某项目后评估报告

1、PAGE PAGE 50【】项项目后评评估报告告工作小组组二零 年年 月目 录录TOC o 1-5 h z u HYPERLINK l _Toc196907661 1.项目目概况 PAGEREF _Toc196907661 h 4 HYPERLINK l _Toc196907662 1.1项项目概况况 PAGEREF _Toc196907662 h 4 HYPERLINK l _Toc196907663 1.2项项目背景景 PAGEREF _Toc196907663 h 4 HYPERLINK l _Toc196907664 1.3项项目发展展周期 PAGEREF _Toc196907664

2、h 4 HYPERLINK l _Toc196907665 2.项目目投资管管理评估估 PAGEREF _Toc196907665 h 5 HYPERLINK l _Toc196907666 2.1宏宏观经济济和房地地产市场场发展变变化分析析 PAGEREF _Toc196907666 h 5 HYPERLINK l _Toc196907667 2.1.1宏观观环境 PAGEREF _Toc196907667 h 5 HYPERLINK l _Toc196907668 2.1.2房地地产市场场 PAGEREF _Toc196907668 h 6 HYPERLINK l _Toc19690766

3、9 2.1.3房地地产市场场形势变变化对项项目发展展的影响响 PAGEREF _Toc196907669 h 7 HYPERLINK l _Toc196907670 2.2土土地协议议执行情情况 PAGEREF _Toc196907670 h 8 HYPERLINK l _Toc196907671 2.3项项目经济济技术指指标变化化情况及及其对最最终收益益的影响响 PAGEREF _Toc196907671 h 8 HYPERLINK l _Toc196907672 2.4以以财务指指标为主主要依据据的项目目综合评评价 PAGEREF _Toc196907672 h 10 HYPERLINK

4、l _Toc196907673 3.营营销管理理评估 PAGEREF _Toc196907673 h 11 HYPERLINK l _Toc196907674 3.1项项目各类类型物业业销售情情况 PAGEREF _Toc196907674 h 11 HYPERLINK l _Toc196907675 3.2与与市场定定位时房房地产市市场情况况对比分分析 PAGEREF _Toc196907675 h 12 HYPERLINK l _Toc196907676 3.3项项目销售售时机 PAGEREF _Toc196907676 h 15 HYPERLINK l _Toc196907677 3.3

5、.1一期期营销计计划安排排 PAGEREF _Toc196907677 h 15 HYPERLINK l _Toc196907678 3.3.2二期期营销计计划安排排 PAGEREF _Toc196907678 h 16 HYPERLINK l _Toc196907679 3.3.3原定定位与实实际设计计建设成成果的对对比分析析 PAGEREF _Toc196907679 h 17 HYPERLINK l _Toc196907680 3.3.4预期期销售价价格与实实际价格格的对比比分析 PAGEREF _Toc196907680 h 19 HYPERLINK l _Toc196907681 3

6、.4 原定位位客户分分析 PAGEREF _Toc196907681 h 19 HYPERLINK l _Toc196907682 3.5成成交客户户分析 PAGEREF _Toc196907682 h 20 HYPERLINK l _Toc196907683 3.6项项目的物物业管理理费用检检讨 PAGEREF _Toc196907683 h 21 HYPERLINK l _Toc196907684 3.7项项目的销销售策略略 PAGEREF _Toc196907684 h 21 HYPERLINK l _Toc196907685 3.7.1初始始阶段：地产品品牌推广广阶段 PAGEREF

7、_Toc196907685 h 21 HYPERLINK l _Toc196907686 3.7.2第一一阶段：项目目品牌蓄蓄水 PAGEREF _Toc196907686 h 21 HYPERLINK l _Toc196907687 3.7.3第二二阶段：项目目品牌滤滤水期 PAGEREF _Toc196907687 h 22 HYPERLINK l _Toc196907688 3.7.4第三三阶段：一期首首批单位位上市强强销 PAGEREF _Toc196907688 h 22 HYPERLINK l _Toc196907689 3.7.5第四四阶段：一期期剩余量量消化 PAGEREF _

8、Toc196907689 h 23 HYPERLINK l _Toc196907690 3.7.6第五五阶段：二期期别墅渗渗透期 PAGEREF _Toc196907690 h 23 HYPERLINK l _Toc196907691 3.7.7第六六阶段：二期期蓄水阶阶段 PAGEREF _Toc196907691 h 24 HYPERLINK l _Toc196907692 3.7.8第七七阶段：二期期开盘强强销阶段段 PAGEREF _Toc196907692 h 24 HYPERLINK l _Toc196907693 3.7.9第八八阶段：小高层层渗透、蓄水期期 PAGEREF _T

9、oc196907693 h 25 HYPERLINK l _Toc196907694 3.7.10第第九阶段段：小高高层强销销 PAGEREF _Toc196907694 h 25 HYPERLINK l _Toc196907695 3.8综综合评述述本项目目市场定定位营销销工作 PAGEREF _Toc196907695 h 25 HYPERLINK l _Toc196907696 3.9提提出可借借鉴的经经验 PAGEREF _Toc196907696 h 26 HYPERLINK l _Toc196907697 3.9.1推广广节奏方方面 PAGEREF _Toc196907697 h

