俊城国际产品设计建议书

1、 PAGE PAGE 12烟台俊城城国际项项目产品品设计建议议书20088年1月月目 录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc13149 一、市场场调研情情况初步步分析 PAGEREF _Toc13149 2 HYPERLINK l _Toc2170 二、客群群定位 PAGEREF _Toc2170 3 HYPERLINK l _Toc31319 三、项目目整体设设计建议议 PAGEREF _Toc31319 3 HYPERLINK l _Toc2453 1、各分分区整体体定位 PAGEREF _Toc2453 3 HYPERLINK l _Toc17419 1.1项项目

2、整体体分区： PAGEREF _Toc17419 3 HYPERLINK l _Toc22542 1.2、各地块块优劣势势分析 PAGEREF _Toc22542 4 HYPERLINK l _Toc7685 1.3、分区定定位 PAGEREF _Toc7685 6 HYPERLINK l _Toc8591 2、整体体规划设设计建议议 PAGEREF _Toc8591 6 HYPERLINK l _Toc17491 3、各分分区产品品搭配建建议 PAGEREF _Toc17491 7 HYPERLINK l _Toc2771 4、立面面风格建建议 PAGEREF _Toc2771 7 HYPE

3、RLINK l _Toc17948 四、A地地块设计计建议 PAGEREF _Toc17948 8 HYPERLINK l _Toc22103 1、产品品配比 PAGEREF _Toc22103 8 HYPERLINK l _Toc21525 1.1低低层 PAGEREF _Toc21525 8 HYPERLINK l _Toc12666 1.2多多层 PAGEREF _Toc12666 8 HYPERLINK l _Toc12186 1.3高高层 PAGEREF _Toc12186 8 HYPERLINK l _Toc25538 2、户型型设计建建议 PAGEREF _Toc25538 9

4、HYPERLINK l _Toc10084 2.1户户型设计计总体原原则 PAGEREF _Toc10084 9 HYPERLINK l _Toc14621 2.2低低层户型型设计原原则 PAGEREF _Toc14621 9 HYPERLINK l _Toc14146 2.3多多层户型型设计原原则 PAGEREF _Toc14146 9 HYPERLINK l _Toc1880 2.4高高层户型型设计原原则 PAGEREF _Toc1880 10 HYPERLINK l _Toc19000 3、细节节处理 PAGEREF _Toc19000 10 HYPERLINK l _Toc28706

5、4、A区区配套 PAGEREF _Toc28706 11一、市场场调研情情况初步步分析经过对周周边项目目的调研研，我们们对本区区域市场场特点有有如下几几点总结结：（1）、“南部新新城”区域市市场销售售价格在在均价440000-50000元元/平米米不等；（2）、区域市市场主力力户型集集中在770-990平米米左右，以二居居室为主主；（3）、市场主主流总价价在355-500万元左左右；（4）、区域内内户型设设计较为为单一，户型创创新较少少；（5）、区域内内项目品品质多较较为平庸庸，未出出现具有有引领区区域市场场能力的的项目； 二、客群群定位项目整体体形象定定位于综综合品质质高的学学院派人人文社区

6、区。考虑虑到项目目的开发发周期有有可能相相对较长长，应通通过区分分不同物物业类型型、物业业品质、总价范范围，以以满足不不同档次次的客户户需求。因此项项目的客客群定位位不是一一成不变变的，应应该结合合开发计计划进行行合理调调整，逐逐步走高高。项目主要要客群定定位为：原当地居居民；（项目前前期及后后期的主主要构成成人群）中高学历历青年；（项目目热销期期核心客客群）投资客户户；（项项目热销销期核心心客群）IT及娱娱乐从业业者；（中后期期随商业业的衍生生客群）教师及二二次置业业； （本区高高端产品品的购买买者，中中期主要要客群）（客群集集中于烟烟台地区区，外地地客户购购买量视视未来烟烟台开放放程度决决

7、定）而在进入入成熟期期后，项项目的吸吸引力将将辐射更更大范围围，项目目所针对对的目标标客户也也将从南南城逐渐渐向芝罘罘区甚至至整个烟烟台市扩扩展。三、项目目整体设设计建议议1、各分分区整体体定位1.1项项目整体体分区：如下图，项目主主要由AA、B、C三区区及部分分公建组组成1.2、各地块块优劣势势分析A地块：优势： 地块相相对比较较完整，临主干干路部分分较少，拥有较较好的自自然条件件，有做做高品质质项目的的可能性性；而在在该区域域商业的的面积较较少，同同时拥有有大面积积的多层层、低层层住宅，容易形形成良好好的居住住氛围。劣势：地块形状状较为狭狭长，同同时由于于地势整整体过低低，容易易对规划划造

