新旧物业公司接管流程纲要纲要

1、物业小区接收流程（交接清单必备）一、成立接收小组组长：A全面负责组员：B负责设备营运C负责客户服务D负责保安消防E负责环境绿化F负责财务二、交接内容物业项目交接协议一般包含：物业项目名称、交接主体、交接时间、权益和责任分界点、交接内容、交接检验方法和标准、有关债权债务的办理、争议解决方式等。原物业应先做资料交接：将物业的产权资料、工程完工查收资料、工程技术资料、工程经济资料和其余有关资料移交给新物业。资料移交完成后，移交和接收两方须署名认同；若有未移交部分，由两方列出未移交部分的清单，确立移交时间并署名认同。资料交接完成后是现场交接：新物业对付物业管理地区内共用设备设备进行逐项查收，注明设备现

2、状及接收时间。开发商或业主委员会对付检验接收过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接两方、有关单位盖印及现场参加人员署名。开发商、业主大会受权的业主委员会及原物业公司应该配合新物业公司依法接收保安、消防、泊车等安全防备岗位，保护物业管理地区的正常次序。(一)资料的交接资料的交接主要包含以下一些内容:1/141、物业规划图;2、完工图(包含总平面、单体完工图);3、建筑施工图;4、工程查收的各样签证、记录、证明;5、房地产权属关系的有关资料;6、机电设备使用说明书;7、消防系统查收证明;8、公共设备检查查收证明;9、用水、用电、用气指标批文;0、水、电、气表校验报告;1、有关工程项目的其余重要

3、技术决定和文件。2、“用户手册”是使用户全面认识物业管理的有关规定及服务的说明书。(二)物业接收查收物业接收查收不一样于完工查收,它是在完工查收的基础上,以主体构造安全和知足使用功能为主要内容的再检验。一般来说物业接收查收包含以下内容:1、主体构造查收。地基沉降不该超出国标规定的变形值,不得惹起上部构造的开裂或毗邻房子的损坏;主体构造构件的变形及裂痕也不可以超出国标规定;外墙不得渗水。2、屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水通畅,无积水、不渗漏;楼地面与基层的粘结应坚固,不空鼓且整体平坦,无裂痕、脱皮和起砂现象;洗手间及露台、厨房的地面相对标高应切合设计要求,不得出现倒水及渗漏现象。2/143、

4、装饰。应保证各装饰部位或构件既雅观大方又知足使用要求,不得出现因装饰不善而造成的门窗开关不灵,油漆色彩不一,墙皮零落等现象。4、电气。电气线路应安装平直、坚固,过墙有导管;照明用具一定安装坚固,接触优秀;电梯等设备应运行正常且噪声震动不得超出规定;别的各种记录及图纸资料应齐备。5、水卫、消防、燃气。上、下水管道应安装坚固,控制零件启闭灵巧,无滴,漏、跑、冒现象;消防设备应切合国家规定,并有消防部门检验合格证;采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平坦、配件齐备,没出缺点,并有特意的检验合格证;燃气管道应无泄露。别的,各样仪表仪器、辅机亦应齐备、敏捷、安全、正确。6、隶属工程及其余。室外道路、排水系统

5、等的标高、坡度等要素都应切合设计规定;相应的市政、公建配套工程与服务设备应达到质量和使用功能的要求。7、工程、保安、环卫、客服、财务各组使用的工具及使用说明。8、工程、保安、环卫、客服设备设备及使用工具、保护保养记录、维保电话号码。交接两方应该制作物业检验记录。物业检验记录一般包含房子质量检验记录、设备设备检验记录和环境工程检验记录，两方能够依据物业的详细状况设计检验记录表。检验记录表应该包含检验项目名称、检验时间、检验内容、检验人署名、检验结论、存在问题、返修建议、追踪结果等。原物业公司应将预收的物业管理服务费、代管的各样能源费、押金、共用设备设备的专项维修资本、物业共用部位、共用设备设备的

6、经营利润以及进出账目一并移交给新物业公司。除了钱之外，原物业公司应将属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等移交给新物业公司。(三)核实原始资料3/14在现场查收检查的同时,应核实原始资料,逐项查明,发现有与实质不符合之处,应实时做出记录,并经两方共同署名存档。(四)用户状况检查用户是物业管理机构的服务对象,物业管理公司在交接物业时,应实时正确地认识用户的特色、家庭特色、产权状况、经营状况、业务范围等等一些问题,以便顺利地展开物业管理,并有针对性地供给一系列综合服务项目。(五)成立档案物业管理中的资料档案,是便于物业管理公司往后管理的一项重要工作。管理过程中

