小微企业商铺使用权抵押贷款业务操作规模版

1、小微企业商铺使用权抵押贷款业务操作规程 第一章 总 则 第一条 为扩展x银行（以下简称“我行”）小微企业贷款业务范围，明确以商铺使用权抵押作为主要担保方式申请小企业（主）经营性贷款的所有操作要求，依据中华人民共和国民法典、x银行x省分行小企业授信业务管理办法、x银行x省分行小企业法人授信业务基本操作规程、x银行x省分行个人商务贷款业务基本操作规程（见xx38号，以上统称“基础业务制度”）、x银行商品交易市场小企业金融业务开发管理办法（见xx91号，以下简称商品交易市场开发管理办法）等关于规定，制定本规程。 第二条 本规程中小微企业商铺使用权抵押贷款（含商铺使用权个人商务贷款和商铺使用权小企业法

2、人贷款，以下简称“商铺使用权抵押贷款”）是指：x银行向符合我行授信条件小企业（主）发放的，以其拥有的商铺使用权抵押作为主要担保方式，用于向市场方支付租金或借款人生产经营的人民币流动资金担保贷款。 第三条 商铺使用权抵押贷款业务中，如涉及市场方担保公司担保、市场方担保、房地产抵押等其他担保方式，本规程未明确规定的，依照基础业务制度、x银行小微企业市场方担保贷款操作规程等执行。 第四条 本规程适用于我行办理商铺使用权抵押贷款业务的各级分支机构。 第二章 贷款对象和用途 第五条 贷款对象。贷款对象除须满足我行基础业务制度条件外，还应同时满足以下特殊要点。 与市场方签订商铺租赁协议（或市场方及我行同时

3、认可的转租协议，下同），在市场内拥有合法的经营实体。 贷款投向经营实体应独立正常生产经营两年以上（含两年，以实际经营年限为准，下同）。借款人为自然人时，借款人本人及其配偶出资比例应占30%及以上（或借款申请人实际监控该经营实体），且借款人本人在当前行业拥有不少于三年的从业经历；借款人为法人时，企业实际监控人或主要管理人员在当前行业拥有不少于三年的从业经历。（三）借款经营实体在市场内经营期间未出现恶意拖欠市场方租金或违法违规经营、违反市场方相关管理规定等情况。 第六条 贷款用途。符合我行基础业务制度要求。 第三章 授信方式、金额、利率、期限和还款方式 第七条 授信方式。 单笔授信业务：是指对贷款

4、对象发放的单笔贷款。 额度授信业务：为贷款对象核定授信额度，在授信期限内，额度可以循环使用。对于采用额度授信业务方式的，用于抵押的商铺使用权应同时满足以下条件： 贷款对象具有抵押商铺五年及以上的长期使用权； 商铺剩余使用权的低剩余租赁期限贷款止期+2年。 第八条 单户授信金额除须满足我行基础业务制度要求外，还应同时满足以下条件。 不得超过我行认可的商铺使用权评估价值的50%（总行特批除外）。其中，我行认可的商铺使用权评估价值=我行认可的商铺剩余租赁期内的租赁权价值+我行认可的商铺优先续租权价值。 单户授信金额不得超过依据基础业务制度核定的风险额度（或授信额度）基准值。对于特别优质、多家银行等金

5、融机构均有授信意向或因其他银行即将给予更高授信额度而流失的客户，可依照小企业授信业务基础制度规定对风险额度或授信额度基准值进行调整。 第九条 贷款期限须满足我行基础业务制度要求外，还应同时满足以下条件： 单笔授信业务贷款到期日不得超过商铺租赁协议到期前6个月； 额度授信业务额度项下贷款到期日不得超过商铺租赁协议到期前6个月。 第十条 贷款利率。贷款利率下限依照省分行利率管理规定执行。 第十一条 还款方式。符合我行基础业务制度要求。 第四章 贷款担保 第十二条 商铺使用权抵押贷款采取商铺使用权抵押的担保模式，并可视客户具体情况酌情追加市场方提供连带责任保证担保或其他担保方式。同时贷款行可根据实际

6、情况要求借款申请人购买能完整覆盖贷款期限及贷款本息金额的相关财产保险。用于抵押的商铺使用权须符合以下特殊要点。 商铺所在商品交易市场及市场片区入驻率高、具有较高的交易价值，且近3年市场内商铺使用权价值稳定或呈上升趋势。 商铺所在商品交易市场对商铺流转程序须有严格的制度规定，能够限制商户对商铺使用权的私下转让转租行为。（三）商户无拖欠市场方租金、管理费、违法违规经营或违反市场方管理规定的行为记录。 商铺使用权未设定抵（质押）押给第三方或其他限制权利的情形，权属清晰。 商铺剩余租赁期限以省分行出具的市场方担保贷款业务产品要素审批表审批建议或意见为准。 商铺应满足所在商品交易市场市场方抵押登记条件；

