某地块环境调查报告

1、地块环境调研报告的框架【第一部部分项目目所在地地区气候候调查】1 目的：通过对对项目所所在地区区气候的的调研，掌握项项目所在在地区的的基本状状况。22调查查方式：查找地地区的市志及询问问当地的的气象台台。3调查主主要内容容： 3-11温度度3-22日照照条件33-3风向33-4.降雨量量及湿度度4综综述【第二部部分项目目土地性性质调查查】1 目的的：通过过对项目目地块的的地理位位置、地地质、地地貌、七七通一平平状况的的调研，掌握地地块的基基本现状状。2调查方方式：实实地调查查；实地地调查拍拍摄地块块现状图图片。33调查查主要内内容：3-1地理位位置（附附图）33-2地质地地貌状况况：A、地形，

2、B、地地质，CC、地貌貌，D、植物分分布，EE、水系系F、山山脉，GG、动物物种群33-3土地面面积及其其红线图图3-44七通通一平现现状3-5地地块的历历史研究究4综综述【第三部部分地块块周边环环境调查查】1 目的的：对地地块周边边的建筑筑物、绿绿化景观观、自然然景观、历史人人文景观观和环境境污染状状况进行行调查。2调研研方式：实地调调查；实实地调查查拍摄图图片。33主要要内容33-1地块八八个方向向的环境境（建筑筑物、污污染状况况、近景景、远景景及视野野遮蔽状状况）。A、 地块东东面近景景、远景景。B、地块南南面近景景、远景景。C、 地块块西面近近景、远远景。DD、地块块北面近近景、远远景

3、。33-2地块22公里半半径内的的历史人人文景观观列示（标明距距离项目目地块的的车距）。3-3环环境污染染情况：A、空气气：灰尘尘及气味味B、 噪音：噪音来来源及噪噪音分贝贝C、 水质：地块周周边河（湖）的的污染程程度D、土地：垃圾污污染3-4治治安情况况4综综述【第四部部分 地地块交通通条件调调查】11目的的：调查查小区居居民工作作生活需需要的交交通条件件的便利利程度。2 调研方方式：结结合市政政交通地地图，实实地察看看。3主要内内容3-1项项目地块块周边的的市政路路网及其其公共交交通起始始线路的的现状及及其远景景规划：A、 主要交交通干道道B、 远景规规划C、公共交交通起始始线路33-2项

4、目对对外水、陆、空空交通状状况。33-2地块周周边市政政道路进进入项目目地块的的直入交交通网现现状。44综述述【第五部部分周边边市政、公建配配套设施施调查】1 目的：调查与与小区居居民生活活相关的的市政配配套设施施的完备备程度。2方式式：实地地调研。3主要要内容：调查地地块周边边1.55公里半半径内的的市政、公建配配套设施施（规模模、档次次、与地地块距离离），包包括：33-1购物（购物中中心、商商场、超超市、农农贸市场场等）33-2文化教教育（幼幼托、小小学、中中学、大大学、图图书馆及及其质量量）3-3医医疗卫生生（各级级医院、药店及及其质量量）3-4金金融（银银行、保保险、证证券）33-5邮

5、政33-6娱乐餐餐饮（体体育健身身、娱乐乐、餐饮饮住所）3-77、水电电、排污污情况44综述述【第六部部分周边边社区现现状调查查】1 目的的：调查查地块周周边社区区楼盘的的总体规规划状况况，判断断周边社社区的档档次和居居民成分分。2方式：实地调调研。33主要要内容33-1周边主主要楼盘盘、小区区列示及及产业特特性3-2各各楼盘及及小区的的居民阶阶层3-3各各小区的的总体规规划、价价格等：A、基本本资料：1）、开发商商2）、地理位位置3）、占地地面积44）、小小区规模模5）、小区内内配套66）、开开发时间间7）、建筑结结构8）、建筑筑面积BB、户型型、面积积跨度CC、 规规划D、 销售售资料11

6、）、售售价2）、付款款方式33）、销销售进度度4综综述【第七部部分项目目地块的的综述】【第八部部分 项项目地块块特性的的类似方方案分析析】3目的：类似方方案分析析，可以以对项目目具体的的规划、建筑、环艺等等具有参参考价值值。4方式：资料查查找。33主要要内容：（图片片为主）3-11规划划3-22建筑筑3-33环艺艺3-44建材材3-55特殊殊环境处处理4综述市市场研究究工作模模块市场调研研【第一部部分项目目所在地地房地产产市场现现状调研研】1 目的的：调查查项目所所在地宏宏观经济济状况及及房地产产市场整整体状况况。2调查方方式：搜搜集基础础数据，在此基基础上进进行分析析。3 主要要内容：3-1

