二手房市场签阴阳合同模板避税成公开秘密

1、 HYPERLINK / 媒体曝二手房市场签阴阳合同避税成公开秘密2010年09月15日00:20央视经济半小时 字号：T|T 导读在二手房交易中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。房产中介机构为促成房屋买卖合同的签订，往往会推举各种方式进行逃税、避税，最常用的手段即签订“阴阳合同”。 在二手房市场上，阴阳合同差不多成了一个公开的秘密。为了少交税、多贷款而签的“阴阳合同”，看似对交易双方都有利，事实上它暗藏专门多风险。阴阳合同的存在，不仅造成了国家税收上的重大损失，也给正

2、常的楼市数据统计，放了一颗迷雾弹，导致统计数据失真。2010年9月14日央视经济半小时播出找不到“北”的二手房，以下为节目实录：在北京市刚刚公布的房地产运行报告中，新出炉的房产数据中少了二手房均价那个指标。北京市统计局新闻发言人表示，由于二手房市场的阴阳合同等问题比较复杂，临时还不能做到对二手房市场进行全面调查，因此将暂停公布二手房数据。而北京市统计局此前公布的6月份的二手房统计数据，正是因为同样的缘故，导致和中介公司公布的数据悬殊专门大，给公众造成了困扰。统计部们联合有关部门出台严厉措施，坚决打击阴阳合同。那么二手房市场中，什么缘故会产生阴阳合同，它究竟造成了什么阻碍，是否又能随着打击就此偃

3、旗息鼓呢？记者首先采访了一家房产中介，工作人员向记者推举了几套房源，记者表示打算进行全款交易，但希望能够避税。中介公司工作人员：您不讲我们都会给你做，因为你既然找到我们，我们确信就为你着想。事实上你是不经常接触，我们就拿这做饭吃在世纪城的这家中介，工作人员向我们推举了一套七十平米左右售价230万的两居房源，并表示能够低评将网签价格做到接近最低指导价每平米9800元。中介公司工作人员：二三百万的房子，交税的时候也就按六七十万的价格交税，把所有的税交齐了也就四万多，你要把所有的税交齐了，这要命了。得交将近十六万。而在另一家中介，记者向工作人员表示自己手中资金有限，想通过贷款来购置二套房，希望能从银

4、行尽可能多地贷款。工作人员表示能够通过评估机构将看中的房源进行高评。中介公司工作人员：这房子原来评估的话两万二，它做完高评以后可能是两万四到两万五，每平就多三四千元钞票，一百平的话就会多出来三四十万，要是四十万的话，(首付)百分之五十就多出来二十万。然而工作人员都表示，因为评估价是银行放款的依照，因此银行也会考虑风险，尽管是将评估价尽量做高，然而最终往往依旧能够避税。中介公司工作人员：你过户价写那么高的价格事实上也没什么用，就按评估价格走就能够了，既保证你尽可能多地贷出钞票来，又能保证你尽可能少地交一些不必要的费用。费用要紧是要紧是税费。看来不管是全款依旧贷款，二手房的实际成交价往往都高于最后

5、提交的网签价，也确实是提交给官方的过户价，而其最终的目的确实是避税。中介公司工作人员：签的价格一般都跟买卖实际价格不一样。没有一样的，我做那么多年，就遇到一个，海归派，从美国回来，买了上河村的房子，当时是500万买的，他按500万交的税，我当时跟他讲你能够按100万去交税，他讲不行，我讲什么缘故不行，他讲这在美国被抓住了得坐三年的牢。我讲这是中国，不必了。在中国一般抓不住，那个后悔呀，500万得多交多少税呀。因为能够避税，操作起来又没什么难度，记者发觉阴阳合同在中介行业早已是一个公开的秘密，当记者表示对合同的有效性有所顾虑时，几家中介的工作人员都表示没有问题。中介公司工作人员：可不能可不能，甭

6、管合同价格写什么价格，它最后房本就改成您的名字，然后你这边专门安全的。没有任何阻碍。谁不傻呀，你放心吧 做税只是做给银行看，只是做给国家看。当记者问及是否担心如此的阴阳合同被相关部门查处而罚款时，这位工作人员专门不以为然。记者：上面会查吗，如此的合同。中介公司工作人员：它不管你，差不多上不查。你想比如讲你买这边的房子，这边的房子差不多上海淀的，海淀的过户大厅你看见了吗？一到里面去，09年过去你都得挤到里面去，它能查得过来吗 你让他派十个人查，五十个人查，他查得过来吗？同样的一套房子，三方私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价，然后再向房管、建委等政府部门递交一份阳合同，上面的价格往往都低于实

