投资环境分析报告

1、PAGE PAGE 37内部资料 注注意保存先导区学习2009年第77期（总第7期）长沙大河西先导导区管委会综合管管理部 26本 期 导 读读 dsa调研报告长沙河西河河东投资环境境分析报告 综合管理理部 纪工委委 长沙沙大河西先导导区节约集约约用地调研报报告 国土规划部部 以建设大型型商业中心、星星级酒店群和和国际生态休休闲会所为突突破，集聚人人气、加快先先导区现代服服务业的发展展 项目建设设部充分发挥先先导控股三大大平台作用 努力提高投投资收益水平平投融资部（长沙沙先导投资控股有限限公司）编者按：按照中中央和省、市市委要求，从从2009年年3月至8月月，先导区在在管委会各部部门、单位集中开

2、开展深入学习习实践科学发发展观活动，目前，各项项学习实践活活动正在积极极、紧张地进进行中。各部门针对对先导区发展展的客观实际际和一些关键键性问题，进进行了深入调调研，形成了了各具特色的的调研报告。为进一步加强全全体干部职工工对先导区当当前发展情况况的了解，使使这次学习实践践活动取得实实实在在的成效效，本期先导区区学习特将各部门的调调研报告予以以刊发，供大大家学习参考考。长沙河西河东投投资环境分析析报告综合管理部 纪工委长沙大河西先导导区（以下简简称“先导区”）的建设和和发展进入了了一个新的历历史时期，客客观准确了解解大河西地区区投资软环境境现状，发现现存在的主要要问题，研究究有针对性的的对策建

3、议，对对促进先导区区又好又快发发展具有重要要意义。为此此，根据管委委会主要领导导指示，先导导区管委会综综合管理部、纪工委与市委政研室组成联合调研组，对长沙河西河东投资软环境进行了深入调研与比较分析，并在此基础上提出了有针对性的对策建议。一、调研基本情情况从3月底至4月月中旬，集中中20天的时时间，对高新新区、经开区区、芙蓉区、雨雨花区、天心心区、开福区区、岳麓区，市市委宣传部、市市优化办、市市房产局、市市商务局和市市工商联等部部门与企业进进行了实地调调研。本次调调研，秉承软软环境优化“立足河西建建河西，跳出出河西看河西西”的原则，重重点选取政治治法制环境、经经济商务环境境、社会文化化环境等三大

4、大方面的指标标。这三大方方面彼此联系系互动，构成成软环境的整整体。调研主要采取三三种方式。一一是召开座谈谈会。邀请全全市范围内不不同区域、不不同规模、不不同行业和不不同所有制形形式的1000余家企业及及各区有关职职能部门参加加座谈；二是是问卷调查。对对参与座谈的的企业现场发发放调查问卷卷90多份，收收回有效调查查问卷71份份；三是个别别沟通咨询。对对部分在河西西河东都有生生产经营点的的企业进行重重点个别沟通通咨询，听取取意见建议。二、投资软环境境的重要意义义投资环境是一个个区域所具有有的对投资活活动有影响的的一切因素的的有机综合。投投资环境又称称投资气候，泛泛指影响投资资者的资本投投向以及资本

5、本运行和效益益的各种因素素和条件的综综合系统。投投资环境是一一个地区经济济社会发展进进步的标志，好好的投资环境境是一笔巨大大的无形资产产。对外可以以增强影响力力、吸引力和和竞争力，对对内可以凝聚聚人心、鼓舞舞斗志、激发发创业热情。投投资环境的优优劣直接关系系着投资者的的信心度，关关系着投资是是否安全、 能否有效运运行， 同时时也决定着区区域经济发展展的快慢，是是否能实现全全面、协调、可可持续科学发发展。在市场经济体制制下，政府促促进经济发展展的主要职责责就是优化、改改善经济发展展的软硬环境境。区域间经经济竞争的成成败最终也取取决于软硬环环境的优劣。环环境优可以放放大投资效益益，环境差可可以抑制

6、投资资效益，先导导区的事业要要获得成功，就就必须创造在在全国领先的的软硬经济环环境。投资环境可分为为硬环境和软软环境。硬环环境又称环境境硬件，是指指与投资活动动直接相关的的物质条件。如如基础设施、区区位优势、自自然资源等；软环境又称称无形环境，其其内容广泛。既既包括政治、法法律和经济，还还包括人们的的观念、风俗俗和习惯，以以及政府机构构行政办事效效率等。目前，在投资硬硬环境短期内内难以改变和和既定的情况况下，软环境境的重要性在在投资环境中中的重要性越越来越突出。在在很大程度上上，硬环境要要通过软环境境来激活，软软环境可以提提高或降低硬硬环境的吸引引力。因此，软软环境在投资资环境中更加加活跃，更

7、加加处于核心地地位，树立“软环境是第第一生产力”的理念十分分必要。三、河西河东投投资软环境比比较 通过调查发现，近年来长沙投资环境总体上有很大进步，但硬环境进步的速度要快于软环境进步速度，或者说软环境建设总体落后于硬环境的建设。同时，从河西河东投资环境比较看，河西整体差于河东。表1给出了投资者对河西、河东两个地区软环境主要评价指标的综合满意度分析。数据表明，投资者对河东的满意度（6.24）比河西（6.05）略高。下面将主要根据表中的数据结合调研的内容对河西、河东两地区的投资软环境进行全面比较分析。表1 河西、河河东软环境主要评评价指标及综综合满意度得得分对比河西满意度河东满意度河西满意度河东满

