租赁意向书的法律效力

1、租赁意向书的法律效力意向书的法律效力问题2009年03月16日意向书法律制度是一项源自英美的制度。意向 书作为复杂交易、尤其是大型企业并购交易中常用 的协商工具，在商事交易中被广泛运用。随着英美 企业的对外扩张，加上英美投资银行在世界市场中 的绝对优势地位，这项制度也逐渐成为商事交易中 的标准化制度，被我国实务界广泛运用。不过因其 处于开始协商和达成最终协议的两极之间不 是毫无意义的事实文件，又欠缺正式合同的确定性 和约束力，意向书在法律意义和法律效果上有很多 不明确的地方。本文对此进行探讨，并结合我国的 实际案例与现行法规范以总结出关于意向书和合 同确定性理论的一般性规则。一、意向书的内容与

2、形式意向书并不是严格意义上的法律概念。传统的 意向书是一种单方意思表示,通常以书信的形 式作出。在当前的交易实践中，大多数意向书是指 双方当事人深入接触并在诸多问题上达成一致后 一方以这些一致意见为基础向另一方发出的要求 接受者 确认”或 接受”的法律文件。本文以下从广义上使用意向书的概念，泛指合同双方在缔结正式协议前就协商程序本身或就 未来合同的内容所达成的各种约定。意向书的内容和形式具有多样性。以并购交易 中的意向书为例，其通常包含的内容是：其一，向 出卖人陈述本企业或本人的基本情况；其二，表达 购买的意向，包括说明自己的购买报价或条件；其 三，就进一步的交易提出相应要求，如要求出卖人 允

3、许购买人对目标企业进行尽职调查；其四,声明 保密和要求对方保密。4 这些不同类型的条款 各有其作用，其法律效果需分别予以研究。为简化 对法律效力问题的探讨，根据意向书的内容及其 与未来合同的关系，将其中的条款分为两类：实体 性条款和程序性条款。实体性条款是指那些未来将成为正式合同条款 的内容。实践中有的意向书甚至包括了未来合同（或称主合同”）的全部条款。 和实体性内容 相伴随的还有辅助条款，主要用来对实体性条款 的效力作进一步说明，如约束力排除条款和合并 条款等。程序性条款是指那些直接关涉缔约过程，但不 在未来合同中反映出来的内容。程序性条款又可以 分为两类：一类主要调整和规范谈判程序，如约定

4、 尽职调查的执行或者信息交换的具体方式；另一类主要规定当事人在缔约中的通 知、协助等相关义务，其中某些义务甚至在双方协 商中止后仍有重要意义，典型的如关于保密义务 的约定。以并购交易中应用的意向书为例，其中属 于程序性条款的还有：缔约费用分担条款（包括协 商本身的费用、协商过程中支付给中介机构的费用 等）；独占协商条款；纠纷解决条款（包括调解 或者仲裁条款、管辖权条款、选择法律适用的条款等）；不公开条款（该条款要求并购双方在共同 公开宣布并购前,未经对方同意不得向任何特定 或不特定的第三人泄露有关并购事项的资料和信 息,除非法律有强制公开的规定）；终止条款（主 要是对意向书的法律效力作出规定,

5、如规定若买 卖双方在一定期限内无法签订买卖协议,则意向 书丧失效力）。二、意向书程序性条款的法律效力按照我国合同法的规定，合同是否确定和当 事人是否有受拘束的意思是要约乃至合同成立的 两个基本要件。具体到对意向书效力的分析上 实体性条款因为是针对未来的合同条款而定，- 般已具有确定性，因而其是否有约束力主要取决 于当事人是否对此表达了明示或默示的受约束的 意思；而在判断程序性条款的效力时,因为当事人 大多会表达接受这些条款约束的意思，因此通常 会遇到的问题是这些条款是否具有足够的确定性 。（一）关于合同确定性的基本理论现代合同法基于鼓励交易的考虑，在判断当事 人之间是否存在合同关系时，更多侧重

6、于考察行 为人是否有愿受合同约束的意思，而在确定性问 题上采取相对宽松的态度。这在我国合同法中 有明显的体现：合同法第12条关于合同应具 备条款的规定只是一项建议性规定，而第14条第 1项规定也只是要求要约的内容要具体而确定， 并没有对具体确定作进一步限制。有学者在解 释这里的 具体确定”时,认为要约应当包括当事 人、标的和数量条款。 实际上，在最新版的美国 统一商法典中，数量条款也已经不再被认为是合 同的主要条款，而可以由当事人根据交易习惯、缔 约的过程以及产出与需求等因素来合理确定 。 可以看出，相比我国学者的解释，合同法第14 条为确认合同的存在留下了更宽松的空间。也有学者反对在合同确定

