某嘉园三期策划全案

1、济南绿景嘉园三期策划全案第 PAGE 34 页 共 NUMPAGES 35 页天骄智业济南绿景景嘉园三三期定位位报告济南天骄骄智业营营销策划划公司目 录前 言6第一章 济南市市房地产产市场简简析一、房地地产市场场现状二、当前前购房的的主流人人群三、房价价现状四、房价价的影响响因素五、市政政改造和和政府规规划对房房地产的的影响六、住宅宅户型需需求分析析七、住宅宅面积需需求分析析八、装修修需求分分析第二章 区域市市场情况况分析一、区域域界定二、区域域概况三、区域域住宅供供应分析析四、区域域住宅需需求分析析五、区域域房价第三章 项目概概况一、项目目背景二、项目目位置三、项目目的主要要技术经经济指标标

2、四、项目目的交通通情况五、项目目的人文文情况六、项目目的周边边配套情情况第四章 竞争对对手分析析 第五章 项目SSWOTT分析一、项目目优势分分析二、项目目劣势分分析三、项目目机会点点分析四、项目目威胁分分析第六章 目标客客户群定定位一、客群群定位：二、客户户类型：三、客户户地域来来源四、目标标客户群群特点分分析第七章 项目定定位一、项目目定位基基础二、推荐荐案名三、项目目市场定定位四、市场场定位的的阐述五、项目目形象定定位六、核心心竞争力力的提炼炼七、项目目定价前 言言接到项目目招标书书后，敝敝司立即即组织策策划、调调研的骨骨干力量量，对项项目区域域的需求求和供给给情况进进行了实实地调研研、

3、分析析，并深深度剖析析了济南南某些典典型楼盘盘的操盘盘经验，在大量量客观、详实资资料的基基础上，结合敝敝司多年年的操盘盘经验和和对楼盘盘的深刻刻领悟，最终分分析得出出项目的的特质、市场价价值和定定位，从从而形成成本项目目的整体体策划方方案。鉴于准备备时间较较短，该该方案重重在前期期分析和和定位，并涵盖盖了项目目的某些些关键要要素，具具体的执执行性方方案将在在后期双双方充分分沟通的的基础上上给出。注：本方方案涉及及敝司巨巨大商业业利益，请勿外外传或侵侵权使用用。第一章 济南南房地产产市场简简析一、房地地产市场场现状市场发展展迅速，市场容容量不断断放大自20000年济济南房地地产市场场开始异异军突

4、起起，成交交面积不不断放大大，20003年年济南房地地产转让让面积首首次突破破3000万平方方米，如如图一所所示：图一：济济南历年年房地产产转让面面积示意意图其中，220033年济南南商品住住房成交交面积1109.54万万平方米米，增长长33.9%；成交金金额244.799亿元，增长556.77%。如如表一所所示：20044年上半半年，济济南商品品房成交交面积993.668万平平方米，同比增增长777.655%；成成交金额额达255.755亿元,同比增增长1110.772%，继续保保持旺盛盛势头。二、当前前购房的的主流人人群个人购房房市场成成为绝对对主流自98年年停止福福利分房房，济南南的个人

5、人购房比比例持续续上升，至20003年年，个人人购房已已达到990以以上，济济南住房房消费已已经全面面进入商商品化时时代。如如表二所所示：表二：三、房价价现状房价上涨涨迅速，涨幅与与收入增增幅拉开开差距。济南房价价持续上上扬，随随着自220033年下半半年济南南大规划划的实施施，房价价增长更更为迅速速，20004年年上半年年商品住住宅均价价就达到到25227元/平方米米，甚至至在五月月份上升升到28801元元/平方方米的高高价，居居民水平平缓增长长的情况况下，房房价在如如此高位位运行，存在结结构性失失衡。如图二二所示：图二：济南商商品房价价走势情情况四、房价价的影响响因素多种客观观因素促促成房

