上海奉贤商业项目策划报告

1、PAGE PAGE 35一、奉贤区整体概况奉贤区位于上海市南部，距上海市中心人民广场42公里，浦东国际机场30公里。北倚黄浦江，南临杭州湾，有13公里长的江岸线和31.7公里的海岸线。境内水陆交通便捷，浦南运河横亘东西，金汇港纵贯全境；公路总长560公里，已经形成十纵六横的公路网络，密度达到每平方公里1.1公里；越黄浦江交通，有奉浦大桥和西渡、邬桥两个轮渡口。2004年年内，奉奉贤区国国民经济济持续快快速增长长，经济济运行质质量稳步步提高。全全年实现现增加值值1411.7亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长23.4%，增增幅同比比提高88.2个个百分点点，也是是历年来来增长最最快的一一

2、年，完完成年度度计划1111%。其中中：第一一产业增增加值为为2.77亿元，同同比增长长4.33%；第第二产业业增加值值为900.8亿亿元，同同比增长长31.7%。全全年实现现第三产产业的增增加值为为41.5亿元元，同比比增长113.55%。一一、二、三三产业的的结构比比重为66664.129.3。社社会消费费品零售售总额为为73.9亿元元，比上上年增长长17.0%。外外贸出口口总额88.133亿美元元，比上上年增777.99%。固固定资产产投资完完成额为为55.4亿元元，比上上年增553.44%。按照市公路路网络建建设规划划，奉贤贤近年来来进一步步加快了了区内公公路网络络建设和和完善。至至2

3、0004年底底，该区区公路总总里程为为9844.766公里。其其中：高高速公路路已建成成74.9公里里，一级级公路114.228公里里，二级级公路1190.01公公里，三三级公路路3366.700公里，四四级公路路3688.877公里。同同时，其其他路网网也在有有序推进进之中。2004年年全年实实现房地地产业增增加值44.9亿亿元，比比上年增增3.11%。房房地产投投资增长长加快，全全年完成成房地产产开发投投资155.633亿元，比比上年增增55%；商品品房施工工面积1136.7万平平方米，增增10.8%；销售面面积388.055万平方方米，比比上年降降2.99%，其其中住宅宅销售面面积355

4、.611万平方方米，预预售面积积22.79万万平方米米，增11.144倍;空空置面积积7.441万平平方米，比比上年减减少4.39万万平方米米,降337.22%。全全年商品品房销售售额155.255亿元，比比上年增增81.3%。存存量房产产交易持持续攀高高，全年年成交过过户面积积50.5万平平方米，成成交数量量1.11万套。二、平安镇镇基本概概况平安镇位于于奉贤区区东南部部，东与与南汇区区接界，南连接接五四农农场，西西同奉城城镇毗邻邻，北与与四团镇镇接壤。119844年3月月设平安安乡，119944年撤乡乡设平安安镇。220022年奉贤贤进行镇镇级区划划调整时时，邵厂厂镇划入入平安镇镇。200

5、03年年11月月，平安安镇划入入四团镇镇。至220044年底，全镇区域面积40.7平方千米，耕地面积2216.09公顷，辖行政村22 个，常住人口30941人，其中农业人口27063人。主街呈东西西一字形，长长2500米，宽宽24米米，中间间为绿化化地带。两两侧有供供销社、食食品站等等服务门门市部。沿沿四团港港两侧新新建有工工业公司司和副商商公司大大楼，下下设服务务门市部部。工业区位于于四团港港东侧一一线，南南北长112400米，有有1家县县办厂，112家乡乡办、村村办厂。119844年，镇镇区工人人31880人，总总产值220788.3万万元，利利润3003.11万元。县县照相器器材厂生生产

