某市旧城拆迁项目可行性研究报告

1、某市旧城拆迁项目可行性研究报告目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc181264305 第一章 总则 PAGEREF _Toc181264305 h 3 HYPERLINK l _Toc181264306 1.1项目名称 PAGEREF _Toc181264306 h 3 HYPERLINK l _Toc181264307 1.2项目建设单位及建设单位简介 PAGEREF _Toc181264307 h 3 HYPERLINK l _Toc181264308 1.3项目可行性研究报告编制单位 PAGEREF _Toc181264308 h 4 HYPERLINK

2、 l _Toc181264309 1.4项目可行性研究报告的编制依据 PAGEREF _Toc181264309 h 4 HYPERLINK l _Toc181264310 1.5项目工地 PAGEREF _Toc181264310 h 4 HYPERLINK l _Toc181264311 1.6建设目标、改造方式及建设内容 PAGEREF _Toc181264311 h 4 HYPERLINK l _Toc181264312 1.7项目总投资及筹资情况 PAGEREF _Toc181264312 h 5 HYPERLINK l _Toc181264313 1.8结论和建议 PAGEREF

3、_Toc181264313 h 5 HYPERLINK l _Toc181264314 第二章 项目背景及建设必要性 PAGEREF _Toc181264314 h 7 HYPERLINK l _Toc181264315 2.1项目提案的背景 PAGEREF _Toc181264315 h 7 HYPERLINK l _Toc181264316 2.2项目建设的必要性 PAGEREF _Toc181264316 h 13 HYPERLINK l _Toc181264317 拆迁目标、建设规模及内容 PAGEREF _Toc181264317 h 17 HYPERLINK l _Toc18126

4、4318 3.1总体目标 PAGEREF _Toc181264318 h 17 HYPERLINK l _Toc181264319 3.2拆机模式 PAGEREF _Toc181264319 h 17 HYPERLINK l _Toc181264320 3.3建设规模及内容 PAGEREF _Toc181264320 h 17 HYPERLINK l _Toc181264321 第四回 施工条件及场地 PAGEREF _Toc181264321 h 18 HYPERLINK l _Toc181264322 4.1项目地点 PAGEREF _Toc181264322 h 18 HYPERLINK

5、 l _Toc181264323 4.2自然条件 PAGEREF _Toc181264323 h 18 HYPERLINK l _Toc181264324 4.3市政基础设施配套条件 PAGEREF _Toc181264324 h 19 HYPERLINK l _Toc181264325 4.4原材料供应与保障 PAGEREF _Toc181264325 h 19 HYPERLINK l _Toc181264326 第五章 工程技术计划 PAGEREF _Toc181264326 h 20 HYPERLINK l _Toc181264327 5.1拆迁补偿安置政策依据 PAGEREF _Toc

6、181264327 h 20 HYPERLINK l _Toc181264328 5.2补偿安置方式 PAGEREF _Toc181264328 h 20 HYPERLINK l _Toc181264329 5.2.2土地补偿方法 PAGEREF _Toc181264329 h 21 HYPERLINK l _Toc181264330 5.3补偿范围和对象 PAGEREF _Toc181264330 h 23 HYPERLINK l _Toc181264331 5.4拆迁的总体思路 PAGEREF _Toc181264331 h 23 HYPERLINK l _Toc181264332 5.5

7、拆迁示范区（ M区）实际调查 PAGEREF _Toc181264332 h 24 HYPERLINK l _Toc181264333 5.6拆迁安置计划 PAGEREF _Toc181264333 h 27 HYPERLINK l _Toc181264334 5.7拆迁项目 PAGEREF _Toc181264334 h 29 HYPERLINK l _Toc181264335 第六章 环境保护与评价 PAGEREF _Toc181264335 h 32 HYPERLINK l _Toc181264336 6.1环境质量标准依据 PAGEREF _Toc181264336 h 32 HYPE

8、RLINK l _Toc181264337 6.2施工现场环境现状 PAGEREF _Toc181264337 h 32 HYPERLINK l _Toc181264338 6.3环境保护原则 PAGEREF _Toc181264338 h 32 HYPERLINK l _Toc181264339 第七章 组织和劳动力 PAGEREF _Toc181264339 h 35 HYPERLINK l _Toc181264340 7.1机构设置 PAGEREF _Toc181264340 h 35 HYPERLINK l _Toc181264341 7.2劳动定额 PAGEREF _Toc18126

9、4341 h 36 HYPERLINK l _Toc181264342 7.3施工管理 PAGEREF _Toc181264342 h 36 HYPERLINK l _Toc181264343 第八章 项目实施进展建议 PAGEREF _Toc181264343 h 38 HYPERLINK l _Toc181264344 8.1施工进度表 PAGEREF _Toc181264344 h 38 HYPERLINK l _Toc181264345 8.2项目建设进度 PAGEREF _Toc181264345 h 38 HYPERLINK l _Toc181264346 第九章 工程招标 PAG

10、EREF _Toc181264346 h 39 HYPERLINK l _Toc181264347 9.1总则 PAGEREF _Toc181264347 h 39 HYPERLINK l _Toc181264348 9.2招标内容及范围 PAGEREF _Toc181264348 h 39 HYPERLINK l _Toc181264349 第十章 投资估算和融资 PAGEREF _Toc181264349 h 40 HYPERLINK l _Toc181264350 10.1估计的范围和依据 PAGEREF _Toc181264350 h 40 HYPERLINK l _Toc181264