10、26 HYPERLINK l _Toc196907698 3.9.2形象象推广方方面 PAGEREF _Toc196907698 h 26 HYPERLINK l _Toc196907699 3.9.3广告告包装方方面 PAGEREF _Toc196907699 h 26 HYPERLINK l _Toc196907700 3.9.4分众众行销及及媒体组组合方面面 PAGEREF _Toc196907700 h 27 HYPERLINK l _Toc196907701 4项目目合约管管理评估估 PAGEREF _Toc196907701 h 27 HYPERLINK l _Toc1969077

11、02 4.1合理有有效的编编制招标标计划 PAGEREF _Toc196907702 h 27 HYPERLINK l _Toc196907703 4.2合同签签定 PAGEREF _Toc196907703 h 28 HYPERLINK l _Toc196907704 4.3结算审审核 PAGEREF _Toc196907704 h 28 HYPERLINK l _Toc196907705 5.项目目设计管管理评估估 PAGEREF _Toc196907705 h 29 HYPERLINK l _Toc196907706 5.1项项目概况况 PAGEREF _Toc196907706 h 2

12、9 HYPERLINK l _Toc196907707 5.1.1项目目区位 PAGEREF _Toc196907707 h 29 HYPERLINK l _Toc196907708 5.1.2项目目完成经经济技术术指标 PAGEREF _Toc196907708 h 29 HYPERLINK l _Toc196907709 5.1.3项目目周围竞竞争楼盘盘情况： PAGEREF _Toc196907709 h 33 HYPERLINK l _Toc196907710 5.2.项目的的建筑标标准 PAGEREF _Toc196907710 h 35 HYPERLINK l _Toc196907

13、711 5.2.1结构构体系： PAGEREF _Toc196907711 h 35 HYPERLINK l _Toc196907712 5.2.2墙体体维护材材料： PAGEREF _Toc196907712 h 35 HYPERLINK l _Toc196907713 5.2.3外立立面材料料： PAGEREF _Toc196907713 h 35 HYPERLINK l _Toc196907714 5.2.4外窗窗及玻璃璃： PAGEREF _Toc196907714 h 37 HYPERLINK l _Toc196907715 5.2.5会所所、入口口大堂及及标准层层公共空空间装修修标

14、准： PAGEREF _Toc196907715 h 38 HYPERLINK l _Toc196907716 5.2.6户型型交楼装装修标准准：毛坯坯交楼 PAGEREF _Toc196907716 h 38 HYPERLINK l _Toc196907717 5.2.7机电电配置标标准 PAGEREF _Toc196907717 h 38 HYPERLINK l _Toc196907718 5.3.项目设设计过程程管理回回顾与实实施完成成情况 PAGEREF _Toc196907718 h 39 HYPERLINK l _Toc196907719 5.3.1建筑筑设计过过程回顾顾及控制制

15、PAGEREF _Toc196907719 h 39 HYPERLINK l _Toc196907720 5.3.2精装装修及景景观设计计过程回回顾及控控制 PAGEREF _Toc196907720 h 42 HYPERLINK l _Toc196907721 5.3.3结构构设计的的管理与与控制 PAGEREF _Toc196907721 h 47 HYPERLINK l _Toc196907722 5.3.4设备备专业设设计管理理与控制制 PAGEREF _Toc196907722 h 47 HYPERLINK l _Toc196907723 5.4.项目设设计费用用控制（本栏应应由财务

16、务填写） PAGEREF _Toc196907723 h 48 HYPERLINK l _Toc196907724 5.5.售后使使用情况况 PAGEREF _Toc196907724 h 48 HYPERLINK l _Toc196907725 5.6.本项目目设计管管理方面面突出经经验和教教训 PAGEREF _Toc196907725 h 48 HYPERLINK l _Toc196907726 5.6.1项目目设计管管理突出出经验 PAGEREF _Toc196907726 h 48 HYPERLINK l _Toc196907727 5.6.2项目目设计管管理中吸吸取教训训 PAGE

17、REF _Toc196907727 h 49 HYPERLINK l _Toc196907728 5.6.3专项项设计存存在的问问题及解解决办法法 PAGEREF _Toc196907728 h 50 HYPERLINK l _Toc196907729 6.项目目工程管管理评估估 PAGEREF _Toc196907729 h 52 HYPERLINK l _Toc196907730 6.1项项目概况况 PAGEREF _Toc196907730 h 52 HYPERLINK l _Toc196907731 6.2项项目管理理架构 PAGEREF _Toc196907731 h 52 HYPE

18、RLINK l _Toc196907732 6.3项项目发展展进度对对比分析析 PAGEREF _Toc196907732 h 54 HYPERLINK l _Toc196907733 6.4别别墅项目目发展经经验 PAGEREF _Toc196907733 h 55 HYPERLINK l _Toc196907734 7.项目目财务评评价 PAGEREF _Toc196907734 h 56 HYPERLINK l _Toc196907735 7.1项项目销售售收入指指标完成成情况 PAGEREF _Toc196907735 h 56 HYPERLINK l _Toc196907736 7.