6、的海海鸥牌上上光机销销售全国国各地。乡乡办厂有有农机厂厂、电容容器厂、塑塑料厂、被被单厂等等。农机机厂为全全县首先先制造纸纸箱机械械厂家，胶胶水机、订订箱机、瓦瓦楞机闻闻名全国国，畅销销各地，纸纸箱双色色、单色色印刷机机曾参加加广交会会外销，外外商曾来来厂观光光。平安镇为中中港码头头鱼货集集散中转转点，又又邻近县县、乡、农农场的海海水、淡淡水养殖殖场，故故镇上颇颇多海鲜鲜，农村村集市贸贸易活跃跃。该镇镇目前已已有中学学、小学学、卫生生院各11所，另另有影剧剧院等文文化设施施。三、临港新新城概述述上海临港新新城位于于上海东东南角的的南汇区区，据上上海城区区50公公里。北北至大治治河；西西至A33

7、0公路路-A220公路路-南汇汇奉贤区区界；东东、南至至滨海沿沿海，包包括海港港新城、临临港新城城产业区区，总面面积为2293平平方公里里。首期期开发建建设面积积为200平方公公里。 开发建设上上海临港港新城，是是上海市市委市政政府站在在全局高高度、审审时度势势做出的的一项关关系上海海二十一一世纪发发展大局局的重大大战略决决策。临临港新城城依托洋洋山国际际深水港港，紧靠靠浦东国国际航空空港，港港口产业业发达，服服务功能能完善，港、区、城一体的综合型滨海城市，是上海二十一世纪城市发展理想的新空间，据市委市政府的规划，将成为上海中心城的辅城，成为杭州湾北岸崭新的、生态环境良好、人文环境一流的现代化

8、新兴城市。临港新城产产业区将将以打造造国际一一流现代代装备制制造业为为主要目目标、以以高附加加值先进进制造业业、高新新技术产产业为基基础、综综合发展展先进制制造、现现代物流流、研发发服务、教教育培训训、出口口加工、内内外贸易易等产业业，形成成具有显显明产业业特色、显显著竞争争优势的的综合型型产业园园区。 临港新新城位于于长江与与杭州湾湾的交汇汇处，与与大、小小洋山隔隔海相望望。临港港新城有有着得天天独厚的的地理环环境，是是上海通通向沿海海各大岛岛屿的重重要“门户”。依托托未来洋洋山深水水港的建建设，临临港新城城的规划划布局以以5平方方公里的的人工湖湖为圆心心，向四四周环状状扩散。被被林荫道道和

9、城市市湖滩环环绕的中中心湖位位于城市市中心，与与湖岸相相连的半半岛伸向向湖中，岛岛上设有有大型的的文化性性建筑，如如剧场、航航运博物物馆、海海洋水族族馆等。建建成后的的上海临临港新城城，将集集现代物物流、港港口加工工、金融融贸易、商商业服务务、居住住旅游等等为一体体，构筑筑二十一一世纪中中国港口口城市的的新形象象。四、本案同同周边区区域的联联系同临港新城城、惠南南镇的联联系本案位于临临港新城城以西，同同南汇区区紧邻；目前，南南汇区最最为活跃跃的为惠惠南镇。本本案通过过川奉南南公路与与之发生生紧密联联系。到临港新城城到惠南镇本案约20公里里约25公里里开发建设临临港新城城是上海海市委、市市府面向

10、向21世世纪发展展大局而而作出的的重大战战略决策策，海港港开发区区将依托托“临港新新城”与“两港”强大的的辐射效效应，在在3-55年内影影响本案案及周边边区域市市场。同南桥镇的的互动奉贤区规划划指导思思想：加快“五区区一城”建设，即即上海工工业综合合开发区区、上海海化学工工业区奉奉贤分区区、四团团工业园园区、上上海海湾湾旅游区区、现代代农业园园区和南南桥新城城的开发发建设，提提升奉贤贤地区的的经济实实力和综综合竞争争力。以以轨道交交通、高高速公路路网、信信息化建建设为支支撑，推推动产业业结构调调整与集集聚，加加速推进进城市化化进程。区域第三产产业将以以发展大大型商品品交易市市场、提提升市场场功

