征地协调知识讲座-征地补偿标准及程序

1、关于征地补偿的相关问题知识讲座二一五年一月主要内容一、征地的内涵和程序 二、我国土地分类的发展与现状 三、土地征用补偿政策的演变四、我国现行征地制度存在的问题五、如何才能保证公平合理补偿安置六、管道项目用地与用地补偿七、管道三穿通过权办理基本程序八、管道通过文物保护、自然保护区基本程序九、征地补偿协议签订审批及付款流程十、需要注意的问题2005年土地供应 一征地的内涵 征地(分永久、临时，是征用农民集体所有土地的简称。国家为公共利益的需要，可以按照法定程序强制征用农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者一定的补偿。土地被征用后，其所有权属于国家，不再属于农民集体，以上所说的形式为永久

2、性征用。而临时征用那么是在较短时间内，为完成某一项工作或项目需要占用土地的行为，它不改变土地的性质按国土管理条例规定，临时用地最长期限不得超过两年。 一、征地的内涵和程序 2005年土地供应 二征地补偿的构成 1.征地补偿费用：是指土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和。征用土地的各项费用应当在自征地补偿、安置方案批准之日起个月内全额支付； 2.土地补偿费：是因国家征用土地对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿。补偿的对象是土地所有权人； 3.安置补助费：是国家建设征用农民集体土地后，为了解决以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口因失去土地造成生活困难所给予的补助费

3、用；一、征地的内涵和程序续 2005年土地供应 4.青苗补偿费：是指征用土地时，对被征用土地上生长的农作物，如水稻、小麦、玉米、土豆、蔬菜等造成损失所给予的一次性经济补偿费用。 5.地上附着物补偿费：是对被征用土地上的各种地上建筑物、构筑物，如房屋、水井、道路、管线、水渠等的拆迁和恢复费以及被征用土地上林木的补偿和砍伐费等。 6.其他补偿费：是指除土地补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补助费以外的其他补偿费用，即因征用土地给被征用土地单位和农民造成的其他方面损失而支付的费用，如地力恢复费、水利设施恢复费、误工费、搬迁费、基础设施恢复费等。一、征地的内涵和程序续 2005年土地供应 三征

4、地的程序 1.拟定征用土地方案 征用土地方案由拟征用土地所在地县、市人民政府或其土地行政主管部门拟定。其中征用城镇土地利用总体规划确定的城市建设用地区内统一规划、统一开发的土地，由县、市人民政府根据土地利用计划和对建设用地的需求情况拟定，城市建设用地区外能源、交通、水利、军事设施等按建设项目实施征地的，由县、市人民政府土地行政主管部门根据建设单位或建设主管部门的建设用地申请拟定。征用土地方案，包括征用土地的目的及用途，征用土地的范围、地类、面积、地上附着物的种类及数量，征用土地及地上附着物和青苗的补偿，劳动力安置途径，原土地的所有权人及使用权人情况等。一、征地的内涵和程序续 2005年土地供应

5、 2.审查报批 征用土地方案拟定后，由县、市人民政府按照?土地管理法?规定的批准权限，经土地行政主管部门审查后，报人民政府批准。其中征用农用地，农用地转用批准权属国务院的，国务院批准农用地转用时批准征用土地，农用地转用和征用批准权属于省级人民政府的，省级人民政府同时批准农用地转用和征用土地；农用地转用批准权属于省级人民政府，而征用土地审批权属于国务院的，先办理农用地转用审批，后报国务院批准征用土地。 一、征地的内涵和程序续 2005年土地供应 3.征用土地方案公告 征用土地依法定程序批准后，由县级以上人民政府在当地予以公告。被征用土地的所有权人和使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当

6、地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 4.制定征地补偿、安置方案 县、市人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案对土地所有权人、使用权人及地上附着物等进行进一步核实，制定征地补偿、人员安置及地上附着物拆迁等具体的方案。一、征地的内涵和程序续 2005年土地供应 5.公告征地补偿安置方案并组织实施。征用土地的补偿和人员安置方案确定后，有关地方人民政府应当予以公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，对征地补偿和人员安置方案进行修改和补充，并向被征地单位和农民支付有关费用，落实人员安置及地上附着物拆迁方案。 6.清理土地和实施征用土地。征用土地补偿和人员安置方案实施后，县、市

7、人民政府土地行政主管部门组织有关单位对被征用的土地进行清理，并组织实施征用土地和供地。上述程序是依据?土地管理法实施条例?确定的程序，随时间的推移以及土地政策不断完善，各地实施的办法有差异，但实质性的内容基本相同。一、征地的内涵和程序续 2005年土地供应 一2002年1月1日试行的土地三级分类体系 1. 一级类设3个。即?土地管理法?规定的农用地、建设用地、未利用地。三大类的界定严格按照?土地管理法?第四条第三款的规定。 2. 二级类设15个。原土地利用现状分类8个一级类中的耕地、园地、林地、牧草地及新设的“其它农用地等5个地类共同构成农用地；原城市土地分类的商服、工矿仓储、公用设施、公共建