7、1宏观观经济运运行状况况1）、数据指指 标 数量与与上年同同比增长长全省 项目所所在地 全省 项目所所在地AA.国内内生产总总值其中中： 第第一产业业第二产产业第三三产业房房地产BB.固定定资产投投资其中中：房地地产开发发C.社社会消费费品零售售总额DD.商品品零售价价格指数数居民消消费价格格指数商商品住宅宅价格指指数2）、分析析3-22项目目所在地地房地产产市场概概况及政政府相关关的政策策法规AA项目目所在地地的居民民住宅包包括的形形态及其其比重构构成：公公房、微微利房、福利房房、商品品房等。B政政府对各各类住宅宅的开发发和流通通方面的的政策法法规。CC政府府关于商商品住宅宅在金融融、市政政

8、规划等等方面的的政策和和法规。D短短中期政政府在项项目所在在地及项项目地块块周边的的市政规规划计划划。3-3项项目所在在地房地地产市场场总体供供求现状状1）、数据项项目 上上半年 与去年年同期相相比 备备注签定定土地出出让合同同其中商商品房用用地房地地产开发发总额其其中商品品房建设设其中住住宅投资资占比重重商品房房施工面面积其中中住宅住住宅施工工面积中中今年新新开工者者所占比比例商品品房竣工工面积其其中住宅宅竣工面面积销售售预售商商品房面面积其中中现楼销销售楼花花销售全全市商品品房销售售收入住住宅空置置面积其其中住宅宅办公楼楼商业楼楼二手楼楼买卖22）、分分析3-4项项目所在在地商品品住宅市市

9、场板块块的划分分极其差差异板块块差异 板块11： 区区 板块块二： 区板块块三： 区 板板块四： 区地地理范围围划分依依据：建建筑及商商业、人人文特征征描述政政府市政政规划的的引导商商品住宅宅平均价价格 多多层小高高层高层层别墅商品品住宅供供求状况况 多层层小高层层高层别墅墅热销区区域3-5项项目所在在地及所所在板块块商品住住宅平均均价格走走势区域域 011年平均均价格 00年年平均价价格 999年平平均价格格多层 高层 多层 高层 多层高高层全市市项目所所在板块块【第二部部分 类类比竞争争楼盘调调研】11目的的：调查查项目周周边类比比竞争楼楼盘的规规划素质质和市场场状况。2 调查方方式：先先

10、收集基基础资料料。在此此基础上上进行有有目的的的实地调调查。33主要要内容：3-11 基基本资料料楼盘名名称地理理位置发发展商建建筑承建建商建筑筑规划设设计商环环境设计计商销售售代理商商3-22 项项目户型型结构详详析户型型（a房房b 厅厅 c卫卫d 工工e 厨厨f阳台台g花园园） 面面积跨度度 套数数/百分分比平层层错层跃层层（复式式）3-3项项目规划划设计及及销售资资料总占占地面积积总建筑筑面积（容积率率）建筑筑层数、栋数建建筑布局局及开发发节奏户户型结构构外立面面风格、色调及及用材交交楼内装装修标准准小区绿绿化及环环艺车流流组织及及户车比比小区内内康乐及及商业配配套设施施物业管管理售价价

11、（按揭揭折后价价）最高高价：最最低价：均价：付款方方式 一一次性：分期：按揭：销售进进度 销销售率：已销售售单位户户型比例例客户初初步分析析现居住住区：职职业特征征：集团团客户：3-44综合合评判评评判项目目 评价价A地地块周边边环境及及配套评评判A-1 地地理位置置A-22 周边边环境、景观AA-3 周边市市政配套套A-44 周边边小区整整体素质质B楼楼盘素质质评判BB-1 建筑风风格和立立面B-2 建建筑布局局和空间间规划BB-3 小区内内环艺规规划B-4 户户型设计计B-55 小区区内配套套B-66 车流流组织BB-7 物业管管理C物业形形象C-1 发发展商品品牌C-2 项项目包装装及营

