成都重庆制造业仓储需求表现分化

1、 HYPERLINK mailto:donna.zhang 市场总结& 建议2018年第四季度，成都和重庆均未录得新项目入市。季内成都观察到，以汽车和电子产品为代表的制造业仓储需求有所增加。而重庆的零售商超过制造和第三方物流企业成为本季市场需求主力。预计未来五年，成都四大需求主体的新增租赁需求将更加均衡，市场平均租金也将保持稳中有升。由于获取仓储用地条件日益严格，对于开发商或投资者，与大型电商或零售商合作拿地不失为一种选择。2019年，重庆仓储市场将迎来约100万平方米的新增供应。在需求减弱的预期下， 预计重庆市场平均租金将有小幅下调。对于仓储租户，2019年租赁性价比将会更高， 是入市的好时

2、机。Q4 20182019年全年201923年平均需求未来5年，受疲软的制造业影响，重庆市场需求较2018年将有小幅下滑。年均净吸纳量约30万平方米；成都年均去化面积有望保持在34万平方米。成都: 125,400 sq m重庆: 75,800 sq m550,000 sq m300,700 sq m340,000 sq m300,000 sq m供应重庆将在2019年迎来供应高峰，此后新增供应逐步回落，未来五年年平均供应约为43万平方米。成都由于土地供应减缓，未来年均供应量将回落至32万平方米。成都: 0 sq m重庆: 0 sq m500,000 sq m1,000,000 sq m320,

3、000 sq m430,000 sq mQ4 2018/QOQ成都: 0.0%2019年全年/YOY1.1%年平均增长2019231.1%2019年在需求减弱的预期下，预计重庆 市场平均租金将有小幅下调。至2023年， 市场年平均租金涨幅将回归0%。成都市租金场在平稳需求的支撑下，预计年均涨幅重庆: -0.2%-1.8%0.0%仓储物流|华西|2018年第四季度|2019年2月11日成都，重庆制造业仓储需求表现分化5.7%25.3%8.7%36.3%成都: 11.5%重庆: 19.7%-1.1 pps+1.2 pps-2.8 pps+16.6 pps成都: -3.8 pps重庆: -3.7 p

4、ps至2023年，成都仓储物流整体空置率预计将降至10%以内。而重庆市场新增供应充沛，整体空置率预计仍将维持在20%-25%区间。空置率将达1.1%。数据来源：高力国际研究部华西区；pp：百分点成都: RMB26.9重庆: RMB25.8RMB27.2RMB29.4RMB25.4RMB25.8高力国际季报 仓储物流|华西|2018年第四季度|2019年2月11日成都仓储物流市场第四季度未录得新项目入市，全年新增供应同比显著下降2018年第四季度，成都仓储物流市场未录得新项目入市。由于个别项目延迟交付至2019年，全年高标库新增供应共录得34万平方米，同比下滑53.7%。2018年新项目供应区位

5、分布更为合理，从过去高度集中的龙泉驿逐步向双流和新都区域转移。同时核心子市场的新项目入市也极大的推动了仓储需求的释放。制造业和第三方物流主导市场需求相较于前三季度以零售商和电商为主导的市场需求，第四季度， 制造业企业和服务于零售和制造企业的第三方物流仓储租赁活动更为活跃。制造业和第三方物流企业长期以来都是成都高标库的四大需求主力之一。季内以电子产品，以及汽车整车及零配件为代表的高技术制造企业的仓储需求录得明显增长，这也是成都积极打造电子信息和汽车产业集群的一个缩影。成都市统计局数据显示，2017 年，成都市电子信息产业规模达6,393亿元，其中具有较强优势的电子及通信设备产值同比增长26.8%

6、。此外，成都市汽车产量达到133万辆，主营业务收入2,053亿元，同时带动相关零部件企业向成都聚集。电子信息，汽车制造两大产业的仓储需求也随着其业务规模的提升而增长。同时第三方物流企业也是成都高标库最主要，也是最稳定需求来源。依托总运输量优势，第三方物流企业可以通过其在仓库，车辆，人员管理上的比较优势，帮助用户节省物流成本。第三方物流作为物流运输的服务方，其租赁需求的提升一方面是物流市场走向成熟的表现，更重要的则是反映在零售消费的高速增长的带动下，成都地区客户（实体零售，电商，制造业企业）业务量的扩张。 成都高标准仓库 | 新增供应、净吸纳量 千平方米新增供应净吸纳量7157356856245

7、1745036037427337234033025830020020012015066550500500未来预测2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023数据来源：高力国际研究部华西区 成都高标准仓库 | 空置率、租金同样本比较租金增幅（%）空置率（%）28.6% 29.3%27.2%22.2%17.7%11.5%8.7%6.6% 6.8% 6.5%5.7%未来预测4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0%-3.0%2013 2015 2014 2016 2017 2018 2019 2020 2021 202

8、2 2023数据来源：高力国际研究部华西区高力国际季报 仓储物流|华西|2018年第四季度|2019年2月11日成都仓储物流市场由于缺乏新项目去化，第四季度成都高标库市场净吸纳量录得12.5万平方米，环比下降44.6%。而全年需求依然保持旺盛，总计62.4万平方米的净吸纳量较上年基本持平。全市整体空置率环比继续下降3.8个百分点至11.5%，为近五年最低水平。租金在稳健的需求支撑下保持平稳空置率：4.3%平均有效租金：27.2 元每平方米每月郫县新都物流中心青白江物流园空置率：5.3%平均有效租金：24.0 元每平方米每月温江金堂空置率：20.7%平均有效租金：29.9 元每平方米每月主城区双