7、性问题上采取过分宽 松的立场。主要理由包括：第一，如果过于轻率地 承认这类合同的约束力，容易造成对当事人意思自治的违背。第二,从经济分析上看,当事人订 立留有空白的合同,事实上是通过将缔约成本 外 部化”合法院而节约了自己的交易成本,法院承认 这类合同的效力还会引发恶性循环 一啦院越是积 极地补充当事人的合同,当事人越会订立这类不 完全合同。第三,过分依靠推定性法律规则来处理 纠纷,容易限制合同创新或至少让当事人丧失足 够的创新动力。而且,因为当事人发现并约定排除 推定性条款的成本很高，加上这些条款常常不能 适应企业交易的需要，因此基于法律推定性条款 的裁决常会人为地改变当事人之间的风险分配。

8、最 后,从分工上看,法院也不适合替当事人订立合笔者认为,不完全合同的效力应根据具体情况 予以判断而不应简单否定。首先,签订附条件或带 有未尽事项的合同，常常是当事人在信息不充分 条件下进行交易的要求,其核心作用在于为当事 人从进行接触到最终订立合同之间的投资设定依据。这些 投资”可以包括两个方面：其一，加速未 来交易进展和生产进程的投资，如在订立大型设 备购买意向书后即可开始委托建筑师设计厂房；其 二，研究是否有继续交易可能性的投资，如在并购 中投资进行尽职调查。从鼓励投资的角度考虑，正 如施瓦茨和斯科特所强调的，在以下三方面的事 项上要求确定性即已足够：当事人达成了进一步 交易的意向；当事人

9、大体上明确了各自的职责；当 事人明确了各自履行职责的顺序（同时履行或是先 后履行）。其次,当事人订立有一定缺漏的合 同,未必会将其缔约的成本外部化给法院：一方面, 若寻求司法救济，当事人要自己支付诉讼费，这可 以在相当程度上限制对司法的滥用，尤其在法院 按其裁判成本足额收取诉讼费时（如我国和英 国）；另一方面，当事人的诉讼也会让法院作出 有典型性的判决，从而使规则变明确，使作为公共 物品的 法律”进一步完善（德国只是象征性地征 收诉讼费，因此诉讼率很高，有学者认为这是德国 法发达的重要原因）。第三，正如有学者指出的， 现代社会中的合同关系与古典的合同关系是有区 别的。如果说古典的合同关系是 单

10、事项的”、对 立性的”、零和的”，现代社会中的合同则更多是多事项的” 合作性的”和互利的”也就是说,现代社会中当事人的意思分歧程度常常相对 较弱,法律适当容忍合同的不完全性将有助于最 终达成 双赢的协议。 最后,法院从当事人以 往协商记录中合理推论出其真实意思并据此确定 合同内容，这与替当事人订立合同在性质上是不 同的。下文以意向书中具有代表性的独占协商条款 和诚信协商条款为例加以说明。（二）独占协商条款独占协商条款，又称锁定条款，是指约定一方只 能和发出意向书的对方当事人而不能和其他第三 人进行协商，从而至少在协商期间排除潜在竞争 者的条款。与意向书中大部分的程序性条款一样,独占协 商条款具

11、有充分的确定性,学理上普遍承认其效 力：赋予他人独占地与自己进行协商的资格本身 可以被看作是一种投资,因为行为人为此放弃了 潜在的与他人进行协商的机会。同样,独占协商的 权利人通常也须为获得独占协商的资格付出相应的对价,如并购中投入资本进行尽职调查,又如自 行投资提出某项可行性研究计划。可以看出，此类 约定与其他双务合同没有本质区别，若法律不予 保护，除了可能发生有违公平的后果外，还会导致 经济上不效率的后果事人将因为缺乏信任及 法律的保护而不敢进行先期的投资,最终妨碍市 场交易的完成。各国的司法实践也基本承认独占协商条款的效 力。在我国 山西金盟实业有限公司、太原市锅炉 修理安装公司与山西华

12、嘉盛房地产开发有限公司 案”中,被告在与第三人协商并购事项的同时，还与原告签订了包含独占协商条 款的意向书，最后因与第三人订立了合同而导致 对意向书的违反，被法院判决承担违约责任，向原 告支付合同约定的违约金。？ 英国法上采取同样 的见解，只是强调应有一定的时间限度。 在美国 2004年的一个案例中，原告与被告就2003年 到2009年的某项赛事的推广业务签订了意向书 约定原告享有90天的独占协商权。在该独占协商 期间,被告与第三人进行了接触，最终和后者达成 了赛事推广协议。法院认定被告违反了独占协商条 款，构成违约。（三）诚信协商条款相比独占协商条款，诚信协商条款是否具有足 够的确定性是个颇

13、有争议的问题。诚信协商条款的效力，要从尽最大努力协商” 条款说起。当事人所约定的尽最大努力协商协 议”，虽然内容模糊，但通常被认为是有效的。 英 国法上有这样一个案例：供应商和电厂订立了一 个15年的煤供应合同，双方约定了第一个5年 的价格，同时约定，对第二个5年的价格，由双 方协商确定”。5年过后，电厂认为双方没有在合 同中对下一个5年的合同价格作出明确约定，而 双方协商确定”不具有确定性，所以也不具有约 束力。枢密院裁决认为：该约定隐含了这样一层含 义，即当事人 要尽合理的努力进行协商”。尽合 理的努力进行协商”并不要求当事人达成协议，但 协商本身不能被省略。在英国的另外一个案例中， 被告

