工程项目投资成本预算与财务分析报告

1、 工程项目投资成本预算与财务分析 房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本 和费用投入。各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大， 项目开发成本费用构成如下：1、土地费用土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的 费用。包括( 1 )土地使用权出让金、征地费；( 2 )城市建设配套费；( 3 )拆迁安置补偿费。 照政府近期出让的类似地块金额并进行时间、地段、用 途、临街状况、建筑容积率、土地出让、周围环境及土 地现状等因素的修正得到；也可以依据政府颁布的城市 基准地价，根据项目所处的地段等级、用途容积率、使 费，土地投资补偿费等。国家和各省市对各项费用的标 准都作出了具

2、体的规定，因此农村土地征用费的估算可 来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等建 设而由受益人分摊的费用，有时该项费用还包括非营业 性的配套设施，如居委会，派出所、幼儿园、中小学等 的建设费的分摊，统称配套设施建设费。这些费用的估 ( 4 ) 拆迁安置补偿费：拆迁安置补偿费实际包括两部分费 用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发 建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安 置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除 2. 前期工程费前期工程费主要包括项目的前期规划、设 计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开 发工程费支出。项目的规划、设计、可行性研究所

3、需的费用 等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地 本费用，主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修 工程费)、设备及安装工程费(给排水、 电气照明及设备 安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其 他设备及安装等)和室内装修家具费。 ( 3 ) 室外工程费包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供 4. 管理费管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经 营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工 教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询 5. 销售费用销售费用是指开发项目在销售其产品过程中 发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项 费用。包括销售人

4、员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机 6. 财务费用财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项 。要包括临时用地费、临时建设费、 施工图预算、标底编制费、工程合同预算、标底审查费、招 标管理费、总承包管理费、合同公正费，工程监理费等杂项 8. 不可预见费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各 9. 税费指项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门 1. 财务内部收益率财务内部收益率(简写为 FIRR)是项目 在整个计算期内，各年的净现金流量现值累计等于零时的折 对开发项目而言是指从购买土地使用权开始到项目全部售出 CO现金流出量；( CI-CO ) t项目在第 t 年的净现金流量； t=0项目开始进行

5、的时间点；财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下， 与部门或行业的基准收益率或目标收益率 ic 比较。当 FIRR i2当净现值为接近于零的负值时的折现率； NPV1采用低折现率时的净现值的正值； NPV2采用高折现率时的净现值的负值； 2. 财务净现值财务净现值( FNPV)是开发项目财务评价 中的另一个重要的经济指标。它是指项目按行业的基准收益 其计算公式： FNPV=( CI-CO ) t(1+ic)-t 3. 动态投资回收期动态投资回收期( Pt )是指项目一净现 值抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力 项目来说,动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等

6、于零或出现正值的年份即为投资回 收终止年份。其计算公式为：Pt = (累计折现值开始出现正值的年份-1 ) + (上年累计折现 值的绝对值/当年净现金流量的折现值) 4. 开发商成本利润率开发商成本利润率是初步判断项目财 务可行性的指标，其计算公式为：开发商成本利润率 = (项目总开发价值 -总开发成本) /总开 发成本*100%在计算项目总开发价值是，如果项目是全部销售，则等于扣 除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在 1. 销售收入表：建筑类型多层单价(元/平方米)200面积(平方米)40000销售收入(万元)8002. 成本费用表：项目子项目计算过程(单位：万元)土地费用土

7、地使用权出让金 土地转让契税等 城市建设配套费小计32 万/亩*41 亩=13121.3 万/亩*41 亩=53.3250 元/平方米*4 万平方米=10002365.3前期工程费规划勘察设计费可行性研究费三通一平费小计10 元/平方米*4 万平方米=40 1 元/平方米*4 万平方米=4 30 元/平方米*4 万平方米=120房屋开发费建安工程费附属工程费室外工程费小计600 元/平方米*4 万平方米=2400 90 元/平方米*4 万平方米=360 200 元/平方米*4 万平方米=800 其其他费用工程质量监督费工程监理费小计1 元/平方米*4 万平方米=410 元/平方米*4 万平方米

8、=4044管理费用/( 2365.3+164+3560+44)万元*1.3%=80财务费用/( 2365.3+164+3560+44)万元*5%=300销售费用/8800 万元*1.36%=120不可预见费/( 6133.3+80+300+120)万元*3%=200总计/33.利润表：计算过程(单位：万元)800计算过程(单位：万元)8003销售收入*5.5%=8800*5.5%=484销售收入-营业税及附加=8316项目总开发价值-开发成本=8316-6833=1483税前利润*33%=1483*33%=490税前利润-所得税=1483-490=993税后利润*15%=993*15%=149

9、税后利润-三项基金=993-149=844销售收入开发成本营业税及附加项目总开发价值税前利润所得税税后利润三项基金可分配利润由该表可以求出项目的“成本利润率”成本利润率=(项目总开发价值-总开发成本)/总开发成本*100% = ( 8316-6833 ) /6833*100%4.投资计划表：(单位：万元) ，()内为投入比例项目2365 项目2365 ( 100% )合计365448003724 ( 3724 ( 100% ) 44 ( 100% ) 32 ( 40% ) 120 (40%) 48 ( 40% )80 ( 40% )16 ( 20% ) 60 ( 20% ) 24 ( 20%

10、)40 ( 20% )32 ( 40% ) 120 (40%) 48 ( 40% ) 80 ( 40% ) 1123 ( 100% )6160 ( 70% )建造成本其他费用管理费用财务费用销售费用不可预见费2640 2640 ( 30% )销售收入由上表可以得出如下现金流量表：(单位：万元)项目现金流入量 现金流出量净项目现金流入量 现金流出量净现金流量08030财务分析如下：。 财务净现值( FNPV) ：FNPV=( CI-CO) t(1+ic)-t PNPV50,说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求， 1. 财务内部收益率( FIRR) ：=12%+29* ( 13%-12% ) /