办公区物业管理服务方案

1、办公区物业管理服务方案房屋建筑物及设施、设施维修养护服一、维修养护范围1、 房屋建筑共用设施的维持、养护、管理和运行服务。囊括：共用的上下管道、落水管、电线、供电线路、公共照明、消防设施、安防设施等.2、 物业计划红线内的共用设施的维修、养护和管理。囊括：庭院道路、围墙、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、机动车库等.3、物业计划红线内的配套附属服务设施的维持和管理。4、公共设施定期清理。如：化粪池（物业管理区域内一切化粪池含窖井、管道均由物管公司负责巡查、清掏，费用含在合同总金额中沟渠的清掏、蓄水池清洗消毒（物业管理区域内一切蓄水池清洗消毒均由物管公司负责清洗消毒，费用含在合同总金额中

2、）等，确保正常、安全使用。5、职工食堂厨房设备的日常维修。6、会议音控设备的日常维修。二、设施设备维修养护工作计划1、配电设备从确保安全及正常运行考虑，敦促维保公司（甲方聘请外包单位）每一年进行一次配电站高压设备的检测工作，配电站日常安全运行工作由值3 365 7*24 (数据中心配电站至少安排6 人轮班值守，每班保证2 人值守，按配电站值班制度、交接班制度、设备巡检制度、维修制度等管理制度填写值班日志（囊括交接班、设备日常巡检、维修记录等,保证设备正常运行，关于设备运行安全隐患应即时检测、发现、排除，若需大中修 , 应即时报告业主方。2、消防系统消防法规，该系统将由甲方聘请具有一定资质和能力

3、的消防专业公司承担该系统的维保工作。物管公司关于维保单位行使监督权力，负责敦促消防维保公司每月一次关于设备主机系统、消防报警系统等进行检测,在日常情况24 小时上门服务。物管公司应关于物业管理服务区域内的消防报警系统、消防栓系统、灭火器材等消防设施设备进行日常巡查，发现问题即时向甲方提出书面维修申请及清单,并且经甲方同意后即时.3、 中央空调系统（2)分行办公大楼商务中央空调系统以外的其他中央空调系统，由乙方进行日常管理和维保，每天日常工作按该中央空调系统正常运行必需和必要的工作程序执行。该中央空调系统开机运行期间，必需保证机房有1 人值守，同时保证有 2 名维修人员，3 人均应持证上岗。电梯

4、物管公司关于维保单位行使监督权力,负责敦促维保单位按合同和电梯安全主管部门要求进行维保（囊括每月两次日常维保工作，每年的年检工作：如30 分钟以内到达现场解决，关于电梯关人的情况由物管公司专业维保人员按程序在最短时间内解决（物管公司应确保24 小时有,发电机15 ,测试确保其发电机始终处于良好状态，日常关于发电机、电瓶及仪表进行检测，并且填写运行日志。通讯及弱电系统由物管公司关于业主大厦通讯系统进行日常维持，每月关于设备进行一次检测，每半年关于通讯用蓄电池进行检测，每年关于通讯楼地进行一次测试.给排水系统、公共配套设施及照明由物管公司作为日常巡检内容安排日常巡检.建筑防雷楼地系统管公司应按要求

5、每年进行一次楼地测试（检测费由业主方承担。公共秩序维持及安全护卫服务一、安全保卫工作目标1、人流控制：按管理要求，做好大厦工作人员进出、外来办事人员进出管理工作，确保大厦正常办公秩序。2、物流控制：关于出入大厦的大件物品实施:申报、核查和登记制度等有效手段控制物流,物资的搬出、装修单位的进入必需提前申报.保卫人员有责任和义务关于物资和人员的出入进行礼貌盘查 ,一切的物资流动实行登记履行手续。3、车流控制：关于车流组织合理，停放有序。42 1 ,24 .5、关于火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时即时报告业主办公室和有关部门，并且协助采取相应措施。依照消防标准化管理内容(两小时/日/

6、周/月/年的不同要求）进行检查，囊括：消防设备、设备是否完好，消防器材（灭火器、应急照明灯、疏散指示灯等）是否处于良好状态,消防疏散通道是否通畅等等，并且做好检查记录和检查报告。6、接到工作人员报警，立即向值班室汇报，并且即时到达现场进行处理， 同时和值班室联系。遇到紧急、突发性重大事情，要即时向主管部门请示报告。7、若发生案件,应依照预案方案步骤进行报案并且协助破案.三、安全保卫工作各岗位职责1、门岗服务注重仪容仪表，做到：精神面貌好，友善与威严并且存,服务与警卫共举；迎宾与导致；劝阻警戒，执勤时不做与服务无关的事.负责车辆进出，庭院和出入口管理，24 小时治安防范工作。小时值守。2、巡逻工

