（建工类考证）房地产估价师理论与方法试题练习

1、2022房地产估价师理论与方法试题练习1、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过()确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价【正确答案】C2、()资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A.一手B.基础C.原始D.二手【正确答案】D【答案解析】二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。3、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是()。A.有效市场渗透市场服务市场B.服务市场有效市场渗透市场C.有效市

2、场服务市场渗透市场D.服务市场渗透市场有效市场【正确答案】C【答案解析】市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。4、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的()。A.市场供求风险B.周期风险C.变现风险D.通货膨胀风险【正确答案】A5、土地储备实行()管理。A.计划B.年度C.整体D.分阶段【正确答案】A【答案解析】土地储备实行计划管理。6、开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的()以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。A.20%B.25%C.30%D

3、.40%【正确答案】B【答案解析】参考教材P327，一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。7、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是()。A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他

4、们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【正确答案】B【答案解析】房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。8、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是()。A.52%B.58%C.62%D.68%【正确答案】A【答案解析】(65/125)100%=52%。9、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后

5、现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()。A.8.1%B.16.0%C.19.1%D.23.1%【正确答案】C【答案解析】当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+602%)/(60-40)=19.1%。10、进度计划管理通常采用网络图和()。A.资源配置图B.直方图C.横道图D.控制图【正确答案】C【答案解析】进度计划管理通常采用网络图和横道图。11、合法利用下，如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值()市场价值。A、低于B、

6、等于C、高于D、不确定【正确答案】 B【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。12、完整的房租构成因素不包括()。A、地租B、管理费C、环境保护费D、教育费附加【正确答案】 C【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。完整的房租构成因素包括地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。13、某宗房地产未设立

7、法定优先受偿权下的价值为500万元，法定优先受偿款为100万元，抵押率为60%，则该房地产的抵押贷款额度为()万元。A、400B、300C、440D、240【正确答案】 D【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度= 抵押价值抵押率，抵押价值= 未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=(500-100)0.6=240(万元)。14、某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，抵押率为70%，则该房地产的抵押贷款额度为()万元。A、370B、385C、420D、550【正确答案】 B15

8、、下列各项中，不属于其他房地产权利价格的是()。A、地役权价格B、租赁权价格C、抵押权价格D、宅基地使用权价格【正确答案】 D【答案解析】 本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格。16、房地产的有租约限制价值等于()。A、无租约现值价值减承租人权益价值B、出租人权益价值加承租人权益价值C、无租约现值价值减出租人权益价值D、出租人权益价值减承租人权益价值【正确答案】 A【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租

9、人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。17、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()。A、房地产转让估价应评估出租人权益价值B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值C、房屋征收估价应评估完全产权价值D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值【正确答案】 D【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租

10、人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值;未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。18、资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为()。A、原值B、现值C、重置成本D、公允价值【正确答案】 A【答案解析】 本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的历史成本也称为

11、原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。19、下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是()。A、根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类B、人们平常所说的房价指的是建筑物的价值C、房地价值=土地价值+建筑物价值D、在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和【正确答案】 B【答案解析】 本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地产价值。选项B错误，房地价值也称为房地混合价，等同于人们平常所说的房价，是建筑物及其占用范围内的土地的价值。20、()是指某一宗或者某一区域范围

12、内的房地产整体的价格，一般不能完全反映房地产价格水平的高低。A、总价格B、单位价格C、楼面地价D、土地总价【正确答案】 A【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。21、一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为()。A、土地总价B、楼面地价C、建筑物单价D、房地单价【正确答案】 B【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。22、在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成

13、交价格是()，真实的成交价格是()。A、名义价格，实际价格B、实际价格，名义价格C、市场价格，名义价格D、成交价格，名义价格【正确答案】 A【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。在交易当事人为逃税等而不实申报成交价的情况下，申报的成交价(如网签价)为名义价格，真实的成交价为实际价格。23、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付;假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为()元/m2。A、5680B、5830C、5850D

14、、7574【正确答案】 A【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。使用面积为100m2，则建筑面积为100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：(80-2)133.33=0.585(万元/m2)，实际交易价格=0.58550%+0.58550%/(1+6%)=0.5684(万元/m2)。24、一套建筑面积为100m2，单价为12000元/m2、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为()元/m

15、2。(年折现率为8%)A、10000B、11000C、11553D、12000【正确答案】 C【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价为：40+40/(1+8%)0.5+40/(1+8%)=115.53(万元)。实际单价为：115.53/100=11553(元/m2)。25、在交易达成后立即或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格是()。A、现货价格B、期货价格C、现房价格D、期房价格【正确答案】 A【答案解析】 本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。现货价格是指在交易达成后立即或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。26、一套建筑面积

16、为100m2，单价为12000元/m2、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为()元/m2。(年折现率为5%)A、12000B、11904C、11810D、11713【正确答案】 D【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价=40+40/(1+5%)0.5+40/(1+5%)=117.13(万元)，实际单价=117.13100=11713(元/m2)。27、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/

17、m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为()元/m2。A、3439B、3473C、3508D、3608【正确答案】 B【答案解析】 本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4500-500/1.08-500/1.082-45003%=3473元/m2。28、在新建商品房销售价格中，一般可以反映所销售商品房总体价格水平的是()。A、起价B、标价C、成交价D、均价【正确答案】 D【答案解析】 本题考查的是起价、标价、成交价和均价。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。29、拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格称为()。A、保留价B、起拍价C、评估价D、应价【正确答案】 B【答案解析】 本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和