7、对于办理额度授信业务的，须市场方允许为其抵押物办理高额抵押权登记。 抵押行为应征得抵押商铺使用权人及共有人（若有）的同意。 借款人为法人的，仅限以借款申请人或企业实际监控人及其配偶在市场内拥有的商铺使用权抵押；借款人为自然人的，仅限以借款申请人本人或配偶在市场内拥有的商铺使用权抵押。 第十三条 担保范围。商铺使用权抵押的担保范围包括贷款行向借款人发放的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和贷款行为实现债权而发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）相等金额的资金（以下简称“逾期贷款本息及费用合计”）。 第十四条 对于贷款用

8、途用于支付租金的，则贷款经办行与市场方协商一致后，可要求市场开立租金缴存账户，用于借款人向市场方支付租金。 第五章 贷款业务流程第一节 贷款申请 第十五条 申请受理。商铺使用权抵押贷款受理方式分为市场方批量推荐（当次推荐户数不少于3户）和单户申请受理两种方式。由内勤岗负责商铺使用权抵押贷款的日常申请受理工作。在受理过程中除依照基础业务制度进行受理外还应注意以下特殊要点： 对于市场方批量推荐的，受理人员应指导市场方经办人员填写x银行商铺使用权抵押贷款客户推荐函并为其推荐商户提供个人商务商铺使用权抵押贷款业务申请提交材料清单或小企业法人商铺使用权抵押贷款业务申请提交材料清单中所要求材料。 对于市场

9、方提交的借款人申请材料，市场方应在每页正面材料加盖公章（若市场方已将材料装订成册，则可仅在首页加盖公章，并对整份材料加盖骑缝章）。对于市场方未提供的材料，受理人员应要求借款人提交。 对于采用单户申请受理的，受理人员应要求客户提供材料清单所要求材料。 第十六条 受理审核特殊要点（一）商铺租赁情况。借款申请人为自然人时，应注意所租赁商铺的使用权人是否为借款申请人本人或其配偶；借款申请人为法人时，应注意所租赁商铺的使用权人是否为借款申请人。 市场方或客户提供的租赁协议商定的租赁期限、流转限制条件等是否符合我行关于规定。 用于抵押的商铺使用权是否符合我行规定，提交的商铺使用权属资料文件资料是否完整，抵

10、押行为是否征得抵押商铺使用权人及共有人（若有）的同意，抵押商铺使用权是否满足抵押登记条件。 借款申请人是否符合本规程相关规定。 第十七条 调查安排特殊要点 商铺租赁情况。借款申请人为自然人时，应注意所租赁商铺的实际经营者是否为借款申请人本人或其配偶；借款申请人为法人时，应注意所租赁商铺的实际经营者是否为借款申请人。 市场方或客户提供的租赁协议是否存在造假行为，协议商定的租赁期限、流转限制条件等是否符合我行关于规定。所租赁商铺的租金价值及市场方提供商铺转让价值是否合理。 用于抵押的商铺使用权是否符合我行规定，提交的商铺使用权属资料文件资料是否完整，抵押行为是否征得抵押商铺使用权人及共有人（若有）

11、的同意，抵押商铺使用权是否满足抵押登记条件。重点考察商铺使用权价值、商铺使用权变现能力等。对市场管理方整体经营情况和行业的波动情况对商铺使用权价值的影响给予重点关注，对房管局、土地局相关政策变更对商铺使用权价值的影响给予关注。对于单户申请受理的客户，还应向市场方发起担保商铺信息征询，担保物信息征询流程如下： 商铺信息征询。商户向贷款经办行提出商铺使用权抵押贷款申请，并提交与商铺使用权相关的权利证书资料文件，一般包括取得商铺使用权的相关协议、相关收据等。贷款经办行经调查确认借款申请人符合基本申请条件后，应向市场管理方开立商铺信息征询函。征询函由管户客户经理提请开立，作业监督岗（或贷款经办行指派的

12、其他非客户经理人员，下同）进行统一编号并登记商铺信息征询函台账，经对应管理部门业务主管岗、一级支行小企业主管岗或营业主管（以下统称“主管岗”）同意后加盖行公章或业务部门公章。征询函一式两联，一联留底，一联交市场管理方。 市场管理方在收到征询函等材料后，对商铺使用权的真实性和市场价值进行核实，对于符合条件的申请，应向贷款经办行出具商铺信息回复函。回复函由贷款经办行作业监督岗到市场管理方领取，不得由借款人或其他人代领。 对于不符合条件的申请，市场管理方也应向贷款经办行出具商铺信息回复函，载明商铺使用权相关信息。（四）市场方是否存在负面信息、经营管理情况是否发生可能影响我行信贷资产安全的变化。 （五

13、）借款申请人是否符合本规程相关规定。 第二节 审查审批 第十八条 审查审批特殊要点 判断市场方或客户提供的租赁协议是否合理有效，协议商定的租赁期限、流转限制条件等是否符合我行关于规定，所租赁商铺的租金价值及市场方提供商铺转让价值是否合理。 判断抵押商铺使用权是否符合规定，包括但不限于抵押使用权的商铺权属是否清晰，是否可以办理抵押登记，是否存在转租行为，抵押使用权商铺评估价值是否合理，商铺信息回复函是否真实有效，并符合我行关于规定。 判断市场方是否存在负面信息、经营管理情况是否发生任何可能影响我行信贷资产安全的变化。 判断借款申请人是否符合本规程相关规定。 第三节 协议签订及贷款发放 第十九条