8、筑、住宅等5个一级类及原来两个分类中都有的特殊用地、交通用地(除农村道路)和从土地利用现状分类的水域中分离出来的水利建设用地等共8个地类构成了建设用地；原土地利用现状分类的未利用土地(除田坎)和未进入农用地、建设用地的其它水域共同构成未利用地。 二、我国土地分类的发展与现状 2005年土地供应 3.三级地类设71个。是在原来两个土地分类的二级地类基础上调整、归并、增设而来的。 二、我国土地分类的发展与现状续 2005年土地供应二、我国土地分类的发展与现状续 基本地类1984旧地类2001过渡地类2002试用地类编码旧地类名称编码过渡地类名称编码试用地类名称农用地11耕地11灌溉水田111灌溉水

9、田111灌溉水田12望天田112望天田112望天田13水浇地113水浇地113水浇地14旱地114旱地114旱地15菜地115菜地115菜地12园地21果园121果园121果园22桑园122桑园122桑园23茶园123茶园123茶园24橡胶园124橡胶园124橡胶园25其它园地125其它园地125其它园地13林地31有林地131有林地131有林地32灌木林地132灌木林地132灌木林地33疏林地133疏林地133疏林地34未成林造林地134未成林造林地134未成林造林地35迹地135迹地135迹地36苗圃136苗圃136苗圃14牧草地41天然草地141天然草地141天然草地42改良草地142改

10、良草地142改良草地43人工草地143人工草地143人工草地15其它农用地151畜禽饲养151畜禽饲养152农业设施152农业设施63农村道路153农村道路153农村道路74坑塘水面154坑塘水面154坑塘水面155养殖水面155养殖水面77沟渠156农田水利156农田水利87田坎157田坎157田坎158晒谷场等158晒谷场等表 1土地利用现状分类及新旧地类编码对照表 2005年土地供应二、我国土地分类的发展与现状续 建设用地20城镇用地50A城市201城市51B建制镇202建制镇52农村居民点203农村居民点53独立工矿用地204独立工矿54盐田205盐田55特殊用地206特殊用地21商服

11、用地211商业212金融保险213餐饮旅馆业214其它商服22工矿仓储用地221工业222采矿地223仓储23公用设施用地231公共基础设施232瞻仰景观休闲24公共建筑用地241机关团体242教育243科研设计244文化体育245医疗卫生246慈善25住宅用地251城镇单一住宅252城镇混合住宅253农村宅基地254空闲宅基地26交通运输用地61铁路261铁路261铁路62公路262公路262公路64民用机场263民用机场263民用机场65港口码头264港口码头264港口码头265管道运输265管道运输27水利设施用地73水库水面271水库水面271水库水面78水工建筑272水工建筑272水

12、工建筑2005年土地供应二、我国土地分类的发展与现状续 未利用地31未利用地81荒草地 311荒草地311荒草地82盐碱地312盐碱地312盐碱地83沼泽地313沼泽地313沼泽地84沙地314沙地314沙地85裸土地315裸土地315裸土地86裸岩石砾地316裸岩石砾地316裸岩石砾地88其它未利用地317其它未利用地317其它未利用地32其它土地71河流水面321河流水面321河流水面72湖泊水面322湖泊水面322湖泊水面75苇地323苇地323苇地76滩涂324滩涂324滩涂79冰川及永久积雪325冰川及永久积雪325冰川及永久积雪2005年土地供应 二2007年?土地利用分类?国家标

13、准 2007年8月5日，?土地利用现状分类?国家标准开始颁布执行，第二次全国土地调查将直接采用?土地利用现状分类?国家标准。 ?土地利用现状分类?国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，将我国土地资源分为12个一级类、56个二级类。 其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。 二、我国土地分类的发展与现状续 2005年土地供应 二级类有：农村宅基地 灌溉水田 望天田 水浇地 旱地 菜地 果园 桑园 茶园 橡胶园 其它园地 有林地 灌木林 疏林地 未成林造林地 迹地 苗圃 天然草地 改

