工程管理策划指导书

1、 北京万科企业有限公司 XX项目工程管理策划指导书编制：任英、吕彦东、于健 审定：韩冬批准：周成辉第49页 共49页工程管理策策划指导导书北京万科企企业有限限公司XX项目经经理部目 录录TOC o 2-2 h z t bt1,1 HYPERLINK l _Toc29375880 1、项目概概况 PAGEREF _Toc29375880 h 5 HYPERLINK l _Toc29375881 1.1 序序言 PAGEREF _Toc29375881 h 5 HYPERLINK l _Toc29375882 1.2 项项目概况况 PAGEREF _Toc29375882 h 5 HYPERLIN

2、K l _Toc29375883 1.3 项项目规划划 PAGEREF _Toc29375883 h 5 HYPERLINK l _Toc29375884 1.4 工工程及工工程管理理重点和和难点 PAGEREF _Toc29375884 h 6 HYPERLINK l _Toc29375885 2、项目部部管理架架构及主主要岗位位描述 PAGEREF _Toc29375885 h 6 HYPERLINK l _Toc29375886 2.1 部部门主要要工作内内容 PAGEREF _Toc29375886 h 6 HYPERLINK l _Toc29375887 2.2 组组织架构构图 PA

3、GEREF _Toc29375887 h 7 HYPERLINK l _Toc29375888 2.3 主主要岗位位职责 PAGEREF _Toc29375888 h 7 HYPERLINK l _Toc29375889 3、项目发发展计划划 PAGEREF _Toc29375889 h 9 HYPERLINK l _Toc29375890 4、项目总总控制进进度计划划 PAGEREF _Toc29375890 h 9 HYPERLINK l _Toc29375891 4.1 项项目施工工管理流流程 PAGEREF _Toc29375891 h 9 HYPERLINK l _Toc293758

4、92 4.2 项项目总控控制计划划 PAGEREF _Toc29375892 h 9 HYPERLINK l _Toc29375893 4.3 项项目控制制计划关关键节点点 PAGEREF _Toc29375893 h 9 HYPERLINK l _Toc29375894 5、施工单单位和监监理公司司组织方方案 PAGEREF _Toc29375894 h 10 HYPERLINK l _Toc29375895 5.1 总总承包商商组织方方案 PAGEREF _Toc29375895 h 10 HYPERLINK l _Toc29375896 5.2 监监理公司司组织方方案 PAGEREF _

5、Toc29375896 h 10 HYPERLINK l _Toc29375897 5.3 甲甲方直接接分包工工程组织织方案 PAGEREF _Toc29375897 h 10 HYPERLINK l _Toc29375898 6、材料设设备供应应方案 PAGEREF _Toc29375898 h 11 HYPERLINK l _Toc29375899 7、项目进进度计划划保证措措施 PAGEREF _Toc29375899 h 13 HYPERLINK l _Toc29375900 7.1 项项目进度度计划关关键节点点 PAGEREF _Toc29375900 h 13 HYPERLINK

6、l _Toc29375901 7.2 甲甲方进度度计划编编制 PAGEREF _Toc29375901 h 13 HYPERLINK l _Toc29375902 7.3 总总包施工工进度计计划审核核 PAGEREF _Toc29375902 h 13 HYPERLINK l _Toc29375903 7.4 施施工过程程中施工工进度计计划审核核 PAGEREF _Toc29375903 h 14 HYPERLINK l _Toc29375904 7.5 总总包施工工协调管管理 PAGEREF _Toc29375904 h 14 HYPERLINK l _Toc29375905 7.6 奖奖惩

7、机制制 PAGEREF _Toc29375905 h 14 HYPERLINK l _Toc29375906 7.7 甲甲分包施施工进度度计划控控制 PAGEREF _Toc29375906 h 14 HYPERLINK l _Toc29375907 7.8 甲甲方计划划内部协协调 PAGEREF _Toc29375907 h 15 HYPERLINK l _Toc29375908 7.9 总总包计划划控制 PAGEREF _Toc29375908 h 15 HYPERLINK l _Toc29375909 7.10 现场交交通情况况 PAGEREF _Toc29375909 h 15 HYP

8、ERLINK l _Toc29375910 7.11 民扰情情况 PAGEREF _Toc29375910 h 15 HYPERLINK l _Toc29375911 7.12 外协工工作 PAGEREF _Toc29375911 h 16 HYPERLINK l _Toc29375912 8、项目质质量保证证措施 PAGEREF _Toc29375912 h 16 HYPERLINK l _Toc29375913 8.1 图图纸审查查制度 PAGEREF _Toc29375913 h 16 HYPERLINK l _Toc29375914 8.2 施施工单位位质量保保证体系系 PAGEREF

9、 _Toc29375914 h 16 HYPERLINK l _Toc29375915 8.3 监监理公司司职责 PAGEREF _Toc29375915 h 16 HYPERLINK l _Toc29375916 8.4 设设备材料料进场验验收制度度 PAGEREF _Toc29375916 h 16 HYPERLINK l _Toc29375917 8.5 样样板制度度 PAGEREF _Toc29375917 h 17 HYPERLINK l _Toc29375918 8.6XXX项目质质量管理理要点 PAGEREF _Toc29375918 h 17 HYPERLINK l _Toc2

