我国房地产企业融资方式的选择研究

1、PAGE 毕业论文 题 目：我国国房地产企业业融资方式的的选择研究学生姓名： X X X学 号： 2000717011班 级: 077级2班专 业： 房地产产经营管理指导教师： 王 贵 春春重庆大学城市科科技学院建筑筑管理学院2011年6月月重庆大学城市科科技学院本科科学生毕业论论文我国房地产企业业融资方式的的选择研究学 生： X XX X学 号： 200771701指导教师： 王王 贵 春专 业： 房地产经经营管理重庆大学城市科科技学院建筑筑管理学院二O一一年六月月Chongqiing innstituute off cityy scieence aand teechnollogy uuni

2、verrsity underrgraduuate ggraduaation thesiisOur reaal esttate eenterpprisess finaancingg methhods oof ressearchh Underggraduaate: LLiu Jiiamengg SStudennt ID: 200717701Superviisor: Lect. Wangg GuicchunMajor: Real estatte opeeratioon andd manaagemenntChongqiing Instiitute of Teechnollogy Univeersity

3、y Cityy Colleege Of econnomic managgementtApril 22011重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文摘要 PAGE I摘要作为我国国民 HYPERLINK 经经济支柱产业业的房地产业业是资金密集集型行业,房房地产企业融融资具有投资资周期长，投投资规模大等等特点，房地产企业业融资一直是是业内关注的的焦点。我国国房地产行业业资金来源主主要有银行贷贷款、上市融融资、房地产产信托融资、债债券融资等几几个主要的融融资方式，每个融资方方式都有自己己的特点及限限制性因素。在我国房地产企业融资方式仍然相对狭窄，融资总额逐年增加，其他融资方式所占比例逐渐增加的现状下，房

4、地产企业要在开发初始阶段、开发过程、建设经营阶段、运营成熟阶段选择合适的融资方式，保证项目的顺利开发及公司的健康运营。跻身在各政策、市场变化莫测的中小企业更要在激烈的竞争市场中积极探寻自己出路，寻找适合自身规模的发展方式，争取在激烈的市场中探寻一条健康、稳定、持续的发展道路。关键词：房地产产企业，融资资方式，融资资现状，发展展阶段，中小小房地产企业业融资方式重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文Abstract PAGE III AbstracctAs Chinnas nnationnal ecconomiic pilllar iindusttries of thhe reaal esttate

5、 iindusttry iss capiital-iintenssive iindusttries indusstry, real estatte entterpriise fiinanciing haave innvestmment ccycle is loong, tthe innvestmment sscale featuures, real estatte entterpriise fiinanciing haas beeen thee focuus of attenntion. Chinnas rreal eestatee induustry fundiing soourcess a

6、re mainlly bannk loaans, llistinng andd finaancingg, reaal esttate ttrust finanncing, bondd finaancingg of sseveraal majjor fiinanciing, eeach ffinanccing wways aall haave thheir oown chharactteristtics aand reestricctive factoors. CChinas reaal esttate eenterpprise finanncing stilll remaain reelati

7、vvely nnarroww, finnancinng amoount iincreaase yeear byy yearr, othher fiinanciing waay graaduallly inccreasiing prroporttion, real estatte entterpriise shhall ppresennt sittuatioon in the ddeveloopmentt inittial sstage, deveelopmeent prrocesss, thee consstructtion ooperattion sstage, operrationnal

8、maature stagee chooose appproprriate finanncing way, and gguaranntee tthe smmooth projeect deeveloppment and tthe coompanyys heealth operaationss. Thee channge inn poliicy, mmarkett moree unprredicttable smalll and mediuum-sizzed ennterprrises in thhe fieerce mmarkett comppetitiion, ppositiively see

9、k theirr way out, lookiing foor suiitablee scalle devvelopmment wway too fighht in the ffiercee markket exxploriing a healtthy, sstablee and sustaainablle devvelopmment oof thee roadd.Key worrds： Real estatte entterpriise, ffinanccing, finanncing preseent siituatiion, ddeveloopmentt stagge, smmall r

10、real eestatee enteerprisse finnancinng modde重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文目录 PAGE VII目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc292996790 摘要 PAGEREF _Toc292996790 h I HYPERLINK l _Toc292996791 Abstracct PAGEREF _Toc292996791 h II HYPERLINK l _Toc292996792 引言 PAGEREF _Toc292996792 h 1 HYPERLINK l _Toc292996793 1. 房地产企企业融

11、资的含含义与特点 PAGEREF _Toc292996793 h 3 HYPERLINK l _Toc292996794 1.1 房地产产企业融资的的含义 PAGEREF _Toc292996794 h 3 HYPERLINK l _Toc292996795 1.2 房地产产融资主要特特征 PAGEREF _Toc292996795 h 3 HYPERLINK l _Toc292996796 1.2.1 以以银行信贷为为主导的单一一融资格局 PAGEREF _Toc292996796 h 3 HYPERLINK l _Toc292996797 1.2.2 房房地产融资市市场体系不健健全 PAG

