某商业项目前期策划报告

1、黄兴绿地商业项目前期策划报告第一部分、上上海商业业发展现现状一、20003年上上海商业业发展回回顾全年商品销销售总额额达到555555.300亿元，比比上年增增长100.6，其中中零售和和批发销销售额分分别增长长8.44和111.99。社社会消费费品零售售总额仍仍然保持持全国的的领先地地位，达达到22220.64亿亿元，比比上年增增长9.1。结合商品零售物价下降的修正值，实际增长10.2。商业增加值首次突破700亿元，达到709.26亿元，比上年增长6.6；对全市国民经济的贡献率达到11.3，对第三产业的贡献率达到23.4，均比上年有所提高；在第三产业分行业增加值中，商业增加值名列第一。200

2、3年年上海商商业发展展呈现以以下特征征：消费市场出出现持续续上升势势头2003年年,上海海人均GGDP 56000美元元 ，人人均可支支配收入入148867元元人民币币，消费费能力大大大提高高。尽管管受到非典的影响响，上半半年的消消费总量量有所下下降，但但非典典过后后消费出出现了恢恢复性反反弹，消消费总量量快速增增长。十一黄金周周期间抽抽样统计计的2888家商商业企业业共实现现零售总总额222.900亿元 ，比上上年同期期增长225.11，创创下节日日黄金周周零售额额新高和和比上年年同期零零售额增增幅的新新高；110月份份零售总总额实现现了1998.337亿元元，也创创下了历历年单月月零售总总

3、额的新新高。从近几年情情况看，上上海社会会消费品品零售总总额增长长幅度从从20002年开开始出现现反弹，达达到9.3%的的增幅。220033年增幅幅虽然略略低于上上一年，但但仍然保保持在99%以上上，高于于19999年至至20001年低低谷时期期的增幅幅，上海海消费市市场已开开始出现现周期性性上升势势头。推推动这一一上升势势头的主主要动力力是汽车车、住房房、通信信设备等等新兴的的消费热热点。220033年，全全市轿车车零售量量达7.11万万辆，比比上年增增长300%，零零售额为为1766.7亿亿元，占占社会消消费品零零售总额额的8%，对社社会消费费品零售售总额增增长的贡贡献率为为19.8%。2

4、20033年与住住房相关关的家具具、家居居类商品品零售额额为2332.881亿元元，比上上年增长长22.5%，对对社会消消费品零零售总额额增长的的贡献率率为233%；通通信器材材类商品品的零售售额为445.993亿元元，比上上年增长长44%，对社社会消费费品零售售总额增增长的贡贡献率为为7.66%。这这三类消消费品共共拉动上上海社会会消费品品零售总总额增长长了4.6个百百分点，对对社会消消费品零零售总额额增长的的总贡献献率在550%以以上，表表明这些些新兴消消费热点点已成为为上海新新一轮消消费增长长的主力力。各类消费品品销售普普遍增长长除了汽车、住住房、通通信器材材等热点点消费品品供销两两旺外

5、，220033年全市市吃穿用用烧商品品的销售售也全面面增长。吃的商品销销售8887.229亿元元，比上上年增长长7.55；穿的商品销销售2887.559亿元元，比上上年增长长7；用的商品销销售10027.27亿亿元，比比上年增增长111.1；烧的商品销销售188.499亿元，比比上年增增长144.5。从社会消费费品的零零售数量量看，吃吃的商品品中，水水产品、净净菜、食食油零售售量分别别比上年年增长119.88、116.44和77.9；穿的的商品中中，针织织内衣裤裤、羊毛毛衫、皮皮鞋分别别比上年年增长88.4、7.9、77.6；用的的商品中中移动电电话增长长1111.5、空调调机增长长46.9、

6、家家用消毒毒柜增长长37.9。餐饮、汽车车、数码码产品成成为消费费绝对亮点点。2003年年全市餐餐饮营业业额达到到2144.833亿元，比比上年增增长166.6；照相相机、电电脑、摄摄像机的的销售量量分别比比上年增增长6.9、88.4和355.4。此外外，各类类文化、休休闲、娱娱乐、旅旅游等服服务消费费蓬勃发发展。220033年上海海城镇居居民人均均服务性性消费达达到33369元元，比上上年增长长11.1，占占人均消消费总支支出的330.55。消费价格指指数略有有回升2003年年，上海海居民消消费价格格指数为为1000.1，价价格上涨涨集中在在食品、居居住、娱娱乐教育育文化用用品3个个大类，分