10、9375919 8.7技术术方案先先行制度度 PAGEREF _Toc29375919 h 18 HYPERLINK l _Toc29375920 8.8质量量通病处处理 PAGEREF _Toc29375920 h 18 HYPERLINK l _Toc29375921 8.9日常常质量管管理 PAGEREF _Toc29375921 h 19 HYPERLINK l _Toc29375922 8.10设设计协调调问题 PAGEREF _Toc29375922 h 19 HYPERLINK l _Toc29375923 8.11质质量事故故处理 PAGEREF _Toc29375923 h

11、19 HYPERLINK l _Toc29375924 8.12外外线施工工设计和和管理 PAGEREF _Toc29375924 h 19 HYPERLINK l _Toc29375925 8.13入入住前质质量检查查和维修修 PAGEREF _Toc29375925 h 19 HYPERLINK l _Toc29375926 9、项目成成本控制制措施 PAGEREF _Toc29375926 h 20 HYPERLINK l _Toc29375927 9.1 项项目成本本控制目目标 PAGEREF _Toc29375927 h 20 HYPERLINK l _Toc29375928 9.2

12、 项项目成本本控制措措施 PAGEREF _Toc29375928 h 21 HYPERLINK l _Toc29375929 10、安全全文明施施工管理理 PAGEREF _Toc29375929 h 22 HYPERLINK l _Toc29375930 10.1施施工现场场CI标识识系统 PAGEREF _Toc29375930 h 22 HYPERLINK l _Toc29375931 10.2施施工过程程管理 PAGEREF _Toc29375931 h 24 HYPERLINK l _Toc29375932 11成品保保护措施施 PAGEREF _Toc29375932 h 25

13、HYPERLINK l _Toc29375933 12信息协协调管理理 PAGEREF _Toc29375933 h 25 HYPERLINK l _Toc29375934 12.1项项目印章章管理 PAGEREF _Toc29375934 h 25 HYPERLINK l _Toc29375935 12.2邮邮件管理理 PAGEREF _Toc29375935 h 25 HYPERLINK l _Toc29375936 12.3文文件管理理 PAGEREF _Toc29375936 h 26 HYPERLINK l _Toc29375937 12.4会会议制度度 PAGEREF _Toc29

14、375937 h 28 HYPERLINK l _Toc29375938 13设计协协调与管管理 PAGEREF _Toc29375938 h 28 HYPERLINK l _Toc29375939 13.1实实施方案案阶段 PAGEREF _Toc29375939 h 28 HYPERLINK l _Toc29375940 13.2施施工图设设计阶段段 PAGEREF _Toc29375940 h 29 HYPERLINK l _Toc29375941 13.3施施工阶段 PAGEREF _Toc29375941 h 30附图： 万科XXX项目目总平面面图附件： 一、XXX项目目发展计计划

15、二、XXX项目目一期工工程总控控制计划划1、项目概概况1.1 序序言投资方：北北京万科科企业有有限公司司发展商：北北京海开开万科房房地产开开发有限限责任公公司规划设计和和总图设设计：北北京市建建筑设计计研究院院单体设计：华特建建筑设计计顾问公公司 美美国GBBBN设设计公司司总承包商：监理公司：1.2 项项目概况况万科XX项项目位于于北京市市海淀区区，小区区用地面面积9888144m2，总建建筑面积积14665611m2。住宅部分由由1#至至26#住宅楼楼组成，建建筑面积积为13387559m22，地上上4至55层为住住宅，建建筑面积积为10068998m22；地下下一层为为车库（11#、22

16、#楼地地下一层层为人防防兼地下下车库），建建筑面积积为3118611m2。配套公建部部分包括括商业街街、会所所、幼儿儿园、住住宅底商商及配套套设备用用房等，建建筑面积积78002m22，商业业街、幼幼儿园地地上2、33层，无无地下室室；会所所地上22层，地地下1层层。住宅楼结构构形式为为钢筋混混凝土框框支抗震震墙，基基础为墙墙下或柱柱下筏板板基础。商业街、会会所、幼幼儿园结结构形式式为钢筋筋混凝土土框架结结构，商商业街、幼幼儿园基基础为钢钢筋混凝凝土扩展展基础；会所为为墙下或或柱下筏筏板基础础。1.3 项项目规划划万科XX项项目分两两期开发发，一期期工程包包括1#188#住宅宅楼，商商业街、会

17、会所等；二期工工程包括括19#266#住宅宅楼及幼幼儿园等等。一期工程开开工时间间为 年3月月15日日，竣工工备案时时间为 年122月300日，入入住时间间为 年6月月30日日。二期期工程开开工时间间暂定为为 年8月月份， 年年年底0.0000以以下结构构完工。一期销售卖卖场和样样板间，于于 年33月155日开工工， 年8月月31日日竣工， 年9月1日开盘销售。1.4 工工程及工工程管理理重点和和难点根据万科XXX项目目设计要要点、项项目发展展计划和和施工实实践经验验，列出出以下工工程及工工程管理理的重点点和难点点：商业街、幼幼儿园基基础垫层层换填施施工；住宅楼钢筋筋混凝土土框支抗抗震墙转转换