12、EREF _Toc292996797 h 3 HYPERLINK l _Toc292996798 1.2.3 房房地产融资各各种方式均有有局限性 PAGEREF _Toc292996798 h 4 HYPERLINK l _Toc292996799 2. 我国房地地产企业融资资方式分析 PAGEREF _Toc292996799 h 5 HYPERLINK l _Toc292996800 2.1 银行贷贷款 PAGEREF _Toc292996800 h 5 HYPERLINK l _Toc292996801 2.1.1 我我国房地产企企业银行贷款款现状 PAGEREF _Toc2929968

13、01 h 5 HYPERLINK l _Toc292996802 2.1.2 银银行贷款的特特点 PAGEREF _Toc292996802 h 5 HYPERLINK l _Toc292996803 2.2 上市融融资 PAGEREF _Toc292996803 h 6 HYPERLINK l _Toc292996804 2.2.1 上上市的优点 PAGEREF _Toc292996804 h 6 HYPERLINK l _Toc292996805 2.2.2 上上市面临的问问题 PAGEREF _Toc292996805 h 6 HYPERLINK l _Tocc2929996806 2.

14、3 房地地产信托融资资 PAGEREF _Toc292996806 h 6 HYPERLINK l _Toc292996807 2.3.1 房房地产信托融融资的特点 PAGEREF _Toc292996807 h 6 HYPERLINK l _Toc292996808 2.3.2 房房地产信托融融资的优点 PAGEREF _Toc292996808 h 7 HYPERLINK l _Toc292996809 22.3.3 房地产信托托融资面临的的问题 PAGEREF _Toc292996809 h 7 HYPERLINK l _Toc292996810 2.4 债券融融资 PAGEREF _T

15、oc292996810 h 8 HYPERLINK l _Toc292996811 2.4.1 债债券的发行方方式 PAGEREF _Toc292996811 h 8 HYPERLINK l _Toc292996812 2.4.2 债债券融资的优优点 PAGEREF _Toc292996812 h 8 HYPERLINK l _Toc292996813 2.5 其他方方式 PAGEREF _Toc292996813 h 9 HYPERLINK l _Toc292996814 2.5.1 私私募融资 PAGEREF _Toc292996814 h 9 HYPERLINK l _Toc292996

16、815 2.5.2 典典当融资 PAGEREF _Toc292996815 h 9 HYPERLINK l _Toc292996816 2.5.3 合合作开发 PAGEREF _Toc292996816 h 9 HYPERLINK l _Toc292996817 2.5.4 海海外地产基金金 PAGEREF _Toc292996817 h 10 HYPERLINK l _Toc292996818 3. 我国房地地产企业融资资现状 PAGEREF _Toc292996818 h 11 HYPERLINK l _Toc292996819 3.1 房地产产企业融资现现状 PAGEREF _Toc29

17、2996819 h 11 HYPERLINK l _Toc292996820 3.1.1 从从融资来源上上分析 PAGEREF _Toc292996820 h 11 HYPERLINK l _Toc292996821 3.1.2 从从融资总量上上分析 PAGEREF _Toc292996821 h 11 HYPERLINK l _Toc29229968222 3.1.33 从结构上上分析 PAGEREF _Toc292996822 h 11 HYPERLINK l _Toc292996823 3.2 房地产产企业融资存存在的主要问问题 PAGEREF _Toc292996823 h 11 HY

18、PERLINK l _Toc292996824 3.2.1 融融资渠道过于于单一 PAGEREF _Toc292996824 h 11 HYPERLINK l _Toc292996825 3.2.22 银行体系系所承担的风风险与收益不不对称 PAGEREF _Toc292996825 h 11 HYPERLINK l _Toc292996826 3.2.3 缺缺乏多层次房房地产金融体体系 PAGEREF _Toc292996826 h 12 HYPERLINK l _Toc292996827 3.2.4 房房地产金融市市场的监管和和调控机制尚尚不完善 PAGEREF _Toc292996827

19、 h 12 HYPERLINK l _TToc29229968228 3.2.55 房地产企企业融资瓶颈颈亟待突破 PAGEREF _Toc292996828 h 12 HYPERLINK l _Toc292996829 3.3 发展我我国房地产融融资渠道的对对策和建议 PAGEREF _Toc292996829 h 12 HYPERLINK l _Toc292996830 3.3.1 建建立多层次房房地产融资体体系 PAGEREF _Toc292996830 h 12 HYPERLINK l _Toc292996831 3.3.2 加加紧开发房地地产金融投资资产品 PAGEREF _Toc2

20、92996831 h 12 HYPERLINK l _Toc292996832 3.3.3完善善房地产金融融法律法规 PAGEREF _Toc292996832 h 13 HYPERLINK l _Toc292996833 4. 在不同发发展阶段房地地产企业融资资方式选择 PAGEREF _Toc292996833 h 14 HYPERLINK l _Toc292996834 4.1 开发初初始阶段主要要融资方式选选择 PAGEREF _Toc292996834 h 14 HYPERLINK l _Toc292996835 4.1.1 房房地产投资银银行 PAGEREF _Toc2929968