14、良草地 人工草地 农村居民点 独立工矿用地 设施农业用地 农村道路 坑塘水面 沟渠 田坎 城市 城镇 盐田 特殊用地 铁路 公路 民用机场 港口、码头 除居民点及独立工矿用地外有关地类 水库水面 水工建筑物 荒草地 盐碱地 沼泽地 沙地 裸土地 裸岩、石砾地 其它 河流水面 湖泊水面 苇地 滩涂 冰川及永久积雪 等56个。二、我国土地分类的发展与现状续 2005年土地供应 ?土地利用现状分类?国家标准确定的土地利用现状分类，严格按照管理需要和分类学的要求，对土地利用现状类型进行归纳和划分。一是区分“类型和“区域，按照类型的唯一性进行划分，不依“区域确定“类型；二是按照土地用途、经营特点、利用方

15、式和覆盖特征四个主要指标进行分类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分，所采用的指标具有唯一性；三是表达城乡一体化原那么，按照统一的指标，城乡土地同时划分，实现了土地分类的“全覆盖。这个分类系统既能与各部门使用的分类相衔接，又满足当前和今后需要，为土地管理和调控提供基本信息，还可根据管理和应用需要进行续分。本分类系统能够与以往的土地分类进行有效衔接，不至于造成土地基本信息“断档。二、我国土地分类的发展与现状续 2005年土地供应二、我国土地分类的发展与现状续 一级类 二级类 含义 编码 名称 编码 名称 01 耕地 指种植农作物的土地，包括熟地,新开发、复垦、整理

16、地，休闲地（含轮歇地、轮作地）；以种植农作物（含蔬菜）为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中包括南方宽度1.0米，北方宽度2.0米固定的沟、渠、路和地坎(埂)；临时种植药材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他临时改变用途的耕地。 011 水田 指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。 012 水浇地 指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱生农作物的耕地。包括种植蔬菜的非工厂化的大棚用地。 013 旱地 指无灌溉设施,主要靠天然降水种植旱生农作物的耕地,包括没有灌溉设施,仅靠引洪淤灌的耕地。 02

17、 园地 指种植以采集果、叶、根、茎、汁等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，覆盖度大于50%和每亩株数大于合理株数70%的土地。包括用于育苗的土地。 021 果园 指种植果树的园地。 022 茶园 指种植茶树的园地。 023 其它园地 指种植桑树、橡胶、可可、咖啡、油棕、胡椒、药材等其他多年生作物的园地。 表 2 土地利用现状分类国家标准2005年土地供应二、我国土地分类的发展与现状续 03 林地 指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的土地。包括迹地，不包括居民点内部的绿化林木用地、铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。 031 有林地 指树木郁闭度0.2的乔木林地，

18、包括红树林地和竹林地。 032 灌木林地 指灌木覆盖度40%的林地。 033 其它林地 包括疏林地、未成林地、迹地、苗圃等林地。 04 草地 指生长草本植物为主的土地。 041 天然牧草地 指以天然草本植物为主，用于放牧或割草的草地。 042 人工牧草地 指人工种植牧草的草地。 043 其它草地 指树木郁闭度0.1，表层为土质，生长草本植物为主，不用于畜牧业的草地。 05 商服 用地 指主要用于商业、服务业的土地。 051 批发零售用地 指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。 052 住宿餐饮用地 指主要用于

19、提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。 053 商务金融用地 指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。 054 其它商服用地 指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。 2005年土地供应二、我国土地分类的发展与现状续 06 工矿仓 储用地 指主要用于工业生产、物资存放场所的土地。 061 工业用地 指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。 062 采矿用地 指采矿、采石、采砂（沙

20、）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。 063 仓储用地 指用于物资储备、中转的场所用地。 07 住宅 用地 指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施的土地。 071 城镇住宅用地 指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。包括普通住宅、公寓、别墅等用地。 072 农村宅基地 指农村用于生活居住的宅基地。 08 公共管 理与公 共服务 用地 指用于机关团体、新闻出版、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土地。 081 机关团体用地 指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。 082 新闻出版用地 指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。 083

21、 科教用地 指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。 084 医卫慈善用地 指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。 085 文体娱乐用地 指用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地。 086 公共设施用地 指用于城乡基础设施的用地。包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。 087 公园与绿地 指城镇、村庄内部的公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地。 088 风景名胜设施用地 指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。景区内的其它用地按现状归入相应地类。

22、2005年土地供应二、我国土地分类的发展与现状续 09 特殊 用地 特殊 用地 指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。 091 军事设施用地 指直接用于军事目的的设施用地。 092 使领馆用地 指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地。 093 监教场所用地 指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。 094 宗教用地 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。 095 殡葬用地 指陵园、墓地、殡葬场所用地。 10 交通运 输用地 指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和各种道路用地。 101 铁路用地 指

23、用于铁道线路、轻轨、场站的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。 102 公路用地 指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地。 103 街巷用地 指用于城镇、村庄内部公用道路(含立交桥)及行道树的用地。包括公共停车场、汽车客货运输站点及停车场等用地。 104 农村道路 指公路用地以外的南方宽度1.0米、北方宽度2.0米的村间、田间道路（含机耕道）。 105 机场用地 指用于民用机场的用地。 106 港口码头用地 指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。

