税费计算与缴纳（第三版）任务6.10契税的计算与缴纳

1、其他税费的计算与缴纳项目六关税的计算与缴纳资源税的计算与缴纳城镇土地使用税的计算与缴纳房产税的计算与缴纳车船税的计算与缴纳印花税的计算与缴纳目录Contents目录Contents车辆购置税的计算与缴纳环境保护税的计算与缴纳城市维护建设税和教育费附加的计算与缴纳耕地占用税的计算与缴纳土地增值税的计算与缴纳契税的计算与缴纳契税的计算与缴纳任务6.10【案例导入】 学生李娜继续在诚信代理记账公司进行毕业前的实习工作。她代理记账的一家木业公司近期准备在市中心购置一套沿街房做产品展销厅，涉及契税的缴纳。为此，李娜刻苦学习，了解并掌握了契税的概念、税率、应纳税额的计算和纳税申报工作。（一）契税的概念 契

2、税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种税。（二）契税的特点 契税与其他税种相比，有如下特点： 1.契税属于财产转移税 契税以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质。土地、房屋产权未发生转移的，不征契税。 2.契税由财产承受人缴纳 一般税种都确定销售者为纳税人，即卖方纳税。契税则属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税，由承受人纳税，即买方纳税。对买方征税的主要目的，在于承认不动产转移生效，承受人纳税以后，便可拥有转移过来的不动产产权或使用权，法律保护纳税人的合法权益。一、契税的概述（一）契税的纳税义务人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属

3、，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。（二）契税的征税范围 契税的征税对象，为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其征收范围包括单位和个人所有在中国境内的转移土地、房屋权属的行为。具体指下列行为： 1.国有土地使用权出让 2.土地使用权转让 土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为，但不包括农村集体土地承包经营权的转移。 土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交换条件，取得货币、实物或者其他经济利益的行为。 土地使用权赠与，是指土地使用者将土地使用权无偿转让给受赠者的行为。 土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换

4、土地使用权的行为。二、契税的主要法律规定3.房屋买卖 房屋买卖，即以货币为媒介，出卖者向购买者让渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋： （1）以房产抵债或实物交换房屋。 经当地政府和有关部门批准，以房产抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。 （2）以房产作投资或作股权转让。 这种交易属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按买价乘以契税税率缴纳契税。以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。以自有的房地产投入本人独资经营的企业，产权所有人和使用人未发生变化，不需办理房产变更

5、手续，也不需办理契税手续。 （3）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。二、契税的主要法律规定4.房屋赠与 房屋赠与，是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。5.房屋交换 房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免征契税，办理免征契税手续。其价值不等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。二、契税的主要法律规定（三）契税的税率 契税实行3%5%的幅度比例税率。实行幅度比例税率是考虑到我国经济发展的不平衡、各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%5%的幅度比例税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。二、契

6、税的主要法律规定（一）计税依据 契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定： （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益，不包含增值税。 （2）土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 （3）土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。双方价格不相等的，由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方按该差额计算纳税；交换价格相等的，免征契税。三、契税的计算（一）计税依据 （4）

7、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房屋时，由房地产转让者补交契税，其计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 此外，对成交价格明显低于市场价格而无正当理由的，或者交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的，由征税机关参照市场价格核定。（二）契税的计算 应纳税额=计税依据税率三、契税的计算 李女士2019年9月将一栋私有房屋出售给张先生，房屋成交价格为100 000元；又将另一处住房与王先生交换，并支付换房差价款20 000元。 要求：计算有关纳税人应缴纳的契税（以上价款均不含增值税，当地政府规定税率为3%）。【解析】张先生的应纳税额=100 0003%=3 000（元）

8、李女士的应纳税额=20 0003%=600（元） 【例6-17】 临海市春晓水泥厂，计划在东河区设立分厂，2019年10月27日，从东河美雅置业有限公司购得一处房产，支付价款5 000万元，11月5日，到房产局办理产权过户手续。要求：计算该厂应缴纳的契税并填制契税申报表（适用税率为3%）。【解析】应纳税额=5 0003%=150（万元） 【例6-18】 （1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。 （3）因自然

9、灾害、战争等不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情给予减征或免征契税。 （4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。四、契税的减免税（一）纳税义务时间 契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。（二）纳税期限 纳税人应自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。（三）纳税申报 契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。纳税人办理完纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。契税的纳税人应按照条例的有关规定及时办理纳税申报，并如实填写契税纳税申报表，见表6-19。五、契税的缴纳实践活动【活动目标】通过练习，进一步熟悉契税的计算。【活动要求】下列选择题中有四个选项，请根据契税的法律规定，选择出一个正确选项。【活动实施】某公司2019年9月以3 800万元购得某写字楼作为办公