18、层结结构施工工；销售卖场工工程工期期紧，施施工技术术及项目目管理保保障措施施；一期工程市市政工程程与主体体工程交交叉作业业，施工工技术及及施工管管理保障障措施。2、项目部部管理架架构及主主要岗位位描述2.1 部部门主要要工作内内容负责从可行行性研究究开始，直直到工程程竣工的的全过程程管理。主主要是项项目实施施过程中中的进度度控制、质质量控制制、成本本控制及及相关的的合同管管理、信信息管理理，并协协调公司司内各相相关部门门和政府府各职能能部门。项目立项阶阶段的建建设工期期和实施施进度的的执行。监理公司及及各施工工承包商商的考察察。施工许可证证的办理理。项目组织管管理机构构和规章章制度的的健全，各

19、各专业技技术培训训计划的的制定。建设项目征征地、拆拆迁和施施工场地地“三通一一平”的落实实。项目施工组组织设计计的审定定。图纸会审和和技术交交底的组组织。材料设备招招标计划划的提供供及材料料设备进进场日期期的确定定。施工现场勘勘探及测测量放线线的组织织实施。现场施工安安全及环环保措施施的检查查落实。施工进度计计划的审审核及检检查。按各承包合合同规定定的进度度要求及及质量要要求，对对各项工工程款项项审批及及支付。施工过程中中的质量量预测和和动态控控制。工程竣工的的验收作作组织及及各项手手续的办办理。项目实施过过程中的的相关信信息及资资料管理理。2.2 组组织架构构图项目部组织织架构安安排如上上图

20、，并并根据工工程进展展需要和和公司要要求，做做出适当当的调整整。2.3 主主要岗位位职责2.3.11 项目目总经理理2.3.11.1万万科XXX项目施施工阶段段现场总总代表。2.3.11.2对对项目施施工过程程的进度度、质量量、安全全文明、成成本负责责。2.3.11.3协协调项目目内部和和外部关关系。2.3.11.4按按公司项项目发展展计划完完成项目目建设。2.3.22 项目目总经理理助理2.3.22.1协协助项目目总经理理进行项项目管理理。2.3.22.2负负责项目目内部管管理工作作。2.3.33 标标段负责责人2.3.33.1各各自标段段内主体体工程、市市政工程程、景观观工程的的施工管管理

21、负责责人，对对施工进进度、质质量、安安全文明明、成本本负责。2.3.33.2协协调本标标段监理理公司、设设计院、总总承包商商、分包包商的工工作。2.3.33.3协协调本标标段各专专业之间间的工作作。2.3.33.4标标段一负负责人保保证销售售卖场按按时保质质竣工。2.3.33.5负负责组织织本标段段的竣工工验收工工作2.3.44 专业业工程师师2.3.44.1做做好本专专业工程程项目管管理工作作，对负负责专业业工程的的施工进进度、质质量、安安全文明明和成本本负责。2.3.44.2负负责组织织本专业业的验收收工作。2.3.44.3现现场设计计变更、签签证工作作。2.3.44.4配配合成本本工程师

22、师做好签签证、结结算的工工程量确确认工作作。2.3.44.3协协调本专专业与其其他专业业的工作作。2.3.55成本工工程师2.3.55.1联联合专业业工程师师做好职职责范围围内的招招投标工工作。2.3.55.2日日常工作作中设计计变更、现现场签证证等与成成本有关关的工作作2.3.55.2负负责竣工工结算。2.3.66 资料料管理员员2.2.77.1 负责项项目部各各种档案案资料的的收集、分分类、整整理、归归档工作作。2.2.77.3 按文件件处理程程序负责责接收、登登记、发发放各部部往来文文等。2.3.77 行政政管理员员2.3.77.1 负责项项目部对对内对外外日常行行政工作作。2.3.77

23、.3 负责固固定资产产管理的的管理工工作。2.3.77.4负负责现场场保安和和安全消消防工作作。3、项目发发展计划划详见附件一一HYPERLINK 附件件一 天天秀项目目发展计计划（公公司级）.mpppXXX项目目发展计划。4、项目总总控制进进度计划划项目总控制制计划是是在公司司项目目发展计计划的的基础上上，根据据项目目目前进展展情况、项项目设计计特点、现现场地质质情况，并并综合考考虑施工工现场场场区地形形、大小小，现场场周边交交通、市市政环境境的影响响，编制制形成的的。XX项目总总控制计计划主要要考虑一一期工程程从现场场拆迁到到业主入入住的整整个流程程，二期期工程将将根据一一期工程程销售状状

24、况灵活活安排，拟拟 年底底完成0.0000以以下结构构施工。4.1 项项目施工工管理流流程XX项目工工程包括括基坑工工程、地地基处理理工程、基基础结构构工程、主主体结构构工程、屋屋面工程程、防水水工程、初初装修工工程、外外装修工工程、暖暖卫工程程、强电电工程、弱弱电工程程、人防防工程、小小市政工工程、园园林景观观工程，以以及商业业街、会会所、销销售卖场场公共部部位的精精装修工工程等。项目施工管管理总流流程：项目开工基坑坑开挖（地地基处理理）基础工工程地下室室结构00.0000以上上结构施施工水、暖暖、电系系统安装装屋面面工程、初初装修、外外装修工工程设备安安装精装修修小市市政工程程园林林景观竣