9、流物流园龙泉驿物流中心空置率：8.5%平均有效租金：25.8 元每平方米每月新津物流园简阳天府新区空置率：23.0%平均有效租金：24.7 元每平方米每月截至四季度末，成都高标库市场供需结构不断优化。市场平均有效租金在稳定需求的支撑下，同样本比较环比保持平稳，较去年同期上涨1.8%至人民币26.9元每平方米每月。数据来源：高力国际研究部华西区成都高标准仓库 | 2018年租户第四季度主要租赁成交租赁项目面积(平方米)某汽车零配件商 嘉民新津物流中心2,000某第三方物流企业安博新都物流园16,000某第三方物流企业（冷链）丰树双流空港物流园10,000数据来源：高力国际研究部华西区高力国际季报

10、 仓储物流|华西|2018年第四季度|2019年2月11日未来展望四大行业新增仓储需求将更为均衡展望2019年，高力国际研究部预测，成都高标库市场的四大需求 主体的业务发展将更加稳固，仓储需求也将延续供需两旺的态势。细分垂直电商: 以母婴，食品，汽车零配件为首的细分电商业务将保持增长，有望填补大型电商平台自建仓库而减弱的市场租赁需求。实体零售消费将进一步稳固，自2019年开始国家全面减税政策， 将有助于激发居民的消费意愿，带动零售业销售额的攀升。高技术制造业长期向好，成都“产业新政50条”提出，到2022年， 先进制造业增加值占工业增加值比重达到50%左右。以汽车， 集成电路，装备制造为代表的

11、制造业企业业务规模也将稳步提 升。除传统第三方物流业务外，部分以冷链物流服务为主的第三方冷链运营企业也将以租赁改造常温高标库为冷库的方式扩张。而在冷库项目的分析研究方面，高力国际研究部华西区已于近期发布成都冷链仓储市场投资展望，欢迎广大读者订阅。2019年成都市场仍将有约50万平方米的新项目落成，而以上四大行业新增仓储需求将更为均衡，推动市场整体空置率在新一年继续保持平稳。 成都高标准仓库 | 2019年新增供应预测100,000111,000郫县新都物流中心青白江物流园温江主城区55,000双流物流园200,000龙泉驿 物流中心0新津物流园天府新区2019年新增供应（平方米）高力国际季报

12、仓储物流|华西|2018年第四季度|2019年2月11日重庆仓储物流市场2018年下半年未录得新项目入市至2018年第四季度末，重庆高标库市场连续两个季度未录得新项目入市，全年新增供应共计43.8万，与上年基本持平。高标库市场总存量达到202.6万平方米。制造业持续疲软，零售商成为市场需求主力制造业需求持续减弱，零售取代制造业成为第四季重庆高标库的 需求主力。本季，一方面占重庆高标仓库租赁面积约四成的汽车， 电子相关制造业需求依然未有起色。另一方面，随着新年，春节 的临近，传统零售以及电商都将迎来销售旺季。季内我们观察到 多个大型零售商的租赁成交，其中也包括生鲜超市租赁干仓并改 造为冷库的案例

13、。第四季度，在零售需求的带动下，重庆高标库 市场净吸纳量录得76,000平方米，环比下滑9.5%。同时由于缺乏新增供应，全市整体空置率环比继续下降3.7个百分点至19.7%。 重庆高标准仓库 | 新增供应、净吸纳量 千平方米新增供应净吸纳量1,000未来预测 476501438389366450480216169 1441131233003003000210200 200202014201520162017201820192020202120222023数据来源：高力国际研究部华西区 重庆高标准仓库 | 空置率、租金31.6% 29.1%25.3%19.7%9.4%11.8%201420162

14、015201720182019202020212022202333.7%36.3% 38.5% 38.1%未来预测同样本比较租金增幅 (%)空置率 (%)空港和巴南子市场租金小幅下调租金方面，由于本季空港以及巴南子市场由于租户搬迁导致空置面积提高，两个子市场业主租金预期均有下调。受此影响，重庆高标库平均有效租金环比下降0.2%，报25.8元每平方米每月。2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%数据来源：高力国际研究部华西区高力国际季报 仓储物流|华西|2018年第四季度|2019年2月11日重庆仓储物流市场2019年重庆仓储物流市场将面临严峻考验2019

15、年将是重庆仓储物流市场最为艰难的一年， 重庆高标库市场将面临严峻考验。一方面，增 供应大爆发，预计约有10个，共计约100万平方米的高标库项目将于2019年投入市场。而另一 方面，市场需求依然未有改善的迹象。汽车和 电子制造作为重庆市两大支柱产业，同时也是 高标仓库最主要的需求客户短期形式依然不容 乐观。重庆市统计局数字显示，2018年下半年， 重庆市规模以上工业增加值同比实际增长0.6%， 较上半年下降1.2个百分点。汽车工业产值降幅 环比扩大至15.9%，电子制造业产值增速继续收窄3.5个百分点至14.4%。制造业发展陷入瓶颈， 业务量下滑也将直接反应在重庆未来的仓库租 赁市场上。高力国际研究部预计，重庆仓储物流市场短期将遭遇新增供应高企，以及需求减弱的双重打击，伴随着空置率的上升，高标库平均租金也将进一步承压。但长期来看，重庆的制造业正在积极探索转型升级。未来随着新兴制造产业（如集成电路，新能源汽车等）的快速发展。重庆仓储市场需求以及租金水平仍有较大提升空间。 重庆高标准仓库 | 各子市场租赁表现核心子市场次级子市场