7、分别比上上年上涨涨1.33、11.1和0.3。食食品类价价格从88月份起起逐月攀攀升，112月份份涨幅较较大的是是食油、粮粮食、肉肉禽、蛋蛋类、水水产品，分分别上涨涨25、122.3、111.3、100.3和4.7，拉拉动了在在外用膳膳食品、糕糕点面包包、奶及及奶制品品、烟酒酒类商品品价格上上涨。衣衣着类、家家庭设备备用品及及维修服服务类、交交通和通通信类商商品的价价格下降降比较明明显，这这三类商商品的价价格下降降幅度分分别为22.5%、1.6%和和3.77%。商商品零售售价格指指数20003年年平均为为99，111月达达到1000.55。由于总体上上消费市市场商品品供过于于求，220033年

8、上海海市场物物价水平平仍处于于低位运运行的状状态，到到年末，零零售价格格指数总总体保持持平稳。新型零售商商业业态态发展迅迅速首先是大型型综合性性购物中中心建设设加快。据据初步统统计，上上海的大大型综合合性购物物中心已已有144家 ，正正在建设设和即将将建设的的将有229家。大大型综合合性购物物中心已已成为上上海商业业发展的的热点。其其次是折扣店店开始始在上海海出现。第第一家品牌商商品折扣扣店已已在普陀陀区开张张；家乐乐福旗下下的迪迪亚折折扣店也也开了食食品折扣扣店先河河；华联联家电公公司则开开设了上上海首家家以销售售陈列样样品和过过季产品品为主的的家电折折扣店。尽尽管这些些折扣店店还处在在尝试

9、阶阶段，但但毕竟使使上海零零售商业业又多了了一种值值得关注注的新型型业态。再再次是连连锁商业业继续快快速发展展。20003年年全市连连锁商业业实现销销售总额额8000.433亿元，比比上年增增长277。其其中，零零售总额额突破5579.98亿亿元，比比上年增增长244.1，占社社会消费费品零售售总额的的比重已已达到226.11。年年末连锁锁门店数数达到776099家，比比上年末末增加了了11777家，连连锁商业业已覆盖盖了699类业种种和业态态。连锁锁公司向向市外拓拓展的步步伐加快快，市外外连锁门门店的数数量已超超过30038家家，约占占上海连连锁商业业门店总总数的228.55%。由由于连锁锁

10、商业积积极向市市外拓展展，使上上海对市市外的批批发销售售业务快快速增长长。20003年年共实现现市外销销售业务务2766.399亿元，比比上年增增长177，占占上海批批发销售售总额的的7.88。商业布局差差异化特特征开始始显现随着上海城城市形态态向多功功能、多多层次发发展，上上海商业业布局也也出现了了差异化化特征。220033年，以以四街街四城为代表表的中心心商业区区，以五五角场、中中山公园园、打浦浦桥等地地区为代代表的区区域性商商业中心心，以及及分布广广泛的社社区商业业中心这这三种商商业布局局，在规规划功能能和形态态上更具具有差别别化特征征。同时时，形成成了南京京西路金三角角、卢卢湾区新天地

11、地、衡衡山路休休闲街、多多伦路名名人街，以以及虹桥桥仙霞路路等富有有特色的的消费商商圈，使使上海商商业布局局显示出出丰富多多彩的特特征。徐徐汇区、卢卢湾区、长长宁区开开始对区区内富有有历史文文化底蕴蕴的老式式花园洋洋房和新新式里弄弄进行规规划和开开发，探探索营造造能充分分体现上上海历史史文化风风貌和区区域特征征的特色色商圈。各各郊区城城镇也开开始根据据当地的的资源和和文化特特点，进进行城区区商业规规划和改改造。上上述因素素使上海海商业开开始显现现差异化化、多元元化。二、20004年上上海商业业发展环环境分析析从总体上看看，20004年年上海商商业的发发展环境境具有延延续性和和多样性性。消费环境