24、 107 管道运输用地 指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。 2005年土地供应二、我国土地分类的发展与现状续 11 水域及 水利设 施用地 指陆地水域，海涂，沟渠、水工建筑物等用地。不包括滞洪区和已垦滩涂中的耕地、园地、林地、居民点、道路等用地。 111 河流水面 指天然形成或人工开挖河流常水位岸线之间的水面，不包括被堤坝拦截后形成的水库水面。 112 湖泊水面 指天然形成的积水区常水位岸线所围成的水面。 113 水库水面 指人工拦截汇集而成的总库容10万立方米的水库正常蓄水位岸线所围成的水面。 114 坑塘水面 指人工开挖或天然形成的蓄水量10万立方米的坑塘常

25、水位岸线所围成的水面。 115 沿海滩涂 指沿海大潮高潮位与低潮位之间的潮浸地带。包括海岛的沿海滩涂。不包括已利用的滩涂。 116 内陆滩涂 指河流、湖泊常水位至洪水位间的滩地；时令湖、河洪水位以下的滩地；水库、坑塘的正常蓄水位与洪水位间的滩地。包括海岛的内陆滩地。不包括已利用的滩地。 117 沟渠 指人工修建，南方宽度1.0米、北方宽度2.0米用于引、排、灌的渠道，包括渠槽、渠堤、取土坑、护堤林。 118 水工建筑用地 指人工修建的闸、坝、堤路林、水电厂房、扬水站等常水位岸线以上的建筑物用地。 119 冰川及永久积雪 指表层被冰雪常年覆盖的土地。 指上述地类以外的其它类型的土地。 12 其它

26、 土地 121 空闲地 指城镇、村庄、工矿内部尚未利用的土地。 122 设施农用地 指直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。 123 田坎 主要指耕地中南方宽度1.0米、北方宽度2.0米的地坎。 124 盐碱地 指表层盐碱聚集，生长天然耐盐植物的土地。 125 沼泽地 指经常积水或渍水，一般生长沼生、湿生植物的土地。 126 沙地 指表层为沙覆盖、基本无植被的土地。不包括滩涂中的沙地。 127 裸地 指表层为土质，基本无植被覆盖的土地；或表层为岩石、石砾，其覆盖面积70%的土地。 2005年土地供应三、土地征用

27、补偿政策的演变 征地补偿作为征地过程中的核心问题，直接关系到被征地农民的利益与征地工作的顺利进行。于2007年10月1日施行的?物权法?明确提出“征收集体所有的土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。这就需要我们从一个全新的角度思考征地补偿问题，即如何测算征收补偿。2005年土地供应三、土地征用补偿政策的演变续一中华人民共和国土地管理法2004年8月28日 1.征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征

28、收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 2005年土地供应三、土地征用补偿政策的演变续 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 征收

29、城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 依照规定支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。 2005年土地供应三、土地征用补偿政策的演变续 2.临时使用土地的项目 建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，

30、应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。 临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。 临时使用土地期限一般不超过二年。 2005年土地供应三、土地征用补偿政策的演变续 3.征地补偿过程中存在的问题及原因 新的 ?土地管理法?对征地工作做出了一些新的规定，上收了征地批准权限，提高了征地补偿标准，确立了征地批后公告制度，这在一定程度上加强了征地管理。但是从实际工作看，征地还存在不少问题，主要表现在“三乱一难:一是

31、征地范围乱。即国家、企业、单位和个人，无论何种投资主体搞建设，均征收农民集体的土地，远远超出了“为了公共利益这个范围。二是征地补偿乱。不依法补偿较为普遍，低价征地和高价征地现象并存，国家重点工程尤其是地方政府的重点项目，征地补偿费用相对偏低。三是征地费用分配乱。征地补偿费用在被征地集体经济组织和农民之间分配不合理，使用管理较为混乱个别还存在截留现象。四是被征地农民安置难。在目前社会条件下，失地农民农转非和招工安置在很多地方己经失去了实际意义，但自谋职业又难，尤其是大型水利工程占地和城市郊区用地安置难的问题更为突出。2005年土地供应三、土地征用补偿政策的演变续 征地中存在的上述问题，究其原因，