12、销销手法综综合评价价【第三部部分 住住宅消费费者行为为分析】1目的的：了解解住宅消消费者目目前之消消费意识识和行为为方式。2 调查方方式：目目标客户户群用问问卷的形形式来抽抽样调查查。3 主要要内容：3-11各类类档次商商品住宅宅客户分分析指 标 比比 例家家庭结构构 3口口之家：3代同同堂：二二人世界界：单身身职业特特征经商商老板：三资高高级白领领：三资资普通白白领：国国企高级级干部：国企普普通干部部：文艺艺界：政政府及事事业单位位：其他他：外销销买主年年龄结构构2030：3045：4555：55以以上客户户家庭月月收入状状况20000元元以下：20000440000元：4400006000

13、0元元：6000080000元：800001100000元：100000元元以上客客户地理理半径集集中率11公里半半径：22公里半半径：33公里半半径：44公里半半径：44公里以以上半径径3-2各类档档次商品品住宅客客户购买买行为分分析A、 购房房目的及及面积偏偏好指 标比例例购房目目的 AA首次置置业满足足基本居居住需求求B二次次置业改改善居住住条件CC投资保保值和增增值D办办公E为为父母或或子女购购房F度度假G其其他面积积偏好 A 550平米米以下BB 500700平米CC 700800平米DD 8001000平米米E 11001200平米FF 12201140平平米G 1400平米以以上

14、B、 层数数、户型型偏好及及购买价价格承受受能力指指 标比比 例层层数偏好好 A 多层（7层以以下）BB 小高高层（88188层）CC 高层层（188层以上上）户型型偏好11 A 平层BB 错层层C 跃跃层（复复式）户户型偏好好2 AA 1房房1厅BB 21 C 22 DD 32 EE 42 F 43 G 52/33/4HH 6房房及以上上价格偏偏好 AA（根据据当地价价格板块块划分）付款方方式偏好好 A 一次性性付款BB 分期期付款CC 按揭揭按揭月月供承受受力 AA 10000元元以下BB 1000020000元CC 2000030000元DD 3000040000元EE 40000500

15、00元FF 50000元元以上CC、 影影响购房房决策的的最主要要的5个个因素A 地理理位置BB 市政政交通便便利程度度C 周周边生活活配套完完备程度度（包括括子女教教育）DD 距离离上班地地点的远远近E 价格FF 建筑筑风格及及外立面面G 户户型设计计及实用用率H 社区内内绿化及及环艺规规划I物业管管理及社社区文化化活动JJ 周边边社区素素质及空空气、噪噪音等污污染程度度K 产产权等法法律手续续的齐全全L 建建筑质量量的保证证M 发展展商品牌牌和实力力进行市场场调查需需要了解解的内容容主要有有：1、对经经济与发发展形势势的了解解。房地产业业的发展展与一个个国家和和地区的的政治、经济、金融、教

16、育和和治安社社会发展展等因素素息息相相关，对对房价和和销售情情况有影影响。2、对房房地产市市场发展展态势的的了解。需要了解解的内容容包括近近几年各各类房地地产开发发项目完完成投资资额、竣竣工面积积、施工工面积、新开工工面积、销售面面积、销销售价格格、空置置面积、市场变变化情况况，以至至今后几几年对各各类物业业潜在需需求与有有效需求求的分析析。当然然，也包包括银行行开展住住房抵押押贷款情情况的力力度和发发展趋势势等。 3、对对房地产产政策法法规和政政府有关关措施的的了解。主要了解解的是：土地使使用、规规划设计计、拆迁迁安置、开发管管理、建建筑施工工、销售售、税收收、物业业管理等等方面的的法规以以

17、及政府府领导人人的重要要讲话，新的政政策措施施、工作作部署等等。近期期出台的的关于住住房制度度改革、蓝印户户口制度度，尤其其对商品品房预售售条例等等规定、政府对对销放心心房的的要求等等等，更更须熟悉悉和严格格执行。 4、对项目目周边居居民的调调查了解解。了解居民民尤其是是项目周周围居民民的住房房现状、人员构构成、文文化程度度、收入入情况、购房能能力、住住房需求求、购房房动机及及对未来来住房的的期望，可接受受的价格格，对付付款方式式、套型型面积、装修标标准、居居民环境境和设施施配套等等的要注注，进行行深入了了解。然然后再有有针对性性的根据据这些资资料来确确定将来来所开发发项目的的市场定定位。 5

