大地资本-土地并购基金分析报告

1、深圳大地一号土地并购基金募集说明书（详版）基金管理人：深圳前海大地资本管理有限公司目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc407131127 一、项目介绍 PAGEREF _Toc407131127 h 5 HYPERLINK l _Toc407131128 1. 项目基本情况 PAGEREF _Toc407131128 h 5 HYPERLINK l _Toc407131129 2. 项目定位： PAGEREF _Toc407131129 h 9 HYPERLINK l _Toc407131130 3. 项目目标： PAGEREF _Toc407131130

2、h 10 HYPERLINK l _Toc407131131 4. 设计原则 PAGEREF _Toc407131131 h 10 HYPERLINK l _Toc407131132 5. 项目现状 PAGEREF _Toc407131132 h 10 HYPERLINK l _Toc407131133 6. 编制依据 PAGEREF _Toc407131133 h 11 HYPERLINK l _Toc407131134 二、项目区位分析 PAGEREF _Toc407131134 h 12 HYPERLINK l _Toc407131135 1.项目所在区域概况： PAGEREF _Toc

3、407131135 h 12 HYPERLINK l _Toc407131136 2.区位发展概况 PAGEREF _Toc407131136 h 13 HYPERLINK l _Toc407131137 3.保税区政策扶持 PAGEREF _Toc407131137 h 14 HYPERLINK l _Toc407131138 4.珠海保税区优惠政策: PAGEREF _Toc407131138 h 15 HYPERLINK l _Toc407131139 5.区域板块概况 PAGEREF _Toc407131139 h 15 HYPERLINK l _Toc407131140 6.区域交通

4、规划 PAGEREF _Toc407131140 h 18 HYPERLINK l _Toc407131141 三、珠海保税区的市场分析 PAGEREF _Toc407131141 h 19 HYPERLINK l _Toc407131142 7.区域写字楼市场特征分析 PAGEREF _Toc407131142 h 21 HYPERLINK l _Toc407131143 8.高端甲级 5A 办公楼市场价格 PAGEREF _Toc407131143 h 22 HYPERLINK l _Toc407131144 9.办公楼市场价格定位 PAGEREF _Toc407131144 h 22 H

5、YPERLINK l _Toc407131145 四、补地价标准 PAGEREF _Toc407131145 h 22大地一号土地并购基金募集说明书(简版)基金名称深圳大地一号土地并购基金合伙企业深圳大地一号投资企业（有限合伙）基金类型固定收益类 债权基金基金管理人深圳前海大地资本管理有限公司有限合伙人合格的个人投资者与机构投资者交易对手珠海保税区启航物流有限公司审计顾问深圳平海会计师事务所法律顾问广东君言律师事务所托管银行平安银行深圳分行资金用途用于启航物流公司所持有的珠海保税区内房产证补地价变更为商业用地。基金规模拟募集【6000】万元人民币基金结构普通合伙人作为劣后合伙人认缴人民币【12

6、00】万元，面向优先级合伙人募集人民币【4800】万元。劣后级：优先级资金比例为1:4，普通合伙人以其20%合伙企业份额作为安全垫，保障有限合伙人的投资收益和本金。基金存续期限6个月或者12个月。基金认购起点100万元起认购。合伙人人数49人优先级有限合伙人预计投资年收益率100万元实际出资金额500万元 12%（半年） 12%（一年）500万元实际出资金额1000万元 13%（半年) 13%（一年）1000万元实际出资金额 13.5%（半年) 14%（一年）收益分配方式每个月月末25日分配一次（逢节假日顺延），打款当日计息.合伙人收益分配三大还款来源八大增信和风控措施专业项目团队：项目公司与

7、基金管理公司拥有多年的经验丰富的专业本土商业地产团队，确保高风控水平和高利润。项目亮点 HYPERLINK /baike/yuegangaozimaoqu/ o 财经事件_粤港澳自贸区 t /14/1125/06/_blank HYPERLINK /0600004.html 交易架构项目介绍 1. 项目基本情况“珠海保税区国际文化展示交易中心”项目位于中国广东省珠海市的南面，位于横琴新区和十字门商务区的中心位置，与澳门隔水相望，离澳门莲花口岸仅十分钟车程，距澳门码头不到10公里，经横琴口岸10多公里便可直达澳门国际机场，是珠三角产品进入国际市场的一条重要通道。珠海保税区距珠海机场30公里，距九