21、35 h 14 HYPERLINK l _Toc292996836 4.1.2 合合资 PAGEREF _Toc292996836 h 14 HYPERLINK l _Toc22929966837 4.2 开发发过程中主要要融资方式选选择 PAGEREF _Toc292996837 h 14 HYPERLINK l _Toc292996838 4.2.1 银银行贷款 PAGEREF _Toc292996838 h 15 HYPERLINK l _Toc292996839 4.2.2 房房地产投资信信托 PAGEREF _Toc292996839 h 15 HYPERLINK l _Toc292

22、996840 4.2.3 房房地产投资基基金 PAGEREF _Toc292996840 h 15 HYPERLINK l _Toc292996841 4.2.4 私私募基金 PAGEREF _Toc292996841 h 16 HYPERLINK l _Toc292996842 4.3 建设经经营阶段主要要融资方式选选择 PAGEREF _Toc292996842 h 16 HYPERLINK l _Toc292996843 4.3.1 工工程承包触资资 PAGEREF _Toc292996843 h 16 HYPERLINK l _Toc292996844 4.3.2 回回租 PAGERE

23、F _Toc292996844 h 16 HYPERLINK l _Toc292996845 4.4 运营成成熟阶段的主主要融资方式式选择 PAGEREF _Toc292996845 h 17 HYPERLINK l _Toc292996846 4.4.1 发发行股票融资资 PAGEREF _Toc292996846 h 17 HYPERLINK l _Toc292996847 4.4.2 发发行债券触资资 PAGEREF _Toc292996847 h 17 HYPERLINK l _Toc292996848 5. 中小房地地产企业融资资方式探析 PAGEREF _Toc292996848

24、h 18 HYPERLINK l _Toc292996849 5.1 当前中中小房地产企企业特点及面面临的问题 PAGEREF _Toc292996849 h 18 HYPERLINK l _Toc292996850 5.1.1 缺缺乏战略规划划，盈利模式式模糊 PAGEREF _Toc292996850 h 18 HYPERLINK l _Toc292996851 5.1.2 融融资渠道单一一，企业资产产负债率普遍遍偏高 PAGEREF _Toc292996851 h 18 HYPERLINK l _Toc292996852 5.1.3 运运作手法灵活活，管理规范范不足 PAGEREF _T

25、oc292996852 h 18 HYPERLINK l _Toc292996853 5.1.4 资资源整合意识识强，人才缺缺乏导致专业业依托不足 PAGEREF _Toc292996853 h 19 HYPERLINK l _Toc292996854 5.2 我国中中小房地产企企业发展对策策 PAGEREF _Toc292996854 h 19 HYPERLINK l _Toc292996855 5.2.1 加加快房地产企企业经营机制制转换，增强强自身实力 PAGEREF _Toc292996855 h 19 HYPERLINK l _Toc292996856 5.2.2 准准确定位，实实行

26、差异化经经营战略 PAGEREF _Toc292996856 h 19 HYPERLINK l _Toc292996857 5.2.3 以以品牌为载体体，拓展企业业发展空间 PAGEREF _Toc292996857 h 19 HYPERLINK l _Toc292996858 55.2.4 拓宽融资渠渠道，解决资资金“瓶颈” PAGEREF _Toc292996858 h 20 HYPERLINK l _Toc292996859 结论 PAGEREF _Toc292996859 h 21 HYPERLINK l _Toc292996860 致谢 PAGEREF _Toc292996860 h

27、 22 HYPERLINK l _Toc292996861 参考文献 PAGEREF _Toc292996861 h 233重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文引言PAGE PAGE 16引言 （1）选选题背景目前，我国的房房地产业已经经毫无疑问地地成为国民 HYPERLINK 经经济的支柱产产业，然而，与与房地产业的的重要地位和和发展速度极极不相称的是是，房地产融融资市场的发发展却步履蹒蹒跚。作为典典型的资本密密集型产业，房房地产业对金金融市场具有有天然的高度度依赖，而发发展滞后的房房地产融资市市场必然会危危及房地产业业的健康发展展。当前，如如何加快房地地产融资市场场的发展,保保障房地产企企

28、业的有效融融资已成为整整个房地产业业所面临的最最紧迫问题。近年来，随着国国家对房地产产业逐步实施施了一系列的的宏观调控政政策，特别是是日趋严格的的土地和金融融信贷政策使使房地产业遭遭遇了前所未未有的资金困困境。为了因因应融资困局局，房地产业业开始探求多多元化的融资资渠道，诸如如信托、基金金、上市以及及私募融资等等形式开始频频繁地出现在在公众视线当当中，而房地地产融资也成成为业内最受受关注的议题题，房地产企企业如何在各个开开发阶段选取取合适的融资资渠道，来保证企业业健康发展成成为现在一个个时期房地产产业的主旋律律。研究意义作为国民经济支支柱的房地产产企业，其发发展带动着其其他产业的形形势。作为资