18、、对周边边同类楼楼盘的调调查了解解。了解的内内容主要要有：楼楼盘所处处位置、销售面面积、销销售价格格、销售售手法（包括宣宣传口号号、卖点点和宣传传媒体等等）、销销售进度度、付款款方式、购房对对象及楼楼盘设计计造型、装修标标准、配配套设施施和环境境美化绿绿化等，同时还还要尽可可能了解解楼盘的的施工进进度、资资金到位位情况和和物业管管理情况况等，然然后制表表逐一进进行比较较分析，以便正正确定出出自己的的开发营营销策略略。 市调的内内容 以当地地居民现现有住房房状况及及需求状状况，即即消费行行为调查查一、区域域概况1、区域域简介（三纬经经济部分分）区域域介绍 城市别别名，在在全国和和全省的的地位。

19、人口口 包括括人口总总量及区区域内各各小区域域人口分分布、城城镇和农农村人口口比例、人口增增长情况况、人均均寿命。 区域域划分 下属几几个区，包括经经济开发发区有否否及其地地位。历史史人文景景观 有有关该城城市的历历史、重重点风景景旅游景景点。交通通条件 交通便便利性，港口、机场、车站等等情况。 公共共设施 有关医医疗、休休闲等设设施情况况。 教育育、文化化情况 居民受受教育情情况。 其它它 2、宏观观经济部部分 当地地经济构构成 各各产业比比例，即即第一、二、三三产业比比例。 主要要支柱产产业情况况 国民民生产总总值及GGDP值值 包括括在全国国或全省省的排名名。 主要要的一些些大企业业情况

20、 其他他 3、微观观经济部部分 人均均收入及及各支出出比例 生活活方式及及社会时时尚 消费费理念 就业业情况 其他他 4、整体体评述和和远景展展望二、房地地产市场场1、国家家政府的的有关方方针政策策、法律律规及有有关变化化趋势（注：按按各部门门划分） 房地地产管理理部门 A、 对开发发商 a. 有有关预售售证的发发放条件件 b. 对对建筑产产品的一一些要求求，包括括有关材材料的运运用c. 其其他 B、 对对消费者者 a. 有有关拆迁迁的安置置方式b. 房房改房交交易的规规定 c. 房房价的控控制 d. 其其他 C、 对对中介代代理机构构 a. 有有关从业业人员的的资质考考核 b. 机机构的其其

21、他管理理条约 土地地局 A、 土土地的转转让方式式及价格格控制B、 土土地的年年供给量量 C、 有有关土地地的其他他规定 规划划局 A、 城城市的规规划方向向、区域域定位及及远景规规划 B、 拆拆迁力度度 交通通部门A、 有有关道路路网的建建设 B、 重重点交通通基础设设施的建建设 C、 对对私人购购车的一一些政策策 银行行 A、 存存款利率率，按揭揭贷款的的利率B、 按按揭年期期及业务务方式等等 C、 对对开发商商的贷款款支持 税、费部门门 A、 有有关交易易的税、费 B、 办办有关证证件的收收费情况况 C、 对对开发过过程的收收费情况况，包括括配套费费等 其他他政府部部门 A、 公公安部门

22、门关于购购房入户户的政策策 B、 货货币分房房的施行行力度 与房房地产有有关的其其他信息息2、房地地产现状状 以当当地居民民现有住住房状况况及需求求状况，即消费费行为调调查。（附表） 注：通过问问卷调查查分析，比例为为当地人人口的22。 A、 居居民收入入情况B、 居居住情况况 C、 置置业意向向 房地地产上一一时期概概括（一一般以上上一年度度）及同同期比较较 A、 交交易面积积、交易易金额B、 价价格走势势 C、 各各楼型的的比例 本年年度的推推案量及及需求预预测 注注：指主主管部门门的预测测有关媒媒体上可可获取。 房地地产开发发商的调调查（附附表）A、 开开发商基基本情况况 B、 有有关业绩绩 C、 新新动向 代理理行业的的调查（附表） A、 个个案推出出中代理理公司参参与的比比整个市市场代理理的氛围围。 B、 例例 C、 参参与的方方式 D、 主主要公司司情况 专做做二手房房中介情情况 A、 市市场情况况 B、 有有关公司司 个案案调查（附表） A、 已已结盘B、 现现在开盘盘 C、 年年内将开开盘 D、 个个案调查查需提交