11、351 10.2预计项目总投资 PAGEREF _Toc181264351 h 41 HYPERLINK l _Toc181264352 10.3资金使用计划及募集资金 PAGEREF _Toc181264352 h 41 HYPERLINK l _Toc181264353 第十一章 经济效益评价 PAGEREF _Toc181264353 h 45 HYPERLINK l _Toc181264354 11.1土地出让收入估算 PAGEREF _Toc181264354 h 45 HYPERLINK l _Toc181264355 11.2收益计算 PAGEREF _Toc181264355

12、h 45 HYPERLINK l _Toc181264356 第十二章 社会效益与风险分析 PAGEREF _Toc181264356 h 46 HYPERLINK l _Toc181264357 12.1社会效益分析 PAGEREF _Toc181264357 h 46 HYPERLINK l _Toc181264358 12.2风险分析 PAGEREF _Toc181264358 h 47附图一、项目位置图2.项目状态图3、根据地块进行项目搬迁4.项目拆迁及保留区图第一章总则1.1 项目名称XX市XX河北岸旧城拆迁工程1.2 项目建设单位及建设单位简介项目建设单位： XX市城市发展有限公司

13、合法代表：地址：XX市城市发展有限公司是隶属于XX市人民政府的国有独资企业。成立于2000年5月，目前总资产规模6.09亿元。公司主要从事市政工程建设、旅游资源开发经营和房地产开发经营。公司下设办公室、行政部、财务部、审计部、综合工程处、土地开发部、投资开发部、市政项目部、市政工程部、公路项目部、房地产开发部、规划部、招商部和移民部。共有14个部门，其中5个部门主要负责旧城改造。公司现有员工94人，其中大专以上学历占89.5%，中高级职称占65%。公司目前成功的土地开发项目包括：黄金海岸花园、新国宾馆（一期）、贵族游艇会、水上世界。市政建设项目包括：滨海西路一期、西环路、XX火车站广场、滨海立

14、交桥；目前在建项目有：货运大道、西环路二期、滨海西路二期。旅游开发项目包括：海南省著名旅游品牌项目“假日海滩”。2001年以来，公司连续四年被海南省委、省政府、XX市委、市政府授予“先进基层党组织”、“海南省文明单位”、“XX市文明单位”，并获“5月4日红旗团委”共青团中央创建单位”等荣誉称号。1.3 项目可行性研究报告编制单位建设工程规划设计院资质证书编号：1.4 项目可行性研究报告的编制依据1、XX城市总体规划；中华人民共和国土地管理法；3、XX市XX溪北岸总体定位及发展方向；4、XX溪北岸概念规划设计；5、XX黄金滨水区规划深化设计；6、XX市XX溪北岸改造工程介绍；7、XX市国民经济和

15、社会发展“十一五”期间老城区和城中村改造拆迁补偿安置工作的指导意见；8、建设单位提供的其他意见和资料。1.5 项目建设现场XX河北岸旧城改造区位于XX市XX岛南端，即XX河北岸、沿江二路以南区域。码头东西方向狭长，总长2840米宽约104公顷15611.6 建设目标、改造方式及建设内容1、建设目标：完善社区功能和配套设施，改善人居环境，提高生活质量和生活水平，增加居民收入。提升城市环境质量，集约利用土地，实现土地资源价值最大化。2、转型模式：政府主导，市场化运作。也就是说，土地储备安排与房地产开发是分开的。在土地储备安排阶段，政府主导征地拆迁、土地平整、大型市政建设等；施工方法。三、建设内容：

16、XX岛沿江二路以南土地1561亩老城区拆迁改造。总拆迁面积801455平方米，拆迁户数6667户。1.7 项目总投资及筹资情况 总投资166177万元。其中，工程造价1986万元，其他费用141980万元，筹备费14397万元，工期利息7814万元。项目建设工期3.5年。一期投资45446万元，二期投资80133万元，三期投资40598万元。筹资方案为：总投资166177万元（含建设期利息）。向开发银行申请贷款13.2亿元，其他资金由XX市政府提供、企业自筹或引入社会投资。贷款申请一次，投资分三期展期。一期投资3.6亿元，二期投资6.4亿元，三期投资3.2亿元。1.8 结论和建议结论：本项目是

17、XX市老城区改造的重要组成部分，是提高XX河北岸人民生活质量、整合土地资源、提升城市功能的重要举措。设施，改善城市环境质量。该项目的建设可以为XX市老城区改造探索一条新路子。是市委、市政府贯彻落实“以人为本，构建和谐社会”方针的具体体现。项目建设符合国家产业政策和社会发展趋势。项目的建成，可以大大改善XX市的投资环境，有利于促进海南省和XX市的经济发展。具有良好的经济效益和社会效益。该项目的建设是绝对必要和可行的。建议：1、本项目是XX老城改造的主导项目。希望市政府在资金筹措、规划、立项等方面给予大力支持，推动项目早日建成，发挥相应作用。2、由于项目投资大、拆迁大，项目建设需要较长的时间过程。

