公司、投资、经济、风险部分B

1、投资建议书稿- PAGE 15 -四、投资规划战略依据（一）三三年发展展计划 在公司司正式成成立并启启动运行行后的33年内，计划通通过两个个项目的的开发进进行公司司的第一一次创业业，以此此奠定良良好的技技术与资资金基础础。经过过细致周周密的市市场调查查分析，并综合合武汉市市房地产产业发展展的具体体情况，计划从从旧城改改造入手手，以稳稳步发展展的战略略，扩大大规模，以实现现企业的的可持续续性发展展目标。（二）五五年发展展规划在初始创创业阶段段，力求求储备一一定量未未来可发发展用地地。3年年后公司司将进入入第二个个全新的的发展时时期五年年发展规规划期。在这个个发展时时期内将将在原有有的基础础上加快

2、快开发速速度、扩扩大开发发规模，保持年年开发量量在155万平方方米220万平平方米的的水平。同时销销售量保保持在110万平平米左右右。五、投资资收益利润润依据（一）投投资估算算项目投资资估算依依据（1）项项目A：占地约约20亩亩，规划划建面实实现5万万平米，销售均均价取222000元/平平米，整整个项目目建设期期从20003年年7月到到20005年44月份，开发周周期222个月，经营期期截止到到20005年44月；（2）项项目B：占地550亩，规划建建面约110万平平米，平平均销售售价格取取23000元/平米；整个项项目建设设期从220044年1月月到20006年年6月份份，开发发周期为为2年

3、半半，经营营期截止止20006年66月（3）建建安成本本参考武武汉房地地产市场场在建及及已完成成的同类类项目的的成本、费用水水平；（4）地地价取城城区和郊郊区地价价的平衡衡值，；（5）各各项税费费按武汉汉市现行行收费标标准，营营业税销销售收入入的5.65%计算，1、开发发成本估估算（1）土土地成本本地价按1100万万元/亩亩计算，合约115000元/平平米（占占地），按容积积率折合合单方建建筑面积积4000元/平平米（2）前前期工程程费150元元/平米米，含三三通一平平、勘察察设计、规费、城市基基础设施施配套费费等；（3）建建安工程程费900元元/平米米，以高高层占220%、小高层层占700%

4、、多多层占110%的的比例加加权平均均成本；（4）小小区基础础设施与与配套工工程120元元/平米米，包括括道路、水电工工程、园园林绿化化工程等等；（5）不不可预见见费20元/平米，按土地地成本、前期工工程、建建安工程程基础配配套工程程成本和和的2%计算；（6）管管理费20元/平米，按建安安成本的的2%计计算；（7）资资金成本本50元/平米，为银行行贷款和和融资成成本，第第一个项项目资金金需求量量不大，资金成成本按330元/平米计计算，第第二个项项目规模模大，资资金需求求量大，资金成成本按550元/平米计计算；（8）营营销成本本100元元/平米米，包括括广宣推推广和销销售费；（9）税税费160元

5、元/平米米，包括括营业税税、维修修基金及及交易税税费等；合计投资资成本：19000119200元/平平米，成成本可控控制在119000元/平平米左右右2、三年年资金流流量计划划预测根据三年年发展计计划和投投资成本本估算，综合两两个项目目的资金金流量（见附表表），得得出合并并资金流流量情况况如下表表：项目合计20033年20044年20055年20066年7.89.10011.1121.23.45.67.89.10011.1121.23.45.67.89.10011.1121.23.45.6投资287000201003251225552055140552515520855186002190017

6、100100551500012000117001530090086010A9500020100325122559751075510755845600750490135B1920004230033014400124001260014400122008701500012000117001530090086010收入3256600020080010000150001500028000450002300017600300003000035000350002000010000200A1056602008001000015000150002000025000800260B22000080020000150

7、0015000300003000035000350002000010000200差额3860020100325102554405540510155585940231005907551500018000233001970011000140190累计386002010023355336007765581700918559770088300652005930051755367551875545524255352553385531955资金流通通图（二）资资金筹措措1、资金金来源与与运用表表项目合计20033年20044年20055年20066年7.89.10011.1121.23.45.67.89.