8、洲港集装箱码头18公里，距珠海港45公里，距香港36海里，目前珠海每天有十几趟航班往返香港及香港机场，航程仅1个小时，海陆空交通十分便利。港珠澳大桥建成后，将在珠海保税区北门处设立其第一个货物出口，届时到香港仅需40分钟车程。项目现有物业为珠海保税区启航物流有限公司，已经于2004年建成一期厂房三栋共计约20000平米；于2013年建成二期物流仓储及综合物业两栋约共23000平米，及公寓楼和配套用房6栋共计约22000平米。本项目拥有13本工业仓库房产证，补地价后变为商业办公用地房产证。变更完毕启动珠海保税区国际文化展示交易中心项目开发建设。自2012年以来，根据珠海保税区的政策导向，鼓励区内

9、企业转型升级，特别是配合2016年港珠澳大桥的通车及相邻区域国家级经济新区横琴新区的开发，结合保税区的区位优势，珠海保税区启航物流有限公司积极响应珠海保税区管委会转型升级的号召，率先向保税区管委会提出转型升级的申请，得到管委会的大力支持并批复（见附件），同意转变土地使用功能为商业，容积率提高至4.0。2. 项目定位：珠港澳大桥西端通关服务中心，十字门商务区文化展示配套中心，珠海保税区升级改造示范区；为较高生活品质的白领与商务办公人群打造的办公、居住、休闲、娱乐的综合体。3. 项目目标：购物休闲公园创新出一个全新的商业、娱乐、休闲及生活环境区域；绿色商务办公通过设计与技术手段打造健康舒适办公环境

10、；保税区新地标作为保税区新的生活办公中心,为保税区提供生活、工作、休闲、商务新场所，助力保税区升级改造。4. 设计原则“聚合”效应通过从人的活动流线出发,组织序列。充分利用周边环境及自身配套,融合商业、酒店 、办公、休闲、居住等功能团,最大发挥其聚合效应。尊重商业规律通过对商业规律分析,最佳地安排各个商业街的出入口及流线,并通过室外活动区的联系提升商业价值与生活体验。绿色设计手段在设计阶段便引入绿色思想,考虑商业及办公酒店的采光、通风、日照、屋顶绿化、雨水收集等等,打造阳光健康的购物体验及舒适生活,为将来申报绿色星级或LEED提供基础。5. 项目现状标的项目规划为三期进行建设，一期工程计划于2

11、015年年初动工，预计于2016年底前完成建筑面积约为10万平米的一栋商业大厦;二期及三期也将在5-8年内陆续开发，届时本项目将形成一个集商业办公、酒店、会展及相应配套的综合体。预计项目在落成之后，将为港珠澳大桥建成通车，横琴新区的大开发配套，珠港澳通关中心的启用配套及承接港澳高端服务业进驻珠江西岸提供优质载体，同时也为珠海做为珠江西岸核心城市的集聚效应及城市影响力注入强大动力，为珠海保税区抓住历史性飞跃之关键机遇快速跨越发展，利用积极加快转型升级的伟大契机，我们将满怀信心在管委会的领导和支持下加大投资力度和规模，为珠海保税区及珠海市经济文化的大发展、大跨越，促进港珠澳多方位的合作。主要经济技

12、术指标6. 编制依据项目开发建设依据1. 广东省房地产权证2. 中华人民共和国建设用地规划许可证3. 中华人民共和国建设工程规划许可证4. 中华人民共和国建筑工程施工许可证项目开发的珠海保税区相关法规政策依据1. 珠海市珠海保税区条例2. 珠海保税区鼓励总部企业发展暂行办法3. 珠海保税区鼓励支柱型企业发展暂行办法 项目开发的紧邻新区相关法规政策依据1. 珠海经济特区横琴新区条例项目区位分析项目所在区域概况：珠海保税区位于珠海经济特区南部紧靠湾仔口岸,与澳门隔水相望,通过横琴大桥和莲花大桥与澳门陆路连通。距市中心约 11 公里,距珠海港口 44 公里,距九洲港 18 公里,距珠海机场 40 公

