方米，住户1378户，可入住4500人左右；典型个案-中洋现代城户型面积（）户数占比去化率两房94-12027620%93%三房108-14092467%100%四房150-18013810%97%五房230-280403%50%合计/1378100%97%【推盘节奏】 项目一期于20072初开盘，当时价格约为240

24、0元/，二期开盘时间2007年4月，当时价格将近2600元/，三期开盘时间为2007年6月，开盘均价为2700-2800元/之间，目前剩余的少量房源标价在4500-4900元/。实际成交价格在4400-4500元/，项目已于2008年9月开始交付，目前已经整体交付。【项目多层户型配比】目前剩余少量房源为户型设计较差的110-120的两房和一些总价较高的大面积户型，项目整体销售率为97%左右。典型个案-中洋现代城【项目简介】开发单位: 海安大地置业有限公司/文峰集团地理位置: 江海中路和宁海南路交汇处总占地面积: 近4万平米总建筑面积: 14万平米容积率: 3.5物业形态: 百货、家电、超市、酒

25、店、高层住宅典型个案-文峰大世界【规划设计】项目集百货、家电、超市、酒店等为一身。其中有近5万平米的现代百货、近2万平米的大型综超和家电卖场，另外还规划有近2万平米的中高档家具家装广场。项目共有5栋高层住宅，首期推出4号楼和7号楼。典型个案-文峰大世界【推盘节奏】项目于2010年3月推出4号楼和7号楼，接受预定。4号楼为15层、7号楼为19层，2梯2户设计，面积在109-208平方米，三房为主力房源，其次为两房。首批房源均价为4500元/平方米，住宅订金为5万元，一周内缴清房款可享受总价3%的优惠，两周内缴清享受总价2%的优惠，目前首批房源已全部预定完毕。【项目首批户型配比】户型面积（）户数占

26、比去化率两房两厅一卫112146%100%三房两厅一卫109-11211545%100%三房两厅两卫127-13211545%100%顶跃169-209104%100%合计/254100%100%【推盘节奏】项目于2010年3月推出4号楼和7号楼，接受预定。4号楼为15层、7号楼为19层，2梯2户设计，面积在109-208平方米，三房为主力房源，其次为两房。首批房源均价为4500元/平方米，住宅订金为5万元，一周内缴清房款可享受总价3%的优惠，两周内缴清享受总价2%的优惠，目前首批房源已全部预定完毕。户型面积（）户数占比去化率两房两厅一卫112146%100%三房两厅一卫109-1121154

27、5%100%三房两厅两卫127-13211545%100%顶跃169-209104%100%合计/254100%100%典型个案-文峰大世界【项目简介】开发单位: 南通侨誉房地产开发有限公司地理位置: 人民西路28-1号总建筑面积: 9万平米物业形态: 多层、小高层典型个案-瑞海家园【规划设计】人车分流设计。园林式布局，绿地率达30%以上，部分楼层设置架空层。窗户使用中空玻璃和阳台中空大玻璃，隔热保暖。典型个案-瑞海家园【推盘节奏】项目分两期开发，一期共计15栋多层和小高层，总计250多套房源，建筑面积3万多平方。目前还剩余少量140平方米左右的四房房源，总体去化良好，目前均价4300元左右。

28、二期地块目前尚未拆迁，预计明年上市。【项目户型配比】户型面积（）户数占比去化率三房两厅一卫985020%100%三房两厅两卫1226325%100%三房两厅两卫139-14512550%98%顶跃/125%100%合计/250100%99%典型个案-瑞海家园【项目简介】开发单位: 南通天润房地产开发公司地理位置: 西楹桥南20米永安路50号全程营销：上海奇正房地产营销策划公司总占地面积: 5.7万平米总建筑面积: 11万平米物业形态: 多层 典型个案-城市花园二期（西楹水岸）【规划设计】项目占地85亩，共11万平方米，由25幢多层组成，住宅户数约800多户。 85亩水晶写意社区，小区采用经典的

