绿城成本管理制度项目全成本管理手册课件

1、绿城成本管理制度项目全成本管理手册课件绿城成本管理制度项目全成本管理手册课件房地产工程成本管理陆爱平2008.4房地产工程成本管理房地产工程成本管理第一部分 工程成本控制要点 第二部分 目标成本管理房地产工程成本管理第一部分 工程成本控制要点 第二部分 在当前宏观调控形势和竞争激烈的房地产市场中，如何求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。 在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求产品外，谁能在工程建设中既能确保工期质量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造价，以最少的成本，获取最大的效益，谁就能在竞争中获取主动，走向成功。第一部分 工程成本控制要点 在当前宏观调控形势

2、和竞争激烈的房地产市 如何做好房地产企业的工程成本管理，达到降低成本多创效益为目的，就是要加强对工程项目全过程成本管理，即从工程设计、工程招投标、工程施工实施、工程结算审计等阶段的几个主要环节全方位、全过程进行管理，只有这样，才能使企业立足于竞争激烈的市场。第一部分 工程成本控制要点 如何做好房地产企业的工程成本管理，达到降低主要分以下四个方面阐述:一、设计阶段的成本控制二、工程招投标阶段的成本控制三、施工阶段的成本控制四、工程结算阶段的成本控制第一部分 工程成本控制要点主要分以下四个方面阐述:第一部分 工程成本控制要点一、设计阶段的成本控制 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，在工程成

3、本全过程控制中，必须抓住重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。 1、实行限额设计。 2、开展价值工程的应用。 3、加强图纸会审工作。第一部分 工程成本控制要点一、设计阶段的成本控制第一部分 工程成本控制要点二、工程招投标阶段的成本控制建设工程招标，一般应按下列程序进行： 1、提出招标申请书，由招标投标管理机构对招标人和招标工程的条件进行审核； 2、发布招标公告或发出招标邀请书； 3、编制招标文件； 4、对投标人进行资格审查,并将审查结果通知各投标人；5、向合格的投标人分发招标文件和有关资料；6、组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明；7、组建评标委员会；8、组织开标、评标、定标；9、

4、发出中标通知书；10、签订合同。第一部分 工程成本控制要点二、工程招投标阶段的成本控制第一部分 工程成本控制要点招标工作的管理要点:1、制订科学合理的招标计划。2、成立招标领导小组。3、对当地建筑市场行情进行了解。4、对施工单位进行深入考察。5、合理确定招标方式和报价方式 。6、认真编制招标文件。7、评标、询标、决标。8、合同签订。第一部分 工程成本控制要点招标工作的管理要点:第一部分 工程成本控制要点合同管理应注意的几点：（1）应及时签订施工承包合同，否则会给后续工作造成不良影响。（2）要充分利用合同评审的机会，发挥每个专业人员的作用，从不同的角度对合同条款进行修改和完善。（3）备案合同的条

5、款要完整，双方约定的内容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。第一部分 工程成本控制要点合同管理应注意的几点：第一部分 工程成本控制要点三、施工阶段的成本控制 施工阶段成本控制的关键： 一是控制工程变更； 二是严格审查承包商的索赔要求; 三是严格执行签证管理制度。第一部分 工程成本控制要点三、施工阶段的成本控制第一部分 工程成本控制要点一)、工程变更控制工程变更控制应注意的问题:1）、变更联系单签证应及时，否则会影响费用的核算,甚至会引起经济纠纷，影响结算审计工作顺利进行。 2）、签证必须达到量化要求，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。 3)、签证内容必须与实际相符。 4)、加强预

6、见性，尽量减少签证发生。第一部分 工程成本控制要点一)、工程变更控制第一部分 工程成本控制要点二)、严格审查承包商的索赔要求。施工单位提出的索赔事件主要有以下几种：1、合同内工作内容的增加或减少；2、设计变更、设计失误和设计图纸延迟交付；3、非施工方原因造成的工期拖延。第一部分 工程成本控制要点二)、严格审查承包商的索赔要求。第一部分 工程成本控制要点反索赔主要从以下几方面考虑：1、文明施工、安全生产、标化工地是否符合投标书承诺及合同要求；2、人员、机械到位率是否符合投标书承诺及合同要求；3、由于乙方原因引起工期延误，质量达不到合同要求等。三)严格执行变更联系单签证管理制度。第一部分 工程成本

7、控制要点反索赔主要从以下几方面考虑：第一部分 工程成本控制要点四、工程结算阶段的成本控制 工程竣工结算是整个工程造价控制的最后一道关口，它既反映了整个工程的最终实际造价，也反映了建设单位对工程造价方面的控制能力。第一部分 工程成本控制要点四、工程结算阶段的成本控制第一部分 工程成本控制要点 目标成本管理的概念及意义： 目标成本管理就是在企业预算的基础上,根据企业的经营目标,在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上,进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。 它以管理为核心,核算为手段,效益为目的对成本进行事前测定、日常控制和事后 考核,第二部分 目标成本管理 目标成本管理

8、的概念及意义：第二部分 目标成本管理 使产品成本由传统的事后算账发展到事前控制,为各部门控制成本提出了明确的目标,从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系,以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的。因此,它是企业降低成本,增加盈利和提高企业管理水平的有效方法。第二部分 目标成本管理 第二部分 目标成本管理(一) 实施目标成本管理的步骤 目前公司实施目标成本管理的步骤可概括为： 目标成本的确立 动态跟踪和分析 总结第二部分 目标成本管理(一) 实施目标成本管理的步骤第二部分 目标成本管理 目标（工程）成本的确立 1）目标成本的概念和作用：目标成本是建设项目成本控制标准，是工程成