13、里,距建设中的珠海火车站仅 5 公里。距香港也只有 36 海里,是广东省 6 个保税区之一。保税区具有独特功能和享受特殊政策。主要有保税加工、保税物流、国际贸易、商品展示等主要功能,区内企业在海关监管、外汇管理、税收等方面与非保税区相比享有一定的优惠政策。本项目位于珠海保税区,毗邻十字门中央商务区,横琴新区与澳门,地理位置优越,四者互补发展。区位发展概况珠海市保税区发展概况城市荣誉珠海的自然环境优美,经济发展步伐迅速稳定,城市竞争力与日突显。随着珠海作为珠三角西岸核心城市发展定位的确立,珠海将致力于建设成为“最适宜居住、最适宜创业、最富有魅力、最具有活力、最富有实力”的海滨城市。2009 年被

14、中国社科院列为“最具开放竞争力、法制竞争力及粤港澳最具竞争力城市”; 2007 年被评为 “中国最具幸福感城市”; 2006 年被评为 “中国金融城市”; 2004 年被评为 “中国宜居城市”; 2004 年被评为 “中国最具魅力城市”; 1998 年被评为 “中国旅游城市四十佳”; 1998 年成为全国唯一荣获联合国颁发的 “国际改善居住环境最佳范例”奖的城市。 (1)、交通运输经过 20 年的开发建设,珠海市已创造了良好的海陆空交通条件。珠海港已建成为中国南方主枢纽港之一,并已被批准为对外开放口岸; 珠海保税区位于中国广东省珠海市的南面,位于横琴新区和十字门商务区的中心位置, 与澳门隔水相

15、望,离澳门莲花口岸仅十分钟车程,距澳门码头不到 10 公里,经横琴口岸 10 多公里便可直达澳门国际机场,是珠三角产品进入国际市场的一条重要通道。珠海保税区距 珠海机场 30 公里,距九洲港集装箱码头 18 公里,距珠海港 45 公里,距香港 36 海里,目 前珠海每天有十几趟航班往返香港及香港机场,航程仅 1 个小时,海陆空交通十分便利。 港珠澳大桥建成后,将在珠海保税区北门处设立其第一个货物出口,届时到香港仅需 40 分 钟车程。（2）、水、电、电讯珠海保税区生产、生活用水供应充足,水质优良;电力主要由广东省大电网提供,同时, 就在保税区旁边的洪湾燃机发电厂和洪湾柴油发电厂更可保证保税区的

16、生产、生活用电;珠海市邮电通讯业十分发达,可为保税区提供直拨国内外 1800 多个城市的电话、传真和电传 等服务。（3）、配套完整的工业体系到目前为止,珠海保税区所在地的珠海市已形成了拥有 66 个行业的工业生产体系,配套能力强,为珠海保税区的发展奠定了良好的工业基础。（4）、高素质的人才市场珠海市自设立经济特区,特别是 1992 年实施重奖科技人员政策以来,吸引和培养了大 批各种高素质的管理人员、技术人员、技术工人。此外,全国十多所名牌大学均在珠海设立 校区,为在珠海保税区投资营商所需的各种人才提供各类人才保障。（5）、稳定的社会环境珠海保税区所处的珠海市,经过近 20 年的发展,已由昔日小

17、渔村跃居“中国城市综合 实力 50 强”行列和 24 个进入“小康”的城市之一,并被国家授予“国家卫生城市”、“全国园林城市”“中国生态示范区”和“中国旅游胜地”等称号,并于 1998 年荣获联合国颁 发的国际改善居住环境最佳范例奖。（6）、集中而高效的管理模式珠海保税区管理委员会作为珠海市人民政府的派出机构,根据珠海市人大常委会通过的 珠海市珠海保税区条例的规定,按照“精简、统一、效能”的原则,统一管理对保税区 的行政事务,行使市政府授予的经济管理权。这种精简、高效的管理模式无疑将为保税区内 企业的运营带来极大的方便。珠澳跨境工业区由澳门政府提出建设,珠海市政府申报,于 2003 年 12