25、工工备案入住住4.2 项项目总控控制计划划见附件二HYPERLINK 附件二二 天秀秀项目总总进度计计划12227.mpppXXX项目目一期工工程总控控制计划。4.3 项项目控制制计划关关键节点点序号关键任务开始时间完成时间建设工程规规划许可可证 年111月200日 年1月月10日日开工证 年1月月16日日 年3月月14日日监理公司及及总承包包商招投投标 年111月155日 年2月月20日日开工时间 年3月月15日日1#188#住宅宅楼地基基与基础础工程 年3月月15日日 年5月月17日日1#188#住宅宅楼主体体结构施施工 年5月月18日日 年7月月16日日1#188#住宅宅楼工程程竣工 年

26、111月300日1#188#楼竣竣工备案案 年122月1日日 年122月300日市政工程 年8月月1日 年111月166日销售卖场及及样板间间结构施施工 年3月月15日日 年5月月22日日销售卖场及及样板间间竣工 年8月月31日日销售开盘 年9月月1日景观工程 年3月月1日 年5月月20日日一期入住 年6月月30日日5、施工单单位和监监理公司司组织方方案根据公司总总体计划划，万科科XX项项目分两两期开发发，一期期工程包包括1#188#住宅宅楼，商商业街、会会所等；二期工工程包括括19#266#住宅宅楼及幼幼儿园等等。5.1 总总承包商商组织方方案一期工程分分为两个个标段，分分别由两两家总承承包

27、商负负责施工工，标段段一包括括1#10#住宅楼楼，商业业街、会会所等，标标段二包包括111#118#住住宅楼；二期工工程计划划由标段段二总承承包商负负责施工工。总承包商采采用工程程量清单单招标方方式确定定。5.2 监监理公司司组织方方案XX项目由由一家监监理公司司总负责责。5.3 甲甲方直接接分包工工程组织织方案XX项目中中，甲方方直接分分包的工工程包括括：铝合金门窗窗入户门、车车库门、单单元门直饮水系统统污水处理设设备燃气壁挂炉炉电暖气户式中央空空调车库消防系系统消防水箱有线电视和和卫星接接收系统统宽带网络安防工程中压调压站站市政工程6、材料设设备供应应方案详见下表，XXX项目目材料设设备采

28、购购计划。序号材料设备名名称采购方式单位数量供方进场时时间招标完成时时间考察时间采购标准确确定/出图时时间1商品砼乙供M36000002005.3.2232钢材甲供吨92002005.3.1103钢结构乙供吨2502005.5.2204空心混凝土土砌块乙供M390002005.5.1165隔断板材乙供M213002005.7.1106成品烟道乙供M61002005.7.1107防水涂膜乙供M21250002005.9.118防水卷材乙供M28700002005.3.2209外墙外保温温系统乙供M28600002005.7.11010铝合金门窗窗甲分包M22820002005.7.1102005

29、.5.112005.32005.311入户门甲分包樘4542005.9.112005.7.112005.32005.312单元门甲分包樘552005.10.202005.5.112005.32005.313钢制栏杆扶扶手乙供M61502005.7.11014空调百页甲方限价乙乙供套21502005.7.2202005.5.112005.32005.315内外墙涂料料甲供（集团团战略供供应商）M26900002005.8.11016墙地砖（外外墙面砖砖、露台台地砖）甲方限价乙乙供M245002005.8.1102005.6.112005.42005.517石材（外墙墙、楼梯梯间、入入口门厅厅）甲

30、方限价乙乙供M21100002005.9.102005.7.112005.52005.623户式中央空空调系统统甲分包户4542005.5.1152005.3.112005.12005.225高压配电柜柜供电局招标标台402005.7.11026低压配电柜柜供电局招标标台402005.7.11027三箱（表箱箱、户箱箱、低压压配电箱箱）甲供台9002005.5.1102005.4.1152005.32005.328电线电缆甲方限价乙乙供米7000002005.4.2252005.4.112005.32005.329PVC电线线套管乙供米3000002005.4.22530金属电线套套管乙供米3

31、000002005.4.22531室内灯具甲方限价乙乙供套27262005.10.52005.8.112005.72005.732室外灯具甲供套5002005.10.52005.9.112005.72005.833开关插座甲供货（集集团统一一采购）个1300002005.10.534对讲设备甲分包套4542005.10.52005.8.112005.72005.735闭路监视设设备甲分包个摄像头9002005.10.52005.8.112005.72005.736家居安防设设备甲分包个9162005.10.52005.8.112005.72005.737门禁设备甲分包套552005.10.52

32、005.8.112005.72005.738停车场设备备甲分包套92005.10.52005.8.112005.72005.739宽带网络甲分包点4542005.10.52005.8.112005.72005.740有线电视及及卫星接接收系统统甲分包套12005.10.52005.8.112005.72005.745车棚甲分包个102005.10.12005.9.112005.82005.846信报箱甲分包个552005.10.52005.9.112005.82005.87、项目进进度计划划保证措措施7.1 项项目进度度计划关关键节点点XX项目一一期工程程关键节节点如下下：序号关键任务完成时间

33、开工时间2005年年3月115日1#188#住宅宅楼基础础工程完完工2005年年5月117日1#188#住宅宅楼结构构封顶2005年年7月116日1#188#住宅宅楼工程程竣工2005年年11月月30日日1#188#楼竣竣工备案案2005年年12月月30日日市政工程2005年年11月月16日日销售卖场及及样板间间结构封封顶2005年年5月222日销售卖场及及样板间间竣工2005年年8月331日销售开盘2005年年9月11日一期入住2006年年6月330日7.2 甲甲方进度度计划编编制考虑到本工工程会所所和商业业街需要要在 年年8月331日前前竣工，包包括中心心园林景景观，11#118#楼楼需要