11、能为为重点。规规划将形形成南桥桥杭州湾湾专业市市场商贸贸区、奉奉城中心心镇专业业市场商商贸区、东东北生产产资料专专业市场场商贸区区、现代代农业园园区农副副产品集集散中心心等四大大专业市市场商贸贸区，上上海工业业综合开开发区机机电一体体化贸易易中心、现现代农业业园区农农产品加加工贸易易中心、奉奉城物流流装备城城等三大大产业基基地贸易易中心以以及临海海化工物物流区、深深水港物物流基地地。小结临港新城五五大规划划功能区区，将直直接对海海港开发发区及周周边区域域形成长长效辐射射；临港港新城区区内交通通便捷，不不仅高速速公路横横贯开发发区，同同时还拥拥有新四四平路等等高等级级城市道道路，而而新四平平路、

12、平平福路正正是本案案所处之之区位，从从这一层层面上说说，临港港新城的的开发建建设对本本案及周周边区域域市场起起到深远远的影响响。通过对奉贤贤区及南南汇区未未来规划划发展的的研究，我我们还认认识到：项目所处的的区位，正正是规划划中上海海海港综综合经济济开发区区的五金金、货运运、仓储储、物流流贸易和和主要居居住区，这这是政府府对当地地发展的的规划方方向，并并且这一一规划构构想正在在实施中中。目前，四平平公路至至南汇的的交通尚尚未实现现贯通，当当前项目目自身条条件相对对欠缺，但但依据奉奉贤区、南南汇区长长远规划划，3-5年内内商业氛氛围将会会得到大大幅度提提升，对对本案未未来发展展而言，是是一个契契

13、机。需要着重指指出的是是，政府府对于海海港综合合经济开开发区的的规划与与实施，很很可能会会极大地地影响到到本案及及周边房房地产开开发项目目的性质质和方向向。同时时远景上上，为使使本案能能尽早达达到预期期的目的的，推行行小投入入的尝试试性经营营方略势势在必行行。五、类比个个案分析析南汇弘基商商业休闲闲广场“弘基商业业休闲广广场”是南汇汇首座“主题商商业文化化概念商商圈”，广场场由健身身、购物物、娱乐乐、休闲闲、品牌牌餐饮、商商务酒店店6大主主题区组组成。案名南汇弘基商商业休闲闲广场基本资料区域位置惠南镇川南南奉公路路61001号占地面积138500m2总建面积438000m2销售价格150000

14、-1880000元/mm2容积率2.5绿化率10%车位数135个楼层数4规划团队开发商上海小元房房地产开开发有限限公司投资商上海弘基企企业发展展有限公公司景观设计上海三益建建筑设计计事务所所物业管理东湖物业经经营管理理有限公公司营销策划上海弘基商商业经营营管理有有限公司司面积配比75 m22、1700 m22、2522 m22、2700 m22、3000 m22、3700 m22不等，可可以自由由分割产品规划建材设备外墙高级外墙涂涂料、配配以石材材及玻璃璃幕墙内墙满铺腻子粉粉层抹光光梯厅东芝合资电电梯采暖中央空调阳台铸铁雕花栏栏杆门、窗防爆玻璃门门；彩铝铝合金框框材配白白玻璃建筑规划庭院整体一

15、站式式消费外外廊露台6-8米宽宽露台广场下沉式广场场出入口8个主要出出入口层高5.8米挑挑空综合分析客源客层：主要以以投资客客为主，自自营占极极少比例例。优势分析：作为南南汇区惠惠南镇中中心区域域内首个个纯商业业休闲广广场，拥拥有极强强的区位位优势及及文化内内涵；加加之其品品牌效应应及开发发经营成成果，对对其去化化有较强强促进。劣势分析：在商业业房产交交易相对对并不活活跃的南南汇区，其其150000-180000元元/m22的单价价是影响响去化的的重要因因素。评价该案采用前前三年包包租，第第四年由由开发商商回购的的操作模模式，显显然是个个纯投资资性项目目，但其其长远的的经营状状况值得得我们密密