19、2项项目发展展成本控控制情况况 PAGEREF _Toc196907736 h 56 HYPERLINK l _Toc196907737 7.3项项目现金金流量的的变动分分析 PAGEREF _Toc196907737 h 58 HYPERLINK l _Toc196907738 7.4项项目财务务评价指指标分析析 PAGEREF _Toc196907738 h 59 HYPERLINK l _Toc196907739 7.5项项目税务务筹划情情况 PAGEREF _Toc196907739 h 60 HYPERLINK l _Toc196907740 8综合评评估 PAGEREF _Toc1

20、96907740 h 61 HYPERLINK l _Toc196907741 8.1综综合评估估结论 PAGEREF _Toc196907741 h 61 HYPERLINK l _Toc196907742 8.2本本项目及及开发过过程中有有待改进进的方面面 PAGEREF _Toc196907742 h 611.项目目概况1.1项项目概况况 1.2项项目背景景 于20004年年4月通通过拍卖卖获取在在第一一房地产产开发项项目湖滨一一号，55月正正式组建建成立。20044年5月月国家针针对房地地产行业业的宏观观调控进进一步加加紧，市场受受影响较较大，市市场迅速速低迷。在湖湖滨一号号项目上上的

21、盈利利压力极极大，且且为争取取湖滨一一号项目目规划条条件突破破，致使使该项目目发展进进度相对对较慢。为实现迅迅速在市场打打开局面面的战略略目标，在地产产集团的的大力支支持下，我们于于同年111月又又通过拍拍卖竞得得项目目，这也也创造了了新成立立地区公公司当年年获取两两个项目目且同步步运作的的记录。1.3项项目发展展周期本项目基基本与湖湖滨一号号同期发发展，为为公司分分摊了管管理费用用和营销销费用等等期间费费用，较较好的发发挥了规规模优势势。另一一方面，本项目目稍早于于湖滨一一号开工工，且因因为基本本为纯联联体别墅墅项目，发展速速度较快快，是在市场场第一个个亮相的的楼盘。为公司司在配套套报建、施

22、工管管理等方方面都较较好地积积累了经经验、锻锻炼了队队伍，同同时在市场建建立了良良好的品品牌形象象，为公公司后期期发展奠奠定了良良好的基基础。从拿地到到具备开开工条件件5个月月，从基基础开工工到竣工工备案88个月。项目发发展主要要进度节节点如下下：取得土地地使用权权时间： 04年年4月112日规划方案案评审及及规划招招标时间间： 004年112月115日扩初设计计出图时时间： 055年3月月15日日施工图出出图时间间： 005年66月1日日建设工程程规划许许可证取取得时间间： 005年66月244日建筑工程程施工许许可证取取得时间间： 005年66月244日基础开工工时间： 05年年4月88日

23、主体开工工时间： 05年年 6月月8日首次开盘盘时间： 05年年8月227日竣工验收收备案时时间： 055年122月300日入伙时间间： 006年44月155日2.项目目投资管管理评估估2.1宏宏观经济济和房地地产市场场发展变变化分析析项目于220044年111月获地地，20005年年8月一一期预售售，20005年年底项目目一期竣竣工验收收，20006年年4月项项目二期期入伙，整体项项目开发发完成。在项目目开发期期间经经济发展展迅速，房地地产市场场在20005年年产生短短期波动动，20006年年初市场场开始恢恢复性增增长。2.1.1宏观观环境项目开发发期间吸引了了大量人人口的进进入，宏宏观经济

24、济保持持持续快速速发展势势头，经经济结构构不断优优化调整整，经济济发展质质量提高高，为项项目的开开发提供供了良好好的宏观观环境。发展期内内，城城市竞争争力不断断增强，就业环环境和人人居环境境得以较较大程度度的改善善，吸引引了大量量优质人人口的进进入，为为经济发发展和城城市建设设提供了了充足的的人力资资源。根根据统计计结果，20003220066年全全市户籍籍人口增增加了116.775万人人，其中中市区增增加了99.055万人。具体见见下图。 从经济总总量变化化来看，全市市GDPP在20004年年20006年年三年间间增长了了40%，第三三产业发发展迅速速，所占占比重按按照每年年1.55个百分分

25、点左右右的速度度提升，经济发发展质量量不断提提高。具具体见下下图。20011-20010年年全市市GDPP及增速速（20006后后为预测测值）项目发展展期间，人民收收入基本本与GDDP同步步增长。三年时时间年市区居居民人均均可支配配收入增增加了440811元，人人均消费费支出增增加了447177元。具具体见下下图。城城市居民民人均可可支配收收入和人人均消费费支出均均保持111%左左右的速速度增长长，与经经济发展展的协调调性增强强。20033-20006年年城市市居民人人均可支支配收入入和人均均消费支支出统计计2.1.2房地地产市场场从全市市房地产产投资开开发的情情况看，20001年以以来，房地