7、,应将资料分类、装订成册,或存入电脑随时调用。资料档案的内容主要有:1.物业开发可行性研究报告;2.物业开发建设时的有关图纸、记录等资料;3.物业管理方案及物业管理招标招标时的有关资料;4.历年物业管理工作报告和财务报告;5.房地产权属关系的有关资料;6.物业用户的有关资料。三、交接时间四、交接注意事项交接前的准备工作：物业费、泊车资等花费。物业向业主所收取的物业费、泊车资及水、电费等其余花费，前任物业公司有无已经多收取的花费，若有，索要回逾收的各项花费，或许对此解决方案有三方署名认同的书面商定。各种能源费。前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项花费，若有，督促其交接前缴清。4/1

8、4各种遗留问题。车辆刮蹭事件，前任物业有无许诺给业主在物业费、泊车资或许其余形式的解决许诺，进行摸底检查，防止接手以后，造成业主花费已交，但许诺的问题还未解决。业主家中有个别特别问题的，前任物业给业主许诺并未兑现的，摸清状况，由前任物业进行解决，防止业主往后将其许诺转嫁到新任物业。比如：个别业主减免物业费等状况。工程遗留问题，要进行摸底检查，掌握小区或业主家中的工程遗留问题的类型、开发及施工方的维修状况、当前遗留问题的办理状况等。其余准备工作：物业用房确实定，各工作岗位人员的准备能否到位的状况，办公用品、职工工服等各种物质准备状况，工程、保洁的工具到位状况，正常办公所需的各种表格等文件，垃圾清

9、运、电梯维保等外包服务的考虑。保障交接当天的物业服务正常的展开，其余准备工作交接当天工作注意事项：一、物业承接检验依据以下程序进行：1、确立物业承接检验方案；2、移交有关图纸资料；3、检验共用部位、共用设备设备；4、解决检验发现的问题；5、确认现场检验结果；6、签署物业承接检验协议；7、办理物业交接手续。二、现场检验前，建设单位应该向物业服务公司移交以下资料：1、完工总平面图，单体建筑、构造、设备完工图，配套设备、地下管网工程完工图等完工查收资料；5/142、共用设备设备清单及其安装、使用和保护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等允许使用文件；4、物业质量保修文件和物业

10、使用说明文件；5、承接检验所必需的其余资料。未能所有移交前款所列资料的，建设单位应该列出未移交资料的详尽清单并书面许诺补交的详细时限。三、物业服务公司应该对以下物业共用部位、共用设备设备进行现场检查和查收：1、共用部位：一般包含建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；2、共用设备：一般包含电梯、水泵、水箱、避雷设备、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；3、共用设备：一般包含道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水渠、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、

11、污水办理设备、灵巧车（非灵巧车）泊车设备、休闲娱乐设备、消防设备、安防监控设备、人防设备、垃圾转运设备以及物业服务用房等。四、水、电表进行抄底记录将公共地区所有的波及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交接时点为据，以前的由前任物业缴纳，以后由新进驻物业公司缴纳。物业费、泊车资。两花费均以交接时点为据，以后的各项花费由新任物业开始计收，若有业主所欠前任物业花费，该物业一定依法如约进行收取，不可以扰乱新任物业的收费工作。六、对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户更改名称手续，将小区能源使用用户更改为新任物业公司名称。6/14七、外包服务项目合同及其余合同的交接或从头签署有关合同。八、交接

12、当天工作可依据“部门对部门”的方式进行交接，即可考虑先进行保安的交接，由次序部安排好各岗位人员在交接当天陆续接下各个岗位，随后可分别进行客服、工程、保洁、绿化等相应交接，均可采纳交接方部门对应接替方的部门进行交接，两方对应交接部门均有负责人，由第三方进行监察，交接完成要有三方署名确认的交接资料移交内容1.物业资料（1）物业产权资料、综合完工查收资料、施工设计资料、机电设备资料等。（2）业主资料包含：1）业主入住资料，包含入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；2）房子装饰资料，包含装饰申请表、装饰查收表、装饰图纸、消防审批、查收报告、违章记录；3）管理资料：各种值班记录、设备维修记录、水质

13、化验报告等各种服务质量的原始记录。4）财务资料包含：估定财富清单、进出账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录、其余需移交的各种凭据表格清单。5）合同协议书，之对内对外签署的合同、协议原件。6）人事档案资料，之两方一致移交留用的任职人员的人事档培训、考试记录。7）其余组要移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录，依据目录名称、数目逐个盘点能否符合完满，移交后两方在目录清单上盖印署名。2.物业共用部位及公共设备设备管理工作的交接7/141）物业共用部位及共用设备设备，包含消防、电梯、空调、给排水、供配电等机电设备及隶属配件，共用部位的门窗，各种设备房、管道井、公共门窗的钥匙等；2）共用配套设备，包