34、在在 年年12月月30日日前竣工工备案，工工期非常常紧张。在在编制项项目总控控制计划划时，按按地下外外墙防水水、土方方回填施施工与结结构施工工平行作作业考虑虑（采取取必要的的技术措措施和安安全保护护措施），可可以节省省工期11个月左左右。另外，商业业街地基基处理方方式，原原设计采采用2：8灰土土换填，为为加快施施工进度度，保证证工程质质量，建建议采用用级配砂砂石换填填。开工前，项项目经理理部联合合工程管管理部根根据项项目总控控制计划划，以以及甲分分包、甲甲供货、甲甲指定、甲甲限价等等供应方方案，编编制切实实可行的的甲分包包商组织织方案和和材料设设备采购购计划，着着重描述述考察时时间、二二次设计

35、计时间、招招投标时时间和进进场时间间等各阶阶段控制制节点。7.3 总总包施工工进度计计划审核核施工合同签签订后，项项目开工工前，总总承包商商根据施施工合同同要求编编制施施工组织织设计和和项目目总施工工进度计计划，上上报监理理公司。监理公司审审核总承承包商项项目总施施工进度度计划的的合理性性和可行行性，与与以及施施工组织织设计中中有关施施工进度度计划的的技术保保证措施施和项目目管理保保证措施施的有效效性。审审核通过过后，则则转送项项目经理理部审核核。项目经理部部着重审审核总承承包商项项目总施施工进度度计划与与公司司项目目发展计计划和和项目经经理部项项目总控控制计划划的各各关键工工期节点点的符合合

36、性。对其中的不不符合项项，督促促总包单单位进行行整改；审批通通过后的的项目目总施工工进度计计划将将作为总总包合同同的一部部分。总总承包商商按批准准的项项目总施施工进度度计划组组织施工工，监理理公司按按此计划划进行监监督。7.4 施施工过程程中施工工进度计计划审核核施工总承包包商按照照项目目总施工工进度计计划编编制施工工月度计计划，并并细化至至周计划划、以至至于日计计划，监监理公司司予以审审核各细细部计划划与项项目总施施工进度度计划的的符合性性和合理理性。7.5 总总包施工工协调管管理对于甲分包包和甲供供货，总总承包商商按合约约规定收收取总包包管理费费，将其其纳入总总包管理理范围之之内。总总包在

37、编编制项项目总施施工进度度计划时时，应充充分考虑虑甲分包包和甲供供货的影影响，将将其编制制在内。施工过程中中，总包包应按时时组织甲甲分包和和甲供货货的进场场，为其其提供必必要的作作业条件件和作业业环境。项目经理部部负责协协调和监监督总包包和甲分分包的关关系。本工程钢筋筋为甲供供，总承承包商提提前200天报钢钢筋工程程量，一一次报量量考虑两两层施工工需要，项项目经理理部负责责审核上上报工程程量，报报工程管管理部进进行采购购。7.6 奖奖惩机制制除了一般的的奖惩制制度外，根根据本工工程的特特点，在在合同中中，增加加以下关关键节点点奖惩机机制：（11）销售售卖场0.0000以以下结构构完工；（2）销

38、销售卖场场初装修修和水暖暖电完工工；（33）1#188#住宅宅楼结构构封顶。7.7 甲甲分包施施工进度度计划控控制各分包商在在进场前前，项目目经理部部对其施施工周期期要求进进行交底底，各分分包商按按照要求求编制施施工进度度计划，并并上交施施工组织织设计，项项目经理理部联合合监理公公司审核核施工工组织设设计中中机械设设备配置置、人力力资源配配置、材材料供应应计划能能否满足足施工进进度要求求，提出出整改意意见，反反馈给各各分包商商，各分分包商修修正后重重新报审审。7.8 甲甲方计划划内部协协调项目经理部部负责与与工程管管理部、设设计部、销销售部沟沟通，在在充分考考虑招投投标计划划、设计计计划、营营

39、销计划划的基础础上，编编制各分分部分项项、材料料、样板板计划，如如阶段段性施工工进度计计划、月月施工进进度计划划、项项目材料料限价计计划、图图纸交付付计划、分分包商进进厂计划划、样样品确认认计划等等。当施工计划划、招投投标计划划、设计计计划、营营销计划划中某一一项发生生变化是是，应由由工程管管理部组组织召开开工程程协调会会，在在不影响响公司项项目发展展计划关关键目标标的前提提下，协协调调整整各有关关计划；对影响响公司项项目发展展计划关关键目标标的，应应上报公公司总经经理层。项目经理部部负责将将调整后后的项项目总控控制计划划下发发至监理理公司和和总承包包商，总总承包商商相应调调整施工工计划，重重

40、新报监监理公司司和项目目经理部部审核。7.9 总总包计划划控制总承包商按按照项项目总施施工进度度计划和和各细部部施工计计划，组组织施工工。每周监理例例会，项项目经理理部和监监理公司司负责审审核上周周工程完完成情况况，与上上周施工工计划作作对比，对对工期滞滞后情况况，监理理公司协协助总承承包商查查明原因因，制定定切实可可行的赶赶工措施施方案，以以满足月月度施工工计划，该该方案报报项目经经理部存存档。每月总承包包商提交交工程程月报，项项目经理理部和监监理公司司负责审审核上月月工程完完成情况况，与上上月施工工计划作作对比，对对工期滞滞后情况况，监理理公司协协助总包包查明原原因，制制定切实实可行的的赶