26、产产开发进进入掀起起了一个个新的热热潮，商商品房施施工面积积、竣工工面积、房地产产投资额额等主要要指标均均呈现快快速增长长态势。具体数数据见下下图。全市房房地产业业发展宏宏观指标标从市区区的商品品住宅预预售情况况来看，20004年下下半年以以来，由由于信贷贷紧缩、“国八条条”等宏观观调控措措施的出出台，促促使市场场观望气气氛逐渐渐形成，市区区商品住住宅的预预售量在在20005年出出现较大大幅度的的回落，但预售售价格保保持平稳稳上升。具体数数据见下下图。项目发展展后期，市区区房地产产市场有有所恢复复，住宅宅交易逐逐渐活跃跃，成交交量快速速增加，商品预预售价格格延续了了小幅提提升平稳稳发展的的状态

27、。20033年以来来市区区商品住住宅预售售情况2.1.3房地地产市场场形势变变化对项项目发展展的影响响本项目获获地时为为房地地产市场场的低潮潮期，为为吸纳该该项目用用地提供供了良好好时机。从实际际竞争情情况，虽虽然本项项目有99家单位位参加拍拍卖，但但经过117轮竞竞价（每每轮竞价价幅度大大都为11004000万元），我司司就以较较为适合合的价格格获得该该项目，竞争不不算特别别激烈。在项目前前期市场场研究中中，我们们判断未未来几年年市场将将出现一一轮上升升期，竞竞买价格格可在参参考周边边价格（当时项项目旁的的东湖大大郡一期期项目普普通住宅宅售价约约50000元/平方米米，该小小区内混混有少量量

28、品质一一般的联联体别墅墅二手房房价格约约80000元/平方米米）的基基础上适适当乐观观提升，为现场场竞价提提供了相相对较大大的空间间。通过过对市场场需求变变化的分分析，我我们认识识到国内内住宅市市场消费费需求已已出现较较大分化化，随着着国家经经济快速速发展，富裕阶阶层已渐渐成规模模，中高高端别墅墅项目市市场前景景良好。本项目目的成功功销售和和以后几几年中高高档别墅墅项目的的热销也也最终证证实了这这一点。20055年市场场的波动动给项项目的销销售带来来的巨大大的挑战战，公司司充分利利用项目目的稀缺缺性，依依靠精准准的市场场定位和和户型创创新，克克服了种种种困难难，勇于于摸高，引领了了市场。2.2

29、土土地协议议执行情情况项目用地地为净地地公开拍拍卖出让让，不涉涉及拆迁迁等问题题，政府府交地及及时，土土地协议议的执行行较为顺顺利，执执行过程程中未发发生纠纷纷。项目付款款条件相相对较为为优越，可以在在9个月月内分33次付清清，且本本项目由由市政道道路自然然分隔成成南北两两个地块块，可以以根据付付款情况况分别办办理用地地手续，保证了了已付地地价部分分地块的的及时开开发。我们通过过努力最最后一期期土地款款延后了了2个月月支付，该期土土地款均均通过预预售回款款支付，降低了了本项目目的资金金成本，使得项项目内部部投资收收益率大大幅提升升，动态态回收期期则缩短短很多。2.3项项目经济济技术指指标变化化

30、情况及及其对最最终收益益的影响响本项目容容积率为为0.88，首期期开发南南地块为为容积率率0.662的纯纯联体别别墅社区区，北地地块确定定由南向向北开发发联体别别墅和小小高层相相结合的的混合社社区，一一方面为为尽可能能做足容容积率，另一方方面也可可以充分分利用地地块北界界景观河河道和市市政公园园的自然然资源。但究竟竟联体别别墅和小小高层的的具体配配比关系系如何是是当时困困扰我们们的关键键。投资、营营销和设设计等相相关部门门配合编编制了五五个初步步方案，从盈利利和营销销等角度度进行了了综合分分析，最最终公司司决定牺牺牲少量量容积率率选择了了最优的的方案三三，从后后来本项项目的实实际销售售情况来来

31、看也验验证了我我们当时时的判断断是准确确的。具具体分析析见下表表：项目二二期规划划方案经经济分析析对比表表方案一方案二方案三方案四方案五占地面积积（平米米）25,8833 25,8833 25,8833 25,8833 25,8833 规划结构构南侧三排排联体别别墅；北北侧三排排9层小高高层南侧六排排联体别别墅；北北侧一排排6层多层层南侧六排排联体别别墅；北北侧一排排9层小高高层南侧四排排联体别别墅；北北侧两排排9层小高高层全联体别别墅，共共七排可售物业业面 积(平米)联体别墅墅7,2116 15,9948 15,9948 11,5568 16,4410 小高层/多层21,5596 5,700

32、0 5,7880 14,8877 该期容积积率1.1110.8550.8551.0330.644可售物业业售 价(元/平米)联体别墅墅11,0000 11,0000 11,0000 11,0000 11,0000 小高层/多层6,5000 7,5000 7,5000 6,7880 二 期期总销售收收入(万元)24,5543 22,5502 22,5562 24,4491 18,0051 成本回报报率15.006%20.334%20.446%17.552%13.447%总利润(万元)2,8665 3,3334 3,3558 3,2330 1,9223 从营销角角度来看看：方案一（原方案案）方案三