29、资金密集型的的房地产企业业，其融资方方式成为企业业研究的焦点点。房地产企企业的融资具具有重要意义义：及时的融资可可以为房地产产企业带来流流动资金，使使项目的开发发得以顺利进进行。合理的融资结结构可以使企企业节约成本本，使公司利利益最大化。探索多元化的的融资方式可可以使企业的的金融结构趋趋于合理，减减少企业风险险。在不同发展阶阶段选择合适适的融资方式式，可以使企企业在政策的的约束下依然然可以找到自自身的发展方方式。写作方法本文对房地产企企业融资方式式的研究过程程中，使用了了以下方法：文献法：本文文搜集和分析析研究各种现现存的有关文文献资料，从从中选取信息息，以达到某某种调查研究究目的的方法法。它

30、所要解解决的是如何何在浩如烟海海的文献群中中选取适用于于课题的资料料，并对这些些资料做出恰恰当分析和使使用。比较论证法：通过各种融融资方式从各各个方面相互互进行比较，而而得到各自的的特点，进而而分析适合房房地产企业的的融资方式。政策分析法：搜集最新的的相关的国家家政策，与当当前的现状结结合，分析其其对房地产企企业融资造成成的影响。数据调查法：通过搜集最最新的、权威威的相关数据据用到文章的的分析中，使使论证更加清清晰、文章更更加具有说服服力。（4）研究内容容房地产企业融融资的含义。本本内容从广义义与狭义，内内部融资与外部融资两个角度度简析房地产产企业融资的的含义。我国房地产融融资方式。本本内容主

31、要探探讨现在我国国房地产企业业融资的主要要方式，并对对各种融资方方式的特点进进行分析。我国房地产企企业融资现状状。本内容主主要探讨7房地产企业业融资的现状状以及融资中中存在的主要要问题。 在不同发展阶阶段房地产企企业融资方式式选择。本内内容主要是探探讨房地产企企业在由幼稚稚到成熟的几几个阶段中根根据自身规模模特点选取合合适的融资方方式。中小房地产企企业融资方式式探析。本内容主要要探讨中小型型房地产企业业寻找自身出出路的对策。重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文1. 房地产企业融资的含义和特点1. 房地产企企业融资的含含义与特点1.1 房地产产企业融资的的含义房地产企业融资资，是指发生生在房地产

32、经经济活动中的的，通过各种种信用方式、方方法及工具为为房地产业及及相关部门融融通资金的金金融行为。广广义的房地产产融资与房地产金融融的概念相同同，指的是筹筹集、融通和和结算资金的的所有金融行行为；狭义的的房地产融资资只是指其中中的一环，即即专指资金融融通行为。在在这里主要研研究狭义方面面的房地产融融资。从项目开发到完完工自始至终终都需要资金金来维持，而而且发展到一一定阶段后如如果需要进一一步发展的话话，还需要扩扩大融资规模模。因此，筹筹集到充足的的资金是房地地产企业必须须解决的关键键问题。房地地产融资是政政府为保证我我国房地产业业正常运行，而而推出的一项项支持房地产产开发建设的的活动。在此此期

33、间，政府府会运用多种种方式为筹集集与融通资金金，用于企业业房地产的生生产、再生产产及销售，保保证房地产流流通及消费的的正常运行。房地产企业融资资包括内部融融资和外部融融资两种。其其中内部融资资主要包括债债券、票据等等企业自身就就有的资金，另另外还包括一一些应收账款款，如以后要要向消费者预预收的购房定定金等。根据据获取资金方方式的不同，外外部融资包括括直接融资和和间接融资两两种。债券融融资、股票和和房地产投资资基金等都属属于直接融资资，直接融资资是通过从资资本市场获取取资金来实现现融资的，解解决的是一些些长期的基金金需求；而间间接融资为了了解决在房地地产开发过程程中遇见的资资金需求，而而从金融机

34、构构获取资金的的一种融资方方式。我国一一般采取间接接融资方式比比较多。1.2 房地产产融资主要特特征1.2.1 以以银行信贷为为主导的单一一融资格局房地产开发资金金主要来源于于银行信贷、自自筹资金、定定金及预收款款和其他资金金。从20110年的数据可以看看出，我国房房地产开发资资金总额为亿亿元，同比增增长%,相应应地，房地产产融资总规模模也在逐年攀攀升。受宏观观调控政策的的影响，银行行信贷增长幅幅度一路下滑滑，20100年银行信贷贷只占开发资资金总量的%，自筹资金金与定金及预预收款增幅较较快，分别占占资金总量的的%和%。由由于预收款中中大部分是银银行对购房者者发放的个人人住房贷款，因因此总体上