41、工措措施方案案，赶工工效果应应体现在在下月施施工进度度计划中中，以满满足项项目总施施工进度度计划，该该方案报报项目经经理部存存档。7.10 现场交交通情况况XX项目东东侧交通通要道圆圆明园西西路、现现场北侧侧肖家河河北街、肖肖家河路路、肖家家河中街街都可能能进行市市政施工工，为减减轻对工工程施工工产生的的影响，进进入现场场考虑两两条道路路，一条条是走圆圆明园西西路、肖肖家河北北街；一一条是走走京密引引水渠、肖肖家河西西路、肖肖家河中中街。施施工过程程中根据据市政施施工情况况灵活选选择交通通道路。7.11 民扰情情况总包作业时时间和施施工噪音音按照北北京市安安全文明明有关规规定执行行，减少少扰民

42、现现象。项项目经理理部负责责与周边边乡政府府和派出出所的联联系和沟沟通，借借助社会会力量解解决民扰扰现象，减减少影响响。7.12 外协工工作项目经理部部、工程程管理部部、项目目拓展部部负责与与质量监监督站、煤煤气公司司、电力力局、自自来水公公司等政政府、行行业部门门的沟通通，提前前联络，各各项配合合工作按按时完成成，从而而保证项项目总控控制计划划的顺顺利实现现。8、项目质质量保证证措施8.1 图图纸审查查制度施工图出图图后，由由工程管管理部组组织，项项目经理理部、设设计部等等参加，对对施工图图纸进行行详细的的审查，重重点检查查其与设设计指导导书、设设计任务务书的符符合性，施施工做法法的合理理性

43、，对对图纸上上出现的的问题，形形成审查查文件，转转设计院院修改后后重新出出图。开工前，由由项目经经理部组组织，总总承包商商、设计计院、监监理公司司参加，进进行设计计交底和和图纸会会审，并并形成图图纸会审审纪要。8.2 施施工单位位质量保保证体系系总承包商在在开工前前，根据据XX项项目工程程特点和和合同规规定的质质量目标标，编制制XXX项目质质量计划划，并并上报项项目经理理部和监监理公司司。项目目经理部部协助监监理公司司审查其其质量保保证体系系、质量量保证措措施、主主要工程程施工方方案选择择的合理理性和有有效性，并并将意见见以书面面形式反反馈给总总承包商商进行修修改。8.3 监监理公司司职责监理

44、公司受受万科公公司的委委托，对对XX项项目质量量进行全全过程、全全方面的的管理。由由于一期期工程两两个标段段由一家家监理公公司负责责监理，二二期工程程明年还还要开工工，监理理公司人人力资源源配置时时应考虑虑按工程程进度需需要进行行调整，各各专业要要配备足足够的监监理工程程师。监理公司负负责组织织召开周周监理例例会和重重要工程程技术协协调会，按按时上报报监理理月报，按按监理理规划和和监理理实施细细则进进行工程程管理。项目经理部部对监理理公司的的工作进进行监管管和帮助助。对监理公司司的具体体要求，在在监理理合同中中明确说说明。8.4 设设备材料料进场验验收制度度对于工程中中甲供材材料，甲甲指材料料

45、，施工工前，工工程管理理部、设设计部、项项目经理理部必须须进行实实地考察察，考察察其规格格、型号号、施工工工艺、节节点处理理、成品品保护方方式，并并由相关关部门进进行封样样。不论是甲供供材料设设备、还还是承包包商供应应的材料料设备，进进场时，都都由总包包按照国国家规范范、合同同要求和和样板进进行检验验，影响响结构和和使用功功能的，还还要按照照要求进进行见证证取样试试验。未经检验合合格，任任何材料料不得使使用在工工程上。对检验不合合格者，应应将该设设备材料料做上标标志，进进行隔离离，并尽尽快作退退场处理理。8.5 样样板制度度样板引路是是工程质质量管理理的重要要手段，在在本工程程中，任任何一分分

46、项工程程，尤其其是防水水层、保保温层、钢钢结构施施工、转转换层施施工、铝铝合金门门窗，都都要由承承包商先先做样板板（样板板间、样样板工艺艺等），然然后报监监理公司司和项目目经理部部进行验验收，验验收通过过后，方方可进行行大面积积施工。对于新材料料，新设设备、新新工艺等等，也要要先做样样板，报报监理公公司、项项目管理理部、工工程管理理部、设设计部，通通过试验验和鉴定定后，才才可应用用的工程程上。8.6XXX项目质质量管理理要点分析XX项项目的设设计特点点，结合合工程管管理要求求，拟将将以下工工程部位位作为本本工程的的管理要要点，施施工中应应加强管管理：一期工程商商业街、二二期工程程幼儿园园地基处