8、成一一定的影影响。B地块：优势： 地块相相对比较较完整，有做组组团景观观的可能能性，对对于提升升项目价价值有很很大帮助助，同时时该地块块位于交交叉路口口处，商商业价值值较高。劣势： 由于于位于路路口，对对居住品品质会造造成一定定的影响响。C地块优势：临青年南南路部分分较长，有很好好的商业业价值。劣势： 地块狭狭长，同同时有道道路穿过过，很大大程度上上影响了了项目的的整体性性；同时时，东侧侧的现状状楼对项项目的品品质将造造成一定定影响。1.3、分区定定位单纯从居居住品质质方面看看，经过过以上分分析，我我们对三三个分区区可以得得出如下下结论：ABC因此在住住宅部分分，建议议三个分分区定位位如下：A

9、：中高高档住宅宅区B：中高高档住宅宅区C：中档档住宅区区（考虑虑安置部部分回迁迁户）2、整体体规划设设计建议议今日的房房地产理理念已经经不是十十几年前前的陈旧旧观念，越来越越多的引引领客户户需求的的规划设设计新观观念成为为优秀项项目的有有力支撑撑点，不不断推陈陈出新是是取胜的的关键，因此在在规划设设计中我我们应强强调理念念的营造造。（1）、强调“均好性性”理念 在规划划设计上上以“均享”为原则则，让每每个住户户都能尽尽可能平平等地享享受资源源，都能能获得等等同的价价值回报报。要达达到“均享”的目的的，就要要“分散”到每幢幢住宅前前，每个个院落里里，甚至至每户的的窗前。也就确确定了在在社区的的规

10、划框框架中要要布置出出多个景景观“亮点”，实施施均享理理念。a、强调调景观的的均享，强化窗窗前的视视觉效果果。b、人车车尽可能能分流，以停车车不破坏坏景观为为主。c、强调调日照、朝向均均好。本项目既既要照顾顾烟台地地区客户户对日照照、朝向向的要求求，又要要兼顾户户户看景景的需要要进行设设计，尽尽量使每每户窗前前有景，做好社社区内园园林建设设，实现现全景观观设计。（2）、“价值定定位”理念a、在规规划的过过程中，不是单单纯追求求平面构构图，重重要的是是确定价价值区域域；b、依确确定的价价值区域域，确定定每栋住住宅中每每户的户户型，而而不是先先确定户户型比；c、反复复调整低低价位区区的比例例，消除

11、除低价位位区，化化不利为为有利；（3）、重视谷谷地、草草坪、树树林、硬硬质景观观的价值值 对本项项目建议议加强具具有特色色的绿化化景观设设计，尤尤其是可可以巧妙妙针对AA区自然然落差形形成的山山谷进行行产品设设计。而而B、CC区域虽虽然同样样拥有地地址自然然落差，但是由由于拆迁迁等不确确定因素素的影响响，目前前规划难难以做出出很强的的针对性性。3、各分分区产品品搭配建建议 根据对对A、BB、C三三个地块块的价值值判断，我们得得出了如如下理解解： 对于价价值最高高的A地地块，应应以价值值的培育育作为未未来操盘盘的重点点。因此此，在此此地块应应尽可能能多的保保证低层层、多层层产品的的出现，以提升升

12、项目整整体档次次，同时时，在对对该地块块高层建建筑的处处理上，也应适适当的采采取组团团化设计计，以保保证其中中心景观观区的形形成。 对于居居住价值值相对较较低的CC地块，应主要要用于解解决资金金的快速速回收和和还迁问问题，因因此产品品应严格格控制面面积，以以保证销销售速度度。 对于BB地块，则应以以市场主主流产品品作为产产品定位位，保证证项目品品质和销销售速度度的平衡衡。基于以上上理解，我们对对项目各各分区产产品搭配配做出了了如下方方向性建建议：住宅部分分：（1）、产品建建筑形式式为“低层+多层+高层”，其中中低层及及多层部部分主要要出现在在A区，即A区区为“低层+多层+高层”的组合合，而BB

13、、C区区均为纯纯粹高层层产品。（2）、户型面面积搭配配应整体体满足“70/90”政策要要求，根根据各区区定位不不同，设设计时应应将超过过90平平米的大大户型多多配置在在A区低低层及多多层部分分内，BB区以市市场主流流的800-900平米左左右产品品为主，而C区区则考虑虑以市场场主流的的80-90平平米产品品与满足足还迁要要求的550-660平米米产品的的结合。由于拆迁迁等客观观因素的的影响，目前BB、C区区设计仅仅处于初初级阶段段，未来来应结合合市场的的实际情情况与拆拆迁进展展情况及及拆迁实实际要求求另行设设计。商业部分分：根据对AA、B、C三区区居住及及商业价价值的分分析，我我们建议议尽可能