14、迈尔斯夫妇想出卖其企业和有关房产。被告与 原告达成了包含独占协商条款与尽最大努力进行 协商条款的意向书，不过与此同时其仍然继续和 第三人接触。最后，被告决定不将企业出卖给原告 而是出卖给企业的会计师，会计师的出价和原告 的出价相同。原审法院认为被告的陈述 一一将不与 第三人进行协商”以及没有与第三人进行协商” 构成了不实陈述，故判决其赔偿原告700英镑的 损失。上诉法院维持原判。终审法院也一致同意地 认为被告的行为构成了对意向书中所包含的协议 的违反，构成了违约。？ 不过其进一步地认为， 本案中双方应当尽最大努力进行协商的条款有 效，但 诚信协商协议”有可能被认为是无效的。阿 克纳勋爵（ack

15、ner ）对此的解释是：“每一个合同当事 人都有在不进行不实陈述的情况下追求最大利益 的权利。而为了追求其最大利益，他必须有权在缔 约的过程中以退出缔约协商为威胁，以期对方能 作出适当的让步。？从这个意义上说，诚信进行协 商的约定不符合缔约过程本身的特点。” ？上述 认为诚信协商条款可能无效的意见遭到了学者的 批评。如学者尼尔认为 诚信和 尽最大努力这 两种条款没有本质区别，阿克纳勋爵的解释不符 合逻辑。该学者援引美国合同法重述（第2版）第205条的规定和范斯沃斯的观点一衽美国，有 相当多的法院认为这样的条款有效（虽然有些法院有保留）。例如，在美国的一个案例中, 双方约定将尽各种合理的努力去订

16、立合同”，法 院引用伊利诺斯州的法律认为双方都有义务诚 信地协商以达成最终的合同”，实际上是将尽合 理的努力和 诚信地进行协商等同起来，说明二 者并无本质区别。笔者赞同上述学者的见解。在我国合同法 上，诚信是一个贯彻始终的原则。? 实践中其在 大多数合同中不会被明示约定的主要原因不在于 法律禁止其成为合同条款，或当事人主动将其排 除在合同条款之外，而恰恰是其早已以推定性条 款的形式隐含在合同之中了 。另外，在那些权利义 务可以被明确约定的合同中，当事人按照合同条 款的规定履行即暗合了诚信原则的要求，事实上 也无需再特别强调诚信。在那些无法就权利义 务内容明确约定的合同中，强调诚信作为合同内 容

17、就非常必要，典型的如公司董事、高管与投资者 （股东）之间的关系一首事人无法对合同的具体 内容作出明确约定，或详尽阐释的成本较高，因此只能以 诚信”来替代，法律并不因为其内容 不确 定而拒绝承认其效力。从这个意义上说，意向 书中约定各方应诚信”地协商的条款的效力，也 是应当予以承认的当然,在适用 诚信协商”条款时,法律也不宜 走得太远。必须看到，双方仅就缔约的程序而不是 合同的最终条款订立协议的行为本身，就是一种 意图保留与第三人进行协商乃至达成协议的权利 的表示。因此 诚信协商的核心应当是强调当事 人须履行特定的缔约行为规范，而不是具体的缔 约结果。在美国的一个案件中，一位在纽约的医生 与一家

18、在田纳西州的诊所达成一致的协议，约定 原告将到田纳西州工作，同时约定在工作1年后 双方将就原告成为新诊所合伙人的事项进行协 商。1年期满后，被告的确与原告进行了协商，但 双方不能就参加合伙的有关条款达成一致。后来 协商终止，原告离职。原告起诉要求被告赔偿其损 失。法院便认为被告未违反义务而判决原告败诉在美国的另一个案件中,原告是一公司的股东。被告想购买该公司。当事人签订了一项意向书,当事约定并购交易的最终完成取决于被告对该公司财 务状况和经营状况的满意的调查”，同时约定当 事人应当诚信地进行协商。后来在尽职调查中，被 告发现该公司没有按期支付某些到期债务和税款 于是终止了协商，并在出卖人提出将

19、以较低价格 出售时也拒绝再继续协商。法院认为原告提出了充 分的证据，这些证据有可能被陪审团认为是被告 恶意地因为财务状况以外的原因而拒绝继续协商 因而拒绝了被告要求简易判决的要求。施瓦茨和斯 科特批评了法院的判决，认为本案中被告已经按 照约定履行其投资义务（进行尽职调查），即使 其因财务状况以外的原因而终止协商，法院也不 应再过多要求。否则会导致不效率的后果- 人被迫接受不合理的交易或不敢开始缔约协商 。 他们的核心思想是，只要双方都有所付出，都从事 了意向书项下所要求的履行，即使一方基于某项其他（意向书之外）的考虑退出继续协商,法律 也不应再强制要求其订立合同。笔者认为,完全放 弃对 诚信”

