大型国际汽车城专业市场和综合体的开发运营

1、大型国际汽车城专业市场和综合体的开发和运营深圳市新摩尔商业管理有限公司清华大学国际商业地产运营班客座教授杨宝民2013年10月26日目录一、国际汽车城发展概况二、国内汽车城和专业市场的成功案例分析三、汽车城开发的风险分析四、汽车城相关的产业政策研究五、汽车城的规划特点以沈阳，郴州， 池州国际汽车城为例六、汽车城专业市场和综合体的运营管理总结一、国际汽车城发展概况国内出现了众多的汽车城，如何通过一流的策划和规划设计，吸引众多汽车4S店和汽车配件龙头商户进驻，形成真正让消费者喜欢的汽车城，这是一个重大的问题。笔者应邀指导了沈阳，郴州等地汽车城，深圳新摩尔公司对汽配市场，汽车城等类项目进行了长达五年

2、的深入研究。考察东京汽车卖场2005年我们考察了东京汽车卖场，深受启发。丰田汽车卖场展示比较领先，中国在大型购物中心中可以设置两层店。 作者受到这次考察的启发，将考察知识用于国内汽车城综合体项目的汽车卖场商业规划和建筑策划中。2006年开始作者先后指导了沈阳国际汽车城，长春二手汽车市场，池州汽车城，郴州汽车城，对汽车城的成败得失拥有了较深入的研究。2005年杨宝民先生在东京丰田汽车卖场内留影日本汽车卖场注重汽车文化和先进技术展示汽车模型和相关赛车服饰第二层智能交通与模拟驾驶系统 2013年考察德国大众汽车城公园德国大众汽车城位于沃尔斯堡市,集展示、销售、娱乐、体验和文化传播和餐饮,占地25万平

3、方米,投资8.5亿元马克(1德国马克=4.1776人民币元,换算人民币35.5亿元,建成了汽车公园。大众汽车城主题公园不仅仅展示最新款式的汽车，还借助建筑师、景观设计师、艺术家、科技人员等智慧来塑造公司的品牌形象和展示公司的全球战略以及雄厚的实力。大众汽车城的服务中心服务中心也作为公园的主要出入口，设有餐馆、咖啡厅、电影院及儿童世界等多功能活动空间。园区内有两幢42米高的圆柱型玻璃塔楼，每幢塔楼可存放400辆大众新车，它们与椭圆形的顾客中心相连接，每隔40秒就有自动升降装置从20层高的塔楼里取出一辆车，并送至顾客中心，顾客可以在这里提车。集成化4S店是未来的发展方向2013中国汽车流通业代表团

4、考察了欧洲汽车市场,了解到欧洲开始取消4S店,未来中国汽车城可以保留部分赢利的4S店,对于销售量不够的汽车品牌可以做同类汽车商品群的汽车卖场,相当于集成化4S店,对汽车配件和维修进行透明监控和统一的监督管理,钣金和烤漆部分共享,维修利润可以通过股份制方式共享,其他部分可以分类维修,降低销售成本,让利消费者。钢结构支撑的大众汽车卖场内部空间(王楚徽女士拍摄)德国斯图加特奔驰汽车展厅奔驰汽车博物馆展示了德国奔驰公司的悠久历史和不同历史时期的重要车型。内部装修风格与陈列特点经典老车顶棚设计和装修特色注重自然光的利用,注重节能环保。内部空间的专业灯光设计专业的灯光让顾客目光聚集在特色车型,反映奔驰的创

5、新能力。航空科技和汽车科技的结合,下图为新概念车型。汽车与专业灯光设计效果吊灯主要用于汽车外观的效果表达奔驰原始汽车奔驰老车型的展示吸引顾客目光 凸显汽车发明者的专业地位,骏马标本和奔驰的文化互相衬托。奔驰的红色跑车将海洋波浪元素和汽车设计结合,凸显红色跑车的特色。流线车型运用最新工业设计和空气动力学研究成果,表现奔驰的创新能力。车道与汽车群陈列结合凸显奔驰的势汽车在跑道上像奔驰的骏马汽车的陈列与墙布色彩一般采用对比色用于汽车展示,红色轿车配备绿色的墙壁背景。德国慕尼黑宝马总部德国宝马汽车总部和展厅宝马总部大楼采用双圆形组合,顶部为宝马汽车大型标志。宝马汽车博物馆的特色宝马的艺术作品和各类汽车

6、一起展示,包括新能源汽车和各类最新科技的概念车型位于莫尼黑的宝马汽车博物馆是科技和艺术的结合典范,拥有梦幻元素。采用多媒体手段,进行立体的宝马历史展示。宝马汽车博物馆内部装修风格采用银灰色铝板作为重要装饰材料,与宝马汽车的银灰色协调一致。专业的灯光设计和车辆展示结合汽车卖场的灯光设计主要烘托购物气氛,突出汽车不同车型的特色,引发顾客购买欲望。重点车型展示与背景设计一体化这是1938年宝马经典车型宝马白色跑车的陈列特点注重不同色调的相互衬托,墙壁采用摄影作品与车辆结合,圆形的地板集中顾客的注意力。宝马摩托车的立体陈列宝马的高档摩托车主要供大家娱乐,与哈雷摩托车一样时尚前卫的年轻人设计。赛车文化与