14、能的减少少A区内内的商业业面积，同时将将商业主主要集中中在A、B、CC三区临临青年南南路或红红旗路的的部分。4、立面面风格建建议立面建议议采用简简约的现现代风格格，可考考虑在AA区塑造造欧州小小镇的格格调。材材料运用用注重质质感体现现，反映映了俊城城国际明明显的风风格。利用简洁洁的现代代建筑语语言，加加上色彩彩、材质质的处理理，配以以不同的的层数组组合，使使建筑群群体高低低有序，并且产产生丰富富的天际际轮廓线线。单体设计计除考虑虑其本身身的精致致，亦兼兼顾到整整个群体体的风格格。在墙墙身屋顶顶色彩及及端部造造型都从从整体效效果把握握做相应应处理，使各期期建筑风风格统一一富有变变化。建议利用用窗

15、户及及阳台做做适当的的处理以以提供趣趣味性的的立面元元素。四、A地地块设计计建议1、产品品配比A区住宅宅产品建建筑形式式应为“低层+多层+高层”的组合合，以下下将分别别对这三三类产品品的面积积配比进进行建议议说明。 1.1低低层 在低层层类产品品中，建建议考虑虑采用叠叠拼别墅墅形式的的类别墅墅产品。由于大大面积户户型在市市场未来来应属于于稀缺产产品，因因此，低低层的产产品不宜宜设计的的过分保保守，建建议此部部分产品品面积控控制在1180-2400平米左左右。1.2多多层 多层作作为拉升升俊城国国际项目目档次的的重要支支持，在在设计时时应更多多的针对对中高端端客户。建议以以面积较较为适中中的三居

16、居室（1120-1400平米左左右）作作为此部部分的主主力户型型。此部部分产品品应多为为花园洋洋房类产产品。多层面积积配比如如下：二居室： 800-900平米 115%-20%三居室： 1220-1140平平米 770%-75%跃层： 1160-2000平米 5%-155% 1.3高高层在高层产产品中，由于是是作为项项目初期期面市的的产品，建议对对高层产产品的户户型面积积进行一一定的控控制，此此部分产产品应以以功能较较为全面面的二居居室为主主，同时时考虑部部分个性性化的二二居跃层层。高层面积积配比如如下：一居室： 400-600平米 55%-110%二居室： 700-900平米 600%-66

17、5%三居室： 900-1220平米米 155%-220%二居跃层层： 90-1000平米 10%-155% 2、户型型设计建建议2.1户户型设计计总体原原则考虑到烟烟台的气气候及居居住特点点，朝向向尽可能能以正南南向为主主，最大大限度地地满足日日照的需需要。注意把握握房间尺尺度，适适合功能能的需要要。注意娱乐乐会客区区和生活活休憩区区的分离离，在功功能上互互不干扰扰，保证证了卧室室的私密密性。户型布置置动静分分区，户户内交通通顺畅面面积紧凑凑。强调室内内外空间间的互动动。强调户型型设计中中引入新新理念。2.2低低层户型型设计原原则强调各个个空间的的舒适度度，尤其其应注重重“大主卧卧空间”的设计

18、计。室内考虑虑部分采采用共享享空间的的处理形形式。可以考虑虑除客厅厅之外再再单独设设立一个个家庭厅厅。卧室不宜宜过多，应在增增加卧室室面积的的同时赋赋予卧室室更多的的功能性性。尽可能通通过增加加面宽来来增加室室内空间间的采光光。2.3多多层户型型设计原原则强调主卧卧空间的的舒适度度。可以考虑虑部分“反烟台台常规”式的户户型设计计，避免免“三卧室室均朝南南等”落后设设计。建议尽可可能增加加面宽。可以考虑虑除“横厅”的设计计，在此此情况下下可以接接受三个个卧室中中只有主主卧朝南南。可以考虑虑错层式式设计。考虑还原原洋房退退台式设设计。2.4高高层户型型设计原原则以控制面面积为主主要出发发点，强强调户型型的功能能性，对对部分空空间可以以在保证证功能性性完整的的同时对对面积进进行合理理压缩。尽可能避避免两居居室“客厅朝朝北，双双卧室朝朝南”式的传传统设计计