20、的考量，似有不妥，但在当事人对某一 事项持有保留态度时，除了表明该具体事项的结 果会影响其最终的决定外，也常常一般性地反映 了当事人不确定的态度，对此,法律应予充分尊重 不应过深探究当事人保留的本意。例如当事人约定 有关协议须由母公司批准后方可生效,则只要母 公司未予批准即应为无效,法律不应过多探问究 竟母公司为何不予批准（例如是源于母公司的全局 性考量,还是源于当事人本身的推动）。篇二： 租赁意向书（范本）*大厦租赁意向书2007年 月 日编号：有限租户名称： 公司租户地址:一切以最终租赁合同为准建议租赁*大厦 楼单元（该房屋）继贵、我双方最近商讨该房屋之预租（租赁）事宜，出租方将按以下该房

21、屋基本租赁条款与 XX怂司商洽租赁合同，双方就已达成的基本条 款拟就了本意向书，一切以最终租赁合同为准：出租方：*有限公司（以下简称 出租方”） 承租方：（以下简称承租方”）租赁项目*大厦（以下简称 该物业）座落于* 号。租赁面积承租方租赁该物业之楼 单元（以下简称 该房屋”）,实测建筑面积为平方米，实测建筑面积即为租赁面积。（见附图斜线部 分）租赁期限固定（） 年，从2007年 月 日起至2010年 月 日止；交付使用日预定为2007年 月曰；起租日期预定为2007年 月曰。用途该物业用途仅为办公楼。租金该房屋租金为人民币元/天/平方米（按建筑面积计算），每月租金为人民币元，租金不包括物业管

22、理费及其他费用。承租方应 于每月20日前支付下月租金物业管理费该房屋每月每平方米建筑面积人民币元。物业管理费中不包括该房屋内的空气调节服务 供应费用。承租方应在每月日前支付下月的管理费7.装修期出租方将提供（）个月的装修期予承租方,装修期从2007年 月1日起至2007年 月 日止，装修期内仅供承租方装修之用。在此期间， 承租方无需支付租金，但须支付在此期间全额的物 业管理费及临时电费等其它相关费用。若承租方提前结束装修并要求开始办公，在得 到出租方事先书面确认后，承租方可以开始办公， 但承租方必须自开始办公日起支付租赁合同中规 定的全额物业管理费用及其它相关费用。&续租权租期届满时，承租方有

23、权续租（）年，续租现租赁单元的全部。但须于租期届满前六个月 书面通知出租方，续租租金由双方根据当时市场 价格协商后确定。租赁保证金租赁期内，承租方须支付相当于三（3）个月租金 及物业管理费的金额（人民币：元）作为租赁保证金，具体支付方式如下：当双方签署租赁意向书的同时，承租方须支付 相当于一 (1)个月的租金和一 (1)个月的物业管 理费作为定金(人民币： 元)。签署租赁合 同后，该定金自动转为租赁保证金的一部分。在签署出租合同时，承租方须支付剩余相当于 二(2)个月的租金及二(2)个月的物业管理费。预付租金及物业管理费当双方签订正式租赁合同的同时，承租方须预 先支付相当于一 (1)个月的租金

24、及物业管理费予 出租方。物业交付标准该房屋将以以下状态或材料交付于承租方： 矿棉板吊顶、照明灯具、大金分层可变风量空 调系统(包括风管、出风口和温控器)、自动烟感 和喷淋系统、粉刷墙面、窗帘、内部玻璃隔断、架 空地板12.恢复原状租赁期满或租约提前终止时,承租方须将该房 屋恢复至原来出租方标准交付状态,或经出租方书 面确认的可供出租状态13. 停车位出租方提供给承租方固定地下停车位个和固定地上停车位 每月租费人民币 每个每月租费人民币14.付款方式 承租方应于每月个。固定地下停车位每个 元；固定地上停车位 丿元。日或之前将下月的租金及物业管理费支付至出租方指定的银行帐户内。租 金按人民币计算，

25、出租方不接受除人民币以外的任 何货币。15.法务和税费双方各自承担聘请律师等法务费用和租赁合同印花税，及其他政府规定应由双方各自承担的费用。承租方还需承担合同登记费16.保密双方同意对此租赁建议书和相应的法律文件内 的条款和条件进行保密，除各自的直属公司、代理 公司外，不得向任何第三方进行透露，任何一方违 反本约定，应对相对方因此造成的影响或损失承担 赔偿责任。17.有效期以上条款以最终达成的合同及出租方最终的批 复为准。本租赁意向书有效期至2007年 月 日下午5 : 30，逾期自动失效。如贵司同意及接受上述租赁条款，敬请于2007 年 月 日下午5:30前签署本租赁意向书（一 式二份），并

