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1、垦利县永兴路南住宅用地出让底价评估案例分析报告摘要：本案例分析报告就永兴路南的规划住宅用地在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。关键词： 出让底价 基准地价系数修正法 假设开发法 市场比较法正文： 第一部分 评估项目的背景一、估价目的本次评估的目的是为垦利县国土资源局确定估价对象的出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。二、宗地概况根据委托方提供资料，待估宗地位于垦利县北起永兴路，南至规二路，东起育才路环城水系，西至新一路，用途为住宅用地。估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“五通”（

2、供水、排水、通电、通讯、通路），宗地内“五通一平”（供水、排水、通电、通讯、通路、场地平整）。本次评估土地面积为254926平方米,设定用途为住宅用地，设定土地使用年期为70年，待估宗地位于永兴路，离垦利县水岸佳苑小区约400米，基础设施及公用设施完备程度较好，人流量一般，交通条件较好，宗地红线内场地基本平整。三、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二00八年四月九日,评估设定宗地已达到“五通”（供水、排水、通电、通讯、通路）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，设定土地使用年限为70年的住宅用地出让土地使用权价格。第二部分 评估项目估价技术路线的选用一、选用的依据：1、估价对象位

3、于垦利县城区基准地价体系覆盖范围内，并且已经收集到了其基准地价资料，因此可采用基准地价系数修正法。2、在替代原则指导下，利用市场比较法，必须以发育健全的地产市场为基本条件，并掌握有充足的交易实例资料，近年来，该区域内住宅用地成交案例较多，具有较好的参考性，因此本次估价采用市场比较法。3、假设开发法是指将估价对象所在的房地产综合价值扣除其建筑物部分价值后的余值作为委估地产的现值的估价方法，最适应于待开发土地的方法。至估价基准日，估价对象内平整无任何建筑物，属于待开发土地，因此本次估价适用假设开发法。二、估价技术路线运用的难点及解决方案：1、在采用基准地价系数修正法技术难点及解决方案宗地影响因素的

4、调查分析与修正系数的确定、土地开发程度和开发费用的确定、期日修正中地价指数的确定故要求估价人员在明确估价目的、估价对象、估价依据的前提下，通过对场地实地查勘，查证地产位置状况，地上建筑物现状、装修及使用情况，勘查地产周围环境景观、地价调查等内容：通过对产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图的查阅了解宗地的产权资料位置、界址临路情况，建筑物形状、分布、层次等。估价师只有搜集到大量宗地的背景资料、趋势资料、交易资料及各种估价方法中所需一般数据，才能合理调整试算价格，确定最后估价金额。2、假设开发法技术难点及解决方案（1）住宅售价的确定存在不确定性。按照规程要求，售价的确定要通过市场比较法来确定。为解

5、决这个问题，我们致电了垦利县城区住宅用途商品房销售情况及市场价值，确定宗地开发后的总价值。（2）建筑造价没有参考的依据。由于东营市本地未公布明确的建筑造价依据，本次估价主要依据山东省现行建筑工程概（预算）标准测算，同时参照委托方提供的有关资料，确定该类房屋出售单价。3、市场比较法技术难点及解决方案市场比较法的难点是市场交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目的比较修正，在这方面，如果估价人员缺乏相关知识，没有丰富的估价经验，往往被认为影响价格的各项因素的比较修正会带有很大的主观性，以致评估结果难以客观准确。（1）关于比较修正的计算公式交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四项因素间既

6、相互独立又相互关联，所谓相互独立是指其修正指数是采用单独房地产价格相关关系分析后测算的；所谓相互关联是指它们对房地产价格的影响是综合作用的结果，因此，采用连乘的方式确定综合修正系数是比较合适的。（2）区域因素和个别因素的修正方式区域因素和个别因素的修正方式有两种：直接修正和间接修正。这里使用间接修正法，间接修正是以一个理想的标准房地产的条件为基准，将交易实例房地产和估价对象房地产分别与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正比例，再进一步求出修正系数。第三部分 估价心得体会一、制定切实可行的估价技术路线。在本案例中，待估宗地为住宅用地，通过对估价对象的用途了解，对于住宅用地估价，宜选用市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法和假设开发法。再结合估价目的、待估宗地的实际情况和我们所收集到资料的具体情况，对适用的方法再次进行筛选，最终确定选用市场比较法、假设开发法和基准地价系数修正法三种方法来对估价对象进行评估。二、注意收集资料，建立交易案例台帐。土地估价是一门综合的学科，在实践运用中不仅要熟悉土地估价的理论，而且要注意平时基础资料的积累，并从中总结出一定的规律。一个好的土地估价师不仅仅要熟练运用估价理论，而且对所在区域的土地和房屋价格要非常了解，熟悉区域规划并及时掌握相关价格的变动情况。运用所掌握的论知识，分析价值规律并能对以后的发展作出预测。