16、切关注注。惠南.新天天地“惠南.新新天地”坐落于于南汇新新老商业业交汇位位置，是是集餐饮饮、数码码、服饰饰、家居居、玩具具、箱包包等为一一体的多多功能广广场。案名惠南新天地地基本资料区域位置惠南镇人民民东路、城城东路占地面积约200000 mm2总建面积约700000 mm2销售价格7965元元/m22容积率2.0绿化率35%车位数56楼层数3规划团队开发商上海兴吉房房地产开开发有限限公司创意设计上海冈谷图图文营销策划上海乘星行行行销服服务机构构面积配比66 m22、1855 m22、2000m2不等，可可以自由由分割综合分析客源客层：主要以以投资客客为主，自自营占极极少比例例。优势分析：位于

17、惠惠南新老老商业交交汇位置置，区位位发展优优势明显显。规划划业种、业业态丰富富；投资资经营选选择面相相对较广广。劣势分析：建筑风风格单一一，且33层商铺铺的建筑筑类型也也给去化化带来很很大的难难度。评价该案今年四四月份销销售业绩绩惨淡，八八月份销销售量为为零；昭昭示目前前该区域域商业房房产市场场状况并并不十分分明朗。六、项目地地块现状状基地内部实景图平福路实景图芦潮港实景图川南奉公路实景图基地内部实景图平福路实景图芦潮港实景图川南奉公路实景图地理位置：新四平平公路以以西，平平福路以以北，中中横河以以南占地面积：317772 M2建筑面积：133385 M2建筑密度：19%容 积 率率：0.42

18、绿 化 率率：588%地块嵌于平平安新村村小区中中央，呈呈较规则则卵形，形形势较不不平整。地地块紧贴贴中横河河，并可可通过川川南奉公公路与惠惠南镇和和南桥镇镇紧密联联系。规规划主入入口位于于地块南南面，接接平福路路；两个个次入口口分别位位于地块块西面和和北面。七、项目SWOT分析优势分析（strength）受临港新城城等开发发建设之之辐射影影响临港新城区区内交通通便捷，不不仅高速速公路横横贯开发发区，同同时还拥拥有新四四平路等等高等级级城市道道路，而而新四平平路、平平福路正正是本案案所处之之区位；从这一一层面上上说，临临港新城城的开发发建设对对本案及及周边区区域市场场起到深深远的影影响。天然水

19、系环环绕项目规划自自中横河河引入天天然水系系，从而而形成独独有的水水景。超高绿化率率本案规划绿绿化率达达到588%，这这在商业业广场的的规划中中非常难难得；较较之南汇汇弘基广广场，有有明显之之优势。周边低密度度小区规规划项目地块嵌嵌于平安安新村小小区内，平平安新村村均采用用多层的的建筑类类型，周周边居民民住宅最最高为六六层，且且容积率率较低；这些居居民在一一定程度度上将是是本案市市场定位位之商业业广场的的潜在客客户。劣势分析（wweakknesss）地块位置过过于深入入地块过于深深入，规规划中各各出入口口皆未与与城市主主干道连连接，这这将在项项目竣工工展示，并并向外界界视觉传传达方面面产生相相

20、应的制制约。自身生活机机能缺乏乏目前周边商商业设施施匮乏，居居民休闲闲、娱乐乐等行为为较难满满足。机会分析（opportunity）本案东南面面之国际际商贸城城的崛起起随着政府部部门的规规划实施施，奉贤贤商贸城城进入了了一个新新的发展展阶段；将进一一步发展展外向型型经济，延延伸保税税区物流流、加工工、金融融贸易等等功能。这这很可能能会给本本案带来来无可估估量的商商机。本案处于政政府重金金打造的的远景规规划、交交通大动动脉范围围内预计到20010年年，临港港新城将将初步成成为一个个集休闲闲、娱乐乐、生活活为一体体的高档档景观生生活区，这这将成为为本案价价值提升升的关键键因素。威胁分析（threa