8、意度政治法制环境6.156.41经济商务环境5.946.19 政策环环境6.646.96商务基础设施5.746.04 行政环环境5.96.18社会基础设施5.926.16 思想理理念5.966.36市场环境5.866.24 法制环环境6.096.12诚信环境 5.926.28社会文化环境6.066.12 人力资源环境6.166.06教育科研环境5.965.68生活环境6.126.48 舆论环环境5.485.78软环境综合满意度6.056.24 文化环环境6.686.48注：满意度总分分为10分（一）政治法制制环境比较1政策环境。从表1综合满意度对比看，投资者对河东、河西地方政策的稳定性和连贯性

9、满意度都较低，但河东稍优于河西，主要由于地方领导层变动幅度、频率较大，不同的领导不能很好地将招商引资政策和条件延续下去，导致政策变动过于频繁，朝令夕改，令投资者不甚满意。从河西河东的政策环境问卷调查统计表（参考附图表3）看，河西政策环境满意度为56.4，较差率为43.6，而河东满意度为62，较差率为38，河西总体上比河东差。2行政环境。河东优于河西。主要反映在政务公开、行政许可等方面存在严重的“三低”（透明度底、办事效率低、行政效能低）现象，政府还没有完全树立起为企业服务的理念而令投资者失望（参考附图表4）。问卷显示：政务公开和透明度方面，河西地区满意度评价为57.8，河东地区为74.5；行政

10、许可承诺时间方面（以政府门户网站对外公开承诺时间为准），岳麓区行政许可审批承诺时间略高于其他四区（参考附图表5）。一些企业还反映，即使河西设立先导区，行政效能有较大提高，但总体仍不尽如人意。问卷显示，在两大类投资环境评价指标上，政务环境和行政效能（政务公开和政策透明度、融资便利度、行政审批效率、工商税务等部门执法效能）、产业综合配套（物流配套、中介服务、融资便利），经开区都远优于高新区。3思想理念。河西地区相对滞后，主要体现在两个方面：一是执政理念不新。相当一部分领导和干部对先导区建设心存疑虑、徘徊观望、目光短浅、信心不足，在行政管理模式上寄希望于回归传统，在利益的取舍上满足于短期和眼前，盲目

11、追求政绩和片面追求GDP的观念普遍存在。二是创新意识不强。调查表明（参考附图表6）：居民敬业、创业精神方面，河西满意度为53.8%，河东为60.9%；社会诚信度方面，河西为38.5%，河东为48.9%；开放意识方面，河西地区为57.5%，河东地区为63.6%。4、建设施工环环境。相较河河东而言，河河西的建设施施工环境和拆拆迁成本优势势没有如同原原来设想的那那样得到较好好发挥和体现现，有些方面面甚至差于河河东。调查显显示：建设施施工环境维护护方面，河西西的满意度为为53.8%，河东为558%；拆迁迁效率和难度度方面，河西西的满意度为为42.3%，河东为445%。据此此次调查，目目前先导区的的大部

12、分拆迁迁和建设施工工项目存在或或多或少的阻阻力，高新区区几乎所有项项目都存在当当地居民的建建设阻工、强强揽工程、拆拆迁纠纷问题题。5法制环境。两地在地方法规完备性上评价总体较差。投资者普遍反映地方现有法律法规的完备速度不能跟上长沙经济发展的速度，包括在商业网点的规范、行业竞争的约束、招商引资政策的优化等经济领域存在无法可依或有空可钻的现象，一定程度上损害了市场经济的公平竞争，造成了无序、恶性竞争。但从河西、河东居民法制观念、司法纠纷处理效率（参考附图表6）两项问卷看，河西居民法制观念满意度高于河东近10个百分点；司法纠纷处理满意度河西也略高河东。（二）经济商务务环境比较1市场环境。市场环境一般

13、表现为市场规模的大小和市场外向度、市场化程度的高低。从调研情况看，河西市场环境差于河东。差距主要表现在市场规模和市场外向度，市场化程度差距不大：一是市场规模河西明显偏小。衡量市场规模大小的主要指标，即社会消费品零售总额比较显示，河西远低于河东，如2008年岳麓区社会消费品零售总额是88.6亿元，而其他四区分别为芙蓉区（284.4亿元）、雨花区（237.5亿元）、开福区（225.5亿元）、天心区（151. 6亿元）。二是市场外向度上河西略差于河东。如招商引资方面，2008年岳麓区实际到位省外境内资金322.2亿元，其他四区与岳麓区差距均在3亿元以内，外商直接投资到位资金岳麓区为2.31亿美元，稍

14、低于其他四区，但宁乡、望城县合计（2亿美元）低于长沙县（2.29亿美元）。图1 河西与河河东市场规模模比较柱形图图2社会服务环环境。社会服服务环境反映映政府综合管管理水平和服服务业发展的的状况，是社社会稳定、有有序、健康、方方便的良好体体现，主要包包含医疗服务务、教育服务务、商业服务务等要素。河河西整体社会会服务环境比比较滞后，基基础教育资源源、高等级宾宾馆餐饮和大大型商业卖场场等都难以支支撑河西经济济社会未来的的高速发展。此此次调查问卷卷显示（参考考附图表7和和8）：在商商业、餐饮服服务便利方面面，河西地区区的满意度评评价为34.6，而河河东地区为773.3；医疗卫生服服务方面，河河西地区的