47、处理（原原设计采采用2：8灰土土换填，建建议采用用级配砂砂石换填填）；1#266#楼转转换层结结构施工工；外墙外保温温体系施施工；铝合金门窗窗安装；单元门、入入户门安安装；外墙干挂石石材施工工；地下室、屋屋面防水水卷材施施工；厨房、卫生生间防水水涂膜施施工；会所和商业业街精装装修；户式中央空空调；水暖电管线线预留预预埋；配电箱、配配电柜安安装；8.7技术术方案先先行制度度总承包商和和各分包包商在施施工前，应应编制各各分项工工程施工工技术方方案，并并报监理理公司和和项目经经理部审审批，审审批通过过后，才才能进行行施工。未报施工方方案的，一一律不得得施工。XX项目中中拟审批批的施工工方案包包括：施

48、工组织设设计测量方案雨季施工方方案冬季施工方方案基坑支护施施工方案案地基钎探方方案地基处理方方案地下防水施施工方案案转换层结构构施工方方案混凝土施工工方案钢筋施工方方案模板施工方方案砌筑施工方方案脚手架施工工方案屋面工程施施工方案案装修施工组组织设计计成品保护施施工方案案外墙外保温温施工方方案设备专业施施工组织织设计8.8质量量通病处处理针对北京地地区经常常出现、易易引起业业主投诉诉的墙面面开裂、厨厨厕间漏漏水、出出顶间外外墙墙面面开裂，以以及在青青青家园园、万科科星园暴暴露出的的防水设设计不合合理、空空调洞倒倒水、门门窗质量量问题、结结构施工工洞和施施工缝留留设不合合理、以以及在施施工中暴暴

49、露出的的管理问问题，由由工程管管理部组组织，项项目部、设设计部、设设计院、监监理公司司、承包包商参加加，召开开专门的的技术讨讨论会，制制定有效效的措施施，有条条件的可可以作样样板，以以提高工工程质量量。8.9日常常质量管管理项目经理部部协助监监理公司司，对承承包商的的日常施施工进行行管理，严严格施工工工艺和和工作流流程，对对重要的的部位和和工艺进进行旁站站。每周监理例例会，总总承包商商负责将将上周的的工程质质量实施施情况作作总结汇汇报，就就工程中中出现的的质量问问题，监监理公司司协助总总承包商商分析原原因，制制定纠正正措施和和预防措措施，杜杜绝在后后续工程程在类似似问题重重复出现现。8.10设

50、设计协调调问题对于在设计计中（包包括铝合合金门窗窗二次设设计、精精装修、专专业设计计）应注注意的问问题，工工程管理理部、项项目经理理部配合合设计部部，以设设计指导导书的形形式向有有关设计计单位提提出要求求，明确确设计要要求和节节点做法法，确保保设计图图纸的深深度和质质量。8.11质质量事故故处理对严重的质质量事故故，由总总承包商商提出技技术处理理方案，并并经监理理公司和和项目经经理部认认可后，进进行处理理。对经经处理的的部位，应应重新检检查验收收。对于一般的的质量事事故，由由总承包包商按技技术处理理方案处处理后，重重新检查查验收。8.12外外线施工工设计和和管理根据万科星星园和青青青家园园的经

51、验验和教训训，XXX项目在在做单体体设计的的同时，由由北京市市建设设设计研究究院负责责进行总总图设计计，从源源头上堵堵住了外外线施工工混乱现现象的产产生。XX项目施施工过程程中，合合理安排排建筑主主体施工工和外线线施工的的施工工工序、现现场布置置，将双双方的交交叉作业业影响的的矛盾降降低到最最低点，保保证总体体工程进进度和质质量。外线施工要要跨雨季季，要编编制相应应的雨季季施工方方案，减减少雨季季施工的的影响。园林景观设设计时，考考虑北京京地区气气候条件件和施工工季节的的影响，合合理选择择树种，保保证树木木一次成成活率。8.13入入住前质质量检查查和维修修根据完工后后内部检检查的流流程和方方法

52、，项项目经理理部、工工程管理理部、设设计部、物物业公司司一起，对对主体空空间尺寸寸、观感感质量、门门窗质量量等进行行详尽的的检查，并并对厨房房和卫生生间做渗渗水试验验，对发发现的问问题及时时要求总总承包商商进行维维修，确确保业主主入住交交接的顺顺利进行行。9、项目成成本控制制措施9.1 项项目成本本控制目目标序号建安成本项项目目标成本（万万元）一主体建筑工工程费184222.5991 结构及初装装修工程程9377.292 门窗工程2670.993 公共部位装装修1018.584 地下车库5355.74二主体安装工工程费5192.501 室内水暖气气电管线线设备3259.802 室内设备及及安装

53、费费689.3323 室内智能化化系统费费290.1174.地下车库953.221三社区管网工工程费2391.301 室外给排水水系统327.6632 室外采暖系系统0.003 室外燃气系系统215.5574 室外高低压压系统1642.525 室外消防系系统0.006 室外智能化化系统135.5577 中水系统70.000四园林环境费费1016.741 环境设计费费0.002 绿化建设费费463.8873 建筑小品100.0004 道路广场建建造费216.0005 围墙建造费费90.0006 室外照明56.4997 室外零星工工程56.4998 其他33.899五配套设施费费1399.561