6、价价持续上上涨济南市场场与全国国房地产产市场价价格高涨涨的原因因大同小小异，这这些原因因包括：1、建筑筑原材料料价格上上涨，建建筑成本本增加；2、济南南消费水水平提高高，人均均购买力力增强；3、土地地供给和和贷款政政策影响响；4、新的的房地产产项目断断档，有有效居住住面积供供给不足足；5、此外外，济南南经十路路改造所所造成的的庞大拆拆迁客户户群，也也是影响响房价上上涨不可可忽视的的重要原原因。造成房价价持续上上扬的原原因多属属客观因因素，短短期内并并不能消消除。五、市政政改造和和政府规规划对房房地产的的影响20044年年初初，济南南市政府府开始进进行大规规模的市市政改造造，为房房地产市市场注入

7、入了新的的活力，增加了了新的变变数。这些大型型市政工工程包括括经十路路道路和和环境建建设、经经一路道道路改造造、体育育中心综综合改造造、植物物园综合合改造整整治和燕燕山健身身广场建建设等。同时，政府提提出建设设东部产产业带、东部新新城、泉泉城特色色风貌带带、西部部新城、西部片片区、北北展区和和南控区区的规划划目标，并开始始着力于于东、西西部的均均衡发展展。目前，政政策威力力得到初初步显现现，随着着市政配配套的日日益完善善，一些些原先落落后的区区域，如如西部区区域等居居住环境境大大改改观，房房价一路路飙升。六、住宅宅户型需需求分析析调查结果果显示：两房和三三房是需需求主导导，其中中两房相相对较高

8、高，且以以两房两两厅为主主，这主主要是因因为目前前缺少住住房的人人口年龄龄集中在在35岁岁及以下下，多为为首次置置业，受受经济条条件制约约，倾向向于选择择总价偏偏低的两两房。 市场调调查建议议：结合项项目自身身和周边边区域的的配套等等的相关关情况，建议仍仍以传统统的两房房和三房房作为项项目的主主力户型型。七、住宅宅面积需需求分析析调查结果果显示：置业者者对住宅宅面积的的需求主主要集中中在7661000、10001200平方米米这两个个区间。从户型型和面积积对应分分析来看看，二房房对应的的是7001000和三房房对应的的是10011200平方米米，这是是由目前前购房主主力客群群日趋低低龄化的的现

9、状决决定的。市场调查查建议：结合市市场调查查及项目目区域本本案优越越的地理理位置及及建设资资源，建建议本案案产品应应以二房房和三房房为主，主打面面积为7701000和10001300平方米米两个区区间。八、装修修需求分分析调查结果果显示：潜在置置业者比比较喜欢欢的装修修标准为为基本装装修，比比例为554.22%。从从调查结结果来看看，基本本装修得得到了越越来越多多置业者者的喜爱爱，基本本装修价价格偏低低，且节节省了装装修时间间，是现现代社会会生活节节奏日益益加快的的一种反反映。市场调查查建议：目前市市场上基基本装修修的产品品比较多多，同时时市场需需求又对对基本装装修呈现现出较大大特点的的需求，

10、结合项项目现状状并兼顾顾后续管管理等因因素，建建议本项项目考虑虑基本装装修。第二章 区域域市场情情况分析析一、区域域界定项目地处处山大路路科技商商务中心心区，即即通常所所说的山山大路板板块，由由科教创创新区、科技贸贸易区、科技商商务区组组成，项项目地处处科技创创新区和和科技贸贸易区的的交合地地带，同同时山大大路板块块归属于于东部区区域。二、区域域概况东部地区区是济南南传统的的科技、文教中中心区，具有区区位、交交通优势势，生态态环境优优良。众众多大中中专院校校云集于于此，酝酝酿了浓浓郁的文文化氛围围；以山山大路为为核心的的CIDD区域，新兴电电子计算算机、软软件业企企业、商商铺林立立，是济济南市