18、月经国务院批 准设立。这个园区的建设,是中央为了加强粤澳、珠澳经贸合作,维护澳门长期繁荣稳定而 设立的全国第一家跨境工业区。跨境工业区总占地面积 0.4 平方公里,其中珠海园区 0.29 平方公里,澳门园区 0.11 平方公里,由我市和澳门特别行政区分别通过填土造地形成。两 个园区之间由一条自然形成的水道作为隔离,开设专门口岸通道连接。跨境工业区珠海园区 完全依靠土地出让资金进行各项基础设施和口岸联检设施建设,自 2004 年 3 月 28 日开始 填海造地,2006 年 9 月完成园区基础设施、海关监管设施和口岸联检设施,并通过海关总 署等国家 9 部委联合验收,同年 12 月 8 日,珠澳

19、跨境工业区专用口岸开通启用(全天 24小时开放),标志着珠澳跨境工业区正式运行。珠海园区、澳门园区分别由珠海市人民政府、澳门特别行政区政府分别管理。珠澳跨境 工业区珠海园区的政策特点:实行 “保税区+出口加工区出口退税政策+24 小时通关专用 口岸”(简称“三合一”)优惠政策。保税区政策扶持珠海保税区除享有经济特区的政策外,更享受国家给予保税区的各项优惠政策:从境外运入保税区和从保税区运往境外的货物除国家另有规定外,免征关税及进口环节增值税、消费税；企业进口自用的建筑材料、生产设备及其维修零配件,免征关税和进口环节增值税、消费税；企业为生产出口产品而进口的原辅材料、零配件免征关税、进口环节增值

20、税和消费税；区内企业生产的产品,除国家另有规定外,免领出口许可证,免征出口关税和增值税；区内企业所得税率为15%,同时可按规定享受减免优惠。对符合国家有关鼓励政策的,可减按10%计征。珠海保税区优惠政策:珠海保税区鼓励总部企业发展暂行办法、珠海保税区鼓励贸易业发展暂行办法、珠海保税区引进总部及贸易企业奖励办法、珠海保税区“无费区”实施办法等相继出 台根据办法。为吸引国内外现代服务业龙头企业在区内设立总部,珠海保税区给予企业落户奖、总部企业经营贡献奖、高管生活补贴、办公用房补贴等奖励和补助。其中,总部企业3名高管可享受生活补贴,补贴金额为其上一年度所缴纳个人所得税地方留成部分的80%。珠海保税区

21、贸易类企业可享受“横琴新区+珠海保税区+珠澳跨境工业区”三重优惠财税政策叠加,并按其上年度对保税区财政直接贡献的 50%给予奖励,现有贸 易类企业则按本年度较上一年增量部分的 50%给予奖励。对总部及贸易企业的引资者,按照“谁引进,谁受奖”的原则,连续三年依据 企业对地方财政贡献值予以奖励。保税区免收企业流动人员调配费,并全额返还企业上年度足额缴纳的堤围防护 费、残疾人就业保障金、地方教育费附加,打造“无费区”为企业减负。政府积极推动保税区的升级转型工作,退动职能型总部、贸易平台集聚。发展规划:大力发展现代服务业,重点发展贸易、展览展销业和高端物流三大产业, 积极打造国际采购、国际分销和配送中

22、心,构建高档消费品及高端设备贸易两大平台。政府主导:政府制定政策推动升级转型:珠海保税区鼓励总部企业发展暂行办法珠 海保税区鼓励贸易业发展暂行办法珠海保税区旧厂房改造实施办法珠海保税区引进总 部及贸易企业奖励办法等。区域办公环境:通过建设高品质的写字楼,满足企业办公需求,吸引相关产业集聚。区域板块概况宝石琴区域战略保税区地处国际贸易大通道港珠澳大桥的桥头堡,紧邻横琴新区及十字门商务区,本身已具备了一定的产业基础,又有特殊的保税政策,随着“宝石琴”(指保税区、十字门中央商务区和横琴新区)地区的开发建设,面临着难得的发展机遇。横琴新区横琴新区位于广东省珠海市横琴岛,是珠海目前146个海岛中最大的一

23、个,位于珠海市南部,珠江口西侧,毗邻港澳。南濒南海,距国际航线大西水道4海里;北距珠海保 税区不到1公里;西接磨刀门水道,与珠海西区一衣带水;东与澳门一桥相通,最近处相距不 足 200 米,距香港 41 海里,处于“一国两制”的交汇点和“内外辐射”的结合部。横琴周 边有香港、澳门、广州、深圳四大国际机场和珠海、佛山两个国内机场,地理位置极为优越。土地资源-横琴新区原分大、小横琴岛,两岛之间为十字门水域(即中心沟),上世纪 70 年代修筑起东、西大堤,将大、小横琴岛连成一体。全岛面积 106.46 平方公里,是澳门现 在面积的3倍多。环岛岸线长50公里。南部和北部多为山地,中部中心沟为东西向长条

