户型及价格策划方案

1、户型及价格策划方目录 TOC o 1-5 h z 第一部分房地产户型策划4户型需要策划4户型简史6好户型的标准8立体户型面面观 11大户型?小户型？ 13面积多大才合适？ 15户型之首客厅17主卧20厨房22洗手间的问题24阳台28户型设计趋势30第二部分 售楼书该说点啥34第三部分 关注购房中的感性行为38第二部分关于房地产价格策略的几点思考42一、成本+竞争?消费者+竞争？42二、金子?银子？44三、开盘:高开低走?低开高走？46尾盘：降价清货?精细营销？49”低开高走”的实际操作问题53第一部分房地产户型策划能够说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成 败极为关键的因素。那

2、么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总 体定位?什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与 将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希 望我们的研究心得能给您一定的帮助。户型需要策划表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结 构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一 个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足” 舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只 有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先 是市场问题,其次才是技术问题。世界上没有最好的户型，只有最适合某一

3、特定项目所指称的某 一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者 的需求与潜在需求，不但需要研究这一部分消费者的生活背景、消 费心理、消费特征,而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观 环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因 素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能 解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划 人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展 工作才能设计出真正的”好”户型。户型策划的主要内容有以下几点：1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有 消费者都吸引不到。因此户型策划的首要工作即是根据

4、项目所处 区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户 型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还 是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五 房、复（跃层）式等分别应占多少比例？2、户型面积设定。从当前的市场实况看，由于生活习惯、居 住观念的不同，中国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求 存在巨大差异。香港人一般将70血做成三房而北方地区二房的面 积也大多超过100血。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的 要求也大相径庭:有的认为三房应在100血左右，有的希望三房能 做到130血以上甚至170血；有的喜欢70血的二房，有的中意二房 超过90

5、那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以 多少为宜，显然需要精心策划。3、户型类别分布。我们在很多项目中都见过一些单纯从设计 角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们 放在了错误的位置:面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声 相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼 体中、或有西晒、或是底层位置最好的地方设置总价最高的 户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项 目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低 价低利润。4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是 传统的封闭式?要不要工人（保姆）房?要不要设置一个

6、杂物间？要不 要设飘（凸）窗?等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位 的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结 构出发。户型简史时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的生活状 态、生活观念，也不断地改变着我们的居住观念我们对”户型”的 要求。为了做好户型策划，有必要先了解一下户型在简要发展历 史。坐北向南，四四方方一个小院子，白天有太阳，夜晚有月光；老 子住上房，东厢住儿女，西厢是灶堂柴房，后头还有猪圈鸡窝茅房; 坡屋顶，大厚墙，院里是石榴红枣，院外是榆柳相依。千百年来，这 就是咱中国老百姓最理想的”户型”，无论是平头百姓还是县官老爷，只有面积大小几重几进的区别，基本设计

7、思路概无二致。这样的”户型”自然是好一一宽敞舒适,功能分区明确。但动 辄占上亩把几亩地，土地资料利用率太低，而且基本没有卫生间概 念,不少人在床后隔着蚊帐就放个尿桶;窗户小小的,大正午也有几 处黑角落。这样的”户型”现在恐怕在农村也不大受欢迎了。解放了，日子似乎是好过些了,不识时务的马寅初老头被打倒 了，于是一天比一天多的人不断涌上街头要房住。国家机关、企事 业单位一盘算，发现自己银子实在太有限，那就凑合将就吧,大通道, 筒子楼，小平房，公用厨房公共厕所,先整个遮风敝雨不能让人睡大 街上的地方再说。这样的”户型”，说什么也住着挺别扭不舒服， 但那年月，还能怎么着，能分个一间半间就不错了，感谢谁还来不及, 谁想那么多。转眼是80年代,改革开放了，经济真的好起来了，衣、食、行 转眼就都大有改进，琢磨起住房问题自然就顺理成章。大家很快就 发现这大走道的筒子楼实在不是好”户型”，都渴望能弄个”成 套房”。是啊，有个厅让一家人团团吃饭、有两三间房不用与成年 子女挤在一起、