2013年9月份考试房地产评估第三次作业

1、精选优质文档-倾情为你奉上精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业专心-专注-专业精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业2013年9月份考试房地产评估第三次作业一、名词解释题（本大题共 40 分，共 10 小题，每小题 4 分）1. 路线价法定义2. 毛地定义3. 房地产需求定义4. 房地产的定义以及存在形态5. 楼面地价6. 估价目的7. 标定地价8. 房地产的区位以及区位构成因素9. 路线价法适用的对象和条件10. 假设开发法适用的对象和条件二、计算题（本大题共 40 分，共 4 小题，每小题 10 分）1. 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度 27 米，前街路线价为 2000 元/平

2、方米，后街路线价为 1000 元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为多少？2. 某一房地产，土地总面积 2000 ，是 6 年前通过征用农地取得的，当时费用 800 元，现时取得该类土地，每平方米需 1200 元，地上建筑总建筑面积6000 ，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价 800 元，现实建造同类建筑物每平方米为 1300 元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。3. 为评估某写字楼 2004 年十月一日的正常市场价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表： 项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙成交价格5000 元/

3、 650 美元/ 5500 元/成交日期 2004 年 1 月 1 日 2004 年 3 月 1 日2004 年 7 月 1 日交易情况 25-3房地产状况-8-46 假设人民币与美元的市场汇率 2004 年 3 月 1 日为 1：8.4，2004 年 10 月 1 日为 1：8.3，该类写字楼以人民币为基准的市场价格 2004 年 5 月 1 日平均每月比上月上升 0.5。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。4. 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 3 k ，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 70；附近地区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价

4、为 900 元/；开发期需要 3 年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为 2.5 亿元/k；贷款年利率为 10；投资利润率为 15；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。三、简答题（本大题共 20 分，共 4 小题，每小题 5 分）1. 深度价格修正率表（深度百分率表、深度指数表）概念2. 成本法适用的对象和条件3. 如何搜集估价所需资料？4. 路线价法的操作步骤，如何划分路线价区段答案：一、名词解释题（40 分，共 10 题，每小题 4 分）1.参考答案：路线价法是对临接道路

5、且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法解题方案：路线价法定义评分标准：答对一句给 1.5 分2.参考答案：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地解题方案：毛地定义评分标准：答对一点得 3 分3.参考答案：房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。 （有效需求）解题方案：房地产需求定义评分标准：答对一句给 1.5 分4.参考答案：房地产是指土地、建筑物、其他地上定着物及其由它们衍生的各种权

6、益。它是实物、权益、区位三者的综合体。房地产存在形态主要有土地、建筑物和房地三种形态。解题方案：房地产的定义评分标准：每答对一个小点得 1 分5.参考答案：是一种特殊的土地单价，是指单位建筑物面积的土地价格，通常是平均到每单位建筑面积上的土地价格解题方案：楼面地价评分标准：答对一句得 2 分6.参考答案：估价目的是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。 1、不同的估价目的来源于对估价的不同需要。 2、不同的估价目的将影响估价结果。 3、针对不同的估价目的所采用的价值标准，分为公开市场价值和非公开市场价值两类。解题方案：估价目的评分标准：答对一句给 2 分7.参考答案：标定地价是一定时期和一

7、定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。解题方案：标定地价 定义评分标准：答对一句给 2 分8.参考答案：房地产的区位：是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系区位构成因素：地理坐标位置，与重要场所（如市中心、机场等）的距离，可及性，便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。解题方案：房地产的区位评分标准：答对一种理解给 4 分9.参考答案：路线价法适用的对象：城市商业街道两侧的估价。特别适用于房地产税收、市地重划（城市土地整理）、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的评估。 适用的条件：街道较规整，临街各宗土地排列较整齐。解题方案：路

8、线价法适用评分标准：答对一句得 2 分10.参考答案：假设开发法适用于“待开发房地产”。 具体指具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。解题方案：假设开发法适用评分标准：答对一句得 2 分二、计算题（40 分，共 4 题，每小题 10 分）1.参考答案：2000/（）2718 米解题方案：路线价法运用举例评分标准：答对公式和结果各得一半的分2.参考答案：1、求土地价格 VL2000（万元） 2、求建筑物价格 VB： （1）求建筑物重置价格 C

9、： C6000（万元） （2）求建筑物价格 VB：VBCq78080624（万元） （3）计算房地产总价 V： V VB VL（万元） （4）计算房地产单价 P： PV/S（元/）解题方案：房地产估价程序评分标准：答对一步 1 分3.参考答案：1、建立价格可比基础 甲单价5000 元/ （3 分） 乙单价6508.45460元/ （3 分） 丙单价5500元/ （3 分） 2、计算比准价格 比准价格甲5000100/1021-1310.55100/92 （3 分）5300.51元/ 比准价格乙5460100/1051-1210.55100/96（3 分） 5442.94元/ 比准价格丙5500

10、100/9710.53100/106（3 分） 5429.79元/ 3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则： （2 分） 估价对象（单价）（5300.79）35391（元/）解题方案：市场法运用评分标准：答对一步 1.5 分4.参考答案：设该成片荒地的总价为 V： 该成片荒地开发完成后的总价值 （3 分） 90060 16.2（亿元） 开发成本和管理费用等的总额 （3 分）2.53 7.5（亿元） 投资利息总额 （3 分） （VV4）（110）317.5 （110）1.51 0.344V1.153（亿元） 转让税费总额 16.2 6 （3 分） 0.972（亿元） 开发

11、利润总额（VV 47.5） 15 （3 分） 0.156V1.125（亿元） 购买该成片荒地的税费总额V 4 0.04V（亿元） （1 分） V16.27.5（0.344V1.153）0.972（0.156V1.125）0.04V V3.54（亿元） 故： 荒地总价3.54（亿元） （1 分） 荒地单价118（元） （1 分）解题方案：假设开发法运用举例评分标准：答对一步 2.5 分三、简答题（20 分，共 4 题，每小题 5 分）1.参考答案：基于深度价格递减率制作。深度价格递减率，是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。如将临街

12、土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。解题方案：深度价格修正率表评分标准：答对一步 2 分2.参考答案：1、新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产 2、特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。 3、单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。 4、成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。 5、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估解题方案：成本法评分标准：答对一步 2 分3.参考答案：一 、集资料的内容 1、对房地产价格有普遍影响的资料； 2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 3、相关实例资料； 4、反映对象状况的资料。 二、搜集实例资料要根据拟采用的方法 三、搜集资料的渠道 1、委托人提供；2、实地查勘；3、询问有关知情人士；4、查阅估价机构自己的资料库；5、到政府有关部门查阅；6、查阅有关报刊或网站。解题方案：搜集估价资料评分标准：答对一点得 3 分4.参考答案：1、划