15、满满意度评价为为57.5，而河东地地区为65.2%；教育育服务方面，河河西地区满意意度评价为661.5，而而河东为655.1。如如基础教育资资源（中小学学校、幼儿园园、特殊教育育学校），河河西地区（岳岳麓区）共计计66所，河河东地区共计计253所；长沙市三星星级以上酒店店共计72家家，其中五星星级酒店100家，河西岳岳麓区、高新新区三星级以以上酒店4家家，其中四星星级2家，五五星级酒店还还是空白，而而河东地区三三星级酒店以以上53家，其其中五星级酒酒店8家；河河西地区除荣荣湾镇商圈分分布有通程百百货和新一佳佳等大型卖场场外，其他区区域均是中小小型商业卖场场，世界5000强零售商商如家乐福、沃沃

16、尔玛、麦德德隆和全国大大型商业卖场场都没有在河河西地区设店店，河西大部部分区域都存存在购物不便便问题。3诚信环境。诚信是市场经济的基本规则，良好的诚信环境是吸引投资者的关键因素，诚信环境主要包括政府部门在投资者、企业和市民中的诚信形象，企业（包含中介机构）与市民的诚信行为等。从调研情况看，目前河西河东的诚信环境满意度评价都不高，其中河东为48.9，河西相对更低，为38.5。存在的问题主要体现在二个方面：一是政府的“公信力”需要进一步提高。如已出台招商政策、承诺优惠条件不能兑现到位，政策的多变和制定政策的随意性，行政执法的多头管理等现象还在一定程度上存在，影响了政府的诚信形象和权威性。二是中介机

17、构的二政府现象比较严重。相当一部分中介机构是职能部门的二级单位，或与职能部门有紧密利益关系，导致在执业过程中实施垄断经营，不追求服务质量，不以企业为核心，而是为私利损坏投资者利益，也影响了政府职能部门在投资者心目中的公正形象和公信度。4人力资源环环境。河西与与河东相比，在在中小学教育育、技工人才才培养等方面面不占优势，但但在高等教育育、专业技术术类等高端人人才方面优势势明显。表2 河西河河东高校数量量比较学校数量河西河东中小学（含技工工学校）66所253所高等学府（重点点大学）31表3 20008年河西河河东硕士以上上毕业人数毕业人数河西河东硕士2272人568人博士371人100人5商务基础

18、设设施环境。商商务基础设施施环境的好坏坏直接影响企企业生产经营营的效率和成成本高低，是是投资者决定定投资意向的的重要考量指指标。从比较较看，河西地地区的商务基基础设施明显显差于河东地地区（参考附附图表9），主主要表现在二二个方面：一一是物流、中中介服务体系系、企业融资资、产业链条条等产业服务务环境较差。此次调查问卷显示：在物流配套方面，河西地区企业的满意度为53.8，而河东地区为76.7；在中介服务体系方面，河西地区满意度为46.2，河东地区为58.1%；在融资便利度方面，河西地区满意度为46.2，河东地区为51.2，尤其是经开区企业对融资便利度的满意度达到85左右。二是水、电、气、邮等基础设

19、施环境较差。问卷显示：电力供应方面，河西地区企业的满意度为65.4，河东地区为71.1；水供应方面，河西地区满意度为61.5，河东地区为77.3；生产经营交通条件方面，河西地区满意度为57.7，河东地区为79.1；公交条件方面，河西地区的满意度为37，河东地区为57.8，高新区80以上的受调查企业反映公共交通条件极差，严重影响了这一地区的生产生活。同时，在调研座谈中，河西地区企业，尤其是相对偏远的企业普遍反映河西水压、电压、气压低，停水、停电、停气或因水压、电压、气压低而影响企业生产和居民生活的现象比较多，河东地区企业对这一现象的反映相对较少。如污水处理方面，河西地区污水综合处理管网不完善，目

20、前，河西地区只有岳麓污水处理厂1个，2009年3月才投入试营运，望城泵站则2009年3月才完工。四、产生的问题题与原因分析析目前河西投资环环境上的不足足给先导区建建设主要带来来了五个方面面的问题。（一）拆迁成本本过高拆迁成本高的原原因是一“高”一“低”两因素所致致。“高”表现在拆迁迁成本高，拆拆迁成本高导导致开发商建建设成本高；“低”表现在基础础设施配套程程度低、商贸贸配套程度低低、生活服务务配套程度低低，从而导致致河西地区人人气不足、生生活不便，加加之河西地区区经济基础相相对薄弱，购购买力低，致致使河西房地地产销售价格格低。这一“高”一“低”致使河西投投资回报低，投投资商投资欲欲望不强。导导

21、致拆迁成本本高的原因有有两个。一是是拆迁任务重重、拆迁量大大、拆迁时间间紧；二是拆拆迁模式存在在弊端。弊端端体现在拆迁迁主体多元化化，岳麓区根根据属地原则则负责拆迁事事宜，先导区区负责拆迁政政策的制定、资资金的提供，双双方的利益诉诉求并不完全全一致，导致致拆迁进度缓缓慢。河西（以先导区区拆迁为样本本）目前农村村集体土地拆拆迁均价约为为40万元/亩，税费112万元/亩亩，合计约为为52万元/亩，按照555比例的的实际可用地地量折算，目目前先导区范范围内真正可可用来出让的的土地的实际际前期征拆成成本约为700万元/亩。在在进行基础设设施综合配套套以后，先导导区范围农村村集体土地的的实际成本约约达到