7、作白天巡逻与夜间巡逻相接合，定时巡逻和不定时巡逻相接合，穿制服巡逻和便服巡逻相接合。负责外围庭院管理，无乱停放、打架斗殴等现象发生。负责办公区大厦外 24 小时巡逻防范工作。3、职守工作机动车库：负责领导车辆的指挥、停放，24小时治安防范工作;责工作人员出入管理、物流进出管理，上班提前1小时下班延迟小时值守。4、消防管理工作(依照消防法律法规武汉市消防主管部门的管理要求.同时关于物业管理区域:动用明火/检查制度以及其它消防安全制度等。5、机动车场服务下服务项目：办公大厦的出入口设置 24 小时岗位，关于出入车辆进行监控.实行发卡出入制，关于领导的车辆出入敬礼，验明通行和开门服务。车场内派驻经验

8、丰富的守车员指挥，安排车辆的停放，同时监控车辆的安全和阻止闲杂人员进入.在通道内安排巡逻人员巡视,禁止通道堆放杂物和停放车辆，保证通道的畅通.环境卫生保洁服务一、保洁服务范围庭院、道路、地面停车场等楼宇外公共部位卫生保洁.大厦内公共区域：地下车库、楼梯、楼道、大厅、过厅、卫生间、电梯等公共区域卫生清扫保洁。办公区的公共区域应配备足够数量的保洁人员,保证办公环境整洁。垃圾：一切垃圾分类处理并且进垃圾房。二、日常环境卫生服务进行“高标准、严要求的现场清洁管理和“高质量、高频度”的现场清洁维持。1、外围区域清洁物等杂物.墙面无积灰、污染。明沟、暗沟、污水井内无杂物，无积沙堵塞。无卫生死角，无乱堆乱放

9、。垃圾箱外壳干净、垃圾箱周围无散落垃圾、无污渍。绿化带、花盆内无纸屑、垃圾袋等杂物。.,地面无散落垃圾、墙面无污渍。垃圾依照ISO14001环境管理体系的要求分类放置、处理。标识、宣传牌、护栏、灯具等无积尘、无污渍、无乱张贴2、大厅、电梯口清洁无积水.大厅墙面无灰尘、无乱张贴。大厅不锈钢柱、栏杆上无积灰、锈斑。.无污染。大厅天面无灰尘、无蜘蛛网。5个.盆栽植物的花盆外清洁、无积尘，盆内无纸屑、烟头等杂物。.3、楼道、楼梯间、走廊清洁办公垃圾日产日清无臭气。无污染、无蜘蛛网、无乱贴、乱画。.桶内无积水。楼层一切公共位置无卫生死角。.电表箱、宣传栏、开关等处清洁无积尘、无污渍、无损坏。4、电梯轿厢

10、的清洁.保持轿厢内空气清新无异味。,积水。电梯门槽内无杂物、无泥沙填塞。.5、卫生间的清洁卫生间配洗手液、擦手纸、足量供应。墙面、墙面瓷砖、门、窗无积尘、无涂画。地面干净、无积水、无杂物。大、小便器无污垢、无水锈、无堵塞、设备完好。.洗手台面、面盆内外无毛发、无污渍、无堵塞。五金件清洁光亮；天花板、灯具无积尘、蜘蛛网。垃圾桶内外清洁、无污渍。设施、设备清洁整齐。6、会议室清洁室内干净、无积尘、无渍。天花板、窗户、四面墙壁无积尘、无蜘蛛网。.门窗明亮无污渍，窗帘干净无破损。.室内设施、设备保持干净无积尘。.活动门窗内外洁净、无积尘、无裂损。7、其它公共区域：门框、窗台、消防栓、指示牌、通风进格兰

11、、垃桶、玻璃窗的清洁工作。无积尘、无涂画、无污.三、专业保洁服务1、大理石及花岗石保养大理石、花岗石地面无灰尘、无迹印。大理石、花岗石光洁、明亮。2、地毯清洗标准地毯表面无浮尘、无污染。地毯表面无茶渍、油迹、香口胶等四、行长楼层办公室的三星级保洁服务严格依照行长办公室保洁操作程序、标准及保洁员工作应注意事项进行室内保洁服务，管理员须知加强关于该区域保洁员的操作及素质培训和作用监管.绿化和园林养护服务绿化带:修剪整齐、高矮一致、种植稠密、无枯枝、无黄叶、无大面积虫斑、地面无杂草和杂物。树盆：修剪即时高矮一致，无枯枝黄叶，盆内无杂草和杂物,摆放整齐.花坛：修剪整齐，高矮一致，无枯枝黄叶，坛内无杂草和脏杂物，坛内草坪修剪整齐，高度在 5cm 以下,种植稠密、无大面积枯死