29、南北朝向平行式布局，纯多层社区，超低容积率，构造者人们的生活价值。5月份上市房源典型个案-城市花园二期（西楹水岸）户型面积（）户数占比去化率两房两厅一卫9116020%/三房两厅一卫98-10456070%/三房两厅两卫130-140/四房141-1468010%/合计/800100%/【推盘节奏】 项目25幢多层共约800多套，供应户型在90-146的两房、小三房、三房及四房。预计销售均价在4000-4200元/. 项目预计在五一前后开盘。首批面市房源为12-25栋（其中13、14、15栋为回迁房），对外销售房源共约300套。【项目二期户型配比】典型个案-城市花园二期（西楹水岸）首批房源已经

30、于2010年春节期间开始接受VIP客户预定，定房的客户需缴纳2万元定金，目前首批房源基本预定完毕。预定基础价为3500元/平方米，具体价格开盘才明确，开盘之后签订合同；项目1-11栋房源预计作为政府回迁房；典型个案-城市花园二期（西楹水岸）【项目简介】开发单位: （中加合资）南通嘉中置业地理位置:黄海大道七星湖公园入口总占地面积: 22.2万平方米总建筑面积: 40万平方米容 积 率 1.60 物业形态:多层、花园洋房、TOWNHOUSE联排、小高层以及中高层多种建筑形态 典型个案-七星国际城【规划设计】 项目立面采用欧美建筑风格。项目沿景观商业街分为东、西两个区域，有多层、花园洋房、TOWN

31、HOUSE联排、小高层以及中高层多种建筑形态 。 项目户型设计新颖独特，平层、错层、跃层、挑高采光餐厅、漏空中庭花园等，布局合理，人性化体现，为海安楼市的一个新亮点 09年底 至今推出4幢小高层开盘典型个案-七星国际城户型面积（）户数占比去化率两房两厅两卫11844.5%60%三房两厅两卫1407686.5%复式23889%合计/88100%【推盘节奏】项目于07年5月推出一期，一期推出12幢双拼别墅，5幢花园洋房，8幢多层总户数200多户，目前已经售罄。目前在售一期第三批，第三批为4幢小高层，面积区间为118-238，均价为3800元/ ，目前剩余部分房源。【项目第三批小高层户型配比】典型个

32、案-七星国际城典型个案-七星国际城【项目简介】开发单位: 南通瑞安特置业股份有限公司地理位置: 永安路与曙光西路交汇处 总占地面积: 3.5万平米总建筑面积: 4.5万平米物业形态: 多层典型个案-兰亭苑【规划设计】项目由8栋多层 +1栋4层沿街商业用房，多层中有2栋为4+1层，有6栋5+1层住宅户数约304户项目与本公司曙光西路地块毗邻，该项目在永安路沿面设计了门面商业用房，而本项目在规划中不允许在永安路设计商业用房的规定明显不合理。典型个案-兰亭苑户型面积（）户数占比去化率两房两厅一卫92-10211437.5%/三房两厅一卫/无/三房两厅两卫142-15112641.5%/顶跃180以上

33、6421%/合计/304100%/【推盘节奏】项目预计在2010年5月推向市场，目前项目刚开始动工，临时售楼处，价格还没有向社会公开。目前项目正在接收简单意向登记。从登记人数来看，目前有较多客户登记，有一定的市场关注度；根据销售人员介绍，两房的咨询客群较多。也有相当一部分客群咨询小三房，但是该项目没有设计三房。因为价格没有公布，所以大多咨询客户都采取了意向登记。【项目整体户型配比】典型个案-兰亭苑该项目的规划设计在09年就已经做好，户型设计还是走舒适性路线，面积偏大。这在一定程度上制约该项目的价格上涨幅度。典型个案-兰亭苑【项目简介】开发单位: 海安县苏中植物园开发有限公司地理位置: 海安县凤