22、1000万元/亩左左右；河东单单位面积土地地征拆成本与与河西基本相相同，同样约约为100万万元/亩，但但由于河西人人口密度比河河东低，即人人均土地占有有量高于河东东地区，因此此按照可比价价格计算，河河东实际土地地征拆成本低低于河区土格比约河西平均每亩的土地增值收益要比河东地区低50万元以上。（二）强揽工程程难以遏制强揽工程主要由由于观念落后后和制度上的的弊端两个原原因造成的。落落后观念主要要是三个方面面。一是当地地农民思想观观念中 “强龙不压地地头蛇”的观念，造造成强揽工程程有恃无恐；二是乡村两两级干部“肥水不流外外人田”的观念，造造成对强揽工工程现象自由由放纵；三是是部分县区领领导干部的地地

23、方保护观念念，造成对强强揽工程“睁一只眼，闭闭一只眼”。制度弊端表现在在两方面。一一是财政考核核制度的不合合理。当前的的财政考核制制度仍偏重于于县区GDPP、财税收入入等指标的考考核，而岳麓麓区历史上就就存在财力不不足问题，经经常是“寅吃卯粮”，上年度财财税靠下年度度来透支，致致使岳麓区经经常有很大的的内在动力扶扶持当地建筑筑企业的发展展，以此增加加地方GDPP和财政收入入；二是干部部政绩考评制制度的弊端。当当前干部绩效效考核仍以财财税指标、GGDP等指标标为主，不是是结合两型社社会特征以绿绿色GDP来来考核，使得得干部为了自自身的利益，虚虚报GDP和和财政收入，以以求保住自己己的乌纱帽，不不

24、能、不敢、也也不愿“还庐山正面面目”。（三）项目推进进难度大项目推进难度大大主要原因有有三个方面。一一是同时开工工的项目多、时时间要求急、项项目本身难度度大、上级领领导要求高，尽尽管岳麓区政政府选派了11000多名名干部全力推推进项目建设设，由于以上上客观原因的的存在，收效效依然不理想想；二是与拆拆迁政策有关关系。过去拆拆迁以60号号令为主，现现在适用的是是103号令令，而1033号令真正大大面积推开是是从岳麓区开开始的。但是是，103号号令又缺乏详详细的实施细细节，造成了了拆迁工作的的被动。同时时，现行拆迁迁政策导致拆拆迁主体的期期望不一致。就就岳麓区而言言，希望拆迁迁能尽快完成成，政策的把

25、把握就相对宽宽松；就先导导区而言，希希望拆迁成本本控制在最低低限度，政策策的把握就相相对严格。这这样一“松”一“严”，就导致拆拆迁时间延误误、推迟；三三是与体制有有关系。目前前，先导区在在行政管理体体制上存在三三个需要处理理的矛盾：一一是先导区管管委会与市直直部门的关系系。目前通过过市政府及各各部门行政授授权的方式已已基本理顺。二二是先导区管管委会内部各各部门的关系系。经过一年年的磨合与探探索也已基本本理顺。三是是先导区管委委会与高新区区、岳麓区、望望城县、宁乡乡县的关系。第第三个关系的的处理目前确确实存在诸多多问题，核心心是先导区管管委会相对两两区两县，其其定位究竟是是一个领导管管理机关，还

26、还是协调服务务机关，或者者是与他们平平行的开发建建设实施主体体。目前的现现状是没有一一个十分明确确的定位，从从而在先导区区范围内实际际上形成了几几个利益主体体，产生了一一些矛盾。（四）产业发展展速度缓慢产业发展不容乐乐观，主要表表现在五个方方面。一是产产业发展思路路模糊、定位位不准。当前前岳麓区也在在大力发展工工业，这与高高新区产业结结构趋同。岳岳麓区在发展展第三产业过过程中，又只只是发展唯一一的房地产业业，没有着眼眼于现代服务务业的发展，三三产业结构十十分单一；二二是缺乏全局局性战略性的的重大项目。目目前高新区产产业发展的最最大弊端在于于缺乏全局性性战略性的重重大项目，小小项目带动效效应弱。

27、产业业发展的历史史表明，“抓大项目大大发展，抓小小项目小发展展，没项目不不发展”，这是一条条被实践证明明了的真理，如如2008年年高新区虽然然有200家家外资企业，但但总投资额只只有275亿亿元，而经开开区只有1110家外资企企业，但总投投资额达到了了347亿元元；三是高新新区的“政策区”特性明显。高高新区原来实实行的是“一区四园”政策，税收收完全归高新新区支配，旱旱涝保收，没没有压力，也也没有动力。而而实际上属于于麓谷的产业业项目并不是是很多；四是是高新区自身身体制的弊端端。高新区对对东方红和雷雷锋镇实行的的是托管模式式，而高新区区自身的社会会事务管理功功能又不完善善，导致拆迁迁拆不下，项项

28、目铺不开。（五）比较优势势不能充分发发挥大河西拥有先行行先试的制度度优势、拥有有山青水美的的自然环境优优势、拥有丰丰富的人文旅旅游资源优势势、拥有人口口密度相对稀稀少的土地利利用优势等，但但是从目前的的情况看，这这些优势并没没有得到充分分释放、放大大。现阶段尤为突出出的是土地利利用优势没有有得到充分发发挥，土地不不够问题非常常严重。先导导区虽然有11200 kkm2的规划划用地，但建建设用地只有有382 kkm2。其中中，望城县1100 kmm2、宁乡县县55 kmm2，先导区区不能分享；高新区、岳岳麓区建设用用地217 km2，已已开发建设995 km22，农民居住住用地37 km2，只只有