12、随着上海社社会诚信信体系的的建设和和完善，整整顿与规规范市场场秩序工工作的不不断深入入，上海海的消费费环境得得到较大大改善。同同时，与与商业紧紧密相关关国内生生产总值值（GDDP）和和城乡居居民收入入等宏观观经济指指标在220044年继续续向好，也也为消费费市场的的繁荣提提供了良良好的环环境基础础。此外外，随着着市场消消费总量量的不断断扩大、居居民购买买力的稳稳步增长长，以及及外来消消费的增增加，整整个消费费市场将将呈现平平稳增长长的发展展特点。上海GDPP与增长长率变化化 单位位：亿元元人民币币 数据据来源：上海市市统计局局外资投资环环境2003年年上海零零售商业业合同利利用外资资1.886

13、亿美美元，实实际引进进外资778777.8万万美元，外外资商业业零售约约占全社社会零售售总额110.555%。220044年底，随随着中国国零售业业入世过过渡期结结束，分分销服务务业将全全面开放放，外资资商业的的进入速速度会进进一步加加快，特特别是在在大型商商业设施施、连锁锁商业以以及各种种新型商商业业态态方面的的投资会会更加集集中。上海FDII及增长长率变化化 单单位：亿亿美元数据来源：上海市市统计局局商业投资环环境 2003年年上海商商业（批批发、零零售、餐餐饮行业业、房地地产建设设中的商商业设施施）固定定资产总总投资997.339亿元元。其中中，基本本建设和和更新改改造完成成29.39亿

14、亿元，同同比增长长44.28%。房地地产中的的商业设设施投资资67.82亿亿元，同同比增长长8.88%。商商业设施施施工面面5644.044万平方方米,同同比增长长34%;新开开工面积积2488.377万平方方米,同同比增长长81.5%；竣工面面积1663.001万平平方米，同同比增长长27.5%。据据统计，220044年上海海商业投投资稳中中有升，达达到1000亿元元人民币币。区域合作环环境根据五个个统筹的科学学发展观观，以及及中共上上海市委委、市政政府提出出的服服务全国国、融入入全国的指示示精神，上上海同全全国各地地的经贸贸合作将将会更加加密切，特特别是与与长江三三角洲地地区的经经济融合合

15、度将得得到增强强。20004年年上海举举办的各各类会展展数量将将超过往往年，推推动上海海同各地地的贸易易合作进进一步扩扩大，使使上海中中心城市市的作用用更加凸凸现。第二部分 上海餐餐饮行业业发展概概况上海社会消消费品零零售业分分析2003年年，上海海商业努努力克服服非典典疫情情和历史史罕见的的持续高高温等重重大困难难的不利利影响，把把握中国国加入世世贸组织织、加快快实施中中西部开开发战略略、振兴兴东北老老工业基基地和长长江三角角洲地区区整合发发展的有有利契机机，扩大大对外开开放、积积极引进进外资，加加强产业业联手，共共同开拓拓全国市市场，推推动了上上海消费费市场的的健康持持续增长长，提高高了商

16、业业对本市市国民经经济的贡贡献度。220033年上海海社会消消费品零零售总额额达到222200.644亿元，在在全国商商业中心心城市中中市场规规模排名名第一，分分别比北北京、天天津、广广州、重重庆四个个大城市市多3003.994亿元元、11146.59亿亿元、7726.37亿亿元和113855.122亿元，占占全国社社会消费费品零售售总额的的比重保保持在55。2003年年全国主主要城市市社会消消费品零零售总额额排列序号城市社会消费品品零售总总额（亿亿元）比上年增涨涨（）1上海2220.649.12北京1916.714.53广州1494.2794天津1074.0514.15武汉854126重庆8

17、35.5539.57深圳801.77716.38沈阳776.22811.79成都771.551310哈尔滨624.1111.811南京600.22414.412杭州587.55212.213大连568.44512.414宁波521.55313.415济南513.2214.8餐饮业现状状分析目前，上海海处于人人均GDDP50000到到80000美元元的发展展阶段，消消费品市市场由生生产者主主导转向向消费者者主导，社社会需求求以购买买实物产产品为主主转化为为更多地地购买服服务，休休闲消费费、文化化消费、娱娱乐消费费等占据据了越来来大比重重，市场场需求日日趋多元元化、细细分化和和个性化化。近十年来，

18、上上海市餐餐饮市场场每年以以两位数数速度增增长，220033年遭受受非典典疫情情的影响响，但营营业额依依旧增幅幅强劲,达到2214.83亿亿元,比比上年增增长166.6%。上海市餐饮饮业营业业额年份19952000200120022003营业额（亿亿元）50.388127.665141.663184.223214.883比上年增长长（）23.115.91130.116.6第三部分 上海房房地产零零售物业业市场现现状分析析1、市场综综述随着中国经经济尤其其是上海海经济的的良性发发展，上上海零售售物业市市场面临临难得的的发展机机遇。今年沪上商商铺市场场主要呈呈现如下下特征：（1）市中中心主要要商业