18、建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理方法防范各种风险。并从项目建设伊始就开展宣传工作，耐心细致地做好群众思想工作，确保项目顺利实施。第二章项目背景及建设必要性2.1 项目建议书背景1998年以来，XX岛迅速崛起，成为XX市重要的商住、商贸教育基地，特别是随着世纪桥的落成，大量高档楼盘落户其中。但由于历史原因，XX 岛的宝藏XX 河北岸至今仍未开发建设。因此，沿江二路以南的这片大片滨水区功能不完善，设施不完善，交通不畅，环境质量差。 ，居民生活质量低下，形象腐朽，景观受阻，与“最佳人居”环境格格不入。2.1.1XX 溪北岸现有人口、土地和建筑物1 概述沿江二路2840米。土地自东向西分为

19、三段。和平桥东段为东段，和平桥与人民桥之间的中段为中段，人民桥西段为西段，包括9个自然村和居民单位办公宿舍。位于XX河北岸的“城中村” （XX 1-6寺、人民西里、郭岗村、新安村），有7000多户，约2.9万居民。现有用地约1561亩，总建筑面积107万平方米。场地内的建筑以住宅建筑为主。商业和其他公共建筑主要沿XX二路和和平大道开发。东、中、西三地的建筑等情况大相径庭。西段现状以单位用地为主，建筑主要为写字楼和住宅楼。建筑质量较好，多为砖混、框架结构，但周边滨江景观较差，整体居住环境不好。中段大部分是渔村，但XX二路沿线的建筑比较好。区内有XX二中、十三中、十八小学，高峰时段交通混乱。东段除

20、东端建乐社区外，大部分为天然渔村，多为三层以下建筑，建筑和环境质量较差，但沿江景观潜力巨大。二、XX河北岸现状普查数据（一）本次普查内容XX河北岸东、中、西段所有地块面积汇总，包括国有土地和集体土地；北岸三段总建筑面积、拟拆迁建筑面积、拟预留土地建筑面积、旧改区人口普查统计汇总。（二）现状普查的必要性全面了解和掌握北岸地区所有土地、构筑物（建筑物）、人口、户数等基础数据资料。为北岸改造经济计算提供基础数据；为北岸规划编制、法规制定和法规修订提供参考数据和依据。三、本次普查的数据来源依据及普查方式（1）东段现状普查数据来源于我司委托新家园拆迁公司2007年7月13日（2）本次西段普查的基础数据是

21、在原移民安置部门和XX北项目部西段以往调查数据的基础上，通过实地调查调整修正的、目视检查、对照规程对照、绘图作业抽样调查。建筑物和土地使用的汇总数据与一些拆迁调查数据相结合。西段沿江一路以南滨河片区10个地块产权较为清晰或经过拆迁调查，统计数据准确率高；沿江一路西段（K、L）以北有13个地块。 、M、O、P、Q、R、T、U、V、X、Z、W）为规划保留区，普查数据准确率85%以上，西部综合数据准确率部分应高于 85%。（3）利用原美兰区与拆迁办联合调查数据，结合实地调查、目视检查、控规比对、绘图作业、抽样、对比，对中段基础数据进行调整校对分局、街道办事处、居委会、拆迁办、拆迁公司、派出所、房产局

22、等多家单位获得了当前数据和数据，准确率应在以上80%。4. 人口普查结果据普查统计，XX河北岸旧城改造区土地总面积约1561亩，其中集体用地941亩，国有土地620亩；拟保留土地面积236亩；拟保留建筑面积271377.07；综合容积率为1.03；详见表 1-1、表 1-2、表 1-3。表1-1 XX河北岸旧城改造区数据统计表序列号区域内容东段中段西段全部的一土地面积（亩）355576.78 (533.36)370720.64 (556.08)314869.892 (472.2)1041167.312 (1561.64)1集体土地324995.65 (487.49)289912.71 (434

23、.86)12472.559 (18.71)627380.919 (941.06)2国有土地30581.13 (45.87)80807.93 (121.22)302397.333 (453.48)413786.393 (620.57)二建筑面积314648.853212154369691072832.85三待拆建筑面积314648.85260112226694.93801455.781框架7870010027499035.31278009.312混合8700010032738195.55225522.553瓦67900466038791.46123294.464简单的81048.85129082

24、7560.61121517.46四规划预留土地面积（亩）64090 (96)93573.653 (140.34)157663.653(236.34)五规划预留建筑面积61103210274.07271377.07六人口11782115656178295251常住人口（人）902386625770234552流动人口（人）275929034086070七户数（户）2065268219206667评论XX河北岸旧改区综合容积率：1.03表1-2旧城区（城村）人口现状调查项目很多户数（人口）人数（人）平均户数（人）一座寺庙71543276.05二庙53425294.74三到五座寺庙81342485.