35、看看至少有%以以上的资金是是来自银行系系统。虽然融融资渠道很多多，但总体而而言还是过分分依赖于商业业银行贷款。1.2.2 房房地产融资市市场体系不健健全法律法规不健全全，影响融资资渠道拓展。相相关政策、法法规不完善，有有关房地产金金融等方面的的政策法规仍仍未形成一套套科学有效的的体系，缺乏乏相互一致性性与协调性，操操作困难，直直接影响房地地产融资渠道道的正常开展展。可喜的是，国家家一直致力于于房地产企业业融资的开放放性。在20008年122月初国务院院工作会议提提出金融“国九条”，其中严明明将放开房地地产投资基金金大门，并以以并购贷款、股股权投资基金金等形式拓宽宽企业融资渠渠道这还是房地产产投

36、资基金第第一次迎来最最高管理层的的肯定信号，被被开发商寄予予厚望多年的的房地产投资资基金终于破破冰在即、可可见，随着我我国市场化的的不断发展，关关于房地产市市场的融资体体系也会慢慢慢完善的。1.2.3 房房地产融资各各种方式均有有局限性虽然房地产企业业的融资方式式很多，各种种融资方式均均有其占优势势的地方，但但是他们都有有着一定的局局限性。这就就给房地产企企业融资带来来诸多不便。重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文2.我国房地产企业融资方式分析2. 我国房地地产企业融资方式分析析房地产融资就是是房地产资金金的融通，是是房地产业与与金融业密切切结合的产物物。众所周知知，房地产业业是典型的资资金密

37、集型行行业，而且有有着投资周期期长，投资规规模较大、房地产价值值昂贵等特点点使得房地产产开发、投资资需要的资金金量巨大。在在开发周期的的每一个阶段段几乎都涉及及资金安全的的问题。我国房地产市场场起始于上世世纪80年代代末，19998年住房商商品化和房屋屋制度改革后后，房地产市市场发展很快快。房地产金金融伴随着房房地产市场和和金融市场改改革的不断深深入也取得了了长足的进步步。我国房地地产行业资金金来源主要包包括银行贷款款、上市融资、房地产信托托融资、债券融资等几几个主要的融融资方式，还还有一些受政政策市场等的的限制，在融融资中所占比比例较小的其其他方式。2.1 银行贷贷款银行贷款是指房房地产开发

38、企企业以还本付付息为条件从从外部通过各各种商业银行行或者其他金金融机构融入入开发资金的的融资行为，是是房地产企业业资金的主要要来源。包括括银行直接向向房地产企业业发放的房地地产开发贷款款和流动资金金贷款。2.1.1 我我国房地产企企业银行贷款款现状在我国房地产开开发建设中，银银行贷款处于于房地产融资资的绝对主要要地位。自2010年年4月14日日楼市新政实实施以来，全全国房地产市市场过热态势势在20100年一季度过过后有所冷却却，进入三季季度后房地产产开发投资资资金来源总额额呈现一定复复苏态势。11-11月全全国房地产开开发投资资金金来源总额达达632199.86亿元元，较上年同同期增加1550

39、50.116亿元，同同比增长311.2%。从1-111月各项资金金来源数据看看，全国房地地产开发投资资资金来源于于国内贷款有有112455.08亿元元，同比增长长25%，增增幅较上年同同期收窄155.2个百分分点，其中银银行贷款总额额达102665.21亿亿元，同比增增长24.99%，这些数数据充分显示示出房地产企企业对于银行行贷款的高度度依赖。政府对房地产市市场调控已经经让银行开始始感到楼市未未来的风险，对对房地产贷款款的态度已从从观望转向谨谨慎。去年银银行对房地产产贷款还处于于观望态度，该该类贷款的收收缩很大程度度源于调控手手段与额度控控制的结果，然然而今年银行行的态度急转转直下，主动动放

40、缓房地产产贷款的增速速。这可能使使房地产企业业从银行贷款款融资的难度度加大，成本本增高。2.1.2 银银行贷款的特特点优势：便捷，成成本相对较低低，财务杠杆杆作用大，可可通过调整负负债结构规避避负债压力。同同时还是银行行优质资产，银银行信贷热情情较高。劣势：政府从紧紧措施，提高高门槛，监控控严格。因为为需要支付利利息，所以使使用成本高。2.2 上市融融资中国房地产企业业在国内上市市的途径主要要有直接上市市与间接上市市两种:直接接上市即IPPO,是指满满足上市条件件并经建设部部推荐证监会会批准的房地地产股份制企企业通过首次次发行股票来来募集资金。间间接上市即买买壳上市，是是指非上市公公司通过收购