33、方案四物业形态态TH/三三排小高高层TH /一排临临水小高高层住宅宅TH /两排小小高层物业形象象形象比较较不好，是混合合型住宅宅区形象较好好，基本本很好地地延续南南区纯TTH社区区风格形象居于于方案一一、二之之间物业品质质密度较小小，但容容积率较较高容积率比比较低容积率可可做高，居于方方案一、三之间间销售压力力及风险险性此方案小小高层供供应量较较大，第第二排、第三排排小高层层基本与与公寓住住宅区无无差别，小区的的品质感感下降。小高层层借助不不到THH社区的的品质提提升效应应（尤其其是中间间一排），销售售压力较较大；同同时THH的销售售也因品品质受太太多小高高层存在在的降低低而影响响去化，项目

34、发发展风险险性较大大。总户数少少，约1100户户，销售售压力相相对较小小；TH、小小高层在在园区的的当期供供应量相相对于高高层较小小，属稀稀少产品品，市场场竞争风风险小；TH有南南区的影影响效应应，去化化压力较较小，小小高层为为临水景景观物业业，对客客户具有有较大吸吸引力。本方案两两种物业业搭配较较好，单单排小高高层对TTH品质质干扰小小，并也也能倚靠靠TH以理理想价位位出售，市场风风险小。TH、小小高层在在园区的的当期供供应量相相对于高高层较小小，市场场竞争风风险小；TH有南南区的影影响效应应，去化化压力较较小，临临水小高高层为优优良景观观物业，对客户户具有一一定吸引引力，第第二排（非临水水

35、）小高高层去化化相对困困难。本方案两两种物业业搭配较较方案一一稍好，小高层层对THH品质有有干扰，但也能能倚靠TTH适当当提升价价位出售售，市场场风险介介于方案案一、三三之间。物业价格格TH：约约110000元元/（有压压力）第1排小小高层：临水景景观物业业约75500元元/；第2排小小高层：纯粹园园景物业业，视野野南北受受阻，价价格约557000元/；第3排小小高层：南临TTH物业业，具部部分景观观，视野野好于第第二排，约60000元元/。小高层、TH彼此此无互补补效应，价格较较难有突突破TH：1110000元/小高层：临水景景观物业业，并且且处于比比较纯粹粹的THH社区，具有良良好的品品质

36、，售售价可达达75000元/以上。TH：1110000元/第1排小小高层：临水景景观物业业约75500元元/；第2排小小高层：南临TTH物业业，具部部分景观观，视野野好于第第二排，约63300元元/。整体比较较，虽然然可售面面积有所所减少，但项目目的品质质得以保保证，联联体别墅墅为主的的产品组组合也最最大程度度上表现现了产品品的稀缺缺性，提提升了各各类型物物业的售售价，而而且由于于面积的的减少，建安成成本相应应减少了了约8%，整体体项目投投资成本本回报率率提升了了2.446个百百分点，达到了了17.91%，创造造了较好好的经济济效益。项目可可研和实实际经济济技术指指标对比比表序号相关指标标可研

37、阶段段实际情况况实际与可可研差值值一、建筑指标标1占地面积积（m2）72,3346 2容积率0.80.7334-0.00663可售面积积（m2）56,6677 52,2250 -442273.1其中：联联体别墅墅（m2）49,4400 43,7706 -569943.2小高层（m2）6,8777 8,5444 1,66673.3商业（mm2）400 0 -40004公建配套套面积（m2）1,2000 883 -31774.1其中：会会所（mm2）800720-804.2其他配套套公建（m2）400163-23775地下车库库面积（m2）0288002,88805.1地下车位位（个）061616

38、联体别墅墅地下室室面积（m2）8,400813,6635 5,22277总建筑面面积（mm2）66,55146964483,1334二、售价1联体别墅墅（元/平方米米）9,5000 11,5551 2,05512小高层（元/平方米米）6,0000 7,8332 1,33323地下车位位（元/个）120,0000 120,0000 02.4以以财务指指标为主主要依据据的项目目综合评评价项目投资资成本回回报率为为17.91%，内部部收益率率（全投投资不计计息）达达43.29%，并且且在20005年年底即实实现了结结利满足足了地产产集团各各项指标标要求，为后后续项目目的开发发奠定了了良好的的资金、政

39、府关关系和管管理基础础。由于项目目的稀缺缺性强，产品品品质较高高，销售售初期即即得到了了市场的的充分肯肯定，几几次开盘盘的当日日销售率率都在990%以以上，加加之项目目强销期期为房房地产市市场的复复苏期，项目价价格逐渐渐提升，销售总总收入比比预计值值增加了了60000多万万，利润润增加了了15550万。本项目建建安成本本与可研研阶段预预测有较较大提高高。这一一方面是是公司刚刚刚进入入市场场，没有有可参照照的成本本数据，周边兄兄弟公司司当时也也没有该该类物业业，因而而造成我我们成本本预估不不足，建建安成本本实际值值比估计计值高出出了300%；另另一方面面，随着着市场的的变化，在定位位和规划划设计