26、加盖贵司印章后返还予我方。同时支 付一个月租金和一个月物业管理费作为订约定 金。请注意订约定金数额为人民币 元，该款项应于当签署租赁意向书的同时汇付至如 下帐户：户名：开户银行：银行帐号：自贵、我双方签署本租赁意向书且贵司依约支 付订约定金后，本租赁意向书即为有效，并将取代 双方其它所有口头或书面协议。双方将于本租赁意 向书签署之日起约定时间内2007年 月 日 签署租赁合同。否则，本租赁意向书将失效，同时 订约定金予以没收。顺颂商祺！出租方：承租方：我司同意接受上述租赁条款（盖章）授*授权代表签署 权代表签署日期：200年 月 日 日期：200年月 日篇三：商业房屋租赁意向书房屋租赁意向书出

27、租方：上海X酒店公寓XX室预购人（甲方）承租方：上海X酒店管理有限公司（乙方）开发商及担保方：上海X置业有限公司（丙方）鉴于甲方与丙方签订了购买上海市卢湾区马当 路X 号XX室房地产的商品房预售合同。鉴于上述房地产项目的购房者期望以通过出租 给乙方经营酒店之方式，来实现其投资收益之购房 目的。鉴于乙方系专为上海X酒店公寓而设立的酒店 经营管理有限公司，由专业的加拿大X酒店经营 公司予以顾问及受委管理，并由上海X置业有限 公司提供相关的履约担保，以最大限度地为购房者 实现其稳定的投资收益。据此，甲、乙双方根据诚信、自愿、公平之原 则，经协商一致，达成如下条款，以资共同遵守：一、物业状况1、地址：

28、上海市卢湾区马当路X 号,室号：XX；2、建筑面积：XX釆方米（暂为暂测面积，以 实测面积为准）；3、销售金额：人民币XX万元（暂为预售金额， 以房屋交接书记载之房价实际金额为准）。二、租赁/出租形式及租金根据甲方本项投资购房侧重不同，甲方自愿选 择下列第 种租赁/出租形式，以实现自己的购 房目的。1、纯租金方式甲方同意在接受该物业之同时，将该物业交付 乙方，根据本意向书之条款/条件与乙方签订上 海市房屋租赁合同，由乙方依法租赁并统一经营 管理，收取固定金额的年租金，年租金为销售金额 的7%,有关税费按法律、法规之规定各自承担。2、租金+部分分红方式甲方同意在接受该物业之同时，将该物业交付 乙

29、方，根据本意向书之条款/条件与乙方签订上 海市房屋租赁合同，由乙方依法租赁并统一经营管理，除可收取固定金额的年租金（年租金为销售 金额的7%）,还可分摊乙方公司净利润的50%, 有关税费按法律、法规之规定各自承担。前述分摊比例，为本合同所涉物业之建筑面积 占整个大楼总建筑面积之比例。3、租金+全分红方式甲方同意在接受该物业之同时，将该物业交付 乙方，根据本意向书之条款/条件与乙方签订上 海市房屋租赁合同，由乙方依法租赁并统一经营 管理，除可收取固定金额的年租金（年租金为销售 金额的7%），还可分摊乙方公司净利润的95%， 有关税费按法律、法规之规定各自承担。前述分摊比例，为本合同所涉物业之建筑

30、面积 占整个大楼总建筑面积之比例。三、租赁期限及相关权利、义务算。1、租期为x 年,自“x酒店”正式对外营业起 （暂为xxXXx月x日至xxXXx月 x日）2、甲方应在与丙方办理房屋交接手续之同时， 以本意向书相同的条款、条件与乙方签订上海市 房屋租赁合同。3、考虑到乙方试营业、培育市场所需，甲方同 意在接收房屋的同时将该物业交付乙方使用，自此 日至“x酒店”正式对外营业之日为免租金使用期。4、该物业所属房地产之初始登记办出后，甲方 应于丙方发出通知后的三十天内配合办理小产证及上海市房屋租赁合同备案登记手续。5、考虑到酒店投资经营的长期、稳定，租赁期 间，甲、乙双方同意在任何情况下，不单方面解

31、除上海市房屋租赁合同；对一方的违约，另一方 可采取本合同约定的方式追究其违约责任 。6、租赁期间，甲方有权对该物业予以转让、出 典、抵押，但应事先书面通知甲方，并确保受让人 或承典人或他项权利人出具书面文件确认由其继 续履行上海市房屋租赁合同7、甲方同意该物业所在大楼之公共区域、公共 设施（包括但不限于大厅，门厅，走廊，电梯，楼 梯，泵房等）由乙方统一管理经营。&乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提 下，可以对承租房屋进行装饰，装饰物的工料费由 乙方承担，装饰物的权属归乙方所有。9、正式租赁期间，甲方物业之物业管理费、能 耗费由乙方承担。10、乙方可将租赁物的部分或全部转租，转租 期限不得超