11、经经济、科科技、文文化、交交通的发发达地区区。三、区域域住宅供供应分析析该区域房房地产市市场强手手如林，是倍受受开发商商青睐的的区域之之一，是是商家必必争之宝宝地。一一建集团团、三庆庆集团、达盛集集团、鸿鸿苑置业业、四建建集团、重汽集集团、舜舜怡房产产、隆生生旺园等等省内知知名开发发企业都都在此区区域内开开发了自自己的精精品住宅宅区。四、区域域住宅需需求分析析该区域属属传统的的居住区区域，长长久形成成的“住东不不住西”的观念念也为该该区域赢赢得大量量人气。区域配套套成熟且且周边商商业繁华华，环境境优良，升值潜潜力较大大。本区域收收入水平平较高，消费水水平也较较高，客客户多属属二次置置业者，以改

12、善善居住环环境为置置业目的的，对居居住环境境的要求求已不仅仅仅局限限于安身身立命，已将眼眼光扩展展到小区区环境、小区配配套、物物业服务务、项目目周边环环境、周周边配套套等方面面。客群的另另外一个个特点是是中青年年客户相相对集中中，他们们对住宅宅的要求求主要是是：交通通的便利利、物业业管理的的周到、配套服服务的齐齐全及智智能化系系统较为为先进，同时还还要能满满足一定定的心理理和情感感的需求求。五、区域域房价在上世纪纪90年年代末期期开始的的个人购购房高潮潮中，人人们在“住东不不住西”心理的的影响下下，纷纷纷置业东东部。众众多商家家不断跟跟进涌入入，加速速了东部部繁华商商圈的形形成。长长期高速速开

13、发使使得东部部寸土寸寸金，东东部房价价更是一一路高歌歌猛进，随着济济南东部部新区路路网工程程的开工工建设，东部的的城市化化进程的的加速，东部商商品房价价格一路路攀升，平均一一个月的的涨幅在在10%20%。第三章 项项目概况况一、项目目背景本项目属属于绿景景嘉园三三期，总总用地44.688公顷，据规划划统计多多层住宅宅建筑面面积2.55万万平方米米，小高高层住宅宅建筑面面积6.30万万平方米米。占用用的重汽汽集团内内饰件厂厂2.229公顷顷，占用用的建筑筑机件厂厂用地22.399公顷，规划总总建筑面面积8.85万万平方米米，七栋栋小高层层，五栋栋多层。二、项目目位置处于利农农庄路南南侧，山山大南

14、路路以北，西邻历历山路，东靠山山大路。原属于于重汽集集团内饰饰件厂和和建筑机机械厂用用地。三、项目目的主要要技术经经济指标标内容指标总用地面面积4688公顷总建筑面面积总计11998万平平方米住宅8.855万平方方米商场会所幼儿园42000平方米米停车位650个个变电站垃圾收集集站容积率建筑密度度绿化率四、项目目的交通通情况项目的交交通条件件便利，历山路路，山大大路，山山大南路路环绕其其周，能能够通达达市区各各地。同同时途经经项目的的公交车车线路有有70、1、446、111、路路等数条条，居民民出乘非非常便利利。五、项目目的人文文情况项目东靠靠山大路路，与山山东大学学（东校校区）仅仅一街之之隔

15、，周周边院校校学府林林立，深深受孔孟孟之道文文化熏陶陶，人文文素质较较高。六、项目目的周边边配套情情况从项目向向北步行行约8分分钟即可可到达花花园路商商业街，而且沿沿线大小小商铺林林立，幼幼儿园、小学、中学、医院等等一应俱俱全，整整个区域域的生活活配套非非常完善善（详见见项目周周边配套套一览表表）。项目周边边配套一一览表类别分类名称位置文化教育育小学济南市历历城区实实验小学学山大北路路61号中学济南市历历下区实实验小学学益寿路洪家楼第第一小学学洪楼北路路夜市北北端济南市历历城区洪洪楼高级级中学花园小区区一区117号大专院校校济南市历历城第三三中学洪楼西路路与黄台台南路交交接口向向南2000米山