7、际成交价，为的确实是避税。阴阳合同是否确实存在呢，我爱我家北京公司副总经理胡景晖同意了我们的采访。我爱我家北京公司副总经理 胡景晖胡景晖：从购房人的角度来讲，他为了省税，为了达成那个交易，非要这么做的话，我想哪家中介公司都可不能讲不的。因为谁讲了不那个生意就没有了，我想这是一个实际上是整个行业目前实际存在的一个实际的执行状况，只要你想开门做生意，专门多东西是幸免不了的，胡景晖告诉我们，相比新房交易，二手房交易价格相对复杂，包括实际成交价、银行评估价格和网签价格。此外地税部门及建委还制定了地区二手房最低指导价，其目的一是对当地二手房交易起一个指导作用，更重要的目的在于确定一个税收标准，即交易合同

8、价格不得低于当地指导价，也是缴税的官方依据。然而随着近一两年北京市房价的一路狂涨，最低指导价与实际成交价间的差额越来越大，按最低指导价缴税反倒成为避税的最有效途径。胡景晖：5.5%的营业税，3%的契税，1%的所得税，假如再加上一些其他的税费，有可能购买一套房屋的成本，税费成本达到10%以上。那专门多人都会产生如此一个避税的如此一个动机。同样的一套房子，三方私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价，然后再向房管、建委等政府部门提交一份阳合同，那个价格实际上往往都低于实际成交价，这么做的目的只有一个，确实是为了避税。买方省下的是真金白银，这不难想象，然而卖方和中介机构又能从中得到什么好处？三方什么

9、缘故轻易就能达成默契，签下阴阳合同呢？来看看陈女士的经历家住北京的陈女士，有过几次房屋买卖的经历。他告诉记者，几次买房子，签的差不多上阴阳合同。陈女士：当时正好确实是那个税点的新政出台后面一周，当时那个税比较高。中介给我的建议确实是除了在中介签的那份合同，包括中介费什么的是按照正常的销售价，是160万的时候是去销售的。合同是如此签的，然后剩下在走其他税的时候，他们中介都讲他能够关心把那个税避开。陈女士最近卖的这套房子，总价160万，房屋合同是由陈女士、买方和中介三方私下签订的合同。而为了避开高额的税费，陈女士和买方都听从了中介的建议，又签了一份合同，这份合同中，原本160万的房屋成交价，被写成

10、了50万。这份合同是提供给税务、房管等部门的网签合同。陈女士：当时的房价应该是签了一个50多万的房价，就实际上比我自己购买的房价还要低。160万的房子，变成了50万，由此省掉的税款是多少呢？按照北京市房地产交易中心的规定，房屋建成5年后出售的房子能够免交营业税等税费，而5年之内出售的房子，购买方要缴纳契税和印花税，契税按照成交价1.5%比例缴纳、印花税按照成交价0.05%比例缴纳。房屋出售方则要缴纳印花税，营业税和个人所得税，其中，印花税按照成交价0.05%的比例缴纳，营业税按照买卖差额5.5%比例缴纳，个人所得税按照成交价1%比例或者差额20%比例缴纳。二手商品房的交易双方税费缴纳明细表(一

11、般住宅)购买方缴纳的税费：1、契 税：成交价1.5% 2、印花税：成交价0.05%出售方缴纳的税费：1、印花税：成交价0.05% 2、营业税：5年之内：买卖差额5.5%，5年之外：免交，3、个人所得税：5年之内：成交价1%或差额20% ，5年之外：免交(业主满5年唯一住宅因为陈女士的房子不满两年，不能享受5年之外税费免交的政策。依照计算，假如按照总价160万计，该房应该缴纳的各项税费总计94950元；假如按照总价50万计，因为低于房屋之前的购买价63万，买卖差额为负数，营业税和个人所得税项目为零，因此该房应该缴纳的各项税费总计只有8000元。双方可少缴纳税款86950元。阴合同：160万1.5

