青年乐园房地产前期策划报告课件

1、青年乐园房地产前期策划报告小组成员： 王靖舒（37）、许韬（12） 廖品原（38）、冯诗槐（19） 答思隆（46）、肖海波（45） 序言 本次设计是针对本小组房地产开发项目进行前期策划和可行性研究。通过了解当前国内及西安市房地产发展趋势,我们发现随着社会的不断发展，土地和资金便成了房地产开发的命脉所在，而当前的市场的现状是：土地资源严重不足，这就要求开发商高密度、高效率地使用现有的资源，所以，中小户型住房将成为产品开发的最优选择。 本小组针对项目对市场进行了市场调查,了解市场购买能力和需求，结合通过对项目地域板块详细分析、SWOT分析等内容进行市场定位以及拟定规划方案，紧接着确定项目的施工进度

2、以及对所需的费用进行估算，然后进行投资和销售策划并做出最终的财务评价。 得出结论：本项目市可行合理的。目录选地分析 项目市场调查分析 房地产市场分析 营销方案 项目状况 项目规划设计 一、房地产市场分析1、2014年以来房地产运行特点史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。（1）、国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳（2）、房地产投资增速

3、低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快（3）、房地产开发资金增速大幅下降，利用外资增长较快（4）、商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大（5）、70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下行趋势明显（6）、保障房建设提前完成年度任务，总投资量高于去年同期 2、2015年市场发展趋势（1）、市场需求从排浪式需求向个性化需求转化（2）、市场投资以“四个新常态”代替30年高强度投资（3）、房企大规模新增投资由国内市场开始转向国外市场（4）、市场生产能力过剩，生产组织向“小、智、专”趋变（5）、行业由劳动密集型、资本密集型开始向技术、人才密集型转化（6）、房地产将由竞争转向质量、品质、差异

4、化等的价值竞争（7）、房地产受资源环境的约束走绿色、低碳、循环的路线（8）、房地产风险在总体可控的情况下去杠杆化、泡沫化（9）、房地产调控的边际效应递减，市场需要更科学合理的调控手段 西安市房地产发展现状 西安虽然是二线城市，一方面具有二线城市发展的共有优势，另一方面西安的发展特有优势在于它是一个相对的中心城市。西安的房地产市场本身就比北京、广州、深圳等地起步晚，中国房地产这几年竞争比较激烈，像北京、上海、深圳地产业的发展已经达到一个高度，空间受限，而西安的城市化进程也远没有达到完善的程度。房地产对拉动西安市经济、促进经济平稳快速发展具有重要意义，在当前经济形势下，房地产业在确保经济快速增长中

5、，有着更为重要的作用。所以作为二线城市的西安市房地产行业还有巨大的发展空间。 二、项目市场调查分析（一）市场调查资料整理1.西安市场整体消费特征2、市场成交的面积占比及客户对应情况3、首改客户的家庭结构特征4、市场对浐灞区域的认知5、浐灞区客户构成分析（二）需求分析1.政府调控职能趋于深化2.产品供应结构趋于合理3.旅游产业的发展带动房地产市场的繁荣4.西安市房地产信息化（三）结论从上述的分析与预测中不难看出,在西安市经济形势走好的基础上,房屋需求仍然较为旺盛,房地产价格持续稳步上升。随着人均可支配收入的上升,住宅类房地产的比重有小幅上扬的趋势。保持西安市房地产市场供需稳定的对策：（1）尽快完

6、善和出台经济适用住房细则（2）尽快完善限价商品房的细则（3）实施房地产价格信息的发布地块三 该地块位于东郊公园北路边，紧挨地铁一号线，附近有西光中学，黄河中学等重点名校，教育资源丰富，并且紧挨西光体育场，长乐公园等游乐设施。并且附近有电力医院，北方医院，西京医院等知名医院。地块一地块二地块三交通条件公交站点较多，但是地理位置比较偏僻，并且距离地铁站比较远公交站点较少，但是地处二环内，距城区较近交通便利，距地铁站近相关配套附近有外事学院，距离土门新市场也挺近，周边酒店客栈林立紧挨大明宫国家遗址公园，周边多为家属院附近有西光中学，昆仑中学，黄河中学，华山中学等知名重点中学，并且有西京医院等著名医院

