法律法规及政策培训课件

1、法律法规及政策 培训 本培训资料以“长沙市商品房买卖合同”为引线，展开针对房地产开发流程和销售合同的疑难问题解答。合同双方当事人出卖人： 注册地址： 营业执照注册号： 机构代码证： 法定代表人： 联系电话： 委托代理机构： 注册地址： 营业执照注册号： 机构代码证： 法定代表人： 联系电话： 买受人： 证件类型: 证件号码： 国籍： 联系电话： 联系地址： 共有情况： 代理人： 国籍： 联系电话： 代理人联系地址： 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。买受人(可以是个人或者单位) 十八周岁

2、以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。未成年人的父母是未成年人的监护人。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 代理包括委托代理、法定代理和指定代理单位购房需提供单位营业执照、法人代码证和单位的授权委托书法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。法人应当具备下列条件：1、 依法成立；2、 有必要的财产或者经费； 3、 有自己的名称、组织机构和场所； 4、 能够独立承担民事责任。 房地产共有权两个或两个以上的权利主体共有一宗房地产或一宗房地产某一部分的权益。 开发

3、企业资质管理房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下： 第一条 项目建设依据 出卖人以 方式取得位于 ,编号为 的地块的土地使用权。土地面积为 平方米，土地使用起始日期为 ，其中非商业用地终止日期为 商业用地终止日期为 。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称 。该项目的建设用地规划许可证为 ，建设工程规划许可证号为 ，规划用途为 ，施工许可证号为 。规划和是施工闲置土地是指：未按用地审批书或出让合同的约定期限开发利用土地的；出让合同生效或建设用地批准书颁发后满一年未开发利用的；已动工开发但开发面积不足应开发面积的1/3或投资额不足总投资额的

4、25%且未经批准中止开发满一年的。超出上述规定的可征收土地出让金20%以下的土地闲置费，满两年未开发利用的政府有权收回使用权。 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，用地规划管理建筑的朝向、容积率、色彩、风格、标高、附属设施、施工设计等建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件 第二条 商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为长沙市房屋产权管理局，商品房预售许可证号为 。

5、买受人购买的房屋为现房，所房屋的房屋所有权证号为 。商品房现售商品房现售,应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。第三条 买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项

6、目中的：第 幢 层 号房。该商品房的用途为 ，属 结构，该幢房屋建筑层数地上 层，地下 层。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。商品房面积预测绘房地产测绘通过把房地产要素图示化，绘制符合规范要求的图、表，准确地反映房地产权属状况和自然资源状况，为核实房地产权属提供依据的活动。面积单位：测算依据以米（M）为单位，取至0.01米 面积单位以平方米为单位，取至0.01平方米阳台面积的测算规定：测算以阳台外围与外墙之间的水平投影为依据，全封闭的阳台算全部面积；半封闭

7、或不封闭阳台算半面积在建工程抵押在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押权；房地产开发企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。 经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。在建工程设定抵押权，必须同时符合以下条件： （一） 房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层； （二） 符合建设工程承发包管理的有关规定。 建设工程竣工后，原设定的在建工程抵押在办理初始登记时，随

8、之转为现房抵押；已设定的预购商品房贷款抵押，在办理商品房权属转移登记时，随之转为现房抵押。第八条 面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以 建筑面积 （本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按 银行同期活期存款

9、利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积面积误差比100 合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。层高的相关规定住宅的层高，是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的

10、关系可以用公式表示为“净高层高-楼板厚度”，即层高和楼板厚度的差叫净高。根据该住宅设计规范的有关规定，普通住宅层高不宜高于2.80m;卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其1/2面积的室内净高不低于2.10m；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。另外，建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知规定计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）。国家住宅

11、与居住环境工程中心主编的健康住宅建设技术要点指出，居室净高不应低于2.5米；第十条 交付期限及条件出卖人应当在 前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 1)遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起 日内告知买受人的；2) 。 3) 。竣工验收建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：工程竣工验收备案表；工程竣工验收报告。竣工验收

12、报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；施工单位签署的工程质量保修书；法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档第十三条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺，包括在销售过程中，其销售广告和销售人员就

13、商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的明确具体的说明和允诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件（该日期不得超过本合同第十条所确定的交房期限）：1 . 2 . 3 . 4 . 如果在规定日期内未达到上述使用条件或与其销售广告和销售人员所作的明确具体的说明和允诺不符，双方同意按以下第 种方式处理：1、买受人有权退房，出卖人须在买受人提出书面退房要求之日起 天内将买受人已付款退还给买受人，并按买受人已付房款的 %向买受人支付违约金。2、买受人不退房的，出卖人应按 %向买受人支付违约金，并采取补救措施于 日内达到合同约定标准。3、其他解决方式

14、 。基础设施 公共配套建筑基础设施主要是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施。公共配套建筑是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑。买卖双方在合同中就基础设施、公共配套建筑正常投入运行的日期作出明确的约定。1.供水、供电、供热、燃气、通讯、有线电视等基础设施应当在房屋交付前达到正常使用条件。由于这些基础设施的运行是商品房能够正常居住的前提条件，因此，建设行政主管部门对房地产开发项目进行综合验收时，均将上述基础设施纳入综合验收的范围。2.小区道路、车库（车位）的正常运行也是商品房使用功能正常发挥的重要条件。在商品房交