34、山北路33号全案营销：上海奇正房地产策划公司总占地面积: 1.5万（整个项目占地300亩,建筑面积69847） 总建筑面积: 1.32万平米（可售面积）物业形态: 联排、双拼、独栋 典型个案-苏中植物园【规划设计】项目由双拼、独栋33套和51套联排别墅组成。作为海安首席纯别墅居住区，苏中植物园二期御景园仅33套独具匠心的别墅，开发商秉着“打造绿色品牌”为理念 ，将在“历史文化长廊”中，以艺术碑廊和展厅建筑的形式展开。不论是从园林打造还是建筑的规划上，目前是引领海安高档住宅市场。典型个案-苏中植物园户型面积（）户数占比去化率联排3115161%88%双拼330-4991821%56%独栋530-

35、7501518%73%合计/84100%77%【推盘节奏】项目于09年12月23日推出6栋联排别墅，共51套，供应户型311。销售均价在4500元/.目前该批房源只剩下6套；项目二期御景园于3月3日推出33套，双拼面积为330-499，双拼价格区间7900-8400元/，独栋面积为530-750，均价区间10000-12000元/，目前二期共剩余12套，其中独立剩余4套，双拼剩8套。【项目整体户型配比】典型个案-苏中植物园目前从案场来看，销售状况良好，但本项目产权为40年，客户主要来至海安本地人在外的私企老板。典型个案-苏中植物园项目名称总供应量（万）住宅体量（万）已上市（万）未来住宅供应量（

36、万）住宅总余量（万）体量已售余量华新一品302765.70.32121.3海州新城20186511213中洋现代城201615.2160.8/0.8文峰大世界141033077瑞海家园9833055七星国际城40373029178中洋高尔夫公寓3020/2020兰亭苑4.53.5/3.53.5西楹水岸1110.5/10.510.5合计178.51506460.93.18689.1普通住宅后期供应量-在售项目目前市场中主要在售及近期将要上市的项目未来总供应量约为89万平米，如减去部分楼盘近期预定的一些房源（约10万平米），实际总供应量在79万，加上09年至今出让地块供应量146万，海安未来总供应

37、量将要达到225万普通住宅后期供应量地块地理位置备注一、苏中植物园项目该项目位于海安紫石中学对面项目规划为观光旅游别墅项目，容积率为0.36，由双拼、独栋33套和51套联排别墅组成。于09年12月23日推出6栋联排别墅，共51套，供应户型311。销售均价在4500元/.目前该批房源只剩下6套；项目二期御景园于3月3日推出33套，双拼面积为330-499，价格区间7900-8400元/，独栋面积为530-750，价格区间10000-12000元/，目前二期共剩余12套。二该地块位于明道小学西北角处市场传闻将于2010年上市，该地块目前尚未拆迁，地块总建面预计10万平方米左右，其中有部分别墅产品。

38、三海安长江西路海州新城对面项目由南通锦达房地产有限公司开发，规划以普通公寓为主，存在部分别墅产品四位于河滨东路北侧，东洲公园区域，临近县城老城区人民东路，通杨运河、通榆运河在宗地内交汇。该地块总占地18.35万平方米，其中别墅地块面积为4.45万平方米，容积率为0.3别墅后期供应量-在售及后期供应土地面积 容积率 建筑密度 绿地率 建筑限高 其他13.5829公顷 2.835%30%多层及高层 见规划设计要点4.4519公顷（中心岛） 0.315%70%低层及多层 见规划设计要点备注：地块四出让指标别墅后期供应量-在售及后期供应项目名称户型面积（）户数占比去化率华新一品两房两厅一卫92-971

39、2023%100%三房两厅一卫133255%100%三房两厅两卫131-15426752%100%四房168-18710020%98%海州新城三房两厅一卫106-108 12026%100%三房两厅两卫120-127 25755%100%四房152-159 204%50%顶跃/6815%46%文峰大世界两房两厅一卫112146%100%三房两厅一卫109-11211545%100%三房两厅两卫127-13211545%100%顶跃169-209104%100%瑞海家园三房两厅一卫985020%100%三房两厅两卫1226325%100%三房两厅两卫139-14512550%98%顶跃/125%