14、含环境卫生设备（垃圾桶、箱、车等）、绿化设备、公共次序与消防安全的管理设备（值班室、岗亭、监控设备、车辆道闸、消防配件等）、娱乐活动设备（会所、游泳池、各种球场等）；3）物业管理用房，包含办公用房、活动室、职工宿舍、食堂（包含设备）、库房。泊车场、会所等需要经营允许证和资质的，移交单位应辅助办理更改手续。3.人、财、物的移交或交接（1）人员。在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理公司应与移交方进行友善磋商，两方达成共鸣。2）财务。移交两方应做好账务清结、财富盘点等有关移交准备工作。移交的主要内容包含物业服务费、维修资本、业主各种押金、泊车资、

15、欠收款项、代收代缴的水电费、对付款项、债务等。3）物质财富。包含建设单位供给和以物业服务费购买的物质财富等，主要有办公设备、交通工具、通讯器械、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化保养工具、物业管理软件、财务软件等.新旧物业交接的几个难点问题如何做好新旧物业服务公司移交工作武汉同济物业管理有限公司杨宁新旧物业服务公司移交是在业主委员会经过招标制定新物业服务公司，并与之签署物业服务合同存案后至新物业公司正式进驻项目工作的整个过程。在新旧物业移交工作中，除了自动退出状况，一般由业主委员会解聘改换新物业8/14公司的状况下，会产生移交难的问题，经常会出现旧物业不肯走，新物业进不来的现象。下边就这一广泛

16、存在的现象，对如何做好新旧物业服务公司移交工作，做以下剖析：一、新旧物业公司移交波及的主体波及主体包含政府行政机构、开发建设单位、新旧物业服务公司、业主委员会、广大业主。因为主体种类和人数许多，关系复杂，各样建议难以一致，决定了工作中会碰到各样困难，协调难度大。政府部门是监察机构和物业服务公司的管理机构，对物业服务行业的整体发展和行政政策以及法例都有很正确的掌握。新物业服务公司在移交前充分与政府部门交流，追求监察指导，进一步认识项目、原物业服务公司和业主委员会的状况关于移交工作方向性的正确掌握是很有必需的。开发建设单位是物业的建筑者，也是先期物业服务招招标工作的主导人，原物业服务公司多少与开发

17、建设单位有必定的历史渊源，且在保修阶段或因为久修不善使得物业保修时限超出保修期时，会持续存在开发单位与业主之间的利害关系，开发建设单位也是新旧物业移交工作的重要主体。业主及其委员会选择为自己服务的物业服务公司，物业服务公司向业主收取物业管理费，形成市场对价关系。他们在移交工作中最拥有主观能动性，都是移交工作中的直接利害关系人。二、旧物业服务公司退出项目的原由原物业服务合同限期届满，业主委员会和物业服务公司不再续签合同，另行选聘新物业服务公司。原物业服务合同限期未满，物业服务公司的服务质量与合同商定标准相去甚远，业主委员会经过业主大会解聘原物业服务公司，经过招标方式选聘新物业公司。原物业公司因业

18、主欠费处于长久损失状态，不得已自动退出物业服务项目。原物业管理公司因公司战略目标调整，合同限期届满，与业主委员会磋商，主动退出项目管理。9/14三、新旧物业移交的内容公用设备设备：电梯、生活给排水系统、消防系统、绿化设备、康体娱乐设备、地下车库、道路、监控系统、供配电系统、其余各样配套设备等；各样图纸和技术资料：完工总平面图、单体建筑、构造、设备完工图，配套设备、地下管网工程完工图等完工查收资料；设备设备的安装、使用说明和保护保养等技术资料；物业质量保修文件。文档资料：业主信息资料、入伙资料、装饰资料、平时管理资料等。物业管理费等其余物业管理有关花费的明细账目：物业管理费收缴登记表、车位费收取

19、登记表、水电代收登记表（假若有此项）等。平时公共用水用电起止码登记表和移交时起止码的详尽登记数。遗留问题：主假如指在质量保证期内出现的屋面和外立面以露台渗水，经过长时间维修没有完好修葺好，以致超出质量保修期。还包含因公用设备设备问题影响业主正常生活的状况。物业管理用房：产权移交和实体建筑移交以及有关租借合同的移交。有时还陪伴着职工的移交：原物业公司中业主反应比较好，对工作较踊跃的部分职工经过试用，能够考虑被新物业公司汲取，这些职工对项目的状况比较熟习，有必定的真对性的工作经验，经过磨合能很好的融入到新物业公司，业主对他们比较熟习，有益于新物业公司实时有效的全面展开项目上的物业服务工作，保障移交