12、%(契税)160万0.05%2(印花税)(160万63万)5.5%(营业税)160万1%(个人所得税)=94950元阳合同：50万1.5%(契税)160万0.05%2(印花税)=8000元税收流失：94950-8000=86950元陈女士：我们从缴税大厅出来，确实是去银行打款，然后我才给他过户。他付给多少银行也不管，然后缴税大厅也不管。依照规定，购买方和出售方都要承担一定比例的税费。但实际上按照行业潜规则，所有税费几乎差不多上由购买方承担的，作为卖方的陈女士事实上从中受益有限，可他什么缘故要同意签订这种阴阳合同呢？陈女士：(卖方)给买方省税的话，买方就会觉得更痛快，觉得这笔钞票依旧比较值的。然

13、后就能够让我卖房子卖得更快一些也确实是。陈女士告诉我们，大部分人关于如何签阴阳合同并不是特不清晰，他买卖的几套房屋，差不多上由中介机构来负责起草的。陈女士：比如讲过户大厅交税，纳税大厅都会有中介专门派驻这种专员，然后他的专员会帮你把所有手续签好。然后只是讲该签字地点你签字，该出身份证复印件的时候你出复印件。然后差不多上我就看了一眼合同，签成如此，然后他讲你签字。我可能看一下总价，当时觉得比较惊诧，当时讲如此能过吗？那边办那个情况的专员就跟我讲，那个没问题确信的。陈女士讲，阴阳合同，也不仅仅是把高价作低用以逃税，之前他买过一套房，中介就特地建议他，能够把房屋总价做高，用于猎取更多贷款。陈女士：我

14、事实上第一套，买了一个小的二手房。我是希望多贷款，然后中介就帮我把评估价做高，如此房子的总价也就高了，把价格调高那种所谓阴阳合同。原本160万元的一套房子，在出示给税务部门的合同中，签订的成交价就变成了50万元，买家因此少交了接近10万元的税款，而卖家的房子也因为配合签订阴阳合同，专门快就能够出手，双方皆大欢喜，这也正是阴阳合同泛滥的缘故。有人因为阴阳合同逃了税或者多贷了款，然而也有专门多人因为签了一个如此的合同，遇到了苦恼。房产中介机构为促成房屋买卖合同的签订，往往会推举各种方式进行逃税、避税，最常用的手段即签订“阴阳合同”。 在二手房市场上，阴阳合同差不多成了一个公开的秘密。然而一阴一阳两

15、份合同，确实就能像中介讲的那样，能合理避税没有风险吗？北京的王女士最近正在为阴阳合同的事儿苦恼。家住北京的王女士，这几个月来一直在为房子的情况苦恼。2009年7月，王女士位于北京市丰台区的一处房产预备出售，找到了一家中介公司关心联系买家。王女士：我们都见了面了，签了合同了，成交的价格是60万。但当王女士到房产交易大厅办过户手续时，摆在她面前的却是另一份合同。王女士：交给房地局的那个合同的价格是22万。我突然就发觉，我讲这价格如何是22万啊？我讲咱们不是成交60万吗？然后他讲那个你甭管了。那个是那什么，是我们作价的，你不在这讲。然后就给我拉一边去了。房子价格突然由60万变成了22万，王女士这时候

16、才被告知，中介帮他签的是阴阳合同，这份价格低的合同，要紧是给有关部门看，是为了让买家少交点税。看到眼前合同上原本60万的房款，变成了22万，还有她的亲笔签名。王女士：链家(地产)那个程序特不搞笑，你所有东西确实是到那他捂着。抓紧签字，这你抓紧签字，那抓紧签字，然后你就去签。记者在王女士提供的材料里看到，这份三方实际成交的合同，成交价格一栏没有数字，而在另外一份链家居间补充协议中讲明，房屋成交价格为60万。随后，王女士给律师打了电话。律师告诉她，如此做属于违法避税，超过一定额度的会被追究刑事责任。也有可能会给他带来专门多意想不到的纠纷。王女士内心特不不安。王女士：就怕那个买房的人，你过完户以后，

17、回头他反悔了。他觉得可能那个房价要跌，或者如何样的，他会找你后帐。他完全能够讲按要求22万去付你的钞票，让你把其它多余的钞票给他退回来。一系列顾虑让王女士不敢把房子过户给买方，但中介公司却急于做成这笔生意，督促王女士过户。王女士：我跟他讲，如此吧假如你要过的话，我先找我的律师，他跟我签个东西。然后我如此讲的时候，她就去跟那个买方去协调。然后最后讲那行，结果我就先走了。因为当时他就有点操纵我的意思，你明白吗，确实是你今天不能走。王女士后来找到税务部门举报了这次阴阳合同的事，该部门相关负责人告诉王女士能够立案，但最快解决要等3个月。王女士：举报之后税务部门后来给我回信了，然而他们讲他们不管。他的理