8、10011.1121.23.45.67.89.10011.1121.23.45.6资金运用用201003251225552055140552515520855186002190017100100551500012000117001530090086010 投投资201003251225552055140552515520855186002190017100100551500012000117001530090086010资金来源源20100325122555205514055251552085528000450002300017600300003000035000350002000010000

9、200 自自有资金金201003252540551585 银银行贷款款100004000040010000500 销预售售收入20080010000150001500028000450002300017600300003000035000350002000010000200资金结余余00000009402310059075515000180002330019700110001401902、资金金计划（1）两两个项目目运作需需资金997700万元，其中自自有资金金28770万元元，银行行贷款669000万元；（2）在在第一个个项目启启动后带带来销售售收入前前资金缺缺口将达达到35560万万元，拟

10、拟投入自自有资金金23660万元元、银行行贷款110000万元解解决；（3）预预计资金金峰值出出现在220044年12月份份，预测测达到552055万元，拟通过过银行贷贷款40000万万元、自自有资金金4055万元、预售收收入8000万元元来弥补补资金缺缺口；（4）220044年3月月到8月月资金需需求为660055万元，可以投投入自有有资金1105万万元、银银行贷款款19000万元元、销预预售收入入40000万元元解决；20004年99月后资资金流为为正值，无资金金缺口；（5）资资金偿还还计划为为： 220055年111月还贷贷10000万元元，20006年年1月还还贷40000万万元， 3

11、月还还贷4000万元元，5月月还贷110000万元，7月还还贷5000万元元，偿还还贷款本本金来源源于销售售收入；利息支付付计划为为： 220044年122月支付付利息（1500万元+2000万元）共3550万元元，20005年年12月月支付利利息3000万元元； （三）项项目财务务评价1、损益益表及静静态赢利利分析（1）损损益表序号项目名称称金额（万万元）1预销售收收入325660总成本费费用2870002利润总额额38600（2）评评价指标标A、全部部投资的的投资利利润率=利润总总额 / 总投投资额 * 1000%=338600 / 287700 *1000% =13.45%B、项目目销售

12、利利润率=利润总总额 / 销售售收入 * 1100%=38860 / 3325660 * 1000% =111.866% 投投资总成成本占销销售收入入的比例例为：2287000 / 3225600 *1100% = 88.15%C、投资资回报率率 实实际资金金运作中中需97770万万元资金金就可以以启动，三年纯纯利润338600万元投资的资资金回报报率为：38660 / 97770 *1000% =400%，年年投资资资金回报报率为113%左左右。D、静态态投资回回收期静态投资资回收期期T=114-11+4555/223300=133.2，即静态态投资回回收期226.44个月。由于以上上数据的

13、的计算是是按假定定条件计计算的，其中大大部分数数据遵循循会计谨谨慎性原原则，因因此项目目在实际际运作中中有一定定的利润润空间。从以上上各指标标来看，说明项项目开发发是有利利可图的的。 2、动态经经济效益益分析 （1）动动态资金金流量（全部投投资）表表项目合计20033年20044年20055年20066年7.89.10011.1121.23.45.67.89.10011.1121.23.45.67.89.10011.1121.23.45.6现金流出出2870002010032512255520551405525155208551860021900171001005515000120001170

14、01530090086010A9500020100325122559751075510755845600750490135B1920004230033014400124001260014400122008701500012000117001530090086010现金流出出现值195223061121146255121222106616955146881678812722726105228177739825615206现金流入入3256600020080010000150001500028000450002300017600300003000035000350002000010000200A1

15、056602008001000015000150002000025000800260B220000800200001500015000300003000035000350002000010000200 现金金流入现现值001837118631256612200221003449917111127112104420433231442247712466605117净现金流流量3860020100325102554405540510155585940231005907551500018000233001970011000140190 净现金金流量现现值195223069383914434985047

16、5742177114395451052212266154111265568585111累计净现现金流量量386002010023355336007765581700918559770088300652005930051755367551875545524255352553665538600累计净现现金流量量现值1952222588319667110074599830998784480422627115832252877423553009914688203482567678 注：年年基准折折现率II取188%，则则2个月月单位基基准折现现率I为3%（2）指指标评价价A、累计计净现金金流量净净现值

17、NNPV（折现率率i=3%） = 6778 0 ，表明明项目在在经济上上可以接接受；B、动态态投资回回收期TT=166-1+4822/6885=115.77，即动动态回收收期为331.44个月；3、盈亏亏平衡分分析（1）销销售面积积盈亏平平衡点两个项目目加权销销售均价价为22250元元/平米米，综合合成本为为287700万万元销售面积积盈亏平平衡点=总成本本 / 销售均均价 = 2887000 / 22550=112.775万平平米占计划销销售量的的85%，即当当实际销销售量达达到计划划销售量量的922.6%时，项项目达到到盈亏平平衡点（2）销销售价格格盈亏点点销售价格格盈亏平平衡点=总成本本