25、23六庙53518493.45穿越港口村39122365.7新安村76434284.49人民的 Siri825476.67全部的3834191645.00 _表1-3施工质量问卷项目质量建筑物数量建筑面积（）基地面积（）一种248535838323141二级1896年340848256718三类1961年146635100910四大类1164951137323全部的42211072832718092表1-4现状指标汇总总土地面积104公顷（1561亩）建筑密度69 %容积率1.03平均楼层高度3.2层2.1.2基础设施建设基础设施和公共配套设施相当不完善，道路不是一个系统。除中间路段外，其余路

26、段弯曲狭窄。堆、脏、乱现象非常严重，居住环境非常恶劣。2.1.3社会局势由于廉租房，外来人口复杂混乱，治安问题严重。同时，“城中村”的存在，体制内城乡二元结构并存，管理上的“盲区”，造成了交通、环境、公安、消防等一系列隐患。保护等，直接影响当地居民的生活质量和生命财产安全。安全影响着XX岛乃至XX市的整体形象。2.1.4XX市委、市政府高度重视该项目为改善XX河北岸居民生活质量和XX市环境质量，市委、市政府决定对XX河北岸进行整治。改造后的XX河北岸将成为XX城市建设的新亮点。目前，已委托XX市城市发展有限公司为项目业主，已做好项目的前期规划和概念规划。本项目的建设就是在这样的背景下提出的。2

27、.2 项目建设的必要性2.2.1XX城市发展的必然要求XX岛北岸是XX岛乃至XX市的门户，其形象效应、经济效应和社会效应同等重要。历史上，XX的渔港和商埠都起源于XX溪附近，至今仍有不少码头、祠堂等有形遗产，也有爸爸茶等非物质遗产。该片区是市中心滨水商务、办公、休闲娱乐、居住的复合功能区。是传统历史文化遗产区，也是现代城市文化塑造区。是滨水旅游、居住的重要展示区。但由于该区域土地权属复杂，该区域的建设与XX岛的建设已经分开。世纪桥建成后，很多高端楼盘落户XX岛。但由于历史原因，XX河北岸尚未开发建设。居民生活质量低下，形象下降，景观受阻，与“最佳人居”环境格格不入。进入新的历史时期，市委、市政

28、府将XX河北岸改造工程列为适应城市发展需要的重要议程。2.2.2XX溪北岸提高村民生活质量的要求XX河北岸目前的基础设施和公共配套设施体系相当不完善。道路不系统，通行率差，消防车进不去；排水不畅，大雨时有相当一部分居民的房屋和道路被淹；尤其是东区，村子里杂草丛生，垃圾成堆，脏兮兮的。现象很严重；而由于“城中村”特有的城乡共存二元结构，在管理上存在“盲点”，导致交通、环境、治安、消防等一系列隐患。直接影响当地村民的生活质量和生命财产安全。大部分村民生活质量较差，与周边城市社区边界清晰，差距较大。村民普遍希望通过旧城改造融入城市，改善现有低质量生活。该项目的建设可以提高XX河北岸人民的生活质量，将

29、村民转变为居民，为他们提供一个低密度、低容积率、高绿化的现代住宅区，使他们能够融入城市生活，提升生活品质。是市委、市政府贯彻落实“以人为本，构建和谐社会”方针的具体体现。2.2.3土地利用集约化的必要性 国务院实施“金土工程”，要求城镇建设用地集约开发、控制增量、盘活存量，由外延发展向内涵发展转变，旧城改造是一个方向。目前XX河北岸城中村没有规划，多为低层高密度建筑。改造后，通过科学规划建设，适当提高容积率（从1.0到1.97），降低建筑密度（从32.5%到18.03%），绿化率提高35%，建筑面积由原来的106万平方米增加到201.74万平方米，集约利用土地，打造现代城市新格局。2.2.4提

30、升城市品位、提升城市形象的需要 作为XX岛的门户，沿江而上，XX岛的整体等级有所降低。而且与南岸长堤路的反差强烈，大大降低了XX市的整体形象。实施改造是提升城市品位和形象的需要，也是改善投资环境、提高投资效益的需要。2.2.5解决现有社会问题的必要性社会发展需要改善城乡贫困，提供医疗、教育、就业机会，控制人口增长，提高人口素质等。但由于外来人员大量涌入，城中村人员素质参差不齐，不仅给城中村带来虚假繁荣，也带来严重的社会问题。城中村成为污秽之地、黄赌毒的滋生地、犯罪分子的避风港，降低和恶化了整个社区的生活质量，导致社会结构趋于动荡在宏观和微观层面。社会团体的类型和社会组织的功能得以体现。环境的恶

31、化催生了许多社会问题，亟待解决这些问题。但是，由于体制上的诸多弊端和政府管理的难度，只有实施综合转型，才能有效根除这些城市毒瘤。2.2.6XX需要建设最好的人居城市XX城的发展战略目标是“把XX打造成华南热带花园城市、国内外居民第二居所、世界著名的热带风光、滨海特色绿色国际城市”。创造美好的人居环境将是XX的长期发展目标。 XX河北岸改造项目的建设，与将XX建设成为文化品位高、创业环境好、生态环境优、适合市民生活休闲的娱乐型城市的战略目标相吻合，是营造优美人居环境的重要一环。 拆迁目标、建设规模及内容3.1 总体目标完善社区功能和配套设施，改善人居环境，提高生活质量和生活水平，增加居民收入。提

32、升城市环境质量，成为新的城市经济增长点和城市旅游吸引点；土地资源价值最大化。3.2 拆除方式 政府主导，市场化运作。即土地储备安排与房地产开发分开，在土地储备安排阶段由政府主导征地拆迁、土地平整和大型市政建设。然后以公开拍卖或挂牌的形式出售，收回土地整理成本，以市场化方式进行建设。3.3 建设规模及内容XX岛沿江二路以南土地拆迁改造1561亩。总拆迁面积801455平方米，拆迁户数6667户。第四章 建设条件和场地4.1 项目地点沿江二路以南土地面积位于XX市XX岛南端，XX溪北岸。与昌堤路隔江相望。海关码头，总长2840m宽约350 m1561亩。4.2 自然条件4.2.1气候情况XX市气候