29、85 kkm2属可供供开发建设用用地，除去高高新区雷锋镇镇40km22（工业用地地出让收益不不在先导区）、含含浦科教园330km2，先先导区可用土土地不到200km2，其其中除去455%的配套用用地，最终先先导区可利用用的土地只有有10km22左右。同时，先行先试试的体制优势势没有附之以以具体的、可可操作性的政政策措施；河河西地区干部部思想解放的的深度、力度度、效度还不不够；对两型型社会建设特特征吻合的思思想、文化、理理念重视程度度还不够等问问题也还普遍遍存在。五、提升河西投投资环境的对对策建议（一）理顺行政政体制深化先导区行政政管理体制创创新，近期应应着重解决三三个问题：一一是坚持市委委、市

30、政府在在先导区成立立之时确定的的“五统一”原则，明确确凡属于与“五统一”原则相违背背的有关文件件规定不再执执行，今后也也不再开任何何政策口子。二二是在行政区区划体制难以以调整的情况况下，学习借借鉴天津滨海海新区的办法法，成立具有有领导权威的的，在市委领领导下的大河河西先导区党党委，作为先先导区范围内内的领导核心心，类似于我我党解放战争争时期所组建建的“前敌委员会会”，实行“集事权而免免纷争”，统一指挥挥调度建设大大河西先导区区这一大战役役。在目前的的中国，不依依靠政治优势势的发挥和推推动，经济建建设是很难取取得成功的。三三是明确先导导区核心区内内先导区管委委会、高新区区管委会、岳岳麓区政府的的

31、职责。先导导区管委会除除行使“五统一”管理权限外外，主要承担担核心区范围围内的基础设设施建设和片片区开发；高高新区管委会会主要承担辖辖区内高新技技术产业和规规模工业企业业的引进培育育和服务；岳岳麓区政府主主要承担行政政社会事务的的管理。在此此基础上，合合理划分三区区的财政投入入责任和分配配权益，真正正实现权力责责任对等、财财权事权匹配配。（二）加强土地地管理要完成大河西先先导区规划确确定的宏伟目目标，需要的的资金量是巨巨大的，而市市财政按现有有的财政体制制所能提供的的资金是非常常有限的，远远远不能解决决先导区建设设所需要的巨巨额资金。先先导区建设的的资金无论是是近期还是长长远，必须依依靠土地收

32、益益来筹集，所所以，必须管管好、用活土土地。必须统统一土地市场场，先导区建建设的成败取取决于土地管管理利用的成成败，要坚持持按照长发22008113号文件精精神，由先导导区管委会统统一实施土地地开发利用的的管理、审批批和储备工作作；必须严格格实行集约节节约用地，防防止土地粗放放式经营，要要突出规划的的引导作用，从从建设用地的的源头严格把把关，认真审审查调整各类类相关规划和和用地标准，强强化土地利用用总体规划的的整合控制作作用；必须依依法严格清理理闲置用地，挖挖掘土地存量量空间，发挥挥土地存量效效益；必须加加大配套设施施的投入，尽尽可能提升土土地的价值，防防止土地贱卖卖和土地收益益流失；必须须坚

33、持改革的的思路，盘活活农村集体建建设用地，增增加城市建设设用地，在全全市率先探索索城镇建设用用地增加与农农村建设用地地减少相挂钩钩的实施机制制；必须坚持持“谁投资谁受受益、谁受益益谁投资”的原则。在在土地的开发发利用上，做做到权责一致致，投资主体体和收益主体体一致，实现现先导区土地地开发利用的的可持续发展展。（三）明确发展展重点一个地区的产业业发展，只有有在区域经济济分工中，发发挥自己的比比较优势，在在产业链中占占据有利地位位，才能赢得得竞争。针对对先导区范围围内的不同行行政主体的不不同情况，因因地制宜，合合理定位各自自的产业发展展目标，不能能不分主次、重重复建设、恶恶性竞争、眉眉毛胡子一把把

34、抓。鉴于托托管体制的严严重弊端，可可以一方面改改变托管制度度，或者增强强高新区的社社会事务管理理权限，以保保证社会事务务和经济发展展不脱节。在发展的突破口口上，必须全全力把滨江新新区打造成为为河西地区城城市元素的聚聚集地和城市市扩张的辐射射源。新区的的发展都是通通过突出发展展某一地区来来聚集城市元元素，实现元元素在区域内内的裂变，带带来新城扩张张的，像浦东东的陆家嘴、深深圳的罗湖，就就是这类地区区。河西先导导区必须从滨滨江新区开始始突破，通过过营盘路、劳劳动路、南湖湖路、湘府路路、人民路等等过江通道的的建设，通过过滨江新区、麓麓山景区、洋洋湖垸片区等等重点片区的的开发，使湘湘江两岸的承承载能力

35、、城城市景观、城城市价值实现现均衡，力促促在这些方面面西岸超越东东岸，河西地地区的地理劣劣势才能转化化为地理优势势。在产业发展的空空间布局和结结构调整上，必必须积极发展展自然资源消消耗小、技术术含量高、增增值能力强、发发展潜力大的的“两型”产业，逐步步形成主导产产业突出、产产业链完整、产产业配套能力力强、服务功功能完善的产产业结构。必必须在长株潭潭的产业分布布中，培育自自己具有竞争争力的优势产产业，占据产产业链的高端端。通过在滨滨江新区和岳岳麓山周边地地区大力发展展商贸、餐饮饮服务业和旅旅游、会议、会会展、金融等等现代服务业业，在高新区区大力发展高高新技术产业业，打造成中中部地区的产产业研发中