32、一方面是由于土地管理法律法规的有关规定没有完全贯彻落实，征地过程存在薄弱环节，需要强化依法行政，严格执法。另一方面，是现行征地制度还存在不完善之处，这是征地中存在问题的根本症结。我国征地制度形成于计划经济时期，目前已难以适应社会主义市场经济发展的要求，尤其是征地补偿费用的计算。新法虽然提高了补偿标准，但是还是沿用计划经济体制下的计算模式，显然不尽合理。此外，现行的征地制度对征地目的的公益性、征地补偿安置费用标准的合理性、征地补偿安置费用分配与使用的规范性、安置途径的可行性等重要问题和环节，缺乏适应市场经济体制的调节机制和必要的社会监督机制。2005年土地供应三、土地征用补偿政策的演变续 二国务

33、院关于深化改革严格土地管理的决定国发200428号 2004年10月，国务院发布了?国务院关于深化改革严格土地管理的决定?，该决定对完善征地补偿和安置制度做了具体的规定，包括以下几个方面： 1.完善征地补偿办法。县级以上地方人民政府要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低。要保证依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保

34、持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价，国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。大中型水利、水电工程建设征地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。 2005年土地供应三、土地征用补偿政策的演变续 2.妥善安置被征地农民。县级以上地方人民政府应当制定具体办法，使被征地农民的长远生计有保障。对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。在城市规划区内，当地人民政府应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度；在城市规划区

35、外，征收农民集体所有土地时，当地人民政府要在本行政区域内为被征地农民留有必要的耕作土地或安排相应的工作岗位；对不具备基本生产生活条件的无地农民，应当异地移民安置。劳动和社会保障部门要会同有关部门尽快提出建立被征地农民的就业培训和社会保障制度的指导性意见。 2005年土地供应三、土地征用补偿政策的演变续 3.健全征地程序。在征地过程中，要维护农民集体土地所有权和农民土地承包经营权的权益。在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认

36、的有关材料作为征地报批的必备材料。要加快建立和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机制，维护被征地农民和用地者的合法权益。经批准的征地事项，除特殊情况外，应予以公示。 2005年土地供应三、土地征用补偿政策的演变续 4.加强对征地实施过程监管。征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费主要用于被征地农户的原那么，制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。被征地的农村集体经济组织应当将征地补偿费用的收支和分配情况，向本集体经济组织成员公布，接受监督。农业、民政等部门要加强对农村集体经济组织内部征地补偿费用分配和使用的监督。 2005年土地供应三、土

37、地征用补偿政策的演变续 三国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见国土资发2004238 该文件就完善征地补偿安置制度有关问题提出以下意见： 1.关于征地补偿标准，要做到统一年产值标准的制订、统一年产值倍数的确定、征地区片综合地价的制订和土地补偿费的分配。 2.关于被征地农民安置途径，包括了农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置，提出了具体的安置方法。 3.关于征地工作程序，主要分为告知征地情况、确认征地调查结果和组织征地听证三个主要步骤。 4.关于征地实施监管，要认真做好公开征地批准事项、支付征地补偿安置费用和征地批后监督检查。各级国土资源部门要对依法批准的征收土地方案的

38、实施情况进行监督检查。因征地确实导致被征地农民原有生活水平下降的，当地国土资源部门应积极会同政府有关部门，切实采取有效措施，多渠道解决好被征地农民的生产生活，维护社会稳定。2005年土地供应三、土地征用补偿政策的演变续四?关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知?国土资发2005144号 制订征地统一年产值标准和区片综合地价目的是为征地补偿提供依据，直接为征地服务。制订征地统一年产值标准要考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格及农用地等级等因素，在一定区域范围内以县域范围为主，在主导性农用地类别和耕作制度条件下，以前三年主要农产品平均产量、价格及相关附加收益

39、为主要依据进行测算。以统一年产值标准为基数，同时综合考虑当地经济发展水平、居民生活水平、被征地农民社会保障需要等其他条件，确定补偿倍数，计算征地补偿费用。征地区片综合地价是征地综合补偿标准，制订时要考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素进行测算。 制订征地统一年产值标准和区片综合地价，是依法合理做好征地补偿安置工作、维护被征地农民切身利益、保障经济建设健康发展的重要基础性工作，是贯彻落实?决定?和国土资源部?关于完善征地补偿安置制度的指导意见?国土资发2004238号等文件精神，解决当前征地工作中存在的补偿标准偏

40、低、同地不同价、随意性较大等突出问题的重要举措2005年土地供应三、土地征用补偿政策的演变续五国务院关于加强土地调控有关问题的通知国发200631号 该通知中指出要切实保障被征地农民的长远生计，征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原那么。各地要认真落实国办发200629号文件的规定，做好被征地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。2005年土地供应三、土地征用补偿政策的演变续六?关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知?劳社部