33、属热带海岛季风气候，年平均气温23.8，年平均日照时数2225小时，年平均降雨量1592.7mm，年平均蒸发量1915.7mm，年主导风向为东北风，其次为东北风。东南风，常风4级，基本风压值0.7KM/m 2 ，年平均相对气温89.7%。4.2.2地震烈度根据中国地表基本烈度区划图，XX市基本烈度划定为8度，设计烈度采用基本烈度，工程按8度设防。4.2.3水文学 XX潮位站实测数据统计（秀英高程）多年平均高潮位2.97m多年平均低潮位0.27m测得的风暴潮位4.25m最低潮-0.02m表4-1 XX潮位站潮位与频率关系（秀英高程）河名网站名称频率 P (%)XX溪XX站1254.474.243

34、.924.2.4地质、地貌项目区地势较为平坦，沿XX线的水下地面标高-2.977米从0.307起小幅波动。这里地质岩性主要由粉质土、粘土、粗砂、粉质粘土和细砂等组成，第四层承载力280Kpa4.3 市政基础设施配套条件4.3.1交通项目位于XX河北岸，通过人民大桥和和平大桥，南北交通便捷。交通比较方便。项目用地主要由人民大道和和平大道划分为东、中、西段。各部分土地内部通道较差，内部道路多为人行道，尤其是东部地区。4.3.2其他支持条件项目场地周边的交通、供水、供电等基础设施十分完善，能够满足项目建设的需要。4.4 原材料供应与保障 本项目建设所需的砂石、沙子、水泥、钢材、木材、汽油、柴油等均需

35、外购，XX地区易购，原材料供应有保障。第五章工程技术方案5.1拆迁补偿安置的政策依据根据中华人民共和国土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、城市房屋拆迁评估指导意见、XX市房屋拆迁管理办法等相关法律法规，参照 关于支持改建家庭政策的实施意见，结合城市改造指导意见和若干意见 XX市旧城区（城村）改建拆迁安置补偿安置办法 ，根据建筑物的性质，根据业主的性质和使用性质，被拆迁房屋及地面附着物应当依据所处位置、具体用途、建筑面积、房屋结构、使用寿命等因素进行客观公正的评价，基于关于评价标准。补偿安置将根据XX市的具体情况进行。5.2 补偿安置方式5.2.1房屋拆迁补偿根据 XX市国民经济和社会发展“十一五

36、”期间老城区和城中村改造补偿安置工作指导意见，结合被拆迁村民的调查意向，本项目房屋拆迁补偿安置采取两项政策。一是货币安置，二是房屋产权交换。1 、货币补偿金额根据被拆迁房屋的位置、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。如果被拆迁财产为住宅，评估时的新率低于50%，按50%计算。2 、选择产权调整方式。如为非住宅，差额按房地产市场评估价结算；如为住宅，则实行就近安置，差额按下列方式之一结算：（一）拆迁房屋房地产市场评估价低于海南省政府现行规定的最小户型经济适用房价值，与最小户型经济适用房面积相同的安置房将被替换，并且不解决差额。（二）同区安置房置换，安置房价格按照拆迁补偿安置协议签订当年

37、的经济适用房价格标准，并经房地产市场评估确定。被拆迁房屋的价款按照差价结算。安置房面积大于被拆迁房屋面积的，差额按房地产市场评估价结算。（三）在拆迁范围内，有土地使用证但产权手续不完备的房屋及其附属物，是2005年5月26日在5.2.2土地补偿办法（居民和单位土地使用补偿办法） 在旧城改造区内，被拆迁人使用的土地使用权属于国有土地的，按照评估价给予补偿。被拆迁人使用的国有土地使用权以无偿划拨方式取得的，按照下列方式给予补偿：1、居民祖传住宅用地，以土地使用证记载或经市土地管理部门确认的面积为准，按照取得的城市单户住宅用地使用权评估价给予补偿。转移方式。2 、单位人员住宅占用的土地部分，按照出让

38、方式取得的城市单户住宅用地使用权评估价给予补偿，除此以外的部分土地补偿费。单位人员住宅占用的土地，按照划拨的土地使用权评估价进行补偿。3 、由于历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建造房屋并持有国有土地使用证的，按划拨土地使用权的评估价值给予补偿。4 、（集体土地的补偿办法）被拆迁人使用的土地使用权属于集体土地的，按照以下方式给予补偿：（一）取得土地证的集体经济组织成员的宅基地，每户土地面积不超过175平方米的，按城市单户住宅用地评估价补偿。参照转让方式取得的权利；每户土地面积超过175平方米的部分，拆迁人参照划拨土地使用权的评估价值进行补偿。（二）由于历史原因，未取得土地证但有村镇（办事

39、处）证的集体经济组织成员的宅基地，由市土地管理部门确定，不符合市土地利用总体规划。没有补偿。（三）由于历史原因，集体经济组织成员的宅基地未取得土地证但有乡镇（所）证的宅基地，经市土地行政主管部门认定符合市土地利用规划和地上建筑物已获批。市规划行政主管部门审查不严重影响城市规划的，按照XX市土地违法行为处罚办法要求予以处罚，拆迁人应当向市土地行政主管部门缴纳证明费。部门代表每户的土地面积。不超过175平方米的，参照以出让方式取得的城市单户住宅用地使用权评估价给予补偿；175平方米（四）集体保留土地或者其他集体所有的公共工程建设用地，由拆迁人参照划拨土地使用权的评估价值给予补偿。（5）由于历史原因

