附件4-2：项目改造方案参考范本1适用于不需完善用地

1、三角镇广东金族智造科技，工改工”宗地工程“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和现行控制 性详细规划，三角镇人民政府拟对位于中山市三角镇高平工业区 内的广东金姣智造科技旧厂房用地进行改造，由广东金 姣智造科技自主改造，采取全面改造的改造方式。改造 方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于三角镇隆昌西街3号，西邻高沙涌，东南北三 侧均为已建工业厂房，用地面积2. 3333公顷（23333. 3平方米， 折合约35亩）。（二）标图入库情况改造地块于2021年9月9日纳入“三旧”标图入库，图斑 编号44200067045,图斑面积2公顷（折合约30亩），纳入本次

2、改造范围，为改造主体地块；另有0.33公顷（折合约4. 95亩） 未纳入“三旧”标图入库，不纳入本次改造范围，日后与改造主 体地块一体实施建设，但不享受“三旧”优惠政策。（三）权属情况改造范围内用地全部属国有建设用地，土地用途为工业，改 造涉及的土地已经确权、登记，不动产权证为粤（2022）中山市不动产权第0075521号，为土地权利人广东金姣智造科技有限公 司自2022年4月开始使用，由原土地权利人恒丰纺织 转移至现土地权利人广东金姣智造科技。（四）土地利用现状情况改造主体地块现有13栋建筑物，为原土地权利人恒丰纺织 自2001年12月开始使用，现有建筑面积12465. 13平 方米，其中8

3、092. 13平方米已按规定办理规划报建等手续，其余 4373平方米未办理相关报建手续，现状容积率0.53,作工业厂 房、仓库、宿舍和配套办公用房所用。该地块目前已撤除无证建 筑面积1854. 2平方米，改造前年产值为500万元，年税收为20 万元。改造主体地块不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。（五）规划情况改造主体地块符合土地利用总体规划、控制性详细规划，已 纳入中山市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2017-2020）。 其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地2公顷（折合约 30亩）。在中山市三角镇工业用地规划条件论证（报批版） 中，二类工业用地1.97公顷（折合约29. 5

4、1亩），规划容积率 1.0-3. 5,建筑密度35260%,绿地率10215%,建筑高度50米; 防护绿地0.03公顷（折合约0.52亩）。改造主体地块不涉及到永久基本农田、生态保护红线等管控 要求，位于城镇开发边界内。二、改造意愿情况改造范围涉及广东金姣智造科技一个权利主体，三 角镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主 体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，同意将涉及土地、房屋 纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造工程严格按照土地利用总体规划、 控制性详细规划管控要求实施建设。在控制性详细规划中属绿地 等公益性用地局部，日后三角镇人民政府需按规划开发建设

5、时， 应无偿将用地交给三角镇人民政府使用。改造工程属工改工宗地工程，拟采取权利人自主改造方式， 拟实施全面改造。由土地权利人广东金殿智造科技作为 改造主体，改造后将用于高端外表处理及精细化工产业的现代化 工业厂房、并配套相应的宿舍和办公建筑；产业类型为除电镀外 的高端外表处理（热处理、酸洗、磷化、电泳、喷涂、铝氧化等） 为主要开展产业类型，满足新能源汽车、机械装备制造、五金制 品制造、家用电器制造等所有领域的紧固件、传动件、刹车件、 装饰配件等外表处理（年处理量约10万吨）。在符合控制性详 细规划的基础上，容积率不小于3. 4,总建筑面积不小于86856. 8 平方米（含不计容建筑面积5423

6、. 6平方米），其中新建建筑面 积86856. 8平方米，保存建筑面积0平方米。工程相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山 市差异化环保准入促进区域开展实施细那么、中山市涉挥发性 有机物工程环保准入管理规定。改造后年产值将到达2. 5亿元, 年税收将到达1200万元，增加就业岗位800个。四、资金筹措改造主体拟投入资金为15000万元，其中自有资金4500万 元，银行借贷10500万元。五、开发时序工程开发周期为3年，拟分2期开发。一期开发时间为2022 年12月，拟投入资金5000万元，撤除无证建筑面积1153平方 米，拟建建筑面积30070. 46平方米（含不计容建筑面积0平方 米），

7、主要实施工业厂房建设；二期开发时间为2024年12月， 拟投入资金10000万元，撤除建面积9457. 93平方米（其中无证 局部1365. 8平方米，有证局部8092. 13平方米），拟建建筑面 积56786. 34平方米（含不计容建筑面积5423. 6平方米），主要 实施工业厂房及配套宿舍和办公楼建设。六、实施监管（一）实施实质性改造义务L工程实施期限：改造主体在每期开工前完成当期改造地块 的撤除工作，在2022年12月31日之前开工，在2025年12月 31日之前竣工。其中，一期开工时间2022年12月31日之前，竣 工时间2023年12月31日之前；二期开工时间2024年12月31 日

8、之前，竣工时间2025年12月31日之前。（二）厂房自持销售申请.改造主体自持比例不得小于确权登记的总建筑面积51%, 自办理不动产（房产）登记之日起自持不少于15年。对引进优质 产业工程的，经市招商引资领导小组研究确定，并与属地镇街政 府签订监管协议满足亩均税收贡献要求的，可降低自持比例最低 至 20%。.分割或分割销售局部的厂房应符合独立通行、独立使用和 消防平安要求，以幢或层为固定界线为基本单位，且幢和层的单 元面积分别不小于2000平方米、500平方米。对用地面积达30亩以上的市优先开展产业工程，在满足亩均 税收贡献要求的前提下，因企业行业性质、特殊技术等需求，确 需进行层内按间（套）

9、分割的，分割单元面积不小于300平方米。.行政办公和生活配套设施用房不得独立进行分割、分割销 售或抵押，但可以按照不高于厂房分割或分割销售的比例，随厂 房一并分割、分割销售或抵押。.受让主体须为企业，受让后自完成登记之日起5年内不得 申请转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）；已办理 分割销售局部不得申请再次分割。（三）改造后投产经营要求.投资产业类别：优先引入符合中山市优先开展产业目录 （2019年版）的工程；不得引入现行的产业结构调整指导目录中淘汰类工程、外商投资准入特别管理措施（负面清单） （2020年版）中禁止类工程，以及限制用地工程目录（2012年本）和禁止用地工程目录（2012年本）所列工程；.环保准入条件：符合中山市差异化环保准入促进区域发 展实施细那么、中山市“三线一单”生态环境分区管控方案、 中山市涉挥发性有机物工程环保准入管理规定要求，建设项 目在撤除设施、设备或者建筑物、构筑物过程中，须按中华人 民共和国土壤污染防治法的规定落实相应土壤污染防治措施；.能耗准入条件：符合国家产业结构调整指导目录要求;.投资强度：2025年12月31日前到达人民币15000万元；