15、付使用时，小区道路应当完工并符合车辆行驶条件，车库（车位）应已交付使用。3.绿化工程应当在房屋交付前完工。绿化率是规划控制指标之一，在项目综合验收时绿化部门根据规划标对绿化设施进行检查验收，绿化没达到规定比例的，不能通过综合验收。4.教育、商业、饮食、娱乐等与小区相配套的公共建筑的交付使用日期应根据城建计划约定，但位于小区内的相差配套设施原则上应当在房屋交付前达到交付使用条件。广告法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及

16、房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房同时，作出对购买商品房特定事项的说明或对商品房质量的申明、陈述。如果说明和允诺的内容是确切的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，则应视为合

17、同条款。反之，说明和允诺内容不确切的，则不构成合同条款。 预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； ，不得发布广告：第十五条 保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。房屋保修期按出卖人提供的质量保证书执行，但该质量保证书规定的

18、保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算。该房屋在保修期内因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的实际损失，并且支付买受人已付房款 %的违约金。住宅质量保证书住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。住宅质量保证书应当包括以下内容：1、工程质量监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间的地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂

19、1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期：卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限第十七条 关于产权登记的约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权预

20、告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起30天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记。出卖人应在对商品房交付使用后 日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。取得栋产权证后 日内申请办理买受人的房屋所有权证和土地使用权证。本合同预售登记后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到长沙市房屋产权管理局办理注销手续。关于产权登记房地产权属登记房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权、土地使用权，以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权力进行登记，并依法确认产权归属关系的行为。其可用图、档、卡、

21、册等形式表现。房屋所有权初始登记在依法取得的土地上，新建成的房屋权利人持有关证明文件，到县级以上的房产管理部门申请权属登记。房地产转移登记房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因致其权属发生转移的当事人，应当申请房地产权属情况变化后的转移登记。房地产变更登记房地产权利人法定名称改变或房地产现状、用途变更时，当事人申请权属情况变化后的登记。1、期房、现房区分标准问题:以办理栋证为界限。未办理栋证,仅以预售证进行销售,即使已经竣工,仍然算作期房;办理栋证后,就视为现房。前期物业管理第十八条 出卖人已选聘 物业公司对该房屋进行前期物业管理。出卖人与买受人已签订了物业公约。见

22、附件 。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意有权更换。业主大会前期物业管理在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有12以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权12

23、以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。合同争议第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第 种方式解决：1提交 仲裁委员会仲裁。2依法向人民法院起诉。仲裁与诉讼民事争议通常可以采取向法院起诉和申请仲裁机构审理两种方法。仲裁指争议双方在争议发生前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出裁决，双方有义务执行的一种解决争议的方法。法院起诉是由人民法院依据法律对当事人之间争议事实

24、进行审理，通过司法程序解决争议的活动仲裁与诉讼有很大的不同。进入仲裁程序必须以双方当事人自愿为前提。一般来说，进入仲裁程序的双方当事人都是事先在合同中订立了仲裁条款，或者是在争议发生后，经双方协商同意以仲裁方式解决纠纷。如果只是一方当事人单方面提起仲裁，仲裁机构不能受理。民事仲裁采取“一裁终局”制，解决争议比较迅速。不过，仲裁机构对自己作出的裁决，无权强制执行，若当事人不履行，另一方当事人只能请求人民法院强制执行。根据仲裁的这些特点，当事人可以选择以何种方式解决争议。 而诉讼则不是“一裁终局”制，当事人不服诉讼结果，可以提起上诉。物业维修资金物业维修资金售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代

25、为归集首期维修基金。售房单位在办理房屋产权登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房屋产权督理局代管。维修基金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。物业维修基金应当专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。维修基金的使用，物业保修期内不得使用维修基金。维修基金的使用由物业管理企业提出使用计划和方案，经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施。使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。维修基金不足首次归集的维修基金的30时，由业主委员会按业主所

26、拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集的维修基金总额的70。房地产交易税费房地产契税 是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 营业税 指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。 房产税 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 印花税 指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 个人所得税 指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 纳税保证金 指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，

27、按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。 房地产交易手续费 是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。 房屋权属登记费 即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。抵押人与债务人抵押权人，是指对债务人享有债权，并在债务人不履行债务时得就抵押物优先受偿的人。抵押权人就是受抵押担保的债权的债权人。抵押人：指向债权人提供一定的财产作为抵押物，用以担保债务履行的债务人或第三人。当抵押人将自己的财产抵押后，本人只是部分丧失对抵押物的处分权，不能完全地行使对物所享有的权利。债务人，是指通常指根据法律或合同契约的规定，在借债关系中对债权人负有偿还义务的人。 物权法物权-由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利 系指对物的权利，即将某物归于某特定主体，由其支配，享受利益物权法-专门用于解决自然资源有限性与人类需求无限性之间的矛盾而引发的人与人之间紧张关系的法律制度规范物权关系的法律物权的对象：动产（汽车、家用电器、手机、家具、衣物、珠宝、现金）和不动产（土地、建筑物）物权