41、购债券、控股股、直接出资资、购买股票票等收购手段段，以取得一一家上市公司司一定比例的的控股股权来来取得上市的的地位，然后后通过注入自自己有关的业业务及资产，实实现间接上市市的目的。2.2.1 上上市的优点（1）上市能够够为房地产企企业带来的远远不止于资金金这么简单，首首先它能够为为企业带来持持续的融资渠渠道，并能扩扩大企业在国国内甚至国际际的知名度，有有利于公司长长期的融资安安排和业务发发展需要；（2）能够建立立一个有充分分活力的现代代企业制度，会会有更加清晰晰的公司治理理机构，建立立有效的激励励和约束机制制；（3）重组后能能够突出核心心业务，形成成自身的核心心竞争力和可可持续的盈利利能力，内

42、部部管理水平也也会提高；（4）公司与监监管机构的关关系更加清晰晰，企业除了了接受证券监监管机构的监监督，还会接接受投资者的的监督。2.2.2 上上市面临的问问题（1）房地产企企业上市比较较困难，如果果不能抓住最最有利的市场场时机发行融融资会浪费企企业的时间，会会增加的融资资的成本；（2）上市难以以平衡各方股股东和公司管管理层的利益益；（3）如果不能能很好处理复复杂的技术性性问题，会对对融资造成不不利影响。2.3 房地产产信托融资房地产信托，是是指信托投资资公司通过信信托方式集中中两个或两个个以上委托人人合法拥有的的资金，按委委托人的意愿愿以自己的名名义，为受益益人的利益或或者特定目的的，以不动

43、产产或其经营企企业为主要运运用标的，对对房地产信托托资金进行管管理、运用和和处分的行为为。这里所指指的不动产，包包括房地产及及其经营权、物物业管理权、租租赁权、收益益权和担保抵抵押权等相关关权利。2.3.1 房房地产信托融融资的特点（1）利用房地地产信托的社社会理财职能能，促进房地地产业的发展展：房地产信信托机构通过过开办各种与与房地产业有有关的信托业业务，为资财财所有者提供供广泛的理财财服务。（2）利用房地地产信托的金金融职能，促促进房地产资资金的融通：在房地产信信托机构为委委托人办理涉涉及房地产资资金信托的业业务中，客观观上起到了融融通房地产资资金的作用。（3）利用房地地产信托的金金融服务

44、职能能，对房地产产业提供相关关服务2.3.2 房房地产信托融融资的优点信托产品能比较较灵活充分地地适应和处理理房地产的多多种经济和法法律关系。相相对银行而言言，房地产信信托能降低产产业整体的运运营成本，节节约财务费用用，还有利于于房地产资金金的持续运用用。在供给方方式上，可以以根据企业本本身运营需求求和具体项目目设计资金信信托产品，增增大市场供需需双方的选择择空间。具体体表现在(1)可控性。即即信托公司通通过集合信托托资金的运用用，均对资金金使用主体在在财产权或财财产支配权甚甚至经营管理理权方面形成成绝对控制的的格局。其作作用在于:一一方面，确保保信托资金用用途不被改变变，对信托资资金运用的安

45、安全性、合理理性进行全程程监控;另一一方面，信托托公司可以直直接对项目运运行中可能出出现的市场风风险、操作风风险以及道德德风险进行防防范和管理，以以确保信托财财产的完整和和委托人的利利益。(2)收益性。权权益型的信托托收益是按其其所占股权的的比例分配经经营利润，因因此对房地产产行业而言，其其平均利润率率是远远超过过其他行业的的，这就意味味着信托公司司可以根据信信托资金在所所投资项目或或企业总股本本中的绝对控控股或相对控控股比例，通通过参与利润润分配，获得得信托收益。如如果信托合同同条款设计合合理的话，在在确保委托人人优先收益的的前提下，信信托公司自身身的盈利水平平也会明显提提高。(3)组合性。

46、信信托公司完全全可以运用自自身手段灵活活，工具多样样的优势，将将权益型与债债务型信托、经经营型与非经经营型权益信信托、直接债债务型和间接接债务型信托托等灵活运用用，立体组合合，真正使房房地产信托成成为合规经营营、风险可控控、收益良好好的重要信托托业务之一。2.3.3 房房地产信托融融资面临的问问题（1）房地产信信托是一个复复合行业，需需要较高素质质的专业人员员和较强的项项目经营管理理能力，在这这方面也存在在不足，就投投资者而言面面临着相当的的管理风险，这这可能会使房房地产企业信信托融资不能能有活力、健健康地发展起起来。（3）由于受到到每份信托计计划合同数量量不能超过2200份和每每份合同个人人

47、金额不得低低于人民币55万元的限制制，资金来源源和融资规模模就受到了很很大的约束。所所以，信托投投资公司的客客户即委托人人绝大多数来来源于机构投投资者，并且且信托投资公公司通过提高高每份合同的的投资金额来来扩大融资金金额。这样，投投资者在面对对一些长期项项目时，就必必须考虑投资资信托的流动动性。目前，投投资信托合同同只能在信托托投资公司提提供的交易平平台进行转让让，参与者较较少。（4）房地产信信托产品利用用多元化投资资降低风险，但但房地产项目目受到国家整整体经济周期期的影响，以以及房地产项项目自身特点点的限制，房房地产项目的的操作也面临临市场和销售售时机变化的的影响。所以以在面对房地地产信托高