32、过乙方对甲方的承租期限，转租部分的 管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。 因转租而产生的税、费由乙方负责，本合同规定的 甲、乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。11、租赁期满，乙方有权以原上海市房屋租 赁合同相同的条与甲方续约x年。四、租金和利润分摊的结算1、本物业的年租金为该物业销售金额的 7%, 计人民币x万元。甲方按规定的税率和标准交纳 房产租赁相关税费，该税费由乙方在应付租金中扣 除代缴，并出具相应凭证。2、“X酒店”正式营业之日（暂定为xxxx 月X日）为租金计算起始日。3、租金结算周期为12个月/次。结算方式为 划帐或现金，甲方收款时应出具发票或有效凭据。4、乙方利润分摊

33、为年度利润进行分摊，系净利 润（为税前利润）的50%或95%用于购房者按照 本合同约定的分摊比例进行分摊。乙方每年度的经 营利润情况将由独立的审计单位予以审计，并制成 相关报告提供给选择租金+分红方式的购房者。 以向税务部门申报的财税年度来作为一个年度之 标准。5、鉴于乙方在酒店经营初期需承担相当的市场 风险，考虑到市场培育需要投入大量成本，甲、乙 双方一致同意，乙方从XXX年起以每年的X月支付 上一结算周期的租金、上一年度的利润分摊（若 有）。6、租赁期间，无论乙方之经营盈亏与否，乙方 都应向甲方支付固定租金，丙方愿意就此为乙方提 供担保。五、违约责任及处理（一）甲方的违约责任1、未按甲方与

34、丙方之商品房预售合同的约 定办理房屋交接手续，且自丙方催告期满后仍未办 理，导致甲、乙双方的正式租赁合同无法签订、或 乙方无法使用该房屋的；丙方催告期满后，每逾期一日， 甲方应支付乙方相当于2倍年租金的违约金。2、甲方办理房屋交接时，未按照本意向书第三 条2款之约定与乙方签订上海市房屋租赁合 同，则应支付甲方违约金人民币X万元，否则丙 方有权拒绝按商品房预售合同的约定交付房屋。3、甲方办理房屋交接时，未按照本意向书第三 条3款之约定将该物业交付乙方使用，则应支付甲方违约金人民币X万元，否则丙方有权拒绝按商品房预售合同的约定交付房屋。4、甲方未按照本意向书第三条4款之约定办理 小产证和上海市房屋

35、租赁合同备案登记的，则 每逾期一日，则乙方根据本意向书支付甲方的租金 或利润回报的日期相应顺延。5、因甲方违反本合同约定，导致乙方或其转承 租方无法合法租赁使用该房屋的，无法达到乙方或 其转承租方承租使用该物业用于酒店经营之合同 目的，则乙方应支付甲方相当于2倍剩余租期租 金的违约金。（二）乙方的违约责任1、未按本意向书之约定支付租金的，每延迟一 日支付拖欠租金万分之三的滞纳金。2、未按本意向书之约定支付分红的，每延迟一 日支付拖欠分红款万分之三的滞纳金。六、就甲方在“X酒店”的消费，乙方提供优惠。七、除本意向书另有约定，在租赁其间，甲方 同意在任何情况下不使用、指示他人使用该物业，反之应赔偿

36、甲方一切损失。八、以上各项条款为甲、乙双方共同拟定，如 有未尽事宜，应本着实事求是的原则，根据实际情 况，拟定补充协议予以阐明 同等法律效力。九、本意向书一式四份，效。双方各执二份十、本意向书于 上海市卢湾区。甲方： 丙方：日期：补充协议与本协议具双方签字或盖章后生乙方:日期:日签订于日期：篇四：意向书的法律效力探析:意向书的法律效力探析（载法学论坛2013年1月第1期）整理而成意向书有各种叫法，比如，协议要点、谅解备 忘录、草约、谅解协议、意向备忘录、原则性协议、 施行细则、条款清单，等等。一般指缔结正式合同 之前，合同的双方或多方达成的记录初步事项的协 议。意向书不能仅从其名字叫 意向书”

37、而否定其 可能产生的合同效力，而应从意向书的内容着手确 定其是否构成合同及其效力。一、内容构成合同的意向书意向书同时具备以下两个条件的，应当认定为 合同且具有合同效力：（一）内容确定；（二）受约束的意思表示。（一）内容确定根据最高人民法院关于适用中华人民共和 国合同法若干问题的解释（二）（法释20095号）第一条规定， 当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确 定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当 认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约 定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内 容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第 六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规 定予

38、以确定。亦即，在当事人名称或姓名、标的和 数量确定的情况下视为内容确定。（二）受有约束的意思表示即当事人对必要条款达成合意即可，但包含排 除约束力条款的除外。排除约束力的条款主要有，需要进一步协商确 定、本意向书不产生对任何的权利或义务”、本 意向书不具有法律约束力”、双方的权利义务具 体由正式的合同确定”、正式合同签署时才有约 束力或 具体由正式合同确定等。然而，并不是 任何排除约束力条款都能达到预期目的，一般而 言，有效的排除约束力条款应符合以下要求：第 丄，用词必须清楚明确。即排除约束力的条款并须丨 清晰地、明确地、毫不含糊地表ZK出来，即表达 是如此明确，以至他人可以很容易地明白想要表