20、后物业服务工作的安稳过渡，最大限度保障业主的利益。四、新旧物业服务公司移交的难点问题新旧物业管理移交难主要表此刻公共设备移交难、物业资料移交难和欠费办理难等方面。需要从政府、公司、业主委员会、业主几个角度来展开工作，化解矛盾和减少纠葛，顺利实现物业服务移交这一市场行为。此中，增强政府的监察指导和协调、公司的风险躲避意识和实力、业主委员会和业主的互动交流以及业主委员会集法的可行性操作是实现成功新旧物业移交的重点。1、物业管理费和车位费等花费的清理和移交旧物业物业费收取账目杂乱，不可以详尽地宣布物业费收取状况，哪些是物业多收取需要退还的花费，哪些是业主需要补交的花费，都不是很清楚，给物业移交工作带

21、来阻挡。10/14原物业服务公司能否收取了业主的不合理花费（包含水电周转金、防盗门安装费等项花费）；关于业主入住时间较长的小区，物业费收缴率在80%已经算是很高的，更多的保持在60%左右，也有的在40%左右，物业费收缴纠葛是新旧物业移交的一大阻碍，在这一纠葛妥当办理前，想要顺利达成移交工作是很困难的。有些小区没有推行一户一表水电管理，由物业公司义务代收代缴，这就必然出现差额，该部分常常是由物业公司担当。差额部分移交时最后由谁担当，物业公司的损失如何填补，这一问题不可以很好的解决，也会影响移交工作顺利进行。2、物业管理用房移交依据物业管理条例的规定，物业管理用房的所有权归全体业主共有，因为开发建

22、设和产权登记时，大多数开发商将物业管理用房的产权登记在自己名下或在建设规划时根本没有将物业管理用房考虑进来，而是以其余性质的房子面积充任物业管理用房面积，如商店、空架层等，增加了移交工作的复杂性，给移交工作带来困难。即便旧物业公司赞同移交，但先期旧物业公司对物业管理用房进行过装饰和投入，这部分花费怎么算，还需要业主委员会和新旧物业进行磋商，增加了移交难度。3、文档及图纸移交：递交图纸、设备及物件的清单依据物业管理条例第二十九条，建设单位应该向物业管理公司移交以下资料：（一）完工总平面图，单体建筑、构造、设备完工图，配套设备、地下管网工程完工图等完工查收资料。（二）设备设备的安装、使用和保护保养

23、等技术资料。（三）物业质量保修文件和物业使用等技术资料。（四）物业管理所一定的其余资料。要求物业管理公司应该在先期服务合同停止时将上述资料移交给业主委员会11/14物业管理条例论述的移交资料都比较归纳，没有详尽说明平时物业服务过程中所需要的资料，如：业主信息资料、装饰管理资料、收费登记资料等，这就需要我们在实践工作中进一步细化，尽量完好的采集有关资料。在先期物业管理的过程中，因为是开发建设单位主持选聘物业服务公司，其对物业服务公司进驻与否享有决定权，致使先期物业管理阶段资料移交不完好，特别是工程建设方面的资料，这也是旧物业公司向新物业公司移交资料不完好的重要原由。4、遗留问题质量保证期内出现的

24、屋面和外立面以露台渗水，经过长时间维修没有完好修葺好，以致超出质量保修期。这方面的问题需要在移交前与开发建设单位交流，假如开发单位能够许诺在移交后对遗留问题能持续负责维修整顿，对新旧物业移交和新物业进驻后平时工作的顺利展开会起到及其重要的作用。关于一些公共设备设备年久失修，影响业主正常生活和平时物业服务的状况，应在移交完成前实时发现，妥当予以解决。五、对付举措物业管理工作的实质是服务，人文精神是物业管理的核心，因移交工作波及的主体呈多样化，做好移交工作需要各方面不一样程度的配合与支持，创造优秀物业移交工作平台，相互之间的协调交流起着举足轻重的作用。1、有效交流交流方式：能够采纳会谈会、邮件、文书通告、电话、网络论坛、现场走访等方式，依据不一样状况有所重视。交流的意义：因为新旧物业移交工作的复杂性，在移交过程中，必定会碰到比较大的困难和阻力，认识状况、化解误会、追求支持、分工负责以业主委员会为主导，新物业公司配合，协调一致达成一。业主委员会与业主以及开发建设单位