48、受受益的同时，也也面临着房地地产项目风险险。2.4 债券融融资债券时债务人依依照法律手续续发行的，向向债权人承诺诺的按约定的的利率和日期期支付利息、偿偿还本金从而而明确债券债债务关系的有有价证券。房房地产公司债债券的发行主主体限于房地地产股份有限限公司和房地地产有限责任任公司。房地地产股份有限限公司的净资资产不低于人人民币30000万元，房房地产有限责责任公司的净净资产不低于于人民币60000万元。2.4.1 债债券的发行方方式私募发行：定向向发行或私下下发行，面向向少数特定投投资者发行。私私募发行不需需要承销商，由由债券发行人人与某些机构构投资者，如如人寿保险公公司、退休基基金等直接接接触，

49、洽谈发发行条件和其其他具体事务务，属于直接接发行。公募发行：公开开发行，由证证券承销商组组织承销团向向广泛的社会会投资者发行行。2.4.2 债债券融资的优点（1）债券融资资的税盾作用用。债券的税税盾作用来自自于债务利息息和股利的支支出顺序不同同，世界各国国税法基本上上都准予利息息支出在税前前列支，而股股息则在税后后支付。这对对企业而言相相当于债券筹筹资成本中的的相当一部分分是由国家负负担的，因而而负债经营能能为企业带来来税收节约价价值。我国企企业所得税税税率为，也就意味味着企业举债债成本中有将将近是是由国家承担担，因此，企企业举债可以以合理地避税税，从而使企企业的每股税税后利润增加加。（）债券

50、融资资的 HYPERLINK t _blank 财务杠杆杆作用。所谓谓财务杠杆是是指企业负债债对经营成果果具有放大作作用。股票融融资可以增加加企业的资本本金和抗风险险能力，但股股票融资同时时也使企业的的所有者权益益增加，其结结果是通过股股票发行筹集集资金所产生生的收益或亏亏损会被全体体股东所均摊摊。债券融资资则不然，企企业发行债券券除了按事先先确定的票面面利率支付利利息外（衍生生品种除外），其其余的经营成成果将为原来来的股东所分分享。如果纳纳税付息前利利润率高于利利率，负债经经营就可以增增加税后利润润，从而形成成财富从债权权人到股东之之间的转移，使使股东收益增增加。（3）不影响原原有股东的控控

51、制权。（4）各种限制制条款较多2.5 其他方方式2.5.1 私私募融资私募基金，与公公募基金相对对，是指通过过非公开的方方式向特定投投资者、机构构与个人募集集资金，按投投资方和管理理方协商回报报进行投资理理财的基金产产品。其方式式基本有两种种，一是基于于签订委托投投资合同的契契约型集合投投资基金，二二是基于共同同出资入股成成立股份公司司的公司型集集合投资基金金。作为一股不容忽忽视的民间力力量，在股市市和房市这样样一些高回报报的行业中，私私募基金无时时不在证明自自己的存在，甚甚至充当房价价大幅波动的的罪魁祸首。私私募基金的融融资有时不太太规范和不易易监管，据估估算，十余年年间，民间私私募基金投向

52、向全国房地产产业的资金已已经超过了千千亿元规模。在在当前房地产产开发和开发发型证券融资资受条件制约约的情况下，采采取私募方式式融通资金是是值得探索的的道路之一。修修订后的证证券法和公公司法已为为房地产金融融的创新预留留了空间，私私募信托基金金可用于项目目开发或房地地产投资即物物业收购，而而私募发行股股票可在一定定程度上解决决房地产开发发商和股东筹筹集难题。当当前由于我们们对私募基金金没有法律规规范，也缺乏乏对合格投资资人的划分标标准，往往使使一些缺乏风风险识别能力力和承受力的的人参与集合合信托计划，蕴蕴藏了较大的的市场风险。私私募房地产信信托基金由于于投资标底和和募集的基金金份额流动性性均不高

53、，私私募发行股票票也存在范围围有限、流动动性不高的问问题，因而这这两种融资方方式都有较大大局限性。2.5.2 典典当融资对于国内数量众众多的中小型型房地产开发发企业而言，宏宏观调控之后后的资金问题题与大型开发发商相比显得得尤为突出。在在主要渠道提提高门槛之后后，重新开辟辟融资渠道成成为现实的选选择。此时，房房地产典当作作为一种替补补融资手段进进入开发商的的视野。典当当行可以利用用其方便、快快捷的业务特特点，积极参参与中小企业业融资贷款业业务。随着我我国监管部门门对房屋抵押押典当的等不不动产项目的的解禁，房屋屋正在成为今今天典当行最最大标的业务务。20066年上海、天天津等 HYPERLINK