16、大附中中洪楼南路路路口向向北2000米，山大大老校对对面甸柳一中中和平路东东首济南七中中解放路历城三中中洪家楼历城五中中洪家楼山东师范范大学山师东路路与文化化路交接接口往西西约1000米医院山东大学学（东校校区）山大南路路中段济南职工工科技大大学洪楼南路路荣军医院院闵子骞路路与解放放路交汇汇处医疗卫生生历城中医医院洪楼南路路济南市历历下区第第二人民民医院花园路与与历山路路交界处处向东1150米米济南建工工医院山大南路路48号山东大学学医院山东大学学（东校校）北门门斜对面面济南市中中心医院院解放路类别分类名称位置生活服务务超市家乐福超超市历山路与与解放路路交界处处北行550米银座超市市山师东路路

17、北段，与商业业厅相邻邻大润发仓仓储超市市花园路与与洪西路路交界处处向东550米银行建设银行行花园路路储蓄所所花园路与与山大路路交界处处 中国银银行山大大路储蓄蓄所山大路与与山大南南路交界界处路北北工商银行行山东大大学储蓄蓄所山大南路路33号交通银行行山东大大学储蓄蓄所山东大学学（东校校）南门门斜对面面招商银行行高新支支行山大北路路48号邮政中国邮政政山大路路支局山大南路路35号市场济南市花花园路室室内副食食品市场场花园路与与山大路路交界处处向西1100米米洪楼菜市市场花园路与与洪西路路交界处处路南济南山大大路综合合批发市市场山大路与与山大南南路交界界处向北北1000米休闲洪楼广场场花园路与与洪

18、楼南南路交界界处路东东鲁艺电影影院花园路与与历山路路交接处处向南1100米米百花公园园闵子骞路路北首政府机关关历城区政政府洪楼南路路第四章 竞争争对手分分析项目周边边在售楼楼盘较多多，以舜舜怡佳园园、富翔翔天地、春天花花园、彼彼岸新都都、汇科科旺园、海蔚广广场、锦锦绣泉城城为主，目前前前五个楼楼盘销售售状况都都不错，尤其是是汇科旺旺园、彼彼岸新都都、富翔翔天地，目前销销售率都都在800%左右右。以下为主主要竞争争项目的的详细数数据列表表项目名称称区域主题概念念经济技术术指标物业形式式开发组合合发展现状状开盘时间间价 格资源优势势竞争性楼楼盘富翔天地地远东品质源自自德国占地1770亩总建188万

19、m2绿化率率40%多层小高层乐成置业业设计团队队：加拿拿大ADDS、浙浙江绿城城、济南南市规划划设计研研究院、北京林林业大学学、济南南市园林林规划设设计院目目前二期天天鹅堡20044年6月月均价43300外檐园林彼岸新都都东部新都市新新彼岸占地600亩多层，小高层中国重汽汽房地产产开发有有限公司司营销策划划：信立立怡高射击：同同济大学学一期发售售中20044年100月均价41100舜怡佳园园东部6万平米米总建155.6万万平方米米多层小高层一建集团团二期正在在销售中中20044年6月月均价49900园林企业品牌牌合作团队队汇科旺园园东部打造济南南首席财财智社区区占地755亩总建：111万平平米

20、小高层高层山东隆盛盛旺源置置业由县县公司广告策划划：合富富辉煌04年111月交交房20044年月44月均价48800概念配套春天花园园东部四建房产产温馨家家园占地700.5亩亩总建15578550平米米多层，小高层济南四建建房产开开发营销策划划：丽丰丰置业销售当中中期房均价43300知名开发发商规划中竞竞争楼盘盘海蔚广场场东部升级你的的生活占地：772亩总建：115万平平方米高层山东海蔚蔚置业有有限公司司营销策划划：百川川归房地地产咨询询尚未施工工期房住宅均价价43000 写写字楼556000 商铺铺100000左左右锦绣泉城城东部占低：1150亩亩总建：226万平平米小高层高层山东中齐齐房地