40、阶阶段，我我们在建建筑标准准上有一一定提高高，建筑筑经济指指标也与与可研阶阶段有较较大变化化，这也也是造成成成本超超标的原原因之一一；此外外，供电电工程等等因材料料价格快快速上涨涨造成单单项成本本超出较较多。随随着公司司在市市场多项项目的运运作，我我们逐步步建立了了较为完完整的成成本数据据库，这这为今后后准确进进行投资资分析提提供了保保障。另外通过过同政府府的积极极沟通，我们延延迟支付付了第二二期土地地款，并并通过快快速销售售、滚动动开发、严格建建安费用用支付等等方式加加快了资资金运转转，减少少了资金金占用，对项目目内部收收益率的的提高和和回收期期的缩短短产生了了积极作作用。项目可可研和实实际

41、财务务指标对对比表序号相关指标标可研阶段段实际情况况实际与可可研差值值1销售总收收入（万万元）51,5509 57,9907 6,3998 2税前成本本（万元元）39,7744 42,9927 3,1883 3建安费（万元）10,6615 13,8881 3,2666 4成本回报报率15.445%17.991%0.022465税后净利利润（万万元）6,1440 7,6990 1,5550 6项目内部部投资收收益率（全投资资不计息息）17.335%43.229%0.255947动态投资资回收期期（年）2.1441.4-0.7748最大资金金占用（万元）28,2268 19,6695 -8,557

42、3 备注：财财务指标标中可研研阶段未未考虑增增值税，实际情情况中暂暂按照销销售额的的1%计算算，待实实际征收收后财务务指标将将有所调调整。3.营营销管理理评估3.1项项目各类类型物业业销售情情况总体规划划图及项项目实景景：建筑面积积和营业业额指标标统计一期共共计联排排别墅1119套套，自220055年9月月17日日正式开开盘以来来，至220066年100月155日全部部售罄，销售面面积2881555.6平平米，销销售金额额320066774388元，销销售率达达1000；二二期共计计联排别别墅711套，自自20006年44月8日日至20006年年10月月 日全全部售罄罄，销售售面积115544

43、9.996平米米，销售售金额118444434426元元，销售售率达1100%；二期期小高层层公寓自自20006年77月222日销售售以来，已经销销售533套，销销售率达达到1000%。销售额成交面积积销售率一期别墅墅32066674438355661.552100二期别墅元207220.116100%二期公寓寓6717703112元85955.399100%车位334000000元45%本项目住住宅销售售已经全全部完毕毕，未遇遇到明显显的销售售瓶颈，车位销销售由于于本项目目小高层层公寓共共计533户，而而车位数数量为660个，呈供大大于求的的局面，且公寓寓入住率率不

44、高，造成车车位在一一定程度度上滞销销。相信信随着小小区不断断的成熟熟和入住住率的提提高，车车位将逐逐步缓慢慢的去化化。3.2与与市场定定位时房房地产市市场情况况对比分分析项目发展展时间20044年111月 科科研阶段段20044年122月-220055年3月月 定定位阶段段20055年7月月-20006年年11月月 销销售阶段段20044年市场场平稳发发展20044年以来来，市市房地产产开发继继续在快快速、稳稳健的轨轨道上发发展，投投资额在在新开工工程明显显增多的的促动下下保持了了持续上上升走势势，竣工工房屋放放量增加加；同时时，商品品房屋也也持续热热销，商商品房屋屋供需基基本保持持平衡。随着

45、城城市化进进程的加加快，由由固定资资产投资资放量增增长带动动了房地地产业的的快速发发展，房房地产开开发投资资呈现出出持续、稳定的的发展走走势。房房地产开开发投资资额在220044年5月月和8月月各出现现了一次次下降态态势之外外，经过过两轮的的调整态态势，继继续快速速上升，势头良良好。商品房一一手房销销售面积积快速上上升，也也表明了了房地地产已经经步入了了新一轮轮增长期期，同时时二手房房的交易易量保持持稳定上上升也为为一手房房的交易易提供良良好的置置换平台台。总体而言言，20004年年的房地地产市场场主要折折现如下下的特点点：1、20004年年土地地供应量量达到7754万万平方米米，同比比上升2

46、25%，涨幅相相比20003年年有所趋趋缓。2、园区区和吴中中经济开开发区成成为市市区土地地供应最最密集的的区域，相城区区成为土地供供应的新新星。3、土地地价格呈呈现出年年初回落落，年中中走势平平稳，年年底复苏苏的局面面4、二级级市场供供求呈现现出一次次短期震震荡：一一季度供供应不足足，需求求未滿; 二、三季度度，投资资性需求求萎缩，自住型型需求观观望; 四季度度，刚性性需求带带动市场场，市场场回温并并销售量量及销售售额超过过宏观调调控前。5、商品品房销售售价格稳稳步上涨涨，全市市商品房房销售均均价32203元元/平方方米，同同比上涨涨24.4%，其中住住宅销售售均价331277元/平平方米，

47、是江苏苏省价格格最高的的城市。商品房房一手房房销售价价格亦在在平稳的的上升。6、各区区域商品品住宅的的发展差差距拉开开，区域域产品开开始出现现分化。园区和和新区区区域定位位较高，产品形形态多以以小高层层和高层层为主；古城区区多以传传统江南南风格建建筑形态态体现具具有特特点的产产品；吴吴中和相相城区相相对其他他区域发发展较慢慢，区域域内产品品质量一一般，其其中太湖湖及阳澄澄湖板块块定位为为旅游休休闲区域域，产品品以别墅墅为主。20044年的宏宏观调控控带来一一定的影影响自4月底底发布的的一系列列宏观政政策，在在楼市市产生了了不小的的震动。尤其这这一次政政策的面面范围之之广，力力度之大大也是比比较