7、，紧挨西光体育场景观环境三环以外，地势比较空旷，在建项目较多，扬尘严重紧挨大明宫国家遗址公园，还有浐灞生态区，环境优美空气质量好属于二环边，有长乐公园兴庆宫等景点，环境适中各地块综合分析得出结论：通过对三个地块的环境配套还有交通条件进行分析，地块一明显条件不足，所以不予考虑，地块二虽然紧挨浐灞生态区，环境优美，但是周边医疗教育配套不足，不如地块三交通便利并且配套齐全，所以综合考虑应选地块三。 四、项目状况（一）、项目位置地块位于东郊公园北路边，紧挨地铁一号线1、项目状况 地块南北约：607米；地块北面约：401米；地块南面约：340米；规划建设用地面积：192000；绿地率20%；容积率2.5

8、；建筑密度30%；建筑规模45900（不包括用做公共活动空间的架空层，含各类待建配套用房），其中商业8000；建筑高度65米，建筑退规划用地边界线和道路红线距离为：东： 10米 南： 4米西： 3米 北： 5米2、项目周边配套 附近有西光中学，黄河中学等重点名校，教育资源丰富，并且紧挨西光体育场，长乐公园等游乐设施。并且附近有电力医院，北方医院，西京医院等知名医院。（二）、项目的必要性优越的地理位置，房开公司致力打造的西安精品住房项目，在西安火热的房地产市场中，拥有良好的购买力，提升整个西安住房品质的新高度。4、景观设计（1）、园林设计需配合建筑设计的平面布局和地形特征，使户外景观与建筑的空间

9、有机的融为一体，使户外不管在地面还是子啊楼上，均可欣赏到优美的景观。（2）、环境的设计对私人空间、半私人空间和公共空间需要进行不同的处理。（3）、强调细部设计，如特色凉亭、景柱、栏杆、基座。花坛及景墙等。并利用具有特色的植物材料、花坛、铺地材料、水景、装饰墙及基座等，做以点缀，以突出豪华、自然或温馨等主题。（4）、植物设计需强调四季色彩变化，以植物的形、色、香等特征来创造出一个诗情画意的环境。植物材料需采用适合本地生长的植物作多层次的密集种植，并布置于住宅与车道之间，以减少噪音、遮挡不良的视野。（二）、项目技术方案说明 1、经济技术指标总用地面积192000m2总建筑面积104063.94m2

10、住宅62345.24m2商铺23514.02m2物业305.56m2休闲中心182.26m2健身房182.26m2地下建筑面积17522.48m2容积率2.23建筑占地面积5138.65m2建筑密度27.99%绿地率60%总户数1218户235m2以上1144户270m2以上174户建筑高度59.6m2、结构设计（1）设计依据A、建筑专业提供的建筑方案图B、建筑结构安全等级：二级C、建筑重要性类别：丙级D、抗震设防烈度：七度E、基本内压：0.5千牛/ m2F、设计所涉及的主要规范和规程：（2）基础A、小高层采用砖基础B、商场采用天然地基上的钢筋混凝土独立基础、条基C、地下车库采用抗浮桩（3）上

11、部结构A、住宅部分采用剪力墙结构，抗震等级为二级B、商场采用框架结构，抗震等级为三级3、给排水（1）生活给水（2）消防栓给水系统（3）排水系统（4）雨水系统4、消防设计5、建筑节能6、项目建设自然条件（三）、项目开发进度安排1、项目周期安排本项目总建设面积为192000m2，其中住宅面积约62345.24m2，配套非营业性公建面积18192.56 m2。其中可销售的住宅面积约43265.24 m2，营业性公建409.084 m2考虑招商或者自收自支，该项目拟分2年开发，2010年年末前期策划，2011年准备各项工作，完成主体一部分，2012年基本完成主体、商业、道路、绿化等，2013年2月入住。2、施工进度安排为了争取时间，保全质量完成工程，项目采用平行施工方式和流水施工方式。项目计划2011年4月开工，至2013年全部完工，总工期2年2