40、100%七星国际城两房两厅两卫11844.50%60%三房两厅一卫1407686.50%三房两厅两卫23889%户型供应配比-主要在售项目户型面积区间供应户数占比成交量销售率两房92-1181389%13698.6%三房两厅一卫98-13331020%310100%三房两厅两卫120-15490357%87096.3%四房152-1871208%10890%复式169-238986%5859.2%合计合计1569100%148294%户型供应配比-主要在售项目从供应来看，目前市场中主要在售项目供应户型比例分别为：两房占9%，三房一卫20%，三房两卫占57%，四房占8%，复式户型占6%；从销售情

41、况来看，两房及三房户型均取得不错的销售业绩，四房及四房以上户型明显销售缓慢，特别是顶层复式产品，市场存在明显抗性，目前市场剩余的两房产品主要为户型设计较差、面积过大的户型；户型供应配比项目名称产品类型销售价格（元/）备注华新一品高层430009年11月28日推出4栋高层，共512套海州新城多层、小高层、高层4300-4400（多层、小高层）多层于2010年1月26日开盘，共推出10栋293套，目前小高层已经开始接受预定中洋现代城小高层、高层4500-4900（实际成交4400-4500）项目处于尾盘阶段，剩余房源主要有110-120的两房和大面积户型文峰大世界高层4500项目于2010年3月推

42、出4号楼和7号楼，2梯2户设计，面积在109-208平方米，目前该批房源已经订完瑞海家园多层、小高层4300项目分两期开发，一期共计15栋多层和小高层，共250多套。目前剩余少量140左右的四房，二期地块目前尚未拆迁，预计明年上市。七星国际城别墅、多层、小高层3800目前在售一期第三批，第三批为4幢小高层，面积区间为118-238，目前剩余部分房源。中洋高尔夫公寓高层预计7000（精装修）项目均为150以上大面积户型，预计下半年上市兰亭苑多层未定项目由8栋多层 +1栋4层沿街商业用房，住宅户数约304户，预计5月份开盘西楹水岸11预计4000-4200由25幢多层组成，住宅户数约800多户，计

43、划五一开盘销售价格-在售项目公寓从市场供应来看，在售项目中大部分是以小高层、高层建筑为主，多层供应较少房地产发展趋于成熟市场未来总供应量约为225万平米未来市场竞争压力大。市场中在售普通公寓供应户型比例分别为：两房占9%，三房一卫占20%，三房两卫占57%，四房占8%，复式户型占6% 三房两卫是市场主导，两房产品供应比例偏低从销售情况来看，两房及三房户型销售明显好于四房及四房以上户型，最难销售的是顶层复式产品，合理面积范围内的两房产品供不应求，顶层复式抗性较大从销售价格来看，目前在售项目售价集中在4000-4500元/之间，且推出新房源的售价会有所上升价格保持上涨趋势别墅市场市场供应别墅类低密

44、度产品很少，别墅类高端产品仍然是市场空白近期出让的土地以及将要开发的项目中存在一定的供应，但供应量仍然较小一些开发企业意识到别墅产品存在需求与价值，且能够提升项目品质从苏中植物园等项目的别墅产品销售情况来看，市场接受度较高市场存在一定的需求市场结论个人月总收入家庭月总收入500-999元1000-1499元1500-1999元2000-2999元3000-3999元4000-4999元5000-5999元6000-6999元7000-7999元8000-8999元10000-14999元15000-19999元20000元及以上500元以下500-999元1000-1499元1500-1999

45、元2000-2999元3000-3999元4000-4999元5000-5999元8000-8999元9000-9999元20000元及以上商业物业市场分析-消费者分析海安消费环境收入水平：海安消费者的个人收入主要集中在1500元/月以内（65%），但1500-3000元/月也有不少比例（25%）。海安消费者在家庭收入方面主要集中在2000-6000元/月之间（71%），其中3000-4000元/月居多（26%）。商业物业市场分析-消费者分析男总体女商业街/百货商场公园餐厅羽毛、乒乓球网吧网球、排球台球房体馆、室内运动中心商业物业市场分析-消费者分析海安消费环境消费者消闲方式：调研发现，海安消