40、，城镇居民使用或购买农村集体土地建造房屋并持有集体土地使用证的，拆迁人参照划拨的土地使用权评估情况给予补偿。5.3 补偿范围及对象1、对规划控制范围内的所有建筑物、附属物等具有合法产权的单位和个人，给予公平补偿。5.4拆迁的总体思路拆迁按照市政府确定的“先搬后拆”的原则和“政府主导、市场运作、企业参与、效益平衡”的十六字方针进行。5.41.“先补偿后拆迁、先安置后拆迁、边拆迁安置”的原则；2、先易后难、先单位后个人的原则；3.公开、公平、公正的原则；4、合法、可行、经济、共赢的原则。5 、停产停业、二次装修补偿按照XX市国民经济和社会发展“十一五”期间老城区和城中村改造补偿安置工作指导意见执行

41、（以下简称城市旧城改造指导意见）有关补偿规定。5.4对积极配合拆迁工作、在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并按时搬迁的搬迁人员，将给予重奖，鼓励搬迁人员积极配合旧城改造工作。根据合同签订的速度以及被拆迁人房屋的具体情况、经济收入等情况，给予3万元以下的奖励。超过规定时间不予奖励。加大对被拆迁人选择货币补偿的激励力度，鼓励被拆迁人选择货币补偿。在政策层面，政府规定“获得货币补偿的被拆迁人，在签订拆迁补偿安置协议后，其补偿安置协议的有效期为5年。一年内具备购买安置房和保障性住房的资格”，在为帮助减轻拆迁安置房压力，保障旧城改造进度，为市政府部署旧城改造争取时间。并在规定时间内签订协议，在评估的房价基

42、础上加20%的奖励。扰乱拆迁工作秩序，辱骂、殴打、威胁、阻碍拆迁工作人员执行公务的，由公安机关依法处理。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。5.5拆迁示范区（M区）实勘XX河北岸旧城东部（城中村）改造一期示范区共110户有住宅产权，拟拆迁.人民临时建筑，用于餐饮业），人口608人。5.5一、土地条件根据XX市国土资源局地籍图测量结果和实地测量，本项目拆迁涉及的土地总面积约为28019.97平方米。其中，单位用地2783平方米，住宅用地17357.96平方米，集体公共用地7879.01平方米。2. 房子及其配件据拆迁调查，涉及的建筑物（构筑物）及附属物总面积为23514.92平方米（详见表5

43、-1 ） 。表 5-1示范（M）区房屋及附属物数量统计表结构体框架混合瓦简单的栅栏砖和铁单元数量769.194940.398225.78579.052215.321082.56结构体根据硬化水（花）池树木手杀门单元树嘴个人数量309.765344.4369.542793115.5一、土地情况经调查，整个M区获得土地证的拆迁户只有37户，仅占被拆迁人的33.64%，其土地上的建筑物仅占被拆迁建筑物总面积的27.84%。2 、建筑物的建设工期在该地区的建筑物中，大部分建筑物是在1970年代和1990年代建造的。框架结构和混合结构比例分别为4.23%和27.186%，砖瓦结构比例高达45.26%。

44、14户1946平方米，占M区拆迁户数的12.7%，占拆迁面积的10.75%；抗震、防火条件差。三、居民生活据统计，房屋和经济条件相对较差的拆迁户较多，享受最低生活保障的户数较少。本区经济贫困户占拆迁户总数的48.18%；申请并享受低保的只有2户，占拆迁户数的1.82%；人均月收入低于260元的51户，占贫困户的96.25%，占被拆迁户的46.36%。人均居住面积小于5的户数占拆迁户数的3.64%；人均居住面积在515之间的户占拆迁户的26.56%；人均居住面积1520之间的户数占拆迁户数的25.45%；人均居住面积大于20平方米的家庭占拆迁户的46.36%。从经济来源看，有固定收入的家庭占全区

45、拆迁户的63%，无固定收入的占全区拆迁户的24.55%。5.5本计划申报户数为110户，是根据城市旧城改造指导意见对有产权家庭的统计数据。但是我们通过实地调查了解到，实际上可能不止一户人家住在同一栋楼（房）内，而且这个数字比实际实地调查中自然分居的159户要少。由于分户情况复杂，无法准确统计。本方案暂报户数为110户，在实际拆迁补偿过程中将根据实际情况进行调整。5.5拆迁户总则希望安置在三房一厅（80平方米）以上的结构中。要求住房面积大，房价不能太高，8万到12万之间。这部分被拆迁户占拆迁面积。 75% 到 80% 的家庭数量。5.5本区有12户希望获得货币补偿，占拆迁户总数的12.73%；需

46、要更换路面的有6户，占拆迁户的5.45%。5.6拆迁安置计划5.61、目前XX河北岸就近改拆拆迁安置区规划为烟台南横沟河西侧（建园）、烟台南XX东路（翔安大厦）、XX东二路北侧（和安花园）以及XX无锡路北侧（成发大厦），总用地62.24亩，安置房面积可建108831.4平方米（ 1142户）。2 、从安置情况分析，现有拟安置房1142套，不能满足XX河北岸近6667户的需要。如果按货币补偿占30%估算，至少需要4800套安置房。假设上述安置区如2007年12月同时如期开工，按正常工期和进度，最快明年年底交付使用。 .5.61、从民生调查分析来看，根据XX河北岸的历史和现状、东段民生调查和整个北