36、心心和现代科技技城，在望城城、宁乡县大大力发展先进进制造业，形形成先导区合合理的产业布布局和独具特特色的产业优优势。（四）加强基础础设施配套建建设先导区要成为真真正意义上的的新城区和宜宜居区域，必必须加大基础础设施建设的的投入力度，弥弥补河西与河河东地区基础础设施条件的的距离，确立立河西基础设设施配套的比比较优势，以以提升土地的的潜在价值。在在交通基础设设施建设方面面，加快路网网铺设速度与与密度，加强强综合管网的的配套建设，合合理提高公共共交通站点与与线路的分布布密度和覆盖盖范围，畅通通河西河东过过江交通的肠肠梗阻顽疾；进一步完善善水、电、气气等公用服务务设施的承载载功能；在其其他公共生活活服

37、务基础设设施尤其是基基础教育资源源方面，逐步步增加中小学学校等的数量量，提升综合合服务能力，以以提升河西宜宜居程度的影影响力。通过过加大对基础础配套设施的的投入，提升升土地价值，使使河西目前地地价、房价低低迷的状况有有一个大的改改观。（五）打造高端端生活区把河西打造成高高层次人群的的消费、旅游游目的地。引引导高端消费费人群到河西西定居，消费费。大力新建建河西与河东东的快速交通通通道，把河河东高端人群群多往河西引引，提出“河西高品质质生活的理想想地”的宣传口号号。做好整体体规划，在河河西建设一些些针对白领、金金领等高层次次人群的服务务、休闲娱乐乐场所，如高高等会所、俱俱乐部等，提提高服务“附加值

38、”、“含金量”，不简单复复制河东模式式，力求错位位发展。同时时明确大河西西旅游产业发发展的定位，以以大视野树立立大旅游思想想，将大河西西旅游融入长长沙市的整体体发展中。充充分发挥省会会城市中心功功能和长沙市市文化底蕴深深厚的特征，整整合优势，凝凝聚湖湘历史史文化资源和和中部各地旅旅游精品，凝凝炼创新大河河西旅游新形形象。（六）加强干部部队伍建设必须建设一支能能与其承担的的使命相适应应的干部队伍伍，通过提升升干部队伍的的素养来创造造先导区的环环境优势和竞竞争优势。事事在人为，不不能推动人的的观念的改变变，不能激发发干部干事业业的激情，先先导区这一宏宏伟事业是很很难取得成功功的。要把管管事和管人结

39、结合起来，先先导区管委会会要成为大河河西先导区建建设的有力推推动者，必须须成为先导区区干部群众思思想观念转变变的有力推动动者。没有思思想观念的领领先，就没有有先导区发展展的领先。要要通过思想教教育，通过用用人导向，在在先导区范围围内推动干部部队伍思想观观念的转变，在在全区各级干干部中形成全全心全意服务务项目建设、全全力以赴推动动城市价值提提升、千方百百计提高整体体竞争能力的的共识，培养养一支志存高高远、眼界开开阔、胸怀全全局、敢闯敢敢干的干部队队伍，共同担担负起建设大大河西这一光光荣而艰巨的的历史使命。附图表1 河河西河东经济济发展基本状状况比较1芙蓉区雨花区天心区开福区岳麓区望城县宁乡县长沙

40、县国民生产总值（GGDP）（亿元）2006272.215.2310.111.5159.515.2170.715154.215.8117.815.1%169.315.1%23017200733216.7367.212.5196.217209.516.7191.617.7144.816.7%207.215.3%287.918.2%200839715.84359.625615.5253.315.525516.6194.116.1%282.416.0%369.617人均GDP（万元）20066170015.16260712.57%350464.6%410533700416422135842940720

41、077480021.2%7040612.46%4284621.4%503604445720324166753651624.2%2008872471060305612652568506452801122659地方财政收入（亿元）200610.725.910.2828.2%9.4431.7%10.1825.7%7.3421.9%7.396.4816.316.3200715.912212.6823.34%12.4331.5%13.0127.8%9.0923.9%9.768.4321.330.8%200816.3216.1415.816.2611.4311.4310.95城镇居民人均可可支配收入（元元

42、）20061469413.31453112.1%1276611%1364511.6%1390711 %1163213.5%106751363213.5 %20071881117%1689916.3%1454313.9%1593716.8%1605415.413390121871583416.2%20081925019053165791813617960无无三次产业构成（比例）20060.6：15.4：84.00.9：51.4：47.70.7：34.4：64.92.1：27：70.91.7：34.9：63.416.7：577.1：266.219.5：522.2：28.312.5：622.2：25

43、5.320070.6：16.2：83.20.9：50.9：48.20.6：34.8：64.61.9：26.9：71.21.6：37.6：60.815.3：599.4：255.318.1：544.3：27.620080.5：15.9：83.60.8：51.5：47.70.5：40.2：59.31.7：27.3：711.4：45.0：53.614.5：633.2：222.317.8：577.3：244.9固定资产投资（亿元）2006104.594.5132.0718.4171.9330.7%166.726.7%123.0425.7%90.1625.8%105.13100.525.82007111.