54、会所422.0012 物业用房、热热力机房房、电话话交接间间、配电电房、中中水用房房及其它它370.6613 托幼园所569.1184 垃圾站21.7665 煤气调压站站16.000合计2842339.2 项项目成本本控制措措施9.2.11招投标标及项目目采购方方式XX项目招招投标采采用工程程量清单单方式。相相对于以以前采用用的费率率招标方方式而言言，采用用工程量量清单方方式对成成分人员员的个人人水平的的依赖性性降低，能能及时发发现设计计不合理理之处，减减少变更更发生，从从而降低低工程总总成本。对于内外墙墙涂料、插插座面板板等，采采用集团团集中采采购方式式，可有有效的降降低产品品采购成成本，降

55、降低工程程造价。对于甲分包包、甲供供设备材材料，采采用网上上公开招招标采购购，实行行“货比三三家、择择优选用用”，采用用合理低低价中标标的原则则，降低低工程成成本。对于甲限、甲甲指设备备材料，工工程管理理部、成成本管理理部、设设计部，要要广泛考考察设备备材料厂厂家，在在保证工工程质量量的前提提下，选选择适当当低价设设备材料料。9.2.22施工过过程成本本管理本工程土方方工程量量较大，开开工前，项项目经理理部、工工程管理理部根据据设计和和现场场场地情况况，做土土方平衡衡分析，尽尽量做到到土方挖挖填平衡衡。在本项目中中，将二二期已拆拆迁部位位作为一一期工程程挖方暂暂时存土土区，减减少土方方运距，降

56、降低土方方工程成成本。开工前，工工程管理理部组织织施工图图内部审审查，项项目经理理部组织织总承包包商、监监理公司司、设计计院进行行图纸会会审，将将图纸上上出现的的问题消消化在图图纸阶段段，减少少工程返返工，降降低成本本浪费。对于工程施施工过程程中发生生的现场场签证，项项目经理理部专业业工程师师负责现现场审核核承包商商上报的的工程量量；成本本工程师师负责每每月的设设计变更更、现场场签证和和零星工工程结算算的审核核。XX项目采采用月度度付款形形式，每每月总承承包商按按合同约约定上报报工程月月报，项项目经理理部专业业工程师师协助监监理公司司负责审审核确认认上月完完成的工工程量，成成本工程程师负责责按

57、确认认的工程程量审核核确认工工程进度度款。10、安全全文明施施工管理理10.1施施工现场场CI标标识系统统施工现场按按公司CCI形象象设计要要求做好好标识，当当公司无无规定时时，按北北京市有有关安全全文明要要求执行行。施工现场CCI标识识系统要要求在总总包合同同中注明明，并由由项目经经理部在在总承包包现场临临建施工工前进行行交底。10.1.1施工工主入口口大门施工主入口口临时大大门如图图所示。10.1.2施工工主入口口形象要要求入口处设置置工程概概况牌、工工程目标标牌、项项目组织织架构牌牌、文明明施工管管理牌、安安全及防防火牌，工工程现场场平面布布置图，如如下图。大门口作硬硬地处理理，车辆辆出

58、入口口位置设设车辆冲冲洗装置置和排水水沟，保保证带有有泥土的的车辆经经冲洗后后才能驶驶入城市市街道。10.1.3临时时围墙设设计围墙高度不不小于22m。在总包合同同说明，现现场临时时围墙的的包装宣宣传权归归万科公公司所有有，宣传传策划由由营销部部统一制制定要求求或设计计。10.1.4项目目部铭牌牌设计项目部铭牌牌上写万万科LOOGO和和项目名名称，悬悬挂于项项目部入入口的显显眼处。如如下图所所示。北京万科企业有限公司XX项目经理部10.1.5项目目经理部部上墙资资料要求求北京万科企业有限公司XX项目经理部上墙的主要要资料包包括：项项目概况况、项目目组织架架构图、岗岗位职责责、施工工进度控控制计

59、划划、形象象进度示示意图、形形象进度度、晴雨雨表、项项目总平平面图等等。如图图所示。10.1.6项目目经理部部工作人人员配备备要求在安全帽的的前方正正中粘贴贴或喷绘绘万科标标志VAANKEE，安全全帽后侧侧正中粘粘贴或喷喷绘“万科”。安全鞋：配配备防水水、防钉钉高帮安安全鞋。对讲机：管管理人员员在现场场均携带带对讲机机。胸卡：按公公司要求求制作，进进入现场场必须佩佩戴。10.1.7公司司CI标标志塔吊的配重重臂上悬悬挂万科科标志和和“万科地地产”字样的的组合标标志，建建筑物悬悬挂公司司统一宣宣传标语语。10.1.8现场场道路现场临时施施工道路路采用硬硬地路基基，路旁旁有良好好的排水水设施，交交

60、通畅通通，路面面平整、清清洁。10.1.9卫生生间项目现场卫卫生间由由总承包包商安排排专人及及时清理理以保持持清洁干干净。10.2施施工过程程管理工程开工前前，项目目经理部部协助监监理公司司对总承承包商施施工组织织设计中中的安全全文明要要求进行行审核，检检查其与与万科公公司CII形象标标识系统统符合性性，是否否满足北北京市安安全文明明要求。监理公司负负责施工工现场的的日常巡巡视工作作，检查查承包商商现场各各种材料料是否按按规定分分类堆放放整齐、临临时道路路是否畅畅通清洁洁、各种种设备标标识是否否完整准准备、现现场垃圾圾是否分分类存于于固定的的垃圾站站、基坑坑边是否否按规定定作了安安全防护护、脚