21、产产开发有有限公司司广告推广广：潜意意识建筑设计计：山东东省规划划院、上上海现代代集团年底施工工期房目前均价价40000第五章 项目目SWOOT分析析一、项目目优势分分析1、宏观观市场：供小于于求，属属地产获获利黄金金时期。随着人民民收入水水平的提提高，对对住宅的的需求日日趋多元元化，需需求缺口口较大，但目前前国家的的宏观调调控政策策控制了了土地的的供应，导致供供远小于于求，所所以是地地产开发发和盈利利的黄金金时期。2、位置置：区位位绝佳，是购房房的首选选地段。项目所处处地理位位置优越越，属于于繁华的的城市中中心，地地处东部部，是市市民购房房的首选选之地。3、配套套：配套套齐全，且具备备较高档

22、档次。项目周边边购物、医疗等等日常生生活设施施齐全，仅大型型超市就就有三家家之多。4、交通通：比邻邻两大交交通干道道，出行行便利。项目东邻邻山大路路，山大大路是众众所周知知的科技技一条街街，沿途途有多条条公交公公交线路路，人气气鼎盛，交通发发达；西西邻历山山路南段段，有多多条贯通通济南的的公交线线路。5、人文文：为传传统科研研文教区区，人文文气息浓浓厚。项目紧靠靠以百年年名校山山东大学学，周边边是传统统的科研研文教区区，形成成了济南南市最大大的知识识、智力力密集区区。项目目区域内内深受学学府气息息熏陶，文化氛氛围浓郁郁，人文文素质较较高。6、地形形：地块块方正，利于规规划。本地块地地形方正正，

23、且相相对平坦坦，易于于进行平平面规划划。7、客群群：青年年比重大大，成功功人士多多，人均均收入高高。本区域内内中青年年所占比比重高达达82%，为济济南市之之最。更更重要的的是项目目临近科科技市场场，是人人才聚集集之地，也是青青年白领领发展事事业的乐乐园，周周边人气气极高。本区域域内人均均消费收收入位居居济南市市前列，高收入入人群所所占比重重较大。8、定位位：项目目定位准准确，最最佳利用用区位优优势。项目在定定位中不不用含糊糊的词语语，而是是直接项项目绝佳佳的地理理位置，同时又又关注到到人性的的需求。 99、居住住氛围：闹中取取静，绝绝版生活活领地。小区距历历山路、山大路路均有其其他建筑筑物相隔

24、隔，不受受过往车车辆喧闹闹，是一一闹中取取静之地地。10、区区域供应应：多数数项目售售罄，缺缺少新供供应。该区域为为发展较较早的区区域，开开发热潮潮已基本本过去，剩余土土地有限限，短期期内不会会有大的的市场供供应。11、开开发商：品牌实实力雄厚厚，信誉誉卓著。东兴置业业，是济济南知名名的房地地产开发发企业，在济南南开发了了益寿家家园、东东兴广场场、绿景景嘉园一一、二期期等精品品楼盘，在济南南具有良良好的声声誉。12、策策划：强强强联手手，合力力巨大。利用专业业策划公公司在营营销策划划、销售售管理方方面的特特长，能能使楼盘盘在激烈烈的竞争争中取得得较强的的竞争优优势。二、项目目劣势分分析1、价位