48、少见见。在这这样的宏宏观政策策面前，市场必必然会自自发的进进入一个个调整阶阶段。尤尤其在消消费者当当中形成成了不小小的心理理冲击，这个从从目前市市区的目目前各个个楼盘的的人气也也能得到到一定的的验证。1、市场场人气、成交量量有所减减少政策的发发布频率率之高、力度之之大是去去年也是是过去几几年比较较少见的的，而且且此次宏宏观调控控的矛头头直指短短期投资资客，必必然对市市场产生生一定的的影响。投资需需求的减减弱、自自住需求求的观望望形成了了现阶段段消费市市场的主主流。目目前各各个楼盘盘的售楼楼处内，明显人人气要比比以前减减弱许多多，平均均每天的的有效客客户也就就在34组左左右。楼楼盘销售售关注度度

49、和成交交量相比比宏观调调控政策策发布前前也有所所下降。2、价格格依然保保持稳定定，变化化起伏不不大由于本本身和上上海、杭杭州本身身的购房房消费人人群结构构存在着着不小的的区别，市场场投资客客群的比比重要小小于上述述地区。而自住住人群本本身对于于政策的的敏感度度就要远远远小于于投资人人群；在在上海、浙江等等地出现现的价格格略微下下挫现象象在并并没有出出现。市场的的房价依依然坚挺挺，只是是在推盘盘节奏方方面会跟跟据市场场的反映映状况，作出调调整。3、“符符合”政策型型的产品品应运而而生此次宏观观政策调调控的主主要目的的在于控控制投资资客在楼楼市中的的比重，增加中中小面积积的供应应量。从从下半年年市

50、场待待推出的的新盘来来看，7751100的的两房，1200以下的的小三房房逐渐成成为未来来一段时时间内市市场的主主流产品品。1444平米米以上的的住宅由由于面临临着4的契税税，1444平米米的住宅宅有可能能成为市市场上产产品规划划的一道道门槛，众多开开发商会会尽量去去规避这这么一种种产品的的出现。20055年房房地产总总体市场场投资增增长稳定定近几年房地产产投资快快速增长长，在国国家宏观观调控下下，20005年年投资增增幅回落落，但依依然以近近40的幅度度增长。伴随房地地产投资资额的增增长，新新开工面面积、施施工面积积、竣工工面积均均呈直线线上升趋趋势。在在施工面面积中，新开工工面积比比重05

51、5年出现现回落，进一步步说明房房地产开开发力度度趋缓。另外，与新开开工面积积相比，竣工面面积的增增长幅度度日趋显显著，这这是由220000年以来来房地产产迅速发发展导致致的，这这也不可可避免的的为的的房地产产市场埋埋下了隐隐患。但但是，正正如以上上所述，房地产产开发各各项指标标增长幅幅度出现现回落，市场趋趋于稳定定。房地产销销售与开开发同步步增长，但是在在基数迅迅速累积积的同时时，销售售面积占占施工比比重055年与004年仍仍基本持持平，销销售前景景还是比比较乐观观。由于开发发面积的的大幅上上涨，空空置房面面积近几几年出现现直线增增长，必必然导致致房地产产三级市市场的膨膨胀，同同时危及及二级市

52、市场的消消费需求求。房地产销销售额005年达达到1223.225亿元元，虽然然增长幅幅度有所所回落，但增幅幅仍保持持在100以上上，住宅宅刚性需需求依然然存在。20055年园区区房地产产市场地地位仍占占主导园区的房房地产投投资伴随随总体体市场的的发展逐逐渐增长长，而且且在市市场的投投资比重重日趋显显著，005年投投资额占占市区市市场的440以以上。园园区的房房地产开开发在市场的的地位不不容忽视视。园区近两两年新开开工面积积在市市场差不不多达到到一半的的比重，开发建建设力度度的加强强，大幅幅度增强强了区域域环境的的成熟性性，使得得园区作作为新新城市中中心的地地位日趋趋显著。同时面面临更强强的竞争

53、争和风险险。20044年20055年市区竣工工面积603.85745.35园区竣工工面积108.98200市区新开开工面积积621.29710园区新开开工面积积258.04340园区003年在在市场场的销售售份额显显著，销销售比重重达到668，而相反反的，在在04年年房产产销售大大幅增长长的情况况下，园园区的销销售面积积却出现现萎缩。这主要要是由于于，044年除园园区之外外，吴中中、相城城房产开开发也大大幅膨胀胀，而这这两个区区域房屋屋价格均均比园区区低不少少，价格格上的优优势分流流了大部部分的客客户群，尤其是是投资客客户。而而园区的的房地产产开发起起点要比比其他他区域高高，价格格仅次于于古城