41、发200714号 建立农村社会养老保险和被征地农民社会保障制度，为农村劳动者和被征地农民提供基本保障是政府的责任，属于社会保险的范畴，是劳动保障部门的重要职能。国务院办公厅印发的劳动保障部“三定方案国办发199850号规定，劳动保障部门负责农村社会养老保险的政策制定和组织实施，劳动保障部门的社会保险经办机构负责业务经办工作。?国务院关于深化改革严格土地管理的决定?国发200428号和?国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知?国办发200629号明确规定，由劳动保障部门负责被征地农民社会保障政策制定和组织实施。劳动保障部和国土资源部联合下发的?关于切实做

42、好被征地农民社会保障工作有关问题的通知?劳社部发200714号进一步明确，被征地农民社会保障业务由各级劳动保障部门的社会保险经办机构办理。各级劳动保障部门要按照国务院文件和两部有关文件规定，切实履行好管理职能。 2005年土地供应三、土地征用补偿政策的演变续七 国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知国办发200771号 该通知强调了要严格禁止和严肃查处“以租代征转用农用地的违法违规行为。近年来，一些地方出现了违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租承租、承包等“以租代征方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严

43、格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。严肃追究瞒案不报、压案不查的责任。严肃处理以罚代法、处罚不到位的行为。国家机关工作人员批准“以租代征占地建设的，要追究其非法批地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理；应给予政纪处分的，依据?行政机关公务员处分条例?等规定办理。单位和个人擅自通过“以租代征占地建设的，要追究其非法占地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。对纠正、整改土地违法违规行为不力的地区和土地违法违规行为大量发生、造成严重后果的地区，实行问责制，由国家土地总督察责令限期整改，限期整改期间暂停该地区农用

44、地转用和土地征收审批。2005年土地供应四、我国现行征地制度存在的问题 我国征地程序与征地补偿都存在一定的问题，但是就本质来讲，最为突出还是征地补偿问题。因为就目前而言，征与不征，农民没有多少发言权;同时从经济发展来看，也不能因为征地侵害了农民利益就不征地，征地本身是工业化城市化的一个必然过程.这个过程没有错，适度征地有利于城市经济的发展，同时也有利于农民生活水平的提高。但是由于补偿不合理，失地农民并没有享受到本该由征地导致的城市化进程而带来的成果，这才是征地最大的问题。我国征地补偿的主要缺陷表现在如下方面:2005年土地供应四、我国现行征地制度存在的问题续 一 现行征地补偿标准偏低。 我国?

45、土地管理法?规定:征收耕地的土地补偿费用由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费三部分组成。土地补偿费的标准分别为耕地被征收前三年平均年产值的六倍至十倍。从实际情况来看，现行征地补偿费用标准不管是低限还是高限在大多数情况下都不足以预防失地农民的贫困。有研究显示，根据现行征地补偿安置办法，一些地区的土地补偿和安置补助费用仅仅相当于当年当地城镇居民可支配收入的倍，按照目前农村居民人均生活消费支出计算，只能维持7年左右的生活，按照目前城镇居民人均消费支出计算，只能维持2年左右的生活，如果将土地补偿和安置补助费全额直接代农民进入社会保障，失地农民每月领到的养老金仅仅相当于当地近郊现行最低生活

46、保障费用三分之一。 2005年土地供应四、我国现行征地制度存在的问题续 (二) 征地安置方式单一 目前各地对失地农民普遍采取的是一次性货币安置的方式，即在农民一次性全额领取安置补助费后，自主择业，自行解决养老医疗失业等社会保险待遇，货币安置的优点在于操作简单，农民心理上容易接受，但是问题是货币安置难以解决农民的长远生计，因为低水平的一次性现金补偿不利于失地农民尤其是大龄失地农民的就业，同时有限的安置补助费满足不了建立失地农民养老保障制度的需要。2005年土地供应四、我国现行征地制度存在的问题续 (三) 失地农民再就业能力弱 当前以市场就业为取向的劳动用工制度改革和以知识经济为基础的产业结构调整

47、对于求职者年龄知识技能和市场竟争意识要求较高，与此相对照，失地农民在就业方面明显处于劣势地位，一是自身条件的影响，这集中表现在失地农民大多年龄偏大，文化程度不高和缺乏非农劳动技能三个方面;二是生活方式的影响。失地农民多处于集体经济比较发达的城乡结合部，他们依靠房屋租赁收入和集体经济分红就能过上或者接近小康水平生活，这种相对优越的生活环境，致使部分农民在被征地后对于未来从业的工作环境和工资待遇要求较高，再就业意愿不强。2005年土地供应四、我国现行征地制度存在的问题续 四 相关配套措施不完善 从各地实际工作看，有关失地农民的配套政策多数是过渡性，单一性的措施，缺少针对性指导性可行性强的配套政策，