18、由确实是讲，你的交易没完成。而且他又按那个指导价格，不低于指导价格去交易的。由于交易没有完成，税务部门无法介入。税务人员讲，假如按照当时北京市丰台区此类房子每平米指导价不低于3500元的标准计算，由于王女士的房子是回迁房，面积60平米，即便是22万成交也不属于异常，税务部门同样没有方法介入。就在王女士左右为难的时候，因为王女士收了房款却迟迟没有过户，买家认为王女士违约，申请仲裁。从北京仲裁委员会出具的这份仲裁结果来看，王女士因为违约，需要全额返还买方593000元房款，还需要赔偿给买方，包括27550元仲裁费在内的50000元。房子没卖成，反倒要赔给买家5万多块钞票，这让王女士如何也想不通。王

19、女士：现在我就有一个方法，我觉得中介公司他存在严峻的过失。我觉得他应该来赔偿我那个损失，因此我预备去起诉那个中介公司。为了少交税、多贷款而签的“阴阳合同”，看似对交易双方都有利，事实上它暗藏专门多风险。数据显示，今年上半年，因为阴阳合同产生的纠纷有300多起，而今年二手房交易保守可能的逃税额度在20亿元左右。阴阳合同的存在，不仅造成了国家税收上的重大损失，也给正常的楼市数据统计，放了一颗迷雾弹，导致统计数据失真。那么，到底有什么养的杀手锏，能禁止阴阳合同产生呢？邱宝昌律师告诉我们，因为阴阳合同引起的纠纷呈上升趋势，上半年，京城的各家律师事务所就接到了多起如此的诉讼。北京汇佳律师事务所律师 邱宝

20、昌邱宝昌：实际上阴阳合同，是一种虚假的或者采取一种欺骗的手段，签订这种合同，是损害国家利益的。本来是六十万，做成二十万，它税少了三分之二。律师邱宝昌告诉记者，按照目前的法律规定，签订阴阳合同是一种违法行为。依照中华人民共和国税收征收治理法第四十条规定：“纳税人采取虚假的纳税申报的手段不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款”。中华人民共和国刑法第二百零一条规定：纳税人不缴或者少缴应纳税款偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十同时偷税数额在一万元以上不满十万元的处三年以下有期徒刑或者拘役并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。偷

21、税数额占应纳税额30%以上同时偷税数额在10万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。邱宝昌：另外在那个地点面作为一个中介，它是有责任的。有一些中介公司，为了促成交易买卖完成，猎取这种佣金，它就采取一种阴阳合同，中介方起到了推波助澜。或者是出主意，再他的主导下，那他承担责任，因为他是共同的逃税。我爱我家副总经理胡景晖告诉我们，地税部门及建委制定了地区二手房最低指导价，以确定一个税收标准，即交易合同价格不得低于当地指导价，也是缴税的官方依据。然而随着近一两年北京市房价的一路疯涨，最低指导价与实际成交价间的差额越来越大，像陈女士的刚刚出售的朝阳区这套房子，当地的市场价

22、格差不多接近每平米3万，但市场指导价只是才五六千元，最低指导价实际上差不多难以起到作用。胡景晖：从现在各个区域的最低过户价和成交价来看的话，平均的那个价差大概在20%左右。假如要想杜绝这种行为的话，从理论上来讲，那确实是把目前政府执行的最低过户价，调整到一个跟市场比较接近的水平。中国指数研究院院长 莫天全莫天全：西方方国家在制度上也是做了专门多情况，来幸免大伙儿有机会来钻那个空子。你比如讲他对那个指导价，用那个第三方，中立的第三方，不是用得那个买卖双方，也不是用中介公司，去做那个房屋的评估。确实是那个市场的指导价，跟市场的真正成交价是比较接近的。莫天全认为，提高政府指导价的更新频率，缩小政府指导价与市场价格之间的差异，是解决阴阳合同的最有效方法。此外他还指出，加强与独立中介机构的沟通和合作，让这些机构参与政府指导价的制定和交易规则的设立尤为重要。莫天全：指导价跟市场价能更及时接轨。我们更新更及时更快一点，如此确实是讲不给大伙儿有那个机会去做那个阴阳合同，或者讲那个空间差不多专门小了，大伙儿不至于为了一点点小的利益去做那个阴阳合同。莫天全特不指出，德国的经验值得借鉴。在德国，依照