46、费者在消闲方面有66%的人会选择去逛街，女性尤其偏好逛街（76%）。与女性相比，男性逛街偏好方面要远低于女性，但比例依然比较高（46%）。商业物业市场分析-消费者分析总体文峰商场华润苏果农工商超市肯德基餐厅麦克隆超市金鹰国际华艺商场新地超市美德隆超市好邻居苏中大厦资丰市场通海市场苏宁电器泰宁市场新时代电器玉米人餐厅卡乐迪金海岸金米萝餐厅商业物业市场分析-消费者分析海安消费环境消费者消闲场所：调研发现，文峰和华润苏果在海安消费群中占据了非常优势的市场占有率，呈现寡头垄断的格局。同时发现，百货商场和超市是最主流的消费场所，休闲场所相对缺位，因此肯德基餐厅、好邻居餐厅、和玉米人餐厅成为当地消费者的首

47、选聚友休闲场所。最后，调研表明海安较为缺乏中高档次的城市休闲业态，如茶馆、KTV、桑拿、酒吧等。商业物业市场分析-消费者分析总体日用品食品衣服鞋买化妆品文具/学习用品休闲家电小商品吃饭自行车吃肯德基买水果买衣料商业物业市场分析-消费者分析海安消费环境消费者消费内容：调研发现，海安消费者的消费内容主要集中在日用品、食品和衣服三大类，其中日用品和食品以超市消费为多数，衣服在百货商场内消费为多数。另外，鞋及化妆品也是海安人们主流消费内容之一，这一点可能是支持百货商场的关键性因素之一。商业物业市场分析-消费者分析消费金额50元以下/次50-100元/次101-200元/次201-300元/次301-5

48、00元/次501-1000元/次1000元以上/次消费频次1次/月及以下2次/月3次/月4次/月5次/月6次/月7次/月8次/月及以上商业物业市场分析-消费者分析海安消费环境消费者消费规模：海安消费决策者一般情况下每次消费金额在200元以下（88%），其中每次消费50-100元的情况最多（47%）。在消费频次方面，海安消费者一般以每月消费3-4次为主（59%），且每月消费3次者居多。因此，从消费规模来看，海安消费群中，消费决策者个人每月的消费金额一般在300元左右。透析：-全县96万人口，县城区20万人口，3.48口人/户，每户至少1位消费决策者。-全县消费市场：96万/3.48*1*300=

49、8000多万/月。-县城消费市场：20万/3.48*1*300=1700多万/月。商业物业市场分析-消费者分析传统的人民路商圈已经成熟的明珠城商圈新兴的城南贵都商圈商业物业市场分析-市区主要商圈分布演变海安传统的市区商业CBD正在受到新兴几个区域挑战，目前海安市民心目中未来的商业区已经有南移趋势，但人民路商圈的地位依然牢不可破。商业物业市场分析-市区主要商圈分布中大街安达步行街明珠城恒天新世界天竹星花苑中洋现代城贵都瑞城丽晶广场商业物业市场分析-主要在售商业项目分布本项目处于海安传统的商业中心-人民路商圈的核心区位，所以该商圈内三大核心项目（中大街、安达步行街、恒天新世界）是我们研究的主要对象

50、。商业物业市场分析-主要在售商业项目分布120-220元/月/平方米100-150元/月/平方米70-100元/月/平方米70-100元/月/平方米30-80元/月/平方米30-80元/月/平方米50-90元/月/平方米30-80元/月/平方米30-90元/月/平方米20-50元/月/平方米商业物业市场分析-主要在售商业项目分布市场租金分布如图示中心商业区：人民中路代表。150-200元/月/平方米。中心辐射区：中坝中路与人民路交叉口。宁海路与人民路交叉口。80-120元/月/平方米。次级商圈区域：人民东路、人民西路。宁海路北段。中坝中路。50-90元/月/平方米。边际商圈区域：中坝南路、宁海