48、更没有从制度层面进行设计，形成制度框架，以失地农民农转非为例，调查显示，征地农转非人员只是庞大失地农民队伍中的一小部分，保留农村户籍的仍然占绝大多数，即便是己经转为城镇户籍的人员，也大多数是名义上的转变，在就业社会保障方面并不能纳入城镇保障体系。转户对失地农民失去实际惫义。建立公平合理的征地补偿测算体系应成为征地改革的核心问题。2005年土地供应五、如何才能保证公平合理补偿安置 一保证征地补偿同地同价 ?国务院关于深化改革严格土地管理的决定?对如何保证被征地农民生活水平不降低作了明确规定：县级以上地方各级政府要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低；依照现行法律规定支付土地补偿费和安

49、置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费；土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。 ?国务院关于深化改革严格土地管理的决定?明确要求，省、自治区、直辖市人民政府制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价。?决定?还要求，土地补偿费主要用于被征地农户，省、自治区、直辖市应制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。被征地的农村集体经济组织应当将被征地补偿费用的收支和分配情况

50、，向被征地农户公开。2005年土地供应五、如何才能保证公平合理补偿安置续 二为切实保障被征地农民的合法权益，深化征地制度改革，从2009年起中国将逐步适当提高征地补偿标准。 国土资源部近日发出关于认真学习贯彻中共十七届三中全会精神的通知指出，征地问题涉及被征地农民的切身利益。要进一步深化征地制度改革，逐步缩小征地范围，完善征地补偿安置机制。在原有划拨用地目录的基础上，抓紧研究确定公益性和经营性建设用地范围，建立相应的协调裁决机制。国土资源部将在有条件的地方开展试点，加快健全和完善制度。 要进一步完善征地补偿机制。按照被征土地同地同价原那么，综合论证和听证结果，由地方人民政府批准实施统一的征地补

51、偿标准，对被征地农民进行合理补偿，及时足额支付到位。 通知要求，解决好被征地农民的就业、住房和社会保障。根据被征地农村集体经济组织和农民享有耕地的不同情况，实行差别化的安置政策，拓宽安置途径，积极推行多元化安置，切实解决好被征地农民的就业、住房和社会保障，保障被征地农民的长远生计。国土资源部将配合人力资源和社会保障部门，按照应保尽保、先保后征的原那么，认真研究征地批后实施程序、社保资金筹集及分配使用管理等问题，制订有关政策性文件。2005年土地供应五、如何才能保证公平合理补偿安置续 三六项费用构成完整的土地征收价格，保证公平合理补偿安置 就农民而言，土地不仅是重要的生产资料，也是其赖以就业、生

52、活和社会保障的根基。因此，合理的土地征收补偿安置费用应当包括土地权益损失补偿和弥补原农村土地的社会保障功能和就业功能，以及因土地征收所造成的间接土地权益损失，才可能真正保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。因此，本着“补偿以相等，损失以恢复为原那么，我国土地征收补偿的范围应当包括以下内容：被征地农民的土地财产损失补偿。这项补偿应当按照被征收土地原用途土地的市场价格确定。对此，也曾有人提出应当按照被征收土地的新用途进行价格评估，理由是土地征收后往往作为建设用地，土地价值会产生增值，农民应当占有这部分增值。这个观点存在明显错误之处，首先，被征地农民直接损失的财产就是原用途土地;其次，土

53、地用途变更带来的增值是由规划带来，这应属于社会公共权利带来的，应由全社会共享，而不应当由个体独享。同时，按照这个观点，如果土地征收后用于公共绿地建设，种草的收益明显要比种粮食低，难道要按草地的价值补偿给农民吗？2005年土地供应五、如何才能保证公平合理补偿安置续 被征地农民的社会保障费用。该项费用的测算应当表达农村土地社会保障功能。城市规划区内，应当按照将被征地农民纳入城市失业登记和就业服务体系以及城市社会保障制度的要求，测算相应的社会保障费用；城市规划区外，应当按照需要调地或移民以及纳入当地社会保障制度的要求，测算所需要的社会保障费用。其中保险费用应当包括需安置人口的失业保险、大病保险和养老

54、保险等费用。 地上附着物补偿。应当按照地上附着物的实际情况，经评估确定。涉及房屋的，应当保障土地征收后被征地农民的居住条件。土地征收造成不便于利用残余地的价值损失补偿以及相关损害补偿。应当分别评估土地征收前后残留地部分的市场价格，其土地征收前后的价格差额就是应当补偿的价值损失额。被征地农民一定时期的停业、失业损失费用。应当根据被征地区域的社会发展情况、产业布局情况、就业结构等确定停业、停产时间和损失。2005年土地供应五、如何才能保证公平合理补偿安置续 被征地农民转业转岗培训和再就业费用。应当按照当地平均费用水平确定。应当说，以上六项之和构成了完整的土地征收价格，这样对土地征收直接补偿，就可以