24、型养殖地。地貌类型有低山、丘陵、滩涂。岛上最高峰是脑背山,海拔高度为 457.7 米,是珠海市第二高峰。历史沿革-横琴原是边陲海岛,1987 年 3 月成立横琴乡人民政府,1989 年 3 月撤乡建镇,隶属香洲区管辖。1992 年横琴岛被广东省定为扩大对外开放的四个重点开发区之一,为珠海市委、市政府派出机构,1998 年底被确定为珠海市五大经济功能区之一。2003 年 7月机构改革,区、镇分开。横琴经济开发区管委会主要负责开发建设和发展经济,横琴镇(由 香洲区管辖)主要负责社会事务管理工作。2008 年 10 月重新调整为“区镇合一,由市直管”, 实行“两块牌子、一套人马”的合署办公方式。20

25、08 年 12 月,国家发改委颁布珠江三 角洲地区改革发展规划纲要(20082020 年),提出规划建设横琴新区,作为加强与港澳 服务业、高新技术产业等方面合作的载体。2009 年 8 月 14 日,国务院出台关于横琴总体 发展规划的批复,原则同意横琴总体发展规划。8月17 日,珠海市召开横琴新区干部任职宣布大会,横琴新区组织架构基本建立。目前,岛内设一镇、三个社区居委会,下辖 11 条自然村,2008 年末岛内人口 7585 人,其中常住人口 4203 人。横琴四面环水,海湾众多,沙滩绵延,怪石嶙峋,山清水秀,空气清新,原始的海岛 植被保存完好,一派田园风光,是一片未开发的“处女地”,可以形

26、容为“山不奇水奇,树 不奇石奇,地不奇岛奇”,有雨后处处是瀑布、块块奇石都是景的自然景观,加上横琴与澳门三岛一河之隔,成为中西文化的交融的风景线。岛上还有“南海前哨钢八连”营地、古战 场遗迹和许多美丽传说。横琴原是一个边防禁区,岛上桥路不通,缺水缺电。10 多年来共投入资金 30 多亿元, 开展了大规模的开发建设,从围海造地开始,建设了横琴发展的几项大型基础设施工程:开 通了程控电话,建成了 11 万伏变电站,接通了市区供水系统,实现了水电、通信等方面的 互联互通。在交通方面,建成了与澳门相连的莲花大桥,国家一类口岸横琴口岸以及 连接珠海市区的横琴大桥,并修建了环岛公路等一批道路工程。横琴距离

27、珠海机场 40 分钟 车程,距澳门机场 10 分钟车程。距离华南枢纽港珠海港也只有 50 分钟车程,已形成较为 完善的陆海空交通体系。2005 年横琴口岸的出入境旅客流量位居全国第十位,出入境车辆 流量位居全国第五位,横琴口岸跃居全国十大口岸之列。由于横琴与澳门相邻的地理优势,加上基础设施不断完善,对投资者的吸引力越来越大, 横琴新区实施开放型带动战略,吸引不少客商上岛考察和洽谈投资项目。目前已建项目有中 海油天然气终端、液化天然气、风力发电等清洁能源项目和石博园、海洋乐园、东方高尔夫 球场、三叠泉、天湖等旅游景点;在建项目有长隆国际海洋度假区项目;已签约的有多联供燃 气发电、横琴高新技术产业

28、板块基础设施配套等项目。横琴岛经济原以传统型的农渔业为主。建区以后,经济规模逐渐壮大,现已初步形成以 外资和民营经济为主体的发展格局,近年多项主要经济指标呈两位数增长。2008 年横琴区农业总产值 12878 万元,社会消费品零售总额 10774 万元,一般预算收入 4939 万元,固 定资产投资 20033 万元,外贸进出口额 9852 万美元,接待游客 181 万人次。根据横琴总体发展规划,横琴新区的发展目标是:通过重点发展商务服务、休闲旅 游、科教研发和高新技术产业,加强生态环境保护,鼓励金融创新,实行更加开放的产业和 信息化政策等,逐步把横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的