54、经济发达城市市所在地的房房地产主管部部门率先出台台了典当行开开展房地产抵抵押业务的政政策，天津市市更将在建商商品房、期房房划入典当行行可涉足的领领域。这为各各省规范合法法地进行房屋屋抵押登记带带来了更多的的盼望。在短短期小金额资资金融通的过过程中，典当当融资发挥了了它灵活的作作用，但是相相对于房地产产企业巨额融融资需求来说说，典当金额额规模太小了了，融资成本本也较高。2.5.3 合合作开发土地实现完全市市场化的公开开供给之后，土土地供应量亦亦随之减少，开开发商取得土土地的成本增增加。面临银银行银根收紧紧的压力，土土地交割又必必须以巨额土土地转让金在在短期内支付付为前提，开开发商必须具具备强大的

55、金金融运作能力力或雄厚的自自有资金实力力，手中有土土地却没有进进一步开发能能力的开发商商与有资金却却难于拿到土土地的开发商商的合作，也也成为一种独独特的合作开开发融资方式式。2.5.4 海海外地产基金金目前外资地产基基金进入国内内资本市场一一般有以下两两种方式一是申请 HYPERLINK 中国国政府特别批批准运作地产产项目或是购购买不良资产产；二是成立立投资管理公公司合法规避避限制，在操操作手段上通通过回购房、买买断、租约等等直接或迂回回方式实现资资金合法流通通和回收。我我国房地产业业的高回报吸吸引了众多的的海外地产基基金，随着22006年金金融市场全面面开放，外资资银行、外来来资金逐渐成成为

56、中国房地地产新的力量量。海外地产产基金采取多多种渠道陆续续进入中国房房地产市场，拓拓宽了国内房房地产企业的的融资渠道。海海外基金与国国内房地产企企业合作的特特点是集中度度非常高，海海外资金在中中国房地产进进行投资，大大都选择大型型的房地产企企业，对企业业的信誉、规规模和实力要要求比较高。但但是，有实力力的开发商相相对其他企业业来说有更宽宽泛的融资渠渠道，再加之之海外基金比比银行贷款、信信托等融资渠渠道的成本高高，因此，海海外基金在中中国房地产的的 HYPERLINK 影响力还十分分有限。由于于国情不同、政政策存在不确确定性、资金金退出风险等等原因，注入入中国房地产产业的海外资资金似乎仍处处于谨

57、慎“试水”阶段。要使使得海外基金金成为房地产产企业的一大大资金来源，还还需要相关政政策、 HYPERLINK 法律的完善，和和国内企业运运作的日益规规范化以及房房地产市场的的日益透明化化。重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文3. 我国房地产企业融资现状PAGE 153. 我国房地地产企业融资资现状3.1 房地产产企业融资现现状3.1.1 从从融资来源上上分析从融资来源上看看，主要包括括以下几个渠渠道：一是注注册资本金、资资本公积金及及其他自有资资金；二是银银行贷款，它它包括企业信信用贷款和项项目贷款；三三是上市发行行股票募集资资金；四是发发行企业 HYPERLINK t _blank 债券券；

58、五是房地地产信托，它它包括资金信信托和资产信信托等形式；六是房地产产基金，基金金的收入来源源包括资产增增值、房租收收入等等，可可分为私募和和公开发行两两种；七是商商业信用，如如建筑施工企企业的短期垫垫款等。3.1.2 从从融资总量上上分析从总量上看，近近几年，我国国房地产开发发资金来源持持续保持快速速增长势头，2010年111月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长22.2%。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了7.1%，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。 3.1.3 从从结构上分析析从结构上看，我我国房地产企企业开发资

59、金金来源呈现三三足鼎立的局局势，银行贷贷款、自筹资资金和其他资资金来源共占占据了房地产产开发资金来来源的98%以上。其中中，其他资金金来源一直占占据着资金来来源的龙头地地位，但增长长势头已逐月月减缓，20010年111月其他他资金来源达达到了80441.73亿亿元，同比增增长速度由年年初的47.2%下降到到11月的114%；而自自筹资金则一一直保持在第第二大资金来来源的位置，并并保持着较快快的增长速度度，1111月达到60065.211亿元，同比比增长速度达达到了38.9%，其中中开发商自有有资金为33378.166亿元，同比比增长速度为为42.1%，开发商自自有资金的比比重比去年同同期上升了

60、22.7个百分分点；国内贷贷款则占据着着第三位的资资金来源，1111月银银行贷款部分分达到31887.45亿亿元，与20009年同期期相比增长了了16.5%。3.2 房地产产企业融资存存在的主要问问题 3.2.1 融融资渠道过于于单一我国房地产企业业开发资金来来源中有600%70%直接或间接接来自银行，只只有少数企业业的自有资金金能达到目前前35%的银银行贷款要求求，相当部分分开发企业的的自有资金不不足10%。这这种高负债的的财务结构，加加剧了房地产产企业的财务务风险，不利利于整个房地地产市场稳定定发展。3.2.2 银银行体系所承承担的风险与与收益不对称称作为自负盈亏的的企业，银行行对外投资讲