44、226.3164.9324.7231.6837.1%239.143.4%162.3832%121.19146.282008121198319317.2215162194附图表2 河河西河东经济济发展基本状状况比较2芙蓉区雨花区天心区开福区岳麓区望城县宁乡县长沙县人口数（个）20063818004.3502609.514291044158001.34167155.3420073965005215006.28%4211364160854310135.562008省外境内到位资资金（亿元）200627.0565.292626.26200731.4219.3%31.6231.012008320.832

45、3.5324.9321.1322.2221.9222.4271.7外商直接投资到到位资金（万万美元）20061800040%2103868%2100063%1499420072180021%222445.7%22436200542008274612597726424266192313199121014822945社会消费品零售售总额（亿元元）2006193.1717.0%163.3317.0%100.2617.7%146.717.1%61.8816.3%2007230.4619.3%195.3219.6%122.8622.5%181.123.6%73.218.3%2008284.423.423

46、7.521.6151.623.4225.524.588.621.134.715.984.622.857922.2附图表3 长沙河西河河东政策环境境比较调查问问卷统计表河西地区（高新新、岳麓）河东地区（经开开、内四）优良比率（%）较差比率（%）优良比率（%）较差比率（%）5.税费优惠政政策156010402657.81942.26.企业发展扶扶持政策1661.51038.52964.41635.67.政务公开和和政策透明度度1557.81147.13574.51225.58.融资便利度度1246.21453.82251.22148.8河西地区56.4%优良率 43.6%的较差率河西地区56.4%

47、优良率 43.6%的较差率河东地区62%优良率 38%的较差率河东地区62%优良率 38%的较差率附图表4 长长沙河西河东东行政效能比比较调查问卷卷统计表河西地区（高新新、岳麓）河东地区（经开开、内四）优良比率（%）较差比率（%）优良比率（%）较差比率（%）9.行政审批效效率、成本1869.2830.83274.41125.610.政务服务务态度2076.9623.13577.81022.211.司法纠纷纷处理效率1661.51038.52561163912.工商、税税务等部门执执法效能1869.2630.83775.51224.513.建设施工工环境维护1453.81246.22458.51

48、741.514. 拆迁效效率、难度1142.31557.718452255河西地区59.6%优良率 40.4%的较差率河西地区59.6%优良率 40.4%的较差率河东地区65.4%优良率 34.6%的较差率河东地区65.4%优良率 34.6%的较差率附图表5 行行政许可审批批承诺时限比比较表（网上上承诺，单位位：天）芙蓉区雨花区天心区岳麓区开福区建筑工程施工许许可7无251510环境影响报告评评价23503510530建设项目污染防防治设施竣工工验收无17103060污染物排放许可可证无772020道路货物运输经经营许可155153015三类机动车维修修经营许可无51515无行政事业性收费费许

49、可证15无557食品卫生许可477106030公共场所卫生许许可477106047个人独资企业登登记无无51010个人合伙企业登登记无无51010附图表6 长长沙河西河东东人文环境比比较调查问卷卷统计表河西地区（高新新、岳麓）河东地区（经开开、内四）优良比率（%）较差比率（%）优良比率（%）较差比率（%）26居民法制制观念1453.81246.22044.42555.627.文明意识识1453.81246.22251.22148.828.敬业、创创业精神1453.81246.22860.91839.129.开放意识识1557.71142.32863.61636.430.社会诚信信度1038.5

50、1661.752248.92351.1河西地区51.5%优良率 48.5%的较差率河西地区51.5%优良率 48.5%的较差率河东地区53.8%优良率 46.2%的较差率河东地区53.8%优良率 46.2%的较差率附图表7 长长沙河西河东东宜居程度比比较调查问卷卷统计表河西地区（高新新、岳麓）河东地区（经开开、内四）优良比率（%）较差比率（%）优良比率（%）较差比率（%）15.生态环境境质量2180.8519.23577.81022.216.子女教育育就学1661.51038.52865.11534.917.医疗卫生生条件1557.71142.83065.21634.818.社会治安安状况14

51、53.81246.22963153719.公共交通通条件103717632657.81942.220.商业、餐餐饮服务便利利934.61765.43373.31226.7河西地区54.2%优良率 45.8%的较差率河西地区54.2%优良率 45.8%的较差率河东地区67 %优良率 33%的较差率河东地区67 %优良率 33%的较差率附图表8 河河西河东生活活服务配套比比较表河西地区（不含望、宁）河东地区合计芙蓉区雨花区开福区天心区基础教育资源（所所）6625340975858高等级酒店宾馆馆（家）五星级无82321四星级2156522三星级232121028附图表9 长长沙河西河东东能源与配套

52、套比较调查问问卷统计表河西地区（高新新、岳麓）河东地区（经开开、内四）优良比率（%）较差比率（%）优良比率（%）较差比率（%）21.电力供应应1765.4934.63271.11328.922.水供应状状况1661.51047.13477.31022.723.物流配套套1453.81246.23376.71023.324.生产经营营交通条件1557.71142.33479.1920.925. 中介服服务体系1246.21453.82558.11841.9河西地区56.9%优良率 43.1%的较差率河西地区56.9%优良率 43.1%的较差率河东地区72.5%优良率 27.5%的较差率河东地区7

53、2.5%优良率 27.5%的较差率PAGE PAGE 95附图表10 长沙河西河河东营运成本本比较调查问问卷统计表河西地区（高新新、岳麓）河东地区（经开开、内四）优良比率（%）较差比率（%）优良比率（%）较差比率（%）1.土地、房产产价格/租金金成本1453.81246.22554.32145.72.劳动力成本本1765.4934.62248.92351.13.水、电、气气成本104015601941.32758.74. 税费成本本1557.71142.32354.81945.2河西地区52.9%优良率 47.1%的较差率河西地区52.9%优良率 47.1%的较差率河东地区49.8%优良率 5