21、ts）奉贤区相关关产业导导向区域规划中中的房地地产业、与与开发区区配套的的生活等等基础设设施建设设用地达达到3平平方公里里，即目目前尚有有大量相相关土地地有待开开发，对对于本案案来说，形形成潜在在威胁。八、市场定定位本案整体定定位为奉奉贤区域域级之以以娱乐、餐餐饮为主主，及相相关配套套设施的的商业广广场。项目定位是是在充分分的市场场调研基基础上，结结合客户户与市场场特性、区区域和地地块状况况对项目目进行的的前瞻性性判断：定位总精神神区域经济和和周边未未来发展展趋势，以以及可预预见之政政府长远远发展计计划不受交通、地地域之限限制，立立足当地地，旨在在吸引周周边区域域之定点点消费客客层实施施目的性

22、性消费从自身切入入，本案案特质所所在政府大规划划以及交交通大动动脉辐射射影响独有的天然然水系环环绕独特的建筑筑风格与与形式规划超高绿绿化率综上，本案案将可能能会以稳稳定和持持续的目目标客层层定点消消费规模模引领当当地乃至至周边相相关区域域的商业业房地产产发展。九、产品建建议规划建议娱乐中心大型餐饮保健按摩娱乐中心大型餐饮保健按摩根据项目定定位总精精神及目目前的项项目规划划，拟定定将业种种及业态态面积细细分为：商业种类细化商业种种类单套面积（）间数单类总面积积（）总面积（）品牌餐饮小型餐饮100-22004-5400-1100004200中型餐饮300-44005-61500-24000大型餐饮

23、600-880021200-16000娱乐（主题会所所形式）大型KTVV、夜总总会6000休闲餐饮及及相关配配套设施施便利店10011003200银行2001200超市2001200棋牌室2001-2200-4400服饰店100-22001-2100-2200美容美发100-11502-3200-4450保健按摩200-33001-2200-3300休闲餐饮100202000在以上面积积分配的的基础上上，对商商业种类类面积细细分建议议如下：品牌餐饮类类集中在在西街，面面积在442000左右右。因为为这些是是最能聚聚集人气气的地方方。娱乐类集中中在北街街；其中中北内街街设置为为健身中中心，北北外

24、街设设置为水水疗养生生会馆，规规划会所所设置为为高档KKTV；面积在在60000左左右。从从市场的的角度来来看，休休闲广场场的娱乐乐、餐饮饮比例一一般都占占到了550%以以上。休闲餐饮及及相关配配套设施施类集中中在东街街，面积积在32200左右。这样一来，做做到了内内外有别别，功能能格局明明显，成成为休闲闲、餐饮饮、娱乐乐、购物物为一体体的综合合性商业业格局，满满足了区区域消费费者的各各类综合合需求。同时，考虑虑到KTTV和夜夜总会的的行业特特性，在在目前停停车位无无法满足足的情况况下，建建议将天天元广场场中心概概念性小小品去除除，将广广场设置置为夜间间停车场场所，以以满足相相应需求求。房型建

25、议注意单元面面积的划划分，以以及要有有明显的的功能分分区定位位，因为为这将有有效提高高日后的的经营管管理和整整体的效效果美观观。分割割形式可可以是灵灵活而多多变的，呈呈现差异异化的立立面分布布，有利利于目标标客户导导入，从从而提高高产品附附加值。层高的调整整可以尝试抬抬高楼层层的高度度。可将将一层的的层高定定为5.0米，二二层定为为2.88米，一层的挑挑高一方方面可增增加某些些特殊行行业对其其的吸引引力，另另一方面面可由买买方自行行进行夹夹层分割割用作仓仓库或办办公等其其他的功功用。因因此，买买商铺送送夹层的的概念，也也将在一一定程度度上提高高产品的的附加值值。 面宽的调整整本案将以产产权方式