7、法拉利法拉利（Ferrari）是一家意大利汽车生产商，1929年由恩佐法拉利（Enzo Ferrari）创办，主要制造一级方程式赛车、赛车及高性能跑车。法拉利是世界上最闻名的赛车和运动跑车的生产厂家，早期的法拉利赞助赛车手及生产赛车，1947年独立生产汽车，其后变成今日的规模。菲亚特（FIAT）拥有法拉利90%的股权，但法拉利却能独立于菲亚特运营。法拉利汽车大部分采用手工制造，因而产量很低，2011年法拉利共交付7195台新车，为法拉利史上最佳销售业绩。意大利法拉利汽车公司是赛车的先驱和代表性公司,其产品和赛车文化受到世界各国的车迷喜爱。创始人法拉利先生是赛车收出身,长期耕耘赛车市场,为赛车文

8、化发展做出了重大贡献。法拉利公司坚持汽车的美学设计与速度结合的思想。法拉利博物馆法拉利博物馆位于法拉利先生的家乡modena,意大利中部。经典车型展示法拉利汽车专卖店作者参观 了位于米兰大教堂附近的法拉利汽车专卖店。重视汽车模型展示和汽车品牌服饰等,服务顾客和车迷。中国如何设计自主品牌的赛车法拉利的博物馆告诉我们世界一流名车需要这样的土壤,赛车文化受到重视,法拉利的创始人本身就是赛车手出身,既有一流的外观设计,也有一流的发动机技术才能诞生一流的赛车品牌。意大利跑车进入中国市场1992年，法拉利在亚运村会展中心进行了一次展卖，与其说是展卖，不如说是展览更为确切，因为当时中国内地还没有一辆法拉利跑

9、车。在北京的展卖会上，法拉利厂家原本打算展览一下就运回去，因为他们认为中国内地尚不具备购买实力。没想到香港华达集团董事局主席、原北京首富李晓华先生，以13.888万美元从容地把这辆法拉利留在了北京。二、国内汽车城和专业市场的成功案例分析上海国际汽车城 上海是我国汽车产业基础最好的城市之一，上海通用和大众等公司产销量在国内名列前茅，上海还拥有F1汽车赛场，上海汽车消费规模巨大，因此，上海是最适合建设国际汽车城的大都市。上海国际汽车城总体规划上海国际汽车城上海国际汽车城位于安亭地区，占地68平方公里，包括核心区、整车制造和零部件配套制造区、国际赛车场、教育园区和安亭新镇区等主要区域，是集制造、研发

10、、贸易、博览、运动、旅游等多功能于一体的综合性汽车产业基地及现代化新城镇。上海汽车城核心区规划占地7.43平方公里，由研发区、贸易区、博览公园、高尔夫球场和都市服务中心等区域构成，集中体现了汽车城的研发、贸易、博览与旅游休闲功能。上海国际汽车城核心区总平面 上海汽车博物馆 上海汽车博物馆是中国首个专业汽车博物馆，集中展示了汽车诞生以来世界上出现过的近70辆经典车型，时间跨度逾百年，涉及品牌22个，为中国观众提供了鉴赏珍贵古董车以及了解汽车历史的平台。上海汽车博物馆位于汽车城的博览公园内，占地11700平方米，建筑面积27985平方米，由历史馆、技术馆、品牌馆、古董车馆和临展馆五部分组成。一期开

11、放历史馆和古董车馆，展示面积约5000平方米。三、汽车城开发的风险分析主要风险 ：投资风险和政策风险 大型汽车城投资规模巨大，一旦投资失败损失巨大，因此，大型汽车城项目必须具有自己的特色，必须能够给顾客创造和普通汽车项目相比更大的价值。化解汽车城投资风险的主要举措如下：1、正确选址，科学评定开发规模，不要盲目求大，根据市场需要确定最佳规模。2、引进一流顾问团队注重前期研究和招商摸底和销售摸底，考虑投入产出的方案比较。3、注重项目的文化内涵和可体验性，只有抓住中高收入消费者的汽车城才能成功。四、汽车城相关的产业政策研究汽车贸易是汽车城的核心功能，需要形成和发挥多方面环境优势，其中主要是建立人才、

12、信息、服务、资源配置、管理、技术、品牌、规模、市场等优势。为了加快国际汽车城的建设，在上海国际汽车城的建设、管理、财政税收、招商引资、人才、投资、土地、金融、海关、科技以及汽车交易权限等方面要争取政府给予特殊的政策。通过政策导向将预期产生一系列效应：商业效应、联动效应、开放效应、示范效应、辐射效应、共享效应和环境效应等。汽车城应该突出如下导向 鼓励具有自主知识产权的汽车展示，例如，奇瑞，吉利等为中国汽车争光的自主开发企业。突出环境保护和人文关怀，鼓励汽车企业承担社会责任。名车展示和汽车文化。政府限制购买汽车的政策研究 广州等城市已经开始对私家汽车购买上牌有所限制了。五、汽车城的规划特点以沈阳，