51、南路。30-90元/月/平方米。商业物业市场分析-主要在售商业项目分布商业物业市场分析-主要在售项目一览楼盘名称天竹星花苑明珠城丽晶广场中大街安达步行街恒天新世界中洋现代城开发商海安县地产开发有限公司南通德蓉天润房地产开发润洋置业安达置业恒天房地产中洋集团代理销售龙乐地产开发商自主销售上海莲花上海智旭&联旭厦门瑞华堂上海奇正开发商招商部商业体量（)4090600005000多8000050000多6000030000多单位面积划分（)30-45030-100多128-418框架、随意分割50左右框架、随意分割框架、随意分割经营形式一、二层捆绑销售临街带租约销售，二、三层返租销售，A区部分以租赁

52、为主一、二层捆绑，三、四层租赁以销售为主，部分要求一、二层捆绑销售曙光路沿街的要求一、二层捆绑销售，步行街部分先招商再销售分层、带前三年返租销售全部租赁去化率90%整体80%左右、临街门面剩余一套60%左右外铺70%、内街销售情况较差，目前陷入停滞状况沿曙光路门面剩余一套约销售1万，占可售面积的30%/销售单价一层2.7万沿中坝路一层3.4万1.8万2.6万一、二层均价2万，沿曙光路一层价格为3.6万一层沿街3万，内铺一层1.1万1.6万、二层1.2万1.3万，三四层0.5万/总价100万-300万500万-600万（临街）230万起200多万起160万左右临街150万左右/付款方式一次性或按

53、揭均可，按揭首付比例为50%，利率下浮30%租金（/天)/沿街3.5-4元，内街租金不足1元/3.8元-4.5元沿街5元、内街一层4元、二层1.5元/3-4元物管费（/月)商业部分未定2元/1.5元3.7元2元停车地面停车、无费用地面停车、无费用地面停车、无费用地面停车、无费用地面停车、无费用地下、费用未定地面停车、无费用楼盘名称天竹星花苑明珠城丽晶广场中大街安达步行街恒天新世界中洋现代城商业物业市场分析-主要在售项目一览楼盘名称天竹星花苑明珠城丽晶广场中大街安达步行街恒天新世界中洋现代城商业定位无明确规划和限制A区电子商城B区办公写字楼C区商业中心暂无明确规划和限制暂无明确规划和限制服装精品

54、、运动主题为主，曙光街商铺目前开店率接近100%一层为时尚精品店、二层淑女儿童天地、三层风尚休闲影音天地，目前已引入华润苏果、国美电器、大型影院等几大主力店美食餐饮优势地理位置紧邻新县政府；商铺分割面积较小，易于销售；对经营户限制较少，客群相对广泛已形成成熟的商圈；带租约销售，对投资客群吸引力较大新汽车站的南边，人流较大地处人民路商圈的核心位置，周边配套完善、商业氛围成熟地处人民路商圈，目前沿曙光路一线的商业开店率很高地处人民路成熟商圈，引入几大主力店，带前三年租约销售业态定位填补市场空白，项目自身有较大体量的住宅，将来会给商业部分提供人流劣势期房、停车位较少A区电子商城的定位存在一定市场风险

55、周边人员较为混杂，虽然商业氛围成熟，但档次、品质较低，难以形成定位中高端的商业氛围虽然紧邻人民路，但是内街步行街的形式，较难引入外部人流，部分三四层的商业开店率极低内街步行街的形势较难引入外部人流，其内街的二、三层开店率极低虽然以带租约、分割的形式解决了销售的问题，但未来运营的风险较大位置相对较偏，脱离了几个主要商圈的辐射，周边人流有限商业物业市场分析-主要在售项目一览基本经济指标 占地面积：5.28万平方米。 建筑面积：11.68万平方米。 商业面积：5万万平方米。 规划设计：安达步行街西起中坝中路、东至宁海路、南临曙光中路。项目总用地面积52827平方米，建设用地面积52827方米，拟建地