9、本的控制线，作用在于心中有数，它对核算项目的预期收益情况具有重要的作用。第二部分 目标成本管理 目标（工程）成本的确立第二部分 目标成本管理2）编制依据：各开发项目在确定目标成本控制标准时，应根据产品定位和档次、公司已开发类似项目的成本经验数据，结合地区差异、材料价格差异、地质差异等影响成本的要素，经测算后确立拟开发项目的工程目标成本；目标成本的具体表现形式为项目工程预算费用表。第二部分 目标成本管理2）编制依据：各开发项目在确定目标成本控制标准时，应根据产品2、成本动态跟踪和分析 1）成本动态跟踪的概念和作用：动态成本随着工程开发项目的推进，工程成本随着设计变更、价格波动等因素呈现上下波动的

10、实际成本。反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。 第二部分 目标成本管理2、成本动态跟踪和分析第二部分 目标成本管理2）编制依据：以目标成本-项目工程预算费用表为标准，根据工程形象进度计算出当月发生的工程成本，根据当月设计及工程变更、材料价格变化等变动因素计算出费用变更的增减额，与目标成本进行对比，分析成本增减的原因，并进行成本动态跟踪；成本动态跟踪的表现形式为工程成本动态跟踪表。第二部分 目标成本管理2）编制依据：以目标成本-项目工程预算费用表为标准3、总结1）总结的作用：检验项目开发过程目标成本控制的有效性，以便积累经验，吸取教训，不断提升成本管理能力，同时也为集团同类

11、型项目成本测算及可行性研究提供参考依据。第二部分 目标成本管理3、总结第二部分 目标成本管理2）编制依据：根据每月工程成本动态跟踪情况，对整个项目各类增减费用进行汇总，并对主要费用增减情况进行分析和总结；总结本项目在工程成本控制过程中的经验和教训。总结的具体表现形式为工程成本控制总结报告（预），附工程结算费用表。第二部分 目标成本管理2）编制依据：根据每月工程成本动态跟踪情况，对整个项目各类增(二)成熟产品系列工程成本标准作用：1、为项目可行性研究估算成本提供依据；2、为施工图设计提供技术经济指标；3、为制订同类型项目工程目标成本提供依据。第二部分 目标成本管理(二)成熟产品系列工程成本标准第

12、二部分 目标成本管理四个系列的工程成本标准1）、春江花月系列2）、桂花城（多层、小高层）系列3）、别墅系列4）、深蓝系列第二部分 目标成本管理四个系列的工程成本标准第二部分 目标成本管理 结束语 工程成本控制是一项系统工程，需要全员参与，进行全过程、全方位的管理。受国家宏观调控政策的影响，房地产市场形势非常严峻，随着土地成本的增高，加强投资控制、降低工程成本是开发企业的当务之急。所以，做好工程成本的有效控制，才能使企业立足于竞争市场，取得更好的效益。房地产工程成本管理 结束语房地产工程成本管理谢 谢 大 家！房地产工程成本管理谢 谢 大 家！房地产工程成本管理1、这世上，没有谁活得比谁容易，只

13、是有人在呼天抢地，有人在默默努力。2、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。3、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松比赛，拼的不是起点，而是坚持的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。4、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要用你的过去牵扯你的未来。不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放

14、下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你

15、自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。1

16、3、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。16、在路上，我们生命得到了肯定，一路上，我们有失败也有成功，有泪水也有感动，有曲折也有坦途，有机遇也有梦想。一路走来，我们熟悉了陌生的世界，我们熟悉了陌生的面孔，遇人无

17、数，匆匆又匆匆，有些成了我们忘不掉的背影，有些成了我们一生的风景。我笑，便面如春花，定是能感动人的，任他是谁。17、努力是一种生活态度，与年龄无关。所以，无论什么时候，千万不可放纵自己，给自己找懒散和拖延的借口，对自己严格一点儿，时间长了，努力便成为一种心理习惯，一种生活方式！18、自己想要的东西，要么奋力直追，要么干脆放弃。别总是逢人就喋喋不休的表决心或者哀怨不断，做别人茶余饭后的笑点。19、即使不能像依米花那样画上完美的感叹号，但我们可以歌咏最感人的诗篇；即使不能阻挡暴风雨的肆虐，但我们可以左右自己的心情；即使无法预料失败的打击，但我们可以把它当作成功的一个个驿站。20、能力配不上野心，是

18、所有烦扰的根源。这个世界是公平的，你要想得到，就得学会付出和坚持。每个人都是通过自己的努力，去决定生活的样子。1、许多人企求着生活的完美结局，殊不知美根本不在结局，而在于追求的过程。2、慢慢的才知道：坚持未必就是胜利，放弃未必就是认输，。给自己一个迂回的空间，学会思索，学会等待，学会调整。人生没有假设，当下即是全部。背不动的，放下了；伤不起的，看淡了；想不通的，不想了；恨不过的，抚平了。3、在比夜更深的地方，一定有比夜更黑的眼睛。4、一切伟大的行动和思想，都有一个微不足道的开始。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，

19、还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。16、别想一下造出大海，必须先由小河川开始。17、不要让未来的你，讨厌现在