创汇首座个案分析

1、01 区域属性分析交通环境区域规划小结项目名称创汇首座建筑面积86000平方米所处板块渝中区容积率住宅17.3现场地址解放碑CBD新华路388号绿化率10%建筑形态写字楼、公寓、商业建筑风格现代开发商重庆汇正房地产有限公司(瑞安中华汇下属企业)开盘时间2009.09价格范围住宅：1500019000元/停车位200个物业管理公司戴德梁行房地产顾问(重庆)有限公司车位配比0.52物业管理费3.5-11元 /月交房状况住宅精装修第一节 项目背景基本参数第一节 项目背景开发商第二节 项目区位行政区域：渝中板块：解放碑（中央商务区(CBD)）依靠商圈：解放碑商圈本案位于解放碑CBD新华路388号金融、

2、商贸和文化中心，主城九区的核心第二节 项目区位 公交/轻轨常用出行路线：公交271路（重大解放碑），402路空调（解放碑沙坪坝）810路（青龙路人和街）502路空调（解放碑北碚）462路（解放碑重大）302路（解放碑界石）111路（龙溪镇沧白路） 112路内环 181路空调（新华路杨公桥）等均可抵达。轨道交通：轻轨2号线第三节 交通环境主要干道：创汇首座东南面临新华路、东北面临中华路公共交通（近公交总站）：储奇门：758米，步行约9分钟临江门：432米，步行约5分钟小什字：699米，步行约9分钟一号桥：1002米，步行约13分钟轨道交通：临江门：164米，步行约2分钟较场口526米，步行约7分

3、钟小什字931米，步行约12分钟第三节 交通环境公交462路解放碑重大重大解放碑402路解放碑沙坪坝810路青龙路人和街轻轨2号线较场口鱼洞181新华路杨公桥解放碑重大石桥铺两路口解放碑两路口大坪沙坪坝青龙路临江门人和街会展中心杨公桥临江门观音桥华新路较场口大坪鱼洞交通便捷、通达主城各个区域第四节 项目配套商业配套餐饮、健身、购物、超市构筑便捷5分钟生活圈美美时代百货、大都会广场、太平洋百货、王府井百货解放碑店银行农业银行、中国银行、农业发展银行、建设银行、重庆银行医院重庆市渝中区人民医院、重庆市五一医院、台渝中医院邮局解放东路邮政所幼儿园贝蕾幼儿园、陕西路幼儿园中小学东华观小学、新华小学、重

4、庆市第二十六中学大学清华大学重庆工作站其他人民公园、博顿美锦酒店、名苑酒店、海逸酒店大都会太平百货生活、教育、休闲配套齐全第五节 区域规划解放碑CBD为传统的中央商务区，重庆唯一的一级中央商务圈重庆核心，CBD 金融中心第六节 小结项目品牌区位配套规划楼市生活配套齐全，多教育、医疗资源，配套齐全。以高档公寓及写字楼为主。渝中板块，解放碑CBD，绝版地段。传统的中央商务区，重庆唯一的一级中央商务圈。开发商实力雄厚，自有物业及运营团队打造，品牌卓越。02 产品规划分析项目整体规划建筑风格及立面户型分析公寓户型分析写字楼附加值分析装修标准小结第一节 项目整体规划项目共37层；精装小户公寓（共22层：

5、10-31层）；LOFT写字间（共6层：4-9层）；时尚购物中心（共3层：13层）。第二节 建筑风格及立面建筑风格：现代立面风格：现代第三节 户型分析公寓户型A户型， 1室0厅1卫， 约36.00平米参考面积:约36.00平米该户型设计方正，但显得比较呆板。室内的功能区域配置相对传统而欠完善，缺乏生活阳台和休闲景观阳台，使得整间房显得压抑狭小，动静分明不明显，空气流通性也较差，采光欠佳。由于创汇建筑着重推出的是写字间，建筑体积庞大，而住房户型又是狭长状，致使室内的通风效果和采光效果更差。第三节 户型分析公寓户型B户型， 1室0厅1卫， 约56.00平米参考面积:约56.00平米室内的功能区域配

6、置相对传统而欠完善，缺乏生活阳台和休闲景观阳台，使得整间房显得压抑狭小，空气流通性也较差，采光欠佳。第三节 户型分析公寓户型C户型， 1室0厅1卫， 约37.00平米参考面积:约37.00平米室内的功能区域配置相对传统而欠完善，缺乏生活阳台和休闲景观阳台，使得整间房显得压抑狭小，空气流通性也较差，采光欠佳。第三节 户型分析公寓户型D户型， 1室0厅1卫， 约35.00平米参考面积:约35.00平米户型设计狭长，通风、采光收到一定影响，使用较为压抑。公寓小结标准层平面图小结：1、公寓产品为1031层，面积区间4060，精装。2、户型结构以单配及一室一厅为主，有少量2房产品（标准层两户），户型结构