26、式销售，同同时主要要面向投投资客户户，因此此小面积积商铺更更易去化化，因而而要注意意控制单单元面积积的有弹弹性的划划分，但但从目前前的整个个规划来来看，商商铺的分分割形式式过于单单一，从从经营角角度来看看，是不不便于面面积分割割和日后后去化的的。建议可以将将邻近的的两个铺铺位做如如下调整整，从而而达到差差异化经经营的目目的。 面积测算（进进深以111米计计）：A铺位B铺位调整前110110调整后881323. 细节节建议商业内街遮遮阳雨蓬蓬为避免因季季节变化化等因素素而引起起商业街街内、外外街客流流量的不不均衡现现象，提提高顾客客购物的的便捷性性，建议议商业内内街可通通过这种种雨蓬营营造避雨雨

27、的室内内空间，以以吸引外外街客流流。在材料的选选购上，建建议采用用轻质、透透亮的建建材作为为遮阳棚棚的材料料，目的的是为了了保持内内部商业业街道的的明亮与与通透。当当然，也也必须选选购较好好材质，因因为常年年在外风风吹日晒晒，安全全性同样样也是非非常重要要的。平面、垂直直动线为创造有效效的营业业面积，提提高整个个商业街街的立体体感和功功能区隔隔性，考考虑到22F的便便捷性，应应在一段段距离设设置连廊廊，以方方便顾客客穿越购购物。商业店面化化、VII统一设设置商业街门面面店面化化，店面面设计、沿沿街招牌牌应按一一定的规规则排放放，广告告牌、橱橱窗、沿沿街铺面面均应有有一定的的布置规规范，这这样使

28、整整个商业业街内同同场不同同业的商商铺尽可可能显得得统一而而和谐，有有整体感感，提高高商业品品质。经营管理建建议引入一家较较为知名名的经营营管理公公司，为为整个休休闲广场场提供长长期良好好的专业业经营管管理的服服务，因因为好的的经营管管理公司司能提升升整个休休闲广场场的品质质和品牌牌。特别别在销售售过程中中，能给给购买者者树立信信心，并并且还能能保障日日后物业业经济价价值的实实现，减减缓了由由于时间间造成的的价值的的降低。十、展开营营销的前前提1、让客户户充分相相信临港港新城对对于平安安镇的辐辐射作用用方法：以国国际商贸贸城为例例证。说明政府府的决心心 现实是是两三年年内带来来的商业业契机2、

29、为克服服未来223年年内的市市场预热热期，可可设一定定比例的的投资回回报来吸吸引客户户商铺贷款最最高额度度为6成成10年年，以下下计算以以5成110年计计2006年年利率表表十年期期贷款利利率6.12%，每万万元月还还款额1111.62元元预计本案售售价70000元元/ MM2对于客户：每单元商铺铺50 M2 总价335万元元 首首付177.5万万元 贷款款17.5万元元 5成十年每每月还款款额19953.35元元开发商每月月返还220000元，33年总计计7.22万元第三年底一一次性奖奖励金33.8万万元 总计计返还：11万万元总回报 11万万35万万311.422% 年收收益率超超过100%对于开发商商：售价70000元/ M22 33年返还还22000元/ M22 实收448000元/ M2第一年返还还 4880元/ M22 实际际占用资资金 117200元/ M2第二年返还还累计9960元元/ MM2 实际际占用资资金12240元元/ MM2第三年返还还累计114400元/ M2 实际占占用资金金7600元/ M2一次性返还还 7760元元/ MM2 实际际占用资资金 全全额返还还十一、客源源我们对于33年回租租的价格格反复推推敲，得得出