39、达 的意思”。第二，文件起草人应承担表述不清楚 的不利后果。因为经常会遇到需要通过解释确定排 除约束力条款的含义的情况，当出现两种以上不同 的解释时，应采对条款起草人不利的解释。第三， 整个文件应作为整体考虑。第四，排除约束力条款 应以醒目的方式作出，以使不至于被作为其阅读对 象的通情达理的人在阅读时忽略。二、程序性条款具有约束力意向书中的程序性条款，不论意向书内容是否 具有约束力，程序性条款均应当具有约束力，并且 当事人往往希望这类条款具有约束力。程序条款一 般包括：（一）独占协商条款独占协商条款，又称锁定条款，是指约定一方 只能与意向书的对方当事人而不能与其他第三人 进行协商，从而至少在协

40、商期间排除潜在竞争者的 条款（二）保密条款根据诚实信用的法定民事行为原则，意向书中 的保密条款具有约束力。（三）费用分担条款谈判失败时，当事人经常对已经发生的费用的 分担产生争议，事先约定费用分担条款有助于纠纷 的解决。（四）争议解决条款参照合同法第五十七条规定，意向书中包 含争议解决条款应当具有约束力。篇五：意向书的 法律效力问题意向书的法律效力问题许德风北京大学法学院 副教授关键词：意向书/预约/本约/诚信协商条款/ 独占协商条款内容提要：意向书通常同时包含程序性条款和 实体性条款，前者主要规定当事人协商过程中的 权利义务，后者主要用来记录未来正式合同的内容。承认程序性条款的效力，有助于鼓

41、励当事人在 不确定条件下探索达成协议的可能性或加速达成 协议。在程序性规定本身缺乏足够的确定性时，对 其约束力需作出个案判断。作为一项基本要求，双 方当事人均须完成自己所许诺的协商阶段的履 行。实体性条款往往伴随着排除或限制其效力的附 带条款,通常不具有约束力，但如果可以从缔约过 程或当事人履行行为中解释出愿受约束的意思， 意向书本身便是具有实体约束力的合同。意向书法律制度是一项源自英美的制度。意向 书作为复杂交易、尤其是大型企业并购交易中常用 的协商工具，在商事交易中被广泛运用。随着英美 企业的对外扩张，加上英美投资银行在世界市场 中的绝对优势地位，这项制度也逐渐成为商事交 易中的标准化制度

42、，被我国实务界广泛运用。不过 因其处于开始协商和达成最终协议的两极之间 一- 既不是毫无意义的事实文件，又欠缺正式合同的 确定性和约束力，意向书在法律意义和法律效果上有很多不明确的地方 1本文对此进行探讨，并结合我国的实际案例与现行法规范以总结出关 于意向书和合同确定性理论的一般性规则。一、意向书的内容与形式意向书并不是严格意义上的法律概念。2传 统的意向书是一种单方意思表示,通常以书信 的形式作出。在当前的交易实践中，大多数意向书 是指双方当事人深入接触并在诸多问题上达成一 致后,一方以这些一致意见为基础向另一方发出 的要求接受者确认”或 接受”的法律文件。本文以下从广义上使用意向书的概念，

43、泛指合同双方在缔结正式协议前就协商程序本身或就 未来合同的内容所达成的各种约定。3意向书的内容和形式具有多样性。以并购交易 中的意向书为例，其通常包含的内容是：其一，向 出卖人陈述本企业或本人的基本情况；其二，表达 购买的意向，包括说明自己的购买报价或条件；其 三，就进一步的交易提出相应要求，如要求出卖人 允许购买人对目标企业进行尽职调查；其四,声明 保密和要求对方保密。4这些不同类型的条款 各有其作用，其法律效果需分别予以研究。为简化 对法律效力问题的探讨，根据意向书的内容及其 与未来合同的关系，将其中的条款分为两类：实体 性条款和程序性条款。实体性条款是指那些未来将成为正式合同条款 的内容

44、。实践中有的意向书甚至包括了未来合同（或称主合同”）的全部条款。5和实体性 内容相伴随的还有辅助条款，主要用来对实体性 条款的效力作进一步说明，如约束力排除条款和 合并条款等。程序性条款是指那些直接关涉缔约过程，但不 在未来合同中反映出来的内容。程序性条款又可以 分为两类：一类主要调整和规范谈判程序，如约定 尽职调查的执行或者信息交换的具体方式；另一类 主要规定当事人在缔约中的通知、协助等相关义务 其中某些义务甚至在双方协商中止后仍有重要意 义，典型的如关于保密义务的约定。以并购交易中 应用的意向书为例，其中属于程序性条款的还有： 缔约费用分担条款（包括协商本身的费用、协商过 程中支付给中介机