54、区区，在这这一点上上是处于于劣势的的。因此此，园区区的项目目只能在在产品品品质上作作文章，以打造造高品质质产品来来提升其其性价比比。20055年二手手房市场场小幅增增长在商品房房供给不不足的情情况下，03年年二手手房成交交面积突突破3000万方方，而004年，各区区域商品品房开发发膨胀，致使二二手房成成交出现现萎缩，05年年出现小小幅增长长。然而而，伴随随竣工面面积和空空置房面面积的大大幅增长长，预计计在未来来的2-3年内内，的的房产三三级市场场定将经经历一个个迅速发发展期，这势必必会对二二级市场场的销售售产生影影响。20055年调控控后市场场趋于稳稳定的房地地产经过过几年的的迅速发发展，各各

55、项指标标均呈较较大幅度度的增长长趋势，为房地地产市场场的健康康发展埋埋下了一一定的隐隐患。然然而，自自04年年国家出出台了一一系列宏宏观调控控政策，引导房房地产有有序发展展，使得得05年年房地产产投资、新开工工面积等等指标增增幅出现现回落，保持平平稳的速速度增长长，市场场回归理理性。可可以说，05年年是房地地产发展展的一个个转折点点，跨过过本年度度，房地地产开发发趋于平平稳，消消费需求求趋于理理性，市市场健康康发展。宏观调控控，从很很大程度度了打击击了一部部分消费费需求，但并未未完全消消除市场场隐患。因此，国家在在06年年很有可可能会视视05年年调控的的效果，结合整整个房产产发展情情况，再再出

56、台相相关的政政策法规规。不过过06年年的相关关政策，可能会会是针对对土地方方面的，不会再再从购房房需求上上出台打打压性政政策。 20066年宏观观政策正正式出台台，总体体楼市较较为平稳稳4月288日，中中国人民民银行宣宣布自228日起起上调金金融机构构贷款基基准利率率，上调调0.227个百百分点。5月177日，国六条条正式式出台，5月229日其其细则正正式公布布，新公公布的115条中中，对住住房供应应结构、税收、土地供供应、信信贷等多多个方面面进行了了调整。从本次调调控的力力度上来来看，政政府出台台的各方方面政策策都非常常强硬及及具体化化，势必必对市场场造成一一定的影影响。本次新政政中的对对住

57、房供供应结构构、土地地供应等等方便的的政策对对影响响相对较较小，提提高首付付比例以以及延长长二手房房交易营营业税缴缴纳年限限的政策策对的的投资客客户将产产生较大大的影响响，同时时对楼市市整体影影响也将将波及到到小高高层的销销售。项目发展展周期内内房地地产市场场数据对对比分析析统计数据据分项20055年20066年20077年商品房施施工面积积（万mm2）171222226659566商品住宅宅批准预预售面积积（万mm2）417.33507.07686.21商品住宅宅销售面面积（mm2）413579709商品住宅宅销售套套数(套套)367007472555569007商品住宅宅销售金金额（亿亿元

58、）209 304 454 商品住宅宅销售均均价（元元/m22）505445249964000近三年以以来房房地产市市场以平平稳健康康地态势势发展，各项指指标均有有所增长长，特别别到077年有飞飞跃式的的增长。3.3项项目销售售时机3.3.1一期期营销计计划安排排20055.3企业品牌牌推广阶阶段预备动工工塑造“地产产”品牌形形象。3.300 4.330部分物业业开工引出两个个项目案案名。4.300 5.330企业产品品推广过过度阶段段亮相准备备期参加房展展会结合房展展会开始始亮相，正式打打出名名字和基基本概念念。6.1-7上旬旬产品推广广阶段蓄水期开设基地地外接待待处；获得预售售许可证证；接受

59、电话话咨询和和客户登登记；产品说明明会；后期开始始进行内内部认购购。开始以多多渠道推推出项目目，储备备客户并并进行市市场摸底底分析。7月中旬旬-9月月中旬开盘准备备期会所接待待中心启启用接受客户户预定，为开盘盘充分积积累客源源9.188开盘样板房、景观区区开放一期的第第一批房房源推出出9.199-100.300开盘强销销期一期楼盘盘主体落落成产品的优优势加上上项目的的创新营营销手法法造成的轰动动效应，塑造了了项目的的品牌。一期第第一批房房源的基基本去化化。11.11-122.300持续销售售期一期外观观基本结结束一期第二二批房源源的基本本去化20066.1.1-44月初持续销售售期一期第三三批

60、房源源的基本本去化20066.4二期开盘盘二期楼盘盘主体落落成二期第一一批房源源的推出出在亮相准准备期，仍以企企业品牌牌推广结结合产品品（含湖湖滨一号号、）推广推推进，在在进行品品牌推广广的过程程中相应应的填充充产品的的相关信信息，作作为进入入蓄水期期之前的的铺垫。实际项目目营销进进度及销销售量4.300 5.330企业产品品推广过过度阶段段亮相准备备期参加第第二届住住博会，以两个个项目的的形象亮亮相市市场结合房展展会开始始亮相，正式打打出名名字和基基本概念念。6.1-7上旬旬产品推广广阶段蓄水期7月初宫宫巷接待待点开放放，正式式积累客客户；接接受电话话咨询和和客户登登记；开始以多多渠道推推出