中华苑策划简报

1、 “北辰中华苑”策划简报第一部分 项目定位1、项目竞争的发展趋势（1）户型型竞争：一种简简单的竞竞争模式式，通过过改良户户型的实实用性和和增强户户型的功功能性，强强调居住住空间的的设计应应以人为为本，打打破传统统的住宅宅室内空空间的布布局概念念。随着着市场的的发展和和消费者者的成熟熟，这样样的单项项竞争力力已经落落后于时时代了。典型的案例例：（2）环境境竞争：打破传传统的居居住空间间概念，认认为居住住空间不不仅是指指建筑内内部，还还包括建建筑外部部的环境境。因此此，在产产品打造造上加强强了对环环境景观观的投入入，达到到使之提提升产品品竞争力力的目的的。这样样的竞争争在城市市面貌落落后或者者房地

2、产产市场起起步较晚晚的地区区成为主主流，对对于市场场发展较较快的区区域则已已经成为为历史。典型的案例例：嘉华华世纪新新城（3）社区区竞争：不但追追求环境境景观，而而且讲求求完善的的生活配配套，并并在建筑筑、环境境和生活活配套的的基础上上勾勒出出未来社社区整体体定位趋趋势，赋赋予社区区社会人人文概念念。目前前，大多多数新区区的开发发商都采采取了这这样的竞竞争方式式，通过过综合实实力的体体现来吸吸引市场场的关注注。典型的案例例：融侨侨半岛，美美心国际际社区等等。（4）品牌牌竞争：整合产产品、服服务和人人才三大大要素，更更多的创创造产品品附加值值，并把把开发过过程中涉涉及的所所有资源源要素系系统纳入

3、入企业管管理，为为企业树树立良好好的社会会形象，为为综合实实力的竞竞争贴上上容易为为消费者者接受和和传播的的标签。这这样的竞竞争模式式在重庆庆市场上上只有少少数几家家大型开开发企业业有能力力采用。 典典型的案案例：北北辰天街街2、本项目目的定位位：（1）依据据：本项目地处处新牌坊坊，该区区域有三三大特点点：正在在形成的的高尚住住宅区；未来的的中央商商务区；城市发发展的新新中心。本项目推出出时间：估计在在明年的的春季房房交会上上亮相，届届时整个个社区的的成熟度度已经较较高。项目周边有有龙湖水晶郦郦城、金金科天籁城城和龙山山公务员员社区等等一批高高品质住住宅社区区，新牌牌坊已经经被营造造成为一一个

4、高档档次住宅宅、高素素质居民民的社区区。项目本身规规模不大大，要依依托新牌牌坊的社社区背景景；同时时，企业业本身的的品牌建建设还在在进行之之中，知知名度和和美誉度度有限。（2）项目目定位：打造具有社社区竞争争力，同同时能体体现企业业品牌形形象的主主题生活活居住小小区。第二部分 产品品营销策策略1、策略核核心：主主题创新新产品品差异化化2、本本项目主主题：中中华传统统文化小小区。以以中华传传统文化化作为项项目的社社 会人人文基础础，适当当引入体体现中华华传统文文化的建建筑符号号作为表表现手法法。3、案案名：北北辰中华苑苑。4、llogoo：5、产产品表现现：（11）小区区大门：牌坊门门、华表表柱

5、、水水缸（22）景观观大道：（3）会会所：设设计成下下沉式会会所，地地下有一一至两层层，地上上有一层层。负一一层或负负二层直直接与车车库连接接，地面面上部分分建在小小区景观观中。第第三部分分 产产品建议议1、主力力户型：目前的的设计在在户型上上不乏创创新，但但忽略了了突出特特色户型型的基本本市场运运作手法法，因此此建议将将目前的的17个个户型进进行整合合，形成成68种主主力户型型。2、顶顶跃的取取舍：随随着市场场的发展展，顶跃跃的销售售趋势发发生了变变化，不不能再和和往常一一样，一一概的将将住宅的的顶层都都做成跃跃层，应应该在景景观、朝朝向都较较好的方方向上作作跃层，才才能在市市场上体体现出跃

6、跃层的价价值。因因此，建建议将现现有的朝朝向小区区外的顶顶跃取消消，保留留朝向小小区内的的跃层。3、小区主入口：从营销的角度而言，现代的营销已从广告时代进入现场时代。大量楼盘广告对消费者的冲击，使消费者捕捉信息的难度越来越大，从而造成楼盘仅仅发布靠发布广告来吸引注意力已经很困难，广告的效果受到削弱。销售现场的整体包装、景观展示、氛围营造，已成为主要的营销手法。现场营销能够给消费者最直接的体验和感受，也能给消费者留下深刻的印象。为了早期销售时能够有足够的现场气氛，包括售房部、展示景观和看房通道，建议本项目应设置一个小区大门。具体位置如下图：4、车库的的位置：若按现现在的设设计，小小区中庭庭整体开

7、开挖作下下沉式车车库。不不但工程程量大，而而且将造造成景观观施工滞滞后。考考虑到写写字楼柱柱距规范范，建议议将写字字楼的地地下部分分面积增增大，建建成车库库。5、建筑的的层高：为使小小区内的的住户大大部分能能享受到到中庭景景观，建建议在建建筑高度度和外形形上大胆胆创新，将将一幢楼楼位于小小区外围围的部分分做成118F的的层高，而而位于小小区内围围的部分分则做66F的层层高。第四部分 市场场情况1、竞争市市场的情情况案名规模（）套内均价去化情况交房时间龙湖水晶晶郦城500亩未定未开盘2004年年6月金科天籁籁城13万2800元元/未开盘未定天一桂湖湖花源4.3万2370元元/60%2004年年6月人和天地