45、构的费用等）；独占协商条 款；纠纷解决条款（包括调解或者仲裁条款、管辖 权条款、选择法律适用的条款等）；不公开条款（该条款要求并购双方在共同公开宣布并购前， 未经对方同意不得向任何特定或不特定的第三人 泄露有关并购事项的资料和信息，除非法律有强 制公开的规定）；终止条款（主要是对意向书的 法律效力作出规定，如规定若买卖双方在一定期 限内无法签订买卖协议，则意向书丧失效力）。【6二、意向书程序性条款的法律效力按照我国合同法的规定，合同是否确定和当 事人是否有受拘束的意思是要约乃至合同成立的 两个基本要件。【7具体到对意向书效力的分析 上，实体性条款因为是针对未来的合同条款而定， 一般已具有确定性

46、，因而其是否有约束力主要取 决于当事人是否对此表达了明示或默示的受约束 的意思；而在判断程序性条款的效力时，因为当事 人大多会表达接受这些条款约束的意思，因此通 常会遇到的问题是这些条款是否具有足够的确定性。（一）关于合同确定性的基本理论现代合同法基于鼓励交易的考虑，在判断当事 人之间是否存在合同关系时，更多侧重于考察行 为人是否有愿受合同约束的意思，而在确定性问 题上采取相对宽松的态度。这在我国合同法中 有明显的体现：合同法第12条关于合同应具 备条款的规定只是一项建议性规定，而第14条第 1项规定也只是要求要约的内容要具体而确定， 并没有对具体确定作进一步限制。有学者在解 释这里的 具体确

47、定”时，认为要约应当包括当事 人、标的和数量条款。实际上，在最新版的美国统一商法典中，数 量条款也已经不再被认为是合同的主要条款，而可以由当事人根据交 易习惯、缔约的过程以及产出与需求等因素来合理 确定。可以看出，相比我国学者的解释，合同法第 14条为确认合同的存在留下了更宽松的空间。也有学者反对在合同确定性问题上采取过分宽 松的立场。主要理由包括：第一，如果过于轻率地 承认这类合同的约束力，容易造成对当事人意思 自治的违背。第二，从经济分析上看,当事人订立留有 空白的合同，事实上是通过将缔约成本外部化”给法院而节约了自己的交易成本，法院承认这类 合同的效力还会引发恶性循环一袪院越是积极地 补

48、充当事人的合同，当事人越会订立这类不完全 合同。第三，过分依靠推定性法律规则来处理纠纷 容易限制合同创新或至少让当事人丧失足够的创 新动力。而且，因为当事人发现并约定排除推定性 条款的成本很高，加上这些条款常常不能适应企业交易的需要，因此基于法律推定性条款的裁决 常会人为地改变当事人之间的风险分配。最后,从 分工上看，法院也不适合替当事人订立合同。笔者认为，不完全合同的效力应根据具体情况予以判断而不应简单否定。首先， 签订附条件或带有未尽事项的合同，常常是当事 人在信息不充分条件下进行交易的要求，其核心 作用在于为当事人从进行接触到最终订立合同之 间的投资设定依据。这些 投资”可以包括两个方

49、面：其一，加速未来交易进展和生产进程的投资， 如在订立大型设备购买意向书后即可开始委托建 筑师设计厂房；其二，研究是否有继续交易可能性 的投资，如在并购中投资进行尽职调查。从鼓励投 资的角度考虑，正如施瓦茨和斯科特所强调的，在 以下三方面的事项上要求确定性即已足够：当事 人达成了进一步交易的意向；当事人大体上明确了 各自的职责；当事人明确了各自履行职责的顺序 （同时履行或是先后履行）。其次，当事人订立有一定缺漏的合同，未 必会将其缔约的成本外部化给法院：一方面,若寻 求司法救济，当事人要自己支付诉讼费，这可以在 相当程度上限制对司法的滥用，尤其在法院按其 裁判成本足额收取诉讼费时（如我国和英国

50、）； 另一方面，当事人的诉讼也会让法院作出有典型 性的判决，从而使规则变明确，使作为公共物品的 法律”进一步完善（德国只是象征性地征收诉讼 费，因此诉讼率很高，有学者认为这是德国法发达 的重要原因）。第三，正如有学者指出的，现代社 会中的合同关系与古典的合同关系是有区别的。如 果说古典的合同关系是单事项的”、对立性 的”、零和的”，现代社会中的合同则更多是多事 项的”、合作性的”和互利的”。1413 也就是说，现代社会中当事人的意 思分歧程度常常相对较弱，法律适当容忍合同的 不完全性将有助于最终达成 双赢”的协议。最后,法院从当事人以往协商记录中合理推论 出其真实意思并据此确定合同内容，这与替当事 人订立合同在性质上是不同的。下文以意向书中具 有代表性的独占协商条款和诚信协商条款为例加 以说