29、示范区、深化 改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的新平台。中央十字门商务区2009 年 5 月 22 日,为启动横琴新区开发、促进珠海城市发展、建设珠江口西岸核心城市、构筑粤港澳合作实体平台,经珠海市政府批准,成立了珠海十字门中央商务区建设控 股有限公司。公司注册资金 2 亿元人民币,主要负责珠海十字门中央商务区的土地储备、土地一级开发、基础设施建设、项目开发建设和运营等。珠海十字门商务区位于十字门水道两侧,地处西江入海口,东面与澳门一水相隔,南至横琴环岛东路,西邻珠海保税区及横琴大桥,北靠将军山脉,整个范围覆盖了大、小马骝洲和横琴岛东北端。十字门商务区标志性构筑物设计方案

30、全球征集以来,吸引了意大利、荷兰、瑞士、美国、 英国等 10 多个国家的知名雕塑大师及国内顶尖雕塑大师参与。昨日,经过 4 轮激烈角逐, 作品“海之珠”凭借极具张力的表现手法和深刻的内涵在 123 件作品中脱颖而出,成为中 标方案。该方案由中国著名雕塑家龙翔和林岗联合创作,作品创意构思来源于水,形态取自于珠,其外部为变化起伏的波纹,底部置于平静的水面中央。十字门中央商务区作为珠海建设核心城市的战略举措和横琴新区开发的启动项目,意义重大。而十字门中央商务区建设控股有限公司作为十字门中央商务区的开发主体,承载着珠 海城市发展、珠江口西岸崛起和粤港澳一体化发展的历史使命。因此,十字门中央商务区的 开

31、发建设受到市委、市政府的高度重视,珠海市人民政府专门成立了以何宁卡常务副市长作 为领导小组组长,珠海市发改局、财政、国土、规划、国资委、金融办、重大办、华发集团 等单位主要领导参与的“珠海十字门中央商务区项目领导小组”,负责十字门中央商务区开 发建设的指挥、协调工作。十字门中央商务区建设控股有限公司正按照珠海市委、市政府的统一部署,加快十字门商务区的开发建设步伐,争取早日将十字门商务区打造成符合珠海未来发展需要的、国际化、滨水生态型、区域性现代服务业聚集平台。真正成为珠海的新城市中心、珠江口西岸生产服务中心、珠三角地区对外开放的重要窗口、粤港澳紧密合作的平台、全国改革开放和践行科学发展观的“实

32、验田”。区域互补发展战略本项目位于珠海保税区,毗邻十字门中央商务区,横琴新区与澳门,地理位置优越,四者互补发展。保税区做“无费区”与横琴十字门错位错时发展保税区正按照“两年打基础,四年大发展”的行动纲领,整合区内优势产业,发挥保税 政策优势,加强与横琴新区联动,力争建设成一个集现代物流、展示展销、商业办公、酒店娱乐及高端住宅为一体的城市综合体,与河对岸的横琴国际社区形成一河两岸的格局,进而 构建保税商务基地、打造国际贸易平台。保税区、珠澳跨境工业区将通过利用横琴新区优惠政策,加强三区联动,在项目引进、 产业扶持等方面实现错位、错时发展。区域之间相互促进:保税区地处国际贸易大通道港珠澳大桥的桥头

33、堡,紧邻横琴新 区与十字门商务区,本身已具备了一定的产业基础,又有特殊的保税政策,随着保税区、十 字门中央商务区和横琴新区的开发建设,面临着难得的发展机遇。发展方向:根据十字门中央商务区发展规划的指引,积极推进保税区产业调整步伐,使 保税区在十字门商务区的建设中发挥主力军作用,在东部转型中形成新的产业。区域交通规划保税区占据优越的地理位置,紧邻十字门中央商务区和横琴新区的门户,并拥有四通八达的交通网络。港珠澳大桥港珠澳大桥连接香港、澳门和珠海的跨海大桥全长接近 50 公里,主体工程长度约 35 公里,包含离岸人工岛及海底隧道,将会形成“三小时生活圈”,缩减穿越三地时间。大桥 的设计寿命为 12