54、0.2%的较差率河东地区49.8%优良率 50.2%的较差率长沙大河西先导导区节约集约约用地调研报报告国土规划部作为“两型社会会”的先行区、长长沙市乃至长长株潭区域发发展的重点区区域，长沙大大河西先导区区在探索“两型社会”建设路子中中将发挥举足足轻重的作用用，将成为区区域经济社会会发展的推动动器和科技创创新基地。纵纵观全国其它它许多地方土土地利用管理理，重扩张轻轻挖潜、重规规模轻效率、重重引资轻规划划的问题仍未未得到有效解解决。为保证证经济可持续续发展，提高高土地资源持持续保障能力力，缓解土地地供需矛盾，先先导区必须按按照落实科学学发展观和建建立资源节约约型社会的要要求，避免建建设过程中走走外

55、延无序扩扩张、用地粗粗放的老路子子，建立集约约高效、复合合利用的土地地利用模式。按照学习实践科学发展观活动中学习调研阶段的有关安排，2009年4月我部组织对先导区节约集约用地情况进行了调研，现将有关情况汇报如下：一、先导区土地地资源利用现现状（一）土地利用用结构与分布布先导区包括岳麓麓区，望城县县的坪塘镇、雷雷锋镇、乌山山镇、雨敞坪坪镇、莲花镇镇、含浦镇、白白箬铺镇、黄黄金乡、高塘塘岭镇、星城城镇，宁乡县县的夏铎铺镇镇、历经铺镇镇、金洲乡、玉玉潭镇、城郊郊乡，总面积积1198119.13 公顷，其中中农用地888909.553 公顷，建建设用地244785.445 公顷，未未利用地61124.

56、155 公顷。（二）土地利用用特点1、建设用地以以居民点及独独立工矿为主主。先导区建建设用地总面面积为全区土土地总面积的的 20.669，比例例较低。而居居民点及工矿矿用地占建设设用地总面积积的88.115，为各各类建设用地地中最大的土土地利用类型型。2、农村居民点点布局松散。受自然条件的影响，先导区农村居民点布局松散，村庄周围空坪隙地较多，土地利用不够充分。先导区部分城镇的规模还偏小，集聚效应难以发挥，用地效率较低，局部地区还存在重复建设现象。3、城乡土地利利用未统筹。进城农民保留了自己的农村宅基地和责任田。同时在城镇工作、生活必然要使用城镇用地。城乡土地缺乏互动的结构，农村建设用地闲置低效

57、利用状况无法改变，制约着城乡的协调发展。（三）存在的主主要问题1、统一的土地地利用格局尚尚未建立。由由于先导区成成立时间短、规规划范围广、协协调难道大、区区划调整遗留留问题多等因因素，先导区区还未形成统统一的土地利利用局面，在在体制上难以以做到集约节节约用地。2、集约节约用用地共识仍未未形成。节约约集约用地目目前很大程度度上还停留在在文件上和试试点区上，尚尚未成为全社社会的共识，尚尚未成为企业业和个人的自自觉行为。没没有用地者的的自觉遵守、主主动参与，节节约集约用地地只能是各级级政府及国土土部门一厢情情愿的事。3、集约节约利利用总体水平平仍然偏低。长沙市土地地集约节约利利用水平在全全省各市州中

58、中居较高水平平，但是和国国内发达城市市相比，集约约利用水平还还存在着较大大的差距。以以单位建成区区土地GDPP产出为例，长长沙仅分别为为上海、深圳圳、武汉的443%、300.2%和661.4%。就就大河西先导导区而言，集集约用地水平平与河东有较较大差距，22005年，芙芙蓉区单位建建设用地二、三三产业GDPP为731.10万元/公顷，用地地产出率最高高；其次是雨雨花区，用地地产出率为4454.866万元/公顷顷；而宁乡县县用地产出率率只有38.91万元/公顷，为全全市最低水平平，粗放经营营观念在先导导区仍然普遍遍存在。4、闲置和低效效利用土地现现象较为突出出。过去几年年，为了加快快城市建设，促

59、促进经济发展展，各地或多多或少实行了了以地融资的的政策，开发发区为了招商商引资等，造造成了部分土土地的无效扩扩张，影响了了土地资源利利用效率的整整体提升。5、农村建设用用地数量大、利利用粗放，用用地浪费严重重。由于历史史原因和南方方居住的特点点，长沙农村村人均建设用用地规模明显显偏大，一户户多宅或一家家多户的情况况较为普遍，农农村土地管理理措施的不到到位，使农村村成为土地利利用效率最为为低下的重点点环节，而先先导区的城市市化水平比河河东低，节约约集约利用问问题也最为严严重。二、先导区土地地资源利用综综合分析（一） 优势1、政策优势。先导区享受财税政策、土地政策、投融资政策等重大政策支持，很大程

60、度上促进先导区土地投资强度的增长和土地产出效率的提升。财政政策方面，先导区实行“一级财政、独立金库”的财政体系；从2008 年起先导区新增的地方财政收入市级实得部分10 年全部留给先导区；市财政连续5 年、每年安排2 亿元专项资金，引导支持先导区的开发建设；中央、省参照天津滨海新区给予先导区财政扶持和税收优惠政策。土地政策方面，一是先导区享有市级土地审批权，实行一级土地储备，设立独立的土地储备（交易）中心。二是争取增加先导区农用地转用指标200 平方公里，相当核减基本农田保护面积。三是争取省以五年为单元批准用地计划，2008 年一次性批回先导区5 年50 平方公里建设用地供应计划和年度计划，授