19、街街的临街街店铺基基本满租租。新供应的店店铺租金金高企，次次级商业业区新上上市商铺铺的租金金直逼甚甚至超过过繁华地地段的商商铺租金金。（2）近期期主要商商业街无无大型零零售物业业供给。市场新供应应主要集集中在次次级商业业区域和和市郊区区域，形形式以专专业市场场为主。（3）繁华华地段的的商铺成成为境内内外投资资者关注注的对象象。2、商铺分分布根据上海现现有商业业规划以以及各商商业街租租金水平平，我司司将上海海商业街街分为中中心商业业区、次次级商业业区和城城市边缘缘商业区区。中心心商业区区包括淮淮海路、南南京路、徐徐家汇、豫豫园四个个商业区区。四川川北路、新新客站、新新上海商商业城及及其余各各市区

20、范范围内的的商业区区属于次次级商业业区。城城市边缘缘地区的的商业区区属于城城市边缘缘商业区区。3、租金水水平区位平均租金（元元/平方方米/天天）中心商业区区30次级商业区区32城市边缘商商业区从租金水平平看，绝绝对的市市中心地地段已不不是决定定商铺价价值的最最重要因因素。特特色的经经营主题题和人气气的旺盛盛才是商商铺的最最重要因因素。4、售价水水平今年新上市市零售物物业售价价有所上上升。区位平均售价（元元/平方方米）中心商业区区次级商业区区257744城市边缘商商业区市中心高档档次规模模化零售售物业供供给的稀稀缺使品品牌商品品的经营营者选择择余地很很小。新新上市的的大型商商铺主要要是次级级地段

21、的的专业市市场住宅宅的郊区区化进程程使市郊郊出现了了较大规规模的大大型商场场。近期期供给的的商铺大大多以销销售形式式出现，市市场上以以出租形形式出现现的零售售物业基基本没有有。5、市场需需求今年的商铺铺需求主主要来自自便利店店、大型型超市、连连锁餐饮饮、国内内外品牌牌专卖店店。在需需求区域域上，专专卖店的的需求主主要集中中于繁华华成熟地地段，而而服饰、休休闲等品品牌旗舰舰店的需需求则主主要集中中于顶级级商业街街。6、租金水水平主要商业区区商铺租租金区 域域租 金金(元/平方方米.天天)备 注注淮海路商务务区40-522其支路详见见附表11徐家汇商圈圈具体详见附附表2豫园商圈10-500不夜城商

22、圈圈7-15天目西路周周边区域域南京西路商商圈20-288备注：上述述租金为为临街商商铺底楼楼租金，其其它层面面据此相相应折减减。附表1 淮海路路支路商商铺租金金路 名名业 态 分分 布典 型 租租 户租 金金（元/平方方米.天天）备 注注淮海中路（陕陕西南路路马当路路）品牌服饰专专卖、休休闲凯普狄诺、红红房子、达达芙妮、PPLAYYBOYY、唯亭亭婚纱、古古今胸罩罩40-522陕西南路餐饮、鞋、服服装专卖卖振鼎鸡、肯肯德基、福福禄寿司司、鳄鱼鱼专卖、达达芙妮、名名款鞋城城8-30茂名南路服饰丽婴房、蓝蓝松树、古古今胸罩罩8-22瑞金一路服饰13-200目前有多个个小面积积铺位可可供租赁赁思南路休闲餐饮、酒酒吧老上海弄堂堂餐馆、葛葛兰芙美美容、EENGLLISHHCLUUB5-37雁荡路休闲美食PIZZAA、仙踪踪林、海海老龟、钱钱柜4-13襄阳路服装装市场休闲服饰30-400万/个个.年，业业主惜售售附表2 徐家汇汇附近商商铺租金金路 名主要业态分分布典 型 租租 户租 金金（元/平方方米.天天）备 注注环岛附近 16 华山路品牌服饰专专卖欧洲风十字字街、柏柏仙多格格、奥丽丽珠宝、百百事流行行街25300衡山路休闲、餐饮饮圆缘园、爱爱婴 6-16 天钥桥路餐饮、服饰饰雅视眼