34、0 年,预计于 2016 年完工。大桥落成后,将会是世界上最长的六线行车 沉管隧道,及世界上跨海距离最长的桥隧组合公路。港珠澳大桥总工期计划为六年,预计 2015 年至 2016 年建成通车。这个计划中的长达 29 公里的大桥估计耗资 20 亿美元,建成后将成为仅次于庞恰特雷 恩湖桥和宁波杭州湾大桥、胶州湾大桥的世界第四长桥。大桥的起点是香港大屿山,经大澳,跨越珠江口,最后分成 Y 字形,一端连接珠海, 一端连接澳门。高速网络港珠澳大桥:一座连接香港、珠海和澳门的巨大桥梁,主体建造工程于 2009 年 12 月 开工,一期于 2015 至 2016 年完成,。 广珠高速西线高速(太澳高速):通

35、过规划中的横琴二桥,进入横琴西部地区,与二井 湾湿地公园南方修建金海大桥相连,金海大桥延伸至珠海金湾机场。 京港澳高速公路广澳并行线(金琴高速):通过横琴大桥进入横琴,通过快速干路与广 珠高速西线相连。 金海高速公路:从横琴口岸向西沿大横琴山北麓,在二井湾南部跨过磨刀门水道,向西 连接珠海机场。 情路西路:拱北横琴大桥段全长约 9.38 公里。主线将按照城市主干道的标准设计和 施工,大部分路段为双向六车道,计划于 2016 年底通车。 轨道交通广珠轻轨:珠城轨延长线机场轨道项目一期工程,即拱北至横琴段,全长 17 公里;在 保税区东侧入口处设有十字门站,预计拱北至横琴站将在 2018 年通车;

36、由长隆公园通 往珠海机场方向将在 2019 年全线通车 。 澳门轻轨:延长线与广珠城轨通过莲花大桥相连,横琴设莲花桥站,澳门设莲花口岸站, 具体通车时间未出。 大桥及口岸 横琴二桥:全长 6.58 公里,项目北起洪湾,终点与中心南路交汇,项目预计 2015 年 底完成。 横琴大桥:1999 年 9 月 28 日正式启用,是澳门通向珠海市的第二条重要通道。 莲花大桥:连通珠海与澳门的唯一一条跨境大桥,全长 1700 米,2000 年 3 月正式投 入使用 金海大桥:珠海桥梁中最长的一座大桥,珠三角入海口上架设的第一条公路、铁路两用桥,于 2014 年动工,预计 2017 年全线通车。 澳门大学隧

37、道:澳门横琴校区与澳门之间设置的海底通道。 横琴新区共设置 4 个口岸,分为两个级别,其中莲花口岸为一线口岸,其余为二线口岸: a. 一线口岸主要承担人员、交通工具及人员携带物品的出入境边防检查、检疫职能。 b. 二线口岸主要承担货物的出入境报关、报检的监管功能,成点人员携带行李物品及交通运输工具载运获得检查功能。湾仔口岸:位于珠海西南面的前山河出海口,距拱北口岸二点五公里,与澳门一水之隔,水面距离仅约三百米,是由珠澳边境贸易逐步发展起来的国家一类口岸。珠海保税区的市场分析1、项目所在区域背景介绍项目位于珠海保税区,于 1996 年经国务院批准设立,区位于珠海经济特区南部紧靠湾仔口岸,距市中心

38、约 11 公里,距珠海港口44公里,距九洲港18公里,距珠海机场40公里,距建设中的珠海火车站仅 5 公里。面积 3 平方公里,预留发展用地 2.89 平方公里。优越的地理位置为保税区实现跨越式发展奠定坚实基础。 珠海保税区背靠中国经济发达的珠三角;面向港珠澳合作示范区横琴新区;与澳门隔水相望,通过横琴大桥和莲花大桥与澳门陆路连通;距香港也只有36海里,港珠澳大桥全线通车后与香港实现陆路连通珠海保税区依托横琴,利用横琴新区的优惠政策,与横琴错位发展、错时发展、联动发展。 整合政策资源,提升保税区节约成本、放大效益的功能优势,因横琴发尚处于基础设施建设 阶段,保税区可以利用“时间差”,将开一些青