47、岸的普查结果，被拆迁人口为很大程度上是出于对世居（或祖居）的居住环境、风俗习惯和土地留恋。部分被拆迁人希望得到安置，希望政府的改造是为了改善他们的居住环境，而不是把他们赶出他们出生和长大的土地。表 5- 2 XX河北岸安置区名录序列号位置、批号、面积规划指标建筑面积、套数、投资1当前位置：XX西北区水运公司、盐业局用地部分地块号：07-1（R2）部分用地面积：12亩容积率：3.5建筑密度（%）：25建筑限高（米）：35车位（位/100）：1.00拟建面积：20000平方米拟建套数：220套投入：3000万元（不含土地成本）2当前位置：XX区西北区彩印社区地块编号：03-2（R2）部分用地面积：

48、7.8亩容积率：3.17建筑密度（%）：25建筑限高（米）：35车位：28建筑面积：17100拟建套数：142套投入：36000元（含土地成本）3当前位置：XX北中区沿江二路至石二中地块编号：10-1（R2）用地面积：48.75亩容积率：3.5建筑密度（%）：25建筑限高（米）：35车位（位/100）：1.00拟建面积：11.37万平方米拟建套数：1264套投入：1.8亿元（不含土地成本）4当前位置：XX中北区人民大道与市二中之间地号：09-1（R2）用地面积：43.05亩容积率：3.0建筑密度（%）：25建筑限高（米）：35车位（位/100）：1.00拟建面积：8.6万平方米拟建套数：957

49、套投入：1.3亿元（不含土地成本）5当前位置：XX东北区和平桥东侧M拆迁示范区地块号：16-1（R2）部分用地面积：40亩容积率：3.0建筑密度（%）：20建筑限高（米）：35车位（位/100）：1.00拟建面积：8万平方米拟建套数：889套投入：1.2亿元（不含土地成本）全部的151.6 英亩拟建面积：31.68万平方米拟建套数：3472套投入：4.96亿元2、搬迁安置是解决安置房资源匮乏、满足改区群众生计诉求、快速启动拆迁的最有效途径之一。为了达到搬迁的目的，被拆迁人必须通过过渡方式实现自己的愿望。建设和交付需要时间，既缓解了住房供应压力，又获得了时间，同时可以快速启动拆迁。3、在重建区内

50、，将划定151.6亩土地作为搬迁安置区。规划建设32万平方米，3472套房屋。同时，加快就近等安置房建设，增加被拆迁人选择空间或临时过渡的意愿。使用，适当收购或租用二手房进行过渡，或由拆迁人自行解决过渡，以盘活和促进整个改造区全面开工。4、将改造区内开发价值较低、临街公路的区域划为安置区，实施商住两用安置建设，不仅解决了被拆迁人的财产安置问题。人，也解决了生活来源和就业问题。和其他问题。5.7拆除工程5.7对建筑物进行选择性的保护和改造，不仅有利于降低投资成本，而且可以延续社区的氛围，增强居民的社区归属感，也是延续城市历史和文化的重要途径。文化。对保存下来的建筑进行立面改造和局部更新，使老建筑

51、焕然一新，与新的设计形象相协调。庙宇、祠堂等建筑是当地历史文化的重要载体，但目前，西部地区的庙宇环境已遭到严重破坏。在对当地环境进行改造的同时，对寺庙进行修复，更新环境，打造主题活动区。周边建筑的形式和功能与重要的庙宇建筑相互联系又有所区别，形成了历史的延续和时代感。其他寺庙以各种形式组织建筑群，形成不同类型的场所。按上述标准，项目拟保留土地面积236亩，建筑面积27.13平方米，其中西段140.34亩，6178平方米；中段96亩，61103平方米。保留东段无价值建筑。5.71.分阶段拆表表5-3 XX 溪北岸拆迁分期施工表分期日程12345改造区域土地面积（亩）保护区面积（亩）可建设用地面积

52、（亩）现有建筑面积（）阶段17 月 7 日至 12 月 8 日西方和东方608140468385793第二阶段2009 年 1 月至 2010 年 6 月东部和中部580580406927第三阶段2010 年 4 月至 2011 年 12 月中段37396277280112全部的总建设工期4年半156123613251072832分期日程678保留建筑面积（）拆迁面积（）拆迁户数（户）阶段17 月 7 日至 12 月 8 日2102741755192210第二阶段1 月9 日 12 月9 日4069273420第三阶段1月至2010 年12月_ _ _611032190091212全部的总建设

53、工期为3年半27137780145566672.分期拆迁细分项目表表 5- 4 XX 溪北岸分期拆迁细分项目序列号质量阶段1第二阶段第三阶段评论1框架620851655611034753311212混合42285112762704752255223瓦2311761648385291232944简单的48032669566530121518全部的175519406927219009801455第六章环境保护与评价6.1 环境质量标准依据（一）环境空气质量标准GB3095-96；(2)地下水水质标准GBT14848-93；（3）城市地区环境噪声标准GB3096-93；（4）建筑工地边界噪声限值GB

