成本房价相关资料

1、成本房价一、房价的的真相(看看开开发商到到底赚了了你多少少钱?)1、投投资成本本(看看看房价成成本到底底多少?)一般来来说，房房地产开开发项目目投资与与成本费费用估算算的范围围包括土土地购置置成本、土土地开发发成本、建建安工程程造价、管管理费用用、销售售费用、财财务费用用以及开开发期间间的税费费等全部部投资。房地产产建设项项目各项项费用的的构成复复杂，变变化因素素多、不不确定性性大，依依建设项项目的类类型不同同而有其其自身的的特点，因因此不同同类型的的建设项项目，其其投资和和费用构构成有一一定的差差异。对对于一般般房地产产开发项项目而言言，投资资及成本本费用，由由开发成成本和开开发费用用两大部

2、部分组成成，后期期经营的的话，还还有相关关经营税税费。(一)、开发发成本1. 土地成成本(毛毛地和净净地)2.前前期工程程费规划设设计费用用(2-3%3)项目可可行性研研究费用用(1-3%3)或或 0.08-0.115%投资额额水文、地地质勘察察费用(0.55%设设计概算算)三(七七)通一一平费用用(实际际情况) 三通通一平550-770元/占占地面积积3.建建筑安装装费土建工工程费用用 根据据省建筑筑工程预预算定额额和经验验数值土建、给给排、单单位工程程、室内内外装饰饰承包商商单位的的项目利利润水电费费用一般般占土建建费用的的15%设备及及安装费费计算方方法：单单元估算算法(酒酒店)，单单位

3、指标标估算法法(按建建筑面积积计算)，工程程量近似似匡算法法(按照照预算方方法)，类类似工程程经验估估算法4.基基础设施施费 1100-2000元/总建建面(包括括供水、供供电、道道路、绿绿化、供供气、排排污、电电讯、环环卫)供水115元/总总建面、供供电655元/总建建面、道道路400-500元/道路路面积5.公公共配套套费(不能能有偿转转让的开开发小区区内公共共配套设设施)6. 开发发期间税税费国家政政府按有有关文件件支付使使用的各各种税收收和各类类费用，主主要包括括：配套设设施建设设费建筑工工程质量量与安全全监督费费用供水补补偿费用用，供电电负荷费费用(增增容费)供水 6000元/tt,

4、 其其中住宅宅0.33t/人人，商业业0.11 t/供电 住宅4480元元/KVVA，44KVAA/户;商业110000元/KKVA，88KVAA/1000物业管管理基金金 2%基建建投资其他税税费 22%基基建投资资7. 不可预预见费用用(又称称预备费费) 33-5%1-5 或或3%投资额额市场条条件，引引起三材材价格变变化施工图图更改，因因设计更更改而发发生的费费用自然灾灾害的损损失及预预防灾害害而发生生的费用用(二)、开发发费用：是指与与房地产产开发项项目有关关的管理理费用、销销售费用用和财务务费用。1.管管理费用用可按项项目开发发成本构构成中前前166项之和和为基数数，按33%左右右计

5、算。2.销销售费用用指开发发建设项项目在销销售产品品过程中中发生的的各项费费用以及及专设销销售机构构或委托托销售代代理的各各项费用用。主要要包括以以下二项项：2.11.广告告宣传费费：约为为销售收收人的11.5%一2.5%;2.22.销售售代理费费：约为为销售收收入的11.5%一2.5%;以上各各项合计计，销售售费用约约占销售售收人的的3%一一5%。3.财财务费用用指为筹筹集资金金而发生生的各项项费用，主主要为借借款利息息和其他他财务费费用(如如汇兑损损失等)。(三).项目目经营税税费1.转转让房地地产税费费2.租租赁营业业税3.土土地增值值税4.企企业所得得税案例：某地级级市住宅宅项目，位位

6、于老城城区主干干道上，占占地面积积约755亩，容容积率22.0，总总建筑面面积约110万平平方米，土土地取得得费用1100万万元/亩亩。注：按按七项成成本法估估算，自自有资金金不详，测测算中未未考虑借借贷利息息。实际上上，目前前中国房房地产开开发商项项目开发发的500%开发发款来源源于借贷贷(包括括银行以以及私人人高利贷贷)，比比如江西西上饶、玉玉山等地地的开发发商，一一般私人人高利贷贷月利在在2.55分-33.0分分左右，年年利率就就是300%上下下。如果果本项目目贷款约约占开发发资金550%，即即大约贷贷款40000万万，那么么财务成成本就是是12000万，也也就是均均摊到每每平米约约增加