56、上总建筑面积116783.83平方米，地下总建筑面积9736.65平方米。本项目地块为L形，北区为15幢高低错落的住宅区，南区为二层商业步行街，分为地上二层局部三层，其中商业部分一层层高4.5米，2层层高为4.2米，局部三层层高3.6米，住宅层高2.9米。总建筑高度57.4米。 商业步行街，沿曙光路部分于2007年11月开盘商业物业市场分析-主要竞争个案分析-安达步行街产品形态：北边为商业步行街的内街形式，地上2层局部3层；南边为沿曙光路的沿街商铺，部分2层。主力面积：50-200。销售方式：沿曙光路为1-2层捆绑销售，步行街以招商为主。销售价格： 1-2层1.9-2万元/。租金水平：外街为5

57、元/ ,内街一层为4元/ 、二层为3元/。租售情况：沿曙光路一带的外铺已基本售罄，尚剩余曙光路与宁海路交汇处的铺面一间，总面积226平方米，对外报价为3.6万，且开店率几乎达到100%，业态以品牌服饰店为主；内街目前以租赁为主，一层开店率尚可，二、三层开店率极低。 项目借鉴沿街铺位无论是销售还是运营都很成功，但步行街形式的内街在销售以及招商方面都出现了较大的困难，特别是二、三层的铺位，目前开店情况不乐观。商业物业市场分析-主要竞争个案分析-安达步行街基本经济指标 占地面积：3.43万平方米。 建筑面积：14.8万平方米。 商业面积：5.3万平方米。规划设计：商业整体四层，局部五层，业态分布合理

58、，内部设有2条风格不同的南北商业街，南街代表了流行与速度，是现代国际精品一条街！北街代表了人文与风情，是于餐饮、休闲、娱乐为一体的综合驿站。同时引进了知名的大型华润苏果购物中心，未来这里将是海安首个广场式商业步行街区。住宅主力由两房两厅、三房两厅、小户型公寓组成，面积范围从30多平米的单身公寓到300多平米的高档豪宅。商业部分2008年9月开盘商业物业市场分析-主要竞争个案分析-恒天新世界产品形态：整体四层、局部五层的大型集中式商业，内部分南北两条步行街。销售方式：引入华润苏果、国美电器和大型影院等主力店，其余为分返租销售，买入后即退还前三年租金共计16.5%。销售价格：沿宁海路一层价格为3万

59、/，内铺一层1.1万1.6万、二层1.2万1.3万，三四层0.5万。业态规划： 一楼为国际快餐连锁、时尚精品名店、港韩流行服饰，二楼为都市新贵、摩登新潮、流行动感、仕女淑媛、流行童装、家饰家纺，三楼为品味绅士、个性休闲、运动时尚、知性影音，四楼为空中主题花园餐厅、室内动感娱乐城、SPA休闲俱乐部，五楼为国际连锁KTV、大型宴客厅。销售情况：销售约1万平方米，占可售面积30%左右。项目借鉴引入主力店，增强投资群体的信心；面积分割较小，低总价带来低门槛，促进了销售。商业物业市场分析-主要竞争个案分析-恒天新世界基本经济指标 占地面积：12.5万平方米。建筑面积：25万平方米。 商业面积：8万平方米

60、。 规划设计：润洋置业斥资4亿在绝版珍稀地段倾力打造海安城市中心第一条500米商业步行街，一艘25万m2集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的商业航母。商业物业市场分析-主要竞争个案分析-中大街产品形态：南边沿人民路为1.5万的大型集中式商业，北边为东西长约500米的商业步行内街形式。主力面积：40-60。销售方式：步行街以销售为主，部分要求一、二层捆绑销售。销售价格：步行街1层价格为2.5-2.6万元/左右。租金水平：步行街一层为3.8元-4.5元/左右。租售情况：时代超市、KFC已入驻沿人民路1.5万的集中式商业；商业步行街目前已有部分服装品牌店、金饰店、药店等开业，一层开店率尚可，二、三