25、位：价位位偏高，和当前前收入水水平有差差距。此区域属属济南高高价位地地区，济济南总体体房价偏偏高，和和人们目目前的收收入水平平不匹配配。2、景观观：缺乏乏自然景景观，破破旧厂房房林立。地块周围围交叉分分布着一一些破旧旧的厂房房，影响响整体环环境。3、交通通：距主主干道有有一定距距离，周周边堵车车严重。项目位置置距主干干道有一一定步行行距离，乘坐公公共汽车车略有不不便，北北侧利农农庄路、南侧山山大南路路道路较较窄，容容易堵车车。4、竞争争：区域域名盘汇汇聚，存存在类比比竞争。区域内有有一批著著名楼盘盘，如彼彼岸新都都、特区区数码港港等，虽虽目前在在售面积积不大，但鉴于于这些楼楼盘强大大的影响响力

26、，并并在这些些楼盘的的比较之之下，导导致客群群对该项项目期望望值偏高高。5、区域域：东、西均衡衡政策致致使区域域优势弱弱化政府站在在城市均均衡发展展的角度度上，提提出东、西均衡衡发展战战略，市市政建设设和规划划政策的的出台，直接弱弱化了东东部区域域原有的的区域优优势。三、项目目机会点点分析1、宏观观市场：总体市市场供小小于求，抓住时时机确保保盈利。这是项目目的宏观观机会点点，所以以必须抓抓住目前前的有利利时机，加快筹筹备工作作以尽快快面市。2、宣传传热点：具备多多项宣传传热点，且能相相互配合合。项目具有有多项优优势，这这些优势势都是未未来宣传传推广的的热点，包括位位置、配配套、人人文等。3、区

27、域域前景：区域前前景看好好，提升升项目期期望值。区域强大大的未来来发展潜潜力，不不断提升升目标客客群对该该项目的的期望值值，从而而有利于于塑造项项目的高高档形象象。4、消费费类型：存在梯梯级消费费空间，利于扩扩大消费费群。居住于项项目周边边的居民民可通过过“以租养养贷”的方式式购置新新房，改改善居住住条件，从而有有利于扩扩大项目目的客户户层面。5、客群群：综合合素质高高，消费费力旺盛盛，易于于引导。依托于项项目区域域强大的的产业链链，项目目的目标标客群综综合素质质较高，消费力力旺盛。6、地形形：地形形方正，具有可可塑性。项目的地地形方正正，规划划改造的的空间大大，具备备相当的的可塑性性。7、项

28、目目定位：关注人人性需求求，易于于拉近距距离。项目定位位在注重重品质的的同时，关注人人性需求求，使项项目予人人的感觉觉不仅仅仅是一个个冷冰冰冰的建筑筑，更是是一个家家。四、项目目威胁分分析1、竞争争：类比比项目众众多，竞竞争效果果难料。项目存在在大量的的类比项项目，这这些项目目相对完完善，但但某些仅仅为中档档项目，如果项项目在形形象上不不能超越越它们，则难以以树立项项目的高高档形象象。2、区域域：区域域优势弱弱化，竞竞争范围围放大。东、西的的客观差差异正在在逐步缩缩小，但但观念的的缩小先先行一步步，东部部的区域域优势弱弱化，导导致项目目面临一一些西部部项目的的竞争，从而扩扩大了竞竞争对手手的范

29、围围。3、供应应：原有有项目分分流大量量客户，需求缺缺口缩小小。地处济南南的高收收入、高高消费区区域，该该区域的的地产项项目定位位类似，从而在在目标客客户上重重合，分分流了本本项目大大量的目目标客户户。4、位置置：区域域科技形形势过于于突出，弱化居居住印象象。山大路作作为家喻喻户晓的的科技商商务区，在赢得得知名度度的同时时，这种种知名度度成了双双刃剑，弱化了了区域的的居住形形象。第六章 目标客客户群定定位一、客群群定位：信奉工作作高效率率、生活活高享受受的255-455岁的新新兴白领领。二、客户户类型：山大路科科技街IIT人士士山大路科科技街是是济南乃乃至整个个山东省省IT产产品的集集散地，科