55、保证被征地农民的原有生活水平不下降和长远生计有保障。此外,国家还应当建立土地收益用于农业、农村和农民制度的支持和补偿。例如，规定新增建设用地土地有偿使用费、城市国有土地出让收入中不低于15%的部分以及耕地占用税、土地开垦费等投入农业和农村，全部用于耕地开发、土地整理和基本农田建设。这实际上就是将土地的部分增殖收益用于农业、农村和农民，让农民进一步分享土地收益。2005年土地供应六、管道项目用地与用地补偿 一项目用地的分类根据管道工程用地的特点，可将管道工程用地分为管道工程永久性用地、管道工程临时用地和管道通行权用地。1.管道工程永久性用地包括：阀室、分输泵站、分输站以及管道维修便道用地等。该用

56、地将由管道企业享有土地使用权，涉及农用地转用、土地征用的，需办理征用、转用手续，并对原土地所有者进行征地费用的补偿，包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费，缴纳相关税费，依法办理有关批准手续，取得土地使用权。2.管道工程临时用地包括：管道铺设作业带、施工便道、设备堆放场地、取弃土场地等，建设单位应当依据?土地管理法?有关规定，向县级以上人民政府土地行政主管部门申请临时用地，经批准后，签订临时用地合同，并按合同约定支付临时用地补偿费，取得一定时间内的土地使用权。临时用地不得修建永久性建筑物，使用期限不超过两年，施工完成后恢复原土地使用功能，土地使用权利自然灭失。临时用地的补偿费包括青

57、苗及地上附着物补偿费、相关税费及两年不能耕作收益的补偿。2005年土地供应六、管道项目用地与用地补偿 续施工临时用地征用工作程序3、施工临时用地许可申报工作流程施工临时用地是指出建设单位指定作业带宽度，管道施工所必须的临时用地。一般来讲，此项工作应由建设单位取得合法临时用地手续后，施工单位方可进现场施工，但在实际工作中，有时建设单位会制定有关用地数量、附着物确认数量的联签制度，给施工单位授权委托书后，委任给施工单位办理相关手续，甚至委托施工单位签订补偿协议，再由建设单位进行赔付资金的支付；或者建设单位总包给地方政府主管部门如区县级国土局、计划委员会等， 由其办理相关手续，并给土地所有权人和物权

58、所有人进行补偿，取得合法用地。长输管道施工取得临时用地的合法手续主要包括以下三方面工作：2005年土地供应六、管道项目用地与用地补偿 续 1)、取得管道线路建设用地规划许可证(区县级以上规划部门)； 2)、对土地所有权人进行临时用地的补偿； 3)、给地面附着物所有权人进行附着物迁移、拆除的补偿，最终取得至少是区县级国土管理部门以文件下发的临时用地许可手续。对建设单位委托给施工单位进行临时用地征用的工作方法，施工单位在取得施工图纸以后，建议按照如下的步骤实施：2005年土地供应六、管道项目用地与用地补偿 续2004、召开工程施工协调会 施工单位首先应根据施工图纸确定管道所经的行政区域，分别以乡镇

59、、区县、地市为单位统计出管道的过境长度，计划临时用地面积。请建设单位出面召开工程施工协调会。为确保协调会的工作力度，要尽可能请地方主要及分管行政领导组织，要求地市或区县的计划委员会、国土局、规划局、建设局、交通局、水利局、电力局、通讯局、航道局、海事局、公安局等政府职能部门及管道所经的各个乡镇主管领导参加，宣传工程项目建设的意义，讲明工程的工期，解释赔偿原那么和政策，并对地方关注的问题给予解释，并记录所有参加会议人员的工作地点和详细的联系方法。有条件的情况下，邀请地方电视、广播、新闻媒体参加，做好舆论宣传和报道，及时把工程意义传播到沿线村民，会起到事半功倍的效果。土地供应六、管道项目用地与用地

60、补偿 续25、办理线路建设用地规划许可证 施工单位要及时根据协调会议精神，在业主代表、设计代表、现场监理的参与下，首先到区县、乡镇规划部门甚至相关村委征求线路走向意见，对上述三级政府的规划意见应按照下级服从上级、统筹兼顾的原那么处理，在此基础上，向区县级规划管理部门递交以下文件： 1)、建设单位办理规划许可的申请函件 2)、施工图纸 3)、项目建设批准文件 4)、项目环境评估报告 5)、1：500或1: 2000的地形图 目前江南大多数区县实行行政审批制度，在无任何争议的前提下，建设用地规划许可证办理的期限一般是10-15天。有时施工图纸的坐标系统与地方规划部门的坐标系统不一致，需要交费请规划