18、 / 销售量量 =2287000 / 155 =119133元/平平米占计划销销售价格格的855%，即即当实际际销售价价格达到到计划销销售价格格的8555时，项目处处于盈亏亏平衡点点。盈亏平衡衡分析显显示当项项目销售售面积、销售价价格达到到项目销销售预期期的8555时，项目处处于盈亏亏平衡点点。由于于分析时时始终坚坚持谨慎慎性原则则，因此此在实际际中应该该有较大大的弹性性。六、投资资风险分分析“天下没没有免费费的午餐餐”，投资资收益高高同时风风险也大大。我们们在公司司正常运运作和经经营期间间会面临临一系列列风险，这些风风险是我我们应该该重点研研究的。对于每每一个可可能出现现的风险险，我们们将做

19、专专门的“风险减减弱报告告”等系统统风险预预警措施施，以获获取可靠靠的高回回报。1、政策策性风险险产业政策策风险 武汉汉市经济济发展潜潜力巨大大，在未未来几年年产业经经济结构构将发生生较大的的变化。这样因因产业政政策的变变化和产产业结构构的变化化将导致致武汉市市房地产产商品需需求结构构的变化化，会对对房地产产经营产产生风险险。对此此因素带带来的风风险，可可以通过过成立专专门的市市场研究究部门和和专人负负责跟踪踪武汉市市房地产产市场变变化动态态，在风风险因素素产生不不利效果果前及时时调整投投资策略略，避免免损失。土地使用用制度变变化风险险未来武武汉市将将出台一一系列新新的土地地使用制制度。如目前

20、前土地实实行公开开挂牌交交易，增增加了获获取土地地资源的的机会，但同时时也导致致高地价价风险，增加了了经营的的难度。对此，可以运运用“产品市市场法则则”来调整整投资策策略，即即以“项目寻寻找土地地”的思路路，按“市场分分析客户需需求分析析产品价价格分析析市场定定位方案比比较投标策策略”的步骤骤来进行行投资决决策。金融政策策变化风风险银行行金融机机构贷款款政策的的变化将将对项目目正常运运作产生生不利影影响，融融资不成成功导致致项目烂烂尾的事事常有发发生。还还有银行行按揭政政策的变变化会对对居民买买房支付付能力产产生很大大影响审批手续续过程风风险 工程建建设过程程长，各各种审批批手续多多，若因因审

21、批过过程拖延延而导致致建设期期、交易易期延长长，将带带来经营营损失。对此我我们将成成立由经经验丰富富、活动动能力强强的专门门部门，负责审审批等事事宜。2、经济济性风险险市场供求求变化风风险 武汉市市房地产产市场目目前还没没有出现现明显的的“泡沫“，低房房价带来来大发展展空间。武汉市市房地产产市场供供给和需需求的变变化将是是我们投投资时机机选择的的重要依依据。这这种市场场性风险险将由专专业市场场研究人人员负责责。3、开发发经营性性风险开发时间间过长带带来的规规划落伍伍项目的的规划设设计理念念从现时时对比竞竞争环境境来讲，具有一一定的超超前性，但也仅仅只是在在现阶段段的超前前，随着着市场发发展的日

22、日益加快快、专业业竞争的的日益激激烈，当当我们的的规划在在比照220044、20005、20006年的的市场态态势时势势必落伍伍，而此此时正是是项目产产品市场场价格提提升、销销售上量量、利润润实现之之时，落落伍的规规划与强强烈的经经营要求求所带来来的反差差就形成成了项目目的规划划风险，在常青青花园、百步亭亭花园、南湖花花园等大大盘的实实际操作作中，其其前期规规划均被被一再修修改和推推翻，由由此可见见一斑。为此，对策如如下：项目在在具体理理念形成成中，应应具有较较强的层层次性，以备后后期卖点点提升和和变化。其建筑筑形态和和建筑风风格要具具有多元元性和兼兼容性。一次规规划分期期设计。产品价格格性能

23、比比失衡带带来的墙墙里开花花墙外香香武汉市市房地产产市场纵纵然有前前几年的的辉煌发发展，但但并没有有出现从从量到质质的改变变，这个个市场仍仍然是一一个价格格制约型型的成长长型市场场，这个个市场告告诉我们们，中低低价房仍仍将是市市场消费费的主题题，这就就是为什什么经济济实用房房和低价价房热销销的原因因，如常常青花园园、百步步亭花园园、翰林林苑、南南波湾等等；也是是高品位位、高价价位房屋屋滞销的的原因，如都市市经典、蓝湾俊俊园、名名都花园园、丽岛岛花园等等。我们们认为当当市场无无法承受受过高的的单价时时，则产产品在其其高性能能上的成成本投入入亦将随随之失效效，另一一方面，竞争者者众，市市场对比比成交明明显，广广告一旦旦投入市市场，所所带来的的客户如如果不能能获得高高性价比比的优势势产品，势必将将购买资资金投入入到性价价比较高高的其它它楼盘，从而形形成墙里里开花墙墙外