30、技街街的崛起起造就了了一批IIT业的的精英人人士。这这部分人人受到良良好的教教育，有有一定的的经济能能力，年年龄集中中于255455岁之间间，多为为一次置置业者。小资群体体这部分客客户一方方面包括括事业上上小有成成就的专专业人士士，如记记者、会会计、律律师、医医生等高高收入人人群，另另一方面面也包括括素养较较高的私私营业主主及个体体工商户户。这部部分客户户大多受受过良好好的教育育，在事事业上已已步入正正轨，收收入稳定定，经济济实力较较为雄厚厚，他们们购房的的目的一一方面是是要改善善居住条条件，另另一方面面也希望望通过住住宅的综综合素质质追求高高质生活活，享受受并显示示事业成成功所带带来的成成就

31、感。政府职能能部门高高级公务务员政府职能能部门的的高级公公务员，这部分分客户多多居住于于单位的的公房，随着生生活水平平的提高高，他们们已不满满足于目目前的居居住现状状，稳定定的收入入、优厚厚的福利利购房对对他们决决非难事事。他们们购房时时将更加加重视项项目周边边的人文文环境。项目周边边大专院院校的教教授、讲讲师项目周边边大专院院校的教教授、讲讲师具有有一定的的经济实实力，而而且一般般都享受受过福利利分房，现大多多居住于于学校的的宿舍，但由于于宿舍在在环境、配套上上都存在在一定的的缺陷，因此他他们有购购置新房房的需求求。因此此他们将将更重视视项目的的居住环环境及文文化品位位。由父母买买单的770

32、年代代末、880年代代初的工工薪阶层层70年代代末、880年代代初诞生生了一批批幸福的的小白领领，这批批人收入入不高，但是父父母稳定定的收入入和节俭俭的习惯惯足以为为这批人人买单，他们往往往思想想前卫、注重享享受。三、客户户地域来来源项目的目目标客户户群从地地域上来来分，应应以山大大路为中中轴，进进一步扩扩散到远远东和西西北部区区域。东部（重重点区域域）由于项目目所处地地理位置置是济南南东部的的核心地地带，东东部地区区是济南南市民普普遍认可可的习惯惯居住地地，交通通便利，配套成成熟，且且具有独独一无二二的自然然景观和和得天独独厚的人人文环境境。因此此对现居居住于该该区域或或在附近近工作的的成功

33、人人士将最最具吸引引力。远东随着济南南开发区区的建设设的日趋趋成熟，其经济济发展呈呈现出快快速增长长的态势势。不论论是外来来的投资资者还是是本地的的从业人人员，考考虑到交交通的便便利，生生活配套套的成熟熟，在居居住地的的选择上上他们会会将目光光锁定在在东部地地区，因因此开发发企业中中的中高高级管理理人员也也是我们们的目标标客户之之一。西部、北北部项目完善善的市政政配套，成熟的的居住氛氛围将吸吸引一部部分现居居住于西西部或北北部，渴渴望改善善居住环环境的客客户。这这部分客客户应是是有较高高文化素素养，追追求高质质量的生生活品质质且有一一定家庭庭积蓄的的客户。四、目标标客户群群特点分分析1、目标标

34、客户群群家庭收收入特征征根据客户户每月可可承受的的供款额额度，按按照济南南市民购购房时通通常采用用的7成成15年年贷款的的习惯计计算，可可推算出出本项目目的客户户群属于于中等收收入、中中上收入入及较高高收入的的家庭，其每月月的家庭庭收入在在40000元以以上，每每月可支支付的供供款额度度在22200元元以上，其可承承受的房房价总额额在400万元左左右。随随着客户户对 “贷款买买房”这一方方式的逐逐渐认可可，加长长贷款年年限，降降低月供供，则项项目面积积较小的的户型将将对中下下收入家家庭同样样具有吸吸引力。2、事业业进取心心强对中青年年客户，事业还还在冲刺刺期，处处于逐渐渐攀升的的阶段，因此，他