13、郴州，池州国际汽车城为例汽车城旅游规划和商业规划以及城市规划结合是杨宝民先生一贯的创新思想，用来指导中国汽车城项目的规划设计更有前瞻性。贸易中心汽车文化体验中心旅游中心汽车城的功能分区 酒店和办公楼功能区名车体验区汽车配件区汽车4S 店聚集区其中，汽车4S店占地面积每个15亩，属于用地较多的业态 沈阳国际汽车城规划构想 高起点规划青岛半岛汽车城建议在功能分区上可以按照1000-2000亩左右规模进行规划，可以考虑汽车文化酒店和办公楼以及空中花园综合体与汽车4S店，汽配市场，二手汽车市场，试验驾驶体验区（建议引进最新的模拟驾驶系统，逼真的虚拟现实环境），汽车文化动感体验等结合。从空间布局上，建议

14、布置汽车文化公园，让顾客感觉更加休闲。汽车城不同业态的建筑特点，应突出生态环保关于市场业态组合的假设模型 核心商业区 4S专卖店 核心商业区 池州13万平方米汽配市场物业组合和业态模型汽车配件5万平方米轿车配件2.5万平方米大车配件6000平方米微型车配件与摩托车配件10000平方米轮胎区4000平方米汽车超市5000平方米五金机电市场2万平方米五金工具1万平方米五金设备1万平方米灯具市场2万平方米酒店灯具1万平方米办公楼灯具5000平方米普通节能灯具5000平方米主题文化餐饮酒楼徽派文化主题酒楼和生态餐厅1万平方米四星酒店和公寓其中酒店公寓2万平方米3万平方米六、汽车城专业市场和综合体的运营

15、管理1.重视系统的宣传，树立一站式消费理念。2.重视营销渠道体系的建立，鼓励周边县城和乡镇到汽车城配件市场拿货。3.给消费者综合体验 不仅可以享受汽车4S店的功能，而且可以让消费者观赏名车的同时，领略更高尚的汽车文化，可以在赛场内举办各类比赛，增进友谊。高力北方国际汽车博览城 高力北方国际汽车博览城项目于2006年8月开工建设，2008年底竣工。依托长春汽车制造业的核心地位，以“中国汽车流通产业北方总部”为目标，将项目打造成为立足长春，辐射东北，面向全国的汽车汽配展销中心、贸易中心、物流中心、检测中心和文化传播中心。高力汽车城，周边四平，公主岭等城市主要来此进货。高力北方国际汽车博览城效果图

16、高力北方国际汽车博览城入口郴州汽车城 郴州汽车城是国内经过精心策划的汽车城项目，它占地近千亩，非常注重顾客体验，顾客不仅可以在五星酒店周末休假，而且可以参观名车体验区，更多顾客可以在自己喜欢的场地赛车，体验驾驶的速度和技巧乐趣郴州汽车城规划方案汽车城4S的创新方向第一 让传统4S店的经销商联合成立联合维修服务公司或者部分工艺合作，保证大家合理的利润。共同做好喷漆和钣金等专业化服务，更换零件和维修采用各自的服务，电脑计算管理各自的账户收益。第二 提高经销商的投入和产出比例。第三 强势供销商联合与厂商共同探讨联合的汽车卖场和销售后服务中心。西安秦楚国际汽博城是我国汽车城的创新作品秦楚集团总部位于西

17、咸新区咸阳汽车商贸物流园，集团主营业务：汽车配件贸易、汽车销售与服务、物流、房地产开发、建筑工程、物业管理、商业运营管理、汽车城投资与开发、汽车文化产业运营、酒店、会展、赛车、模特培训等领域，综合实力雄厚。秦楚集团公司投资开发的秦楚国际汽博城项目规划了汽车乐园,悬空汽车赛道和汽车动漫，被列为“陕西省西十二五重点建设项目”。“秦楚模式”成为中国汽车城的典范之作。2013年8月杨宝民先生到达西安咸阳指导了秦楚国际汽博城的规划设计和运营对西安秦楚汽车城的建议1.重视综合体主题文化的打造,以五星酒店作为主题文化的龙头2.重视高科技娱乐的安全和可靠性评估。3 注重汽车专业会展和旅游的结合,将汽车卖场和综合体一体化。4.提升项目管理水平，注重打造核心能力，放弃次要方向的管理链条。二期总结中国是汽车消费大国，还不是汽车强国，我们已经具备了中等汽车的自主知识产权，像研发两弹一星一样重要，中国需要拥有自己的宝马和奔驰汽车高端品牌和自主知识产权，建设汽车城应该划分两种类型，一种就是类似上海汽车城一样，具有