14、管户客户经理接到正式审批建议或意见后，应及时将审批结果告知借款人及相关担保人，根据基础业务制度进行协议筹备工作。签约条件（若须）落实后，贷款行、借款人应在基础业务制度要求的审批建议或意见有效期内签署额度授信协议（若须）、借款协议及相关担保协议。 第二十条 商铺使用权担保条件落实。 贷款行作业监督岗应依照要求筹备相应的材料，会同抵押人一同到市场方办理商铺使用权抵押登记手续。对于抵押人未能亲自前往办理的，可委托贷款行作业监督岗代为办理抵押登记手续。抵押登记办理前，必须由抵押人（含共有人）向贷款行出具委托书，授权贷款行办理抵押登记手续。 市场方应在和我行合作协议商定的日期内出具抵押登记证明；若市场方

15、对各商铺下发了市场商铺使用权证，则市场方还应将该抵押事项备注在抵押人所持有的市场商铺使用权证上，加盖市场方公章，同时将抵押事项备注在市场方留存的商铺信息档案内。抵押登记证明等应由贷款行作业监督岗亲自领取。 贷款行作业监督岗在领取抵押登记证明材料后，应仔细核对抵押登记证明的所有要素是否与业务协议相符，包括抵押权人、抵押权价值、抵押权类型以及抵押权利到期日等。确认无误后，贷款行作业监督岗将抵押登记证明提交至主管岗复核。复核无误后，贷款行作业监督岗与主管岗一同在抵押登记证明复印件上签字确认，并填写日期。抵押登记证明原件由作业监督岗提交档案管理岗保管，抵押登记证明复印件由作业监督岗提交管户客户经理进行

16、抵押登记系统信息录入操作。贷款行主管岗须对担保条件落实情况进行复核，经确认无误后，方可发放贷款。 未经总行许可，任何分支机构不得在取得抵押登记证明前预先发放贷款。 贷款行应同时收押备注抵押事项并加盖市场方公章的商铺使用权证复印件（若须）。 第二十一条 贷款发放 贷款发放前应详细审核借款人相关交易资料文件资料和凭证，判断借款用途是否用于借款人生产经营。贷款发放时，贷款经办行应重点核实抵押登记手续是否生效。 贷款发放后，贷款行应向市场方出具授信/贷款发放反馈函，由作业监督岗及时送达市场方。授信/贷款发放反馈函由贷款行作业监督岗填写，进行统一编号。 第四节 贷后管理 第二十二条 贷后检查特殊要点 市

17、场内商铺租金或转让价格是否发生重大变更。 市场所处行业的整体风险是否增大，以至可能影响我行贷款资金安全。 市场内商户整体经营情况是否发生不利变化。 市场管理方是否发生包括但不限于经营情况恶化，管理混乱，合作意愿下降等不利于我行信贷资产安全的变化。 抵押使用权的商铺权属状况、实物状况及租金价格是否发生不利于我行的变更。 关注房管局与土地局对房产与土地性质相关政策的变更对商铺使用权价值及变现能力造成的影响。 是否出现其它可能影响我行信贷资产安全的情况。 当借款人的生产经营、家庭状况发生重大变化，可能致使无法正常归还贷款本息时，以及市场方、其他担保人（若须）担保能力不足时，管户客户经理、贷后管理岗要

18、立即对其进行贷后检查，其他岗位人员应积极配合，采取措施，防范信贷资金风险。 管户客户经理应对商铺使用权抵押贷款借款人至少每年进行一次现场检查。 第五节 贷款回收与处置 第二十三条 借款人结清授信额度（非额度业务为结清贷款本息），由管户客户经理提请开立额度/贷款结清反馈函，征得主管岗同意后加盖行公章或小企业金融业务管理部门部门章后交由作业监督岗进行统一编号。结清反馈函一式两联，一联留底，一联由作业监督岗送达市场方，依照基础业务制度抵押物解抵押规定将抵押商铺使用权退还抵押人，并由作业监督岗将抵押登记证明送达市场方。 第二十四条 贷款逾期催收特殊要点 贷款逾期超过7天（含）的，管户客户经理提请开立贷款逾期反馈函，作业监督岗进行统一编号并登记逾期反馈函台账，征主管岗同意后加盖行公章或部门章。逾期反馈函一式两联，一联留底，一联由作业监督岗送达市场方，通知其根据合作协议商定协助催讨。 逾期超过合作协议商定天书仍未收回贷款本息的，市场方应依据合作协议通过协助处置抵押商铺使用权所得价款来偿还“逾期贷款本息及费用合计”，原则上商铺处置时间不得超过2个月。 第六章 附 则 第二十五条 本规程由x银行x省分行负责制定