54、12523-90；（5）废水综合排放标准GB8978-1996；6.2 施工现场环境现状项目选址位于XX市XX岛，周边无污染源，环境良好。6.3 环境保护原则环境保护要以预防为主，治理为辅，综合治理。环境保护总体规划应结合项目生态环境等特点制定。规划应符合现行国家环境质量标准。6.4 污染源、污染物及环境保护措施1、本项目施工期主要污染物为：建筑垃圾、扬尘（施工现场土方开挖、运输、装卸、水泥、沙子等建筑材料的筛分）和砾石等）施工机械产生的扬尘和施工机械产生的扬尘可能产生二次扬尘）；施工运输车辆和施工设备产生的噪声也是主要污染源。处理措施有： A、扬尘：制定严格的管理制度，尽量在施工过程中带水，

55、或经常喷水，以减少扬尘对周围环境的影响； B、固体废物：施工过程中的建筑垃圾应为临时场地，不影响交通、通讯等； C、噪声：工程施工期间，各种机械设备和交通工程都会产生噪声。因此，施工期间应有效控制施工车辆的作业区域和行驶路线，噪声值应控制在城市区域环境标准控制标准以下； D、废水：道路改造项目产生的废水主要包括施工废水。可排入城市污水管网，不影响环境。 2、建成后运营期主要污染物为生活污水、生活垃圾和废气。处理措施如下： A、生活污水：经化粪池处理后，排入市政污水管网。 B、生活垃圾：生活垃圾分类收集后，由城环卫部门运至垃圾处理场集中处理。 C、废气：对于热厨房的废气，在热厨房安装油气抽油烟机

56、，将油烟过滤排放，减少油烟对空气的影响。交通车辆尾气，严格控制区域内不必要的机动车数量，减少尾气排放；在道路两旁种草，设置多级绿化带，净化空气。6.5 环境影响评价本项目建设和运营过程中产生的污染物量较小，对城市污水和生活垃圾有成功的处理措施，不会对环境造成太大影响。施工期间应重点控制建筑垃圾和噪声。只要加强管理，及时采取措施处理，就能营造良好的施工环境，保护周边生态环境。本项目产生的所有污染物均已采取防治措施，均达标，施工期间也采取了相应的生态保护措施。从环境保护的角度来看，本项目的建设被认为是可行的。 第七章组织结构和劳动力7.1 机构设置本项目建设由XX市发展有限公司负责，公司实行总经理

57、负责制。下设办公室、行政部、财务部、审计部、综合工程处、土地开发部、投资开发部、市政项目部、公路项目部、房地产开发部、规划部、招商部、移民安置部，共有14个部门。组织架构图如下：办公室办公室行政部房产开发部市政项目部市政工程部置地部投资发展部公路项目部总工办安置部规划部审计部财务部招商部总经理总经理副总经理副总经理副总经理副总经理7.2 劳动力定额公司设立的XX北项目部负责本项目的现场管理工作。项目部有10名工人。其他管理层利用公司现有员工，不增加新员工。 7.3 施工管理为加强本项目的施工管理，建议施工单位采取以下管理办法：1、组建精干高效的管理团队管理人员的配置应以能干、高效为原则，各管理

58、部门相互配合、配合，使管理机构运转良好。2.采取“政府监督、社会监督”的原则，实行招标方式，引入竞争机制。工程设计、监理、施工采用公开招标的方式，委托招标办公室编制底标，具有相应资质的单位参加投标，并按照规定选择相应单位中标。公平公正的原则。项目必须采取“政府监督、社会监督”的原则，通过招标选择合格、信誉良好的监理公司或咨询公司，全面负责对工程质量、进度和付款的监督。三、加强投资管理项目资金应由业主专款专用，财务人员应分别列出项目收支，严格控制工程造价，以经批准的概算为控制依据。四、加强组织规划在施工过程中，要加强组织策划。施工单位应加强施工组织设计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少工

59、程对周边环境的破坏。重大工程建设应参加建设保险，降低工程风险。5.加强质量、进度和付款管理监理单位要本着“严格监管、公平科学、热情服务、细致入微”的监管原则，对项目的质量、进度和支付情况进行全面监管，每个子项目都必须严格按照设计标准和质量验收标准。精心设计、精心建设、精心管理，打造良好的工程形象。第八章项目实施进展建议8.1 施工进度根据XX河北岸现状、项目建设内容和规模及政府要求，XX河北岸土地面积改造项目建设工期定为三年半。见表 8-18.2 项目建设进度表 8-1 项目实施进度建议表 分期日程678保留建筑面积（）拆迁面积（）拆迁户数（户）阶段17 月 7 日至 12 月 8 日2102

60、741755192210第二阶段1 月9 日 12 月9 日4069273420第三阶段1月至2010 年12月_ _ _611032190091212全部的总建设工期为3年半2713778014556667第九章工程招标9.1 概述1、根据中华人民共和国招标投标法，对必须进行招标的建设工程的招标活动，制定招标内容和招标审批事项。2、评标活动遵循公平、公正、科学、择优的原则。3、评标活动依法进行，任何单位和个人不得非法干预评标过程和评标结果。4、评标活动和当事人应当接受依法实施的监督。5、评标委员会由投标人设立。9.2 招标内容及范围招标内容和范围为：勘察、设计、施工、建设工程监理、重要设备采