35、们对对住宅的的要求主主要体现现在：交交通的便便利、物物业管理理的周到到、配套套服务的的齐全及及智能化化系统较较为先进进的几个个方面。3、钟情情东部，彰显身身份。东部作为为一个迅迅猛发展展的区域域，拥有有了大量量的忠实实居住人人群。此此外，本本项目的的目标客客户属于于中、高高端人群群，他们们希望通通过居住住的环境境，显示示自身的的价值与与品位。4、对新新观念、新事物物的接受受能力较较强所谓对新新观念、新事物物的接受受能力是是与人的的知识和和见识成成正比的的。我们们的目标标客户正正是这些些既有一一定文化化修养又又有一定定经济实实力的人人群，他他们不仅仅见多识识广而且且有很强强的思想想分析能能力。要

36、要吸引他他们的关关注我们们就要根根据他们们的思想想和需求求创造出出我们项项目的特特性，拔拔升项目目附加值值。5、购房房旨在改改善居住住环境，对居住住环境要要求高，注重邻邻里间的的沟通客群对居居住环境境的要求求已不仅仅仅局限限于安身身立命，已将眼眼光旷展展到小区区环境、小区配配套、物物业服务务、项目目周边环环境、项项目周边边配套等等方面。即对产产品附加加值方面面越来越越重视，要求也也越来越越高。6、为子子女的教教育“投资”项目所处处区域浓浓郁的文文化氛围围，良好好的人文文环境将将吸引很很多望子子成龙的的家庭。良好的的小区文文化和优优良的人人文素质质将会成成为购房房者重点点考虑的的因素之之一。第七

37、章 项目目定位一、项目目定位基基础： 1、房地产产宏观市市场现状状、区域域市场现现状； 22、项目目自身的的特点（对优势势的利用用和对劣劣势的规规避）； 33、项目目的竞争争对手情情况； 44、项目目可以利利用的最最优资源源。二、推荐荐案名硅谷假日日“硅谷”最能体体现山大大路的尊尊贵和特特点，“假日”则体现现项目的的精神追追求，即即工作高高效率、生活高高享受。 此此外，该该案名响响亮大气气，“硅谷”和“假日”是大家家耳熟能能详的词词语，容容易记忆忆，合在在一起意意境却又又颇为不不俗。三、项目目市场定定位科技商务务区的金金领居住住领地 金领领的领地地四、市场场定位的的阐述：1、“核核心商务务区”

38、：点名名项目坐坐落区域域，彰显显项目位位置的尊尊贵。2、“绝绝版”：体现现目前项项目区域域新供应应量少，项目占占据稀缺缺空位。3、“休休闲”：体现现项目的的附加值值和闹中中取静的的居住氛氛围。五、项目目形象定定位 效率、进取和和享受六、核心心竞争力力的提炼炼：核心竞争争力是项项目独有有的，不不可复制制的竞争争优势。项目地域域优势中心心商务区区项目居住住优势知名楼楼盘云集集，传统统居住旺旺地项目配套套优势拥有有济南最最齐全配配套七、项目目定价多层均价价：53300元元/小高层均均价：555000元/第八章项项目规划划建议二、户型型面积配配比户型配比比据调查显显示，选选择一室室二厅的的客户占占2.44%，选选择二室室二厅的的客户占占48%，选择择三室二二厅的客客户占443.55%，这这三种户户型目前前是最被被人们所所看好的的户形，另外结结合目前前房地产产市场偏偏爱小户户型的特特点，及及我们房房子的价价格和目目前消费费者消费费心理及及支付能能力，我我们应把把一室二二厅、二二室二厅厅、三室室二厅作作为我们们的主力力户型。面积配比比据调查显显示，选选择511至755平方米米的客户户占6.1%，选择776支1100平平方米的的占499.5%，选择择1011支1220平方方米的占占20.3%，选