7、较为狭长。3、其价格均价在1500019000元/左右，总价区间在70140万。4、其项目2009年9月开盘，09年12月加推，10年4月28层开盘，10年9月2931层开盘，10年10月部分入驻，目前基本售罄。第四节 户型分析写字楼平面图4层平面图第四节 户型分析写字楼平面图5层平面图第四节 户型分析写字楼平面图6层平面图第四节 户型分析写字楼平面图7层平面图第四节 户型分析写字楼平面图8层平面图第四节 户型分析写字楼平面图9层平面图写字楼小结小结：1、写字楼为49层，采用中央公园式阳光生态中庭（中间为开放式中庭），绿色生态公园式办公环境。2、写字楼面积区间75302，挑高4.8m-5.7m

8、，打造富于变幻的高品质办公环境。3、其售价在1500018000元/左右。4、豪华精装的独立入户大堂、智能化办公系统、24小时礼宾式服务，尊崇尽显细微之间。写字楼小结小结：5、写字楼目前租金在5080元/月左右。6、目前入驻情况较好，入驻率在50%以上，其中有龙华证券重庆华新路营业部、重庆美联营销策划有限公司、重庆商社舒适家居有限公司等。49层写字楼入驻情况一览第五节 附加值分析豪华精装的独立入户大堂中央公园式阳光生态中庭第六节 装修标准主要用材客厅入户门：覆塑钢板防火门地面：复合地板墙身：乳胶漆顶棚：石膏板造型、乳胶漆饰面灯具开关：欧普灯具、西门子开关电源可视对讲机：彩色可视对讲系统空调：美

9、的卧室门：（一室一厅户型）裝飾木门地面：复合地板墙面：乳胶漆顶棚：石膏板造型、乳胶漆饰面衣柜：定制柜体、成品柜门厨房门（单间配套）：玻璃隔断地面：（封闭式）裝飾木门、（单间配套/开放）复合地板、（封闭式）瓷砖墙面：不锈钢装饰板，玻璃隔断顶棚：石膏板造型、乳胶漆饰面橱柜：组合式橱柜水龙头：樱花热水器：樱花灶具：西门子抽油烟机：西门子冰箱：西门子微波炉：西门子卫生间门：裝飾木门地面：瓷砖墙面：瓷砖顶棚：石膏板造型、乳胶漆饰面洗面柜：人造大理石洗脸盆：科勒水龙头：乐家梳妆镜：定制座便器：科勒淋浴莲蓬头：乐家浴缸：（一室一厅户型）科勒浴霸：奥普浴霸公共部分公寓入口大堂：地面使用高级大理石，墙身主要木饰

10、面、高级大理石，茶色镜面电梯前厅：地面使用高级大理石，墙身主要木饰面、高级大理石，茶色镜面电梯：地面使用高级大理石，墙身主要木饰面，茶色镜面走廊：地面使用高级瓷砖，墙身主要木饰面、高级瓷砖，茶色镜面设施设备空调采暖系统：家用分体式空调系统(安裝到位）、首层入户大堂VRV空调系统(安装到位)网络：配置电话及网络插座于主客厅及卧室安防系统：可视对讲系统：设置可视对讲机于入户门旁；门禁系统于大堂、电梯/扶梯：日立电梯第七节 小结产品附加规划景观户型装修现代、简约、时尚。装修用材中等，满足正常的生活及办公需求。 集精装公寓、写字间、时尚商场、商务会所多种业态于一体。公寓户型紧凑，但能满足正常功能需求。

11、阳光生态中庭具有一定特色。03 商业现状分析现状分析 项目商业集中于13层，整体商业处于招租阶段，商业未成形。商业情况3层情况时间：中午11点 三楼业态以高档餐饮及儿童培训机构为主，目前空置情况严重，为形成商业氛围。（目前入驻少量咖啡厅）商业情况2层情况时间：中午11点 二楼业态以服装零售为主，目前空置严重。商业情况1层情况时间：中午11点 一楼为汽车卖场，配以少量服饰卖店，整体商业气氛相较2、3层较好。04 项目分析总结SWOT分析项目售罄原因分析公寓：户型存在一定缺陷写字楼：标准层划分空间较小，对于大型企业办公 存在制约。Opportunity开发商品牌、实力强周边商业、交通、配套齐全项目自身规划满足多种不同需求营销推广效果好WeaknessStrength房价过高市场竞品推售量逐渐增大，如英利、WFC等位于解放碑核心CBD，地段优势无可复制Threat第一节 SWOT分析第二节 项目热销售罄原因分析品牌优势。发商实力雄厚，品牌效应强，且能带来追随者