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1、荆门市物业土地使用权出让价格评估案例分析人：叶欣号：200642000312008420003资格号：号：工作：荆门市博通地产评估摘要：国有企业改制是我国近 20 年社会经济生活中的常见事件，同时也带来了因划拨土地改出让土地，评估变更前后价格的变化量的评估业务。本文就是分析土地出让前后的价格评估案例，确定企业应该补交的土地价款，对在估价过遇到的重点、难点以及处理这些难点方法进行简要的阐述，并对评估中的问题进行简单的分析和评判。：荆门市；用途变更；博通；地价评估第一部分评估项目的背景一、估价目的因宝山（）实业总公司（以下简称“宝山”）申请位于荆门市五一路西侧的一宗土地使用权用途变更，荆门市资源局

2、直属分局特委托我公司（荆门市博通地产评估）对该宗地进行价格评估，为核定其土地资产量，确定缴纳土地出让金数额提供价格参考依据。二、宗地概况待估对象的登记用途为工业划拨用地，登记面积 749.27 平方米，此次评估面积为 749.27 平方米，土地使用者为宝山。地块形状规则，四至界线为：东至荆门市物业、南至荆门市物业、西至月亮路、北至荆门市德胜金属。估价对象的土地所属于国家所有，土地使用权由荆门市物业以划拨方式取得。根据荆门市规划管理局出具的规划设计条件通知书(荆规条字 2007-44号)，待估宗地拟作居住用地，经济技术指标：容积率1.8；建筑密度28；绿地率30；按国六条严格实施，90 平方米以

3、内的户型占总户型的 70%。三、地价定义根据地价评估的技术规程和项目具体要求，待估宗地土地登记用途为工业用地，土地使用权类型为划拨。根据荆门市资源局的有关规定并结合委托方委托书的要求，评估设定用途为住宅用地，评估设定使用年限为 70 年。根据中华人民资源部协议出让国有土地使用权规范(试行)的相关规定，原划拨土地使用权改变用途等土地使用条件的，申请人应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。因此，本次待估宗地的评估价格是指在宗地红线外五通、红线内场地平整待估宗地的条件下，于评估基准日 2009 年 3 月10

4、日，土地使用年限为设定年限，土地用途为工业划拨用地和住宅出让用地两种土地使用权价格。土地受让方补交差价即为两种用地价格之差。第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、估价方法的确定根据城镇土地估价规程（GB/T18358-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、假设开发法、成本近法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。鉴于该地块改变土地用途，土地上的房屋需要重新建设，可选择剩余法评估住宅用地地价；荆门市基准地价修正体系较完善，该宗地位于城区范围内，因此可采用基准地价系

5、数修评估住宅用地及工业用地地价。工业用地同时可采用成本近法计算。二、估价项目的复杂性1、住宅出让用地剩余法评估时利率的变化影响本项目假设开发周期为 2 年，假设开发成本费用均匀投入，计息期为开发期的一半，假设地价是投入，计息期为整个开发周期，按单利计息。最重要的就是确定当时利率，在我国的社会经济背景下，利率作为宏观调控的重要，变化较快，这对于土地评估中利率的确定具有影响。众所周知，我国从 2006 年进入新一轮的加息周期，到项目估价期日已经有 7 次中期（1-3年）商业利率的变化，但随着宏观经济形势的变化，利率的急剧下降。因此，在确定利率水平时也有争论，最后选定2007 年 5月 19 日的一

6、至三年（含三年）的中长期利率 6.75作为本项目的利率。2、工业划拨用地成本法评估时征地费用的测算成本法的就是计算出土地开发过所发生的费用，在此基础上计算行业平均利润率和土地增值收益率，得到土地总开发成本。根据荆门市资源局通知介绍，随着国家加强对被征地农民社会保险的管理，省 2009 年初已经对荆门市征地年产值标准进行了调整，但是暂没有得到省或市级人民的批准。在计算过，结合荆门市实际情况以及市人民荆政办函200017的有关规定，土地补偿费和安置费、青苗及地上附着物等补偿费包干。二级地为 9.00 万元亩，折合为 135.00 元平方米。评估宗地位于城区二级地段，故三项费用合计为 135.00 元/平方米。第三部分 评估项目的启示中土地评估业务业务一、争取国有企业随着市场经济的发展，土地使用权由原划拨调整为出让性质，在东部发达地区经济基本完成。目前，在荆门市仍然有很多类似此地块的划拨土地使用权，随着经济的发展，该类土地评估的业务会增加，而且该类业务的委托方单一，一般为荆门市资源局，这给争取此类业务增加了方便。二、市场未来情况需要有较好把握本评估项目在确定中期商业的利率时，不能完全根据当前市场上的利率水平。作为技术评估，必须看到土地价