39、睐在横琴落户的项目先引导进入保税区或珠澳跨境工业区发展,促进产业转型升级,为珠海经济增长发挥独特的作用。2、保税区总体发展目标通过加快产业调整、推进监管模式和监管手段创新,实现保税区转型升级。努力发展三 大产业(即贸易、展览展销业和高端物流),做三大中心(国际采购、国际分销和配送),打造 两个平台(即高档消费品及高端设备贸易),打造成国内重要的保税商务基地,推动十字门商 务区的建设及横琴新区的开发,培育核心城市功能,辐射珠三角西部及其他地区。 珠海保税区开发建设分为两个阶段: 一期加快实现第二产业向第三产业转型,在保留现代物流产业功能的基础上,逐步渗透 商务会展等现代服务项目; 二期全面发展第

40、三产业,完善园区配套,支持保税区整体产业转型。3、保税区产业规划保税区重点打造“一平台、六中心”:国际贸易展示平台,国际酒类交易中心、生物医 药交易中心、精密仪器及电子元器件交易中心、高端消费品交易中心、航空标准件交易中心、 现代农产品交易中心。实现港珠澳经济发展一体化、“海陆空”保税经济一体化、生产与生 活休闲一体化“三个一体化”。从 2009 年开始,保税区不再引入工业项目,而是引导出口加工性企业转型,同时引进现代 服务项目落地,逐渐从第二产业向第三产业转移。目前园区注册的企业有 650 多家,吸引了航空维修与培训、精密加工、电子元器件制造、医药及医疗器械生产、现代物流等产业聚集。2013

41、 年以来,共引进新项目 162 个,总投资超 过 70 亿元,还有一批重点项目正在洽谈中。 本案的建设,是珠海保税区转型升级的重大举措,对园区有保税特色的现代服务业发展将产生极强的引导和示范作用,将有力地推动现代商贸服务业的集聚发展,对珠海参与全球中高 端竞争产业积极的影响。4、周边配套情况项目位于未来商务休闲、时尚购物高档社区中心,界于横琴、十字门商务区中枢位置, 具有强大持续发展力。目前横琴新区与十字门商务区处于开发建设初期,项目建设以商务办公、会展展销为主,项目大多处于开发建设阶段,尚未开业。酒店:共有 13 家高级酒店,除喜来登酒店(预计10月正式开业)和珠海长隆横琴湾酒店(1 月 1

42、8 日开业)外,其余酒店均未开业。 商业:十字门商业街(预计10月正式开业)、城市绸带(预计10月正式开业)、华发商都(尚未开业)、新家园(尚未开业)、横琴总部大厦(尚未开业)、华发新天地、水 岸华都、珠海保税区配套。 5、项目属性判断港珠澳合作前沿门户具备较高的战略地位产业升级转型集聚地块位于港珠澳示范区门户地带,未来进出港澳重要关口,该区域具备较高的战略地位, 以长远发展眼光看,前景利好,区域价值高。地块的通达性好、紧邻横琴新区和十字门商务区,未来周边市政及交通配套等更加完善。 园区内产业升级转型、带动园区整体发展,本案作为园区内产业转型的首批重点项目, 也将提升本案价值。项目依托珠海保税

43、区优惠政策,为实现本案自身发展提供坚实基础。 品牌开发商,较强的市场影响力。 6、珠海写字楼市场概况 2008 年以前珠海写字楼市场处于长期滞后状态,05 年至 08 年期间,珠海写字楼总施 工面积为 22.91 万m,而总竣工面积仅为 13.9 万m ,竣工率为 60.67%,而四年销售总量 仅 7.31 万m,总体呈现低迷的发展态势。而 2009 年,受到珠江三角洲地区改革发展规 划纲要、横琴总体发展规划以及港珠澳大桥开工等利好消息的影响,珠海写字楼施工量 大大增加。据统计,2009 年写字楼施工面积达到 40.33 万m,而 2010 年全市写字楼施工 面积继续提升,面积达到 43.78 万m,同比增加 8.6%。随着 09 年至 10 年施工量的快速增 长,2011 年、2012 年写字楼市场的供应量逐渐增加。据统计,2012 年 1-12 月,珠海写 字楼可供预售面积为 12.56 m,存量快速增长,而写字楼的品质也出现了质的飞跃,诸多写 字楼项目均以高档写字楼的形象入市,由此呈现出珠海写字楼品质