7、1120元元，实际际成本约约为20000元元/。2、经经济效益益(看看看开发商商到底赚赚了你多多少钱?)这是按按照开发发商预期期售价计计算的经经济效益益测算。二、何时时见底?(从“中中国房地地产发展展线路和和政策变变化图”来来分析) 自19978改改革开放放起至220088年前我我国的房房产政策策全景。其其间可以以将其大大致分为为五个阶阶段，第第一阶段段是19978至至19990年，为为中国房房地产初初始阶段段;第二二阶段则则是19991年年至19994年年的第一一轮房地地产繁荣荣期，即即被冯仑仑称为中中国房地地产的第第一个蜜蜜月期，大大约3年年;第三三阶段是是19995年至至19999年的的

8、调整期期，历时时大约55年;第第四阶段段是19999年年至20007年年的第二二轮房地地产繁荣荣期，即即被冯仑仑称为中中国房地地产的第第二个蜜蜜月期，大大约9年年;第五五阶段，我我觉得可可以从220077年年末末董事长长王石抛抛出“拐拐点论”为为分界点点，此后后一个月月左右，即即20008年11月200日晚间间10点点至211日凌晨晨，王石石连续发发表7篇篇博客，详详细解释释自己的的楼市“拐拐点论”，标标志着中中国房地地产第二二轮大调调整开始始，这次次盘整期期将历时时多久呢呢?因本本次中国国房地产产的外部部环境比比90年年代末时时更糟糕糕，我个个人以为为本次调调整期将将不低于于5年(大概持持续

9、周期期大概为为20008年-20112年)，然后后到20012年年前后慢慢慢开始始回升，开开始第三三轮蜜月月。 三、房房价的泡泡沫真会会破灭吗吗?古人云云，以史史为鉴，鉴鉴古知今今。我们们可以拿拿上世纪纪80年年代日本本房地产产泡沫破破灭和990年代代香港房房地产泡泡沫破灭灭的症状状与我国国目前房房地产症症状相比比较，这这样得出出的结论论相对比比较客观观。（一）我我国088年以来来房地产产症状与与日本房房地产泡泡沫破灭灭前比较较19885年99月222日，日日元对美美元升值值38%，拖累累了其制制造业的的出口，为为了激发发日本国国内经济济，日本本银行的的利率从从5%降降为2.5%，低低利息无无

10、形中迫迫使银行行资金大大举涌入入房地产产业;此此外，保保险公司司与其他他大量的的非银行行金融机机构，甚甚至建筑筑业也暗暗度陈仓仓，争先先恐后地地将巨额额资金投投向房地地产业，即即便距离离融资规规定甚远远的房地地项目也也照样获获得银行行资金，使使房地产产信贷中中的不良良资产急急遽膨胀胀，尾大大不调，最最终加速速了泡沫沫的破灭灭。首先，220066年以来来，人民民币对美美元不断断升值，目目前人民民币兑美美元汇率率约为66.8:1，一一定程度度上也拖拖累了我我国制造造业的出出口;其次,与日本本当时产产生泡沫沫的背景景差不多多，我们们也是建建立在国国内经济济其他方方面的不不景气基基础上，由由于全球球金

11、融危危机爆发发引发经经济危机机，中国国的实业业几乎全全面受到到冲击，珠珠三角实实业倒闭闭潮已经经不容质质疑;第三，国国家虽然然一直不不断强化化对于直直接向房房地产开开发企业业的贷款款监管，但但是由于于监管的的漏洞，还还是有银银行资金金大量参参与房地地产业开开发，中中国房地地产企业业的自有有资金只只有200-400%，其其余的都都是银行行贷款。（二）我我国088年以来来房地产产症状与与香港房房地产泡泡沫破灭灭前比较较19997年亚亚洲金融融危机以以来，香香港的房房价6年年间跌去去了655%。房房子还是是那些房房子，人人口还是是那些人人口，甚甚至社会会收入水水平也变变化不大大。仅仅仅是人们们的社会

12、会预期改改变了，房房价就大大跌了。研究一一下中国国目前的的大部分分沿海发发达城市市的房价价情况，发发现房价价已经极极大的脱脱离成本本，象上上海、北北京、杭杭州、南南京等地地房价收收入比已已经达到到15：1以上上，这样样的比例例当然是是不合理理的;其二，是是供求关关系的变变化。由由于20008年年房地产产市场的的持续低低迷，全全国住宅宅市场供供求关系系逐步由由20007 年年的供不不应求转转变为明明显的供供过于求求局面，未未来消化化周期较较长，重重庆、武武汉、厦厦门、哈哈尔滨、福福州、西西安、成成都、天天津、深深圳、苏苏州、连连云港、扬扬州、徐徐州、大大连、南南昌及乌乌鲁木齐齐等部分分城市的的供应量量已经是是需求的的好几倍倍，平均均消化周周期超过过3年以以上，市市场风险险较高，商商品住宅宅市场形形势较为为严峻，市市场信心心受到严严重破