财富广场推广初步设想

1、财富广场推广初步设想一 前言言随着江苏三三大经济济都市圈圈的划分分，徐州州成为省省委、省省政府重重点扶持持对象。大大力支持持徐州招招商引资资，积极极推动徐徐州经济济发展成成为省委委、省政政府的共共识。随随着徐州州经济的的发展，人人均收入入的提高高，消费费市场的的扩大，消消费能力力的增强强，徐州州成为国国内外众众多企业业投资的的理想对对象（220044年100月，徐徐州以突突出的投投资优势势，位列列央视“十大中中国最具具经济活活力城市市”评选220个提提名城市市之中）。一一时之间间，商家家云集徐徐州，纷纷纷在徐徐州投资资建厂，或或成立分分公司（办办事处），并并以徐州州为中心心，向周周边城市市进发

2、。结结果，徐徐州的写写字楼及及商铺市市场在外外来投资资者和本本地投资资者的合合力重击击下被激激活。二 徐州州写字楼楼市场概概述近期，通过过对徐州州市区待待建、在在建、已已建写字字楼的摸摸底调查查，得出出徐州写写字楼市市场潜力力很大、现现状不容容乐观的的结论，主主要表现现在以下下几个方方面：1、徐州近近期写字字楼市场场供需相相对平衡衡。从对对已建、新新建、在在建写字字楼的调调查情况况来看，无无论是销销售还是是出租，总总的来说说，情况况比较好好，空置置率比较较低，不不存在长长时间滞滞销和停停租的情情况。但但是，徐徐州毕竟竟是三线线城市，城城市经济济发展相相对缓慢慢，中小小企业数数量增长长有限，国国

3、内外大大企业进进驻较少少，市场场的扩展展力度有有限，同同时，随随着在建建写字楼楼的竣工工销售（约约15000000平米），又又将满足足一部分分市场需需求，因因此，徐徐州近期期写字楼楼市场供供需相对对平衡。但但从长远远来看，徐徐州写字字楼市场场定会随随着徐州州经济的的快速发发展而日日益高涨涨，潜力力会得到到进一步步挖掘，市市场空间间会得到到进一步步开拓。2、经营模模式以销销售为主主。徐州州写字楼楼的经营营模式主主要有四四种：只只租不售售，只售售不租，以以售为主主、以租租为辅，先先售再租租，但绝绝大多写写字楼都都是以售售为主，只只有少数数只租不不售，如如国贸大大厦、泛泛亚大厦厦，究其其原因可可能与

4、开开发商的的实力和和经营理理念有关关。销售售可以迅迅速回笼笼资金，减减轻开发发商资金金压力，加加速资金金周转速速度，获获取资金金收益，但但将物业业卖给不不同的业业主，让让其自主主经营，难难免造成成物业管管理困难难，损及及物业的的形象，不不利于物物业长期期发展；租赁，虽虽然短期期内不利利于资金金回笼，会会增大企企业的资资金压力力，但是是，有专专业物管管公司打打理物业业，在获获取租金金的同时时，可以以推动物物业的发发展，获获取长期期利益。鉴鉴于销售售、租赁赁皆有其其利弊，开开发商在在选择模模式的时时候，可可以根据据自身实实际情况况，权衡衡利弊，再再做选择择。3、高档写写字楼稀稀缺，中中低档居居多。

5、在在调查的的众多写写字楼中中，中低低档居多多，如：怡城广广场、盛盛佳大厦厦、成功功大厦，这这些写字字楼，无无论是规规划设计计、建筑筑材料、内内部配套套设施，还还是物业业管理、软软性配套套，都比比国贸、泛泛亚这样样中高档档写字楼楼要差一一个档次次，且大大多数写写字楼都都是板式式楼，变变化不大大，造型型雷同，个个性不强强，千人人一面，缺缺少品位位和新鲜鲜感。相相信，随随着徐州州经济的的发展，一一批设计计新颖、建建筑独特特、绿色色健康、配配套完善善、高度度科技化化、智能能化的新新兴写字字楼将会会在徐诞诞生。4、市场细细分程度度不够，或或者说就就没有细细分，专专业性写写字楼空空缺。在在徐州写写字楼市市

6、场中，由由于没有有明确的的市场定定位，没没有精准准的市场场细分，故故而专业业性写字字楼没有有形成。在在每栋写写字楼里里，大小小企业并并存，各各个行业业皆有，鱼鱼龙混杂杂。相信信，随着着徐州经经济形势势的发展展，写字字楼市场场会越分分越细，针针对各种种行业和和企业的的写字楼楼会相继继诞生。5、区域化化特征明明显。综综观徐州州写字楼楼的分布布情况，主主要集中中在彭城城广场周周围，准准确地说说在淮海海路、中中山路交交汇处5500米米半径圈圈内。这这里，位位置绝佳佳、配套套齐全、交交通便利利、经济济繁荣、商商贸氛围围浓厚，且且大小企企业齐聚聚一堂，既既有利于于提高工工作效率率，又方方便员工工生活、工工

7、作。但但是，这这里的土土地成本本高昂，租租金、售售价较高高，且随随着私人人汽车的的增多，停停车、堵堵车、道道路等问问题也越越来越严严重，同同时，随随着徐州州经济的的不断发发展和市市中心区区土地增增量骤减减，徐州州新的商商业区、次次中心区区将会逐逐渐形成成，以弥弥补老中中心区的的不足，从从而推动动新写字字楼的建建立。6、写字楼楼自身配配套不足足。通过过对徐州州已建写写字楼的的调查，我我们发现现，徐州州写字楼楼的配套套不够完完善，已已跟不上上时代的的节拍。如如：国产产电梯，速速度缓慢慢，浪费费时间，不不利于工工作效率率的提高高；依然然采用老老式中央央空调，甚甚至自装装空调，既既不利于于健康，又又不

8、能彰彰显品位位；许多多写字楼楼车位十十分紧张张，甚至至没有停停车场；运动场场、娱乐乐休闲室室、商务务会所、咖咖啡厅等等配套设设施更是是严重欠欠缺。7、绿色健健康生态态型写字字楼严重重奇缺。在徐州如此多的写字楼中，只有公交商贸大厦考虑到写字楼中工作人员的切身利益，努力营造人性化的办公环境，开创徐州绿色健康生态型写字楼之先河。其将“后非典时期”关注的“内部中央花园”和“引入自然空气”的理念溶进设计中，突破传统的“办公室+公共走廊”的空间模式，更加有利于员工的身体健康。8、物业管管理相对对滞后。在众多的写字楼中，物业管理没有得到足够的重视，部分写字楼物业管理人员较少，服务态度较差，管理较为薄弱，并没

9、有真正发挥物业管理的作用。9、写字楼楼市场受受到商住住综合楼楼和产权权式酒店店的挑战战。在调调查中，我我们发现现，商住住综合楼楼抢占了了一部分分写字楼楼市场。相相对于纯纯写字楼楼的高昂昂价格，部部分企业业，尤其其是刚创创建或创创建时间间不长、规规模不大大的中小小企业在在选择办办公地点点或办公公环境时时，基于于成本节节约的考考虑，往往往会选选择价格格相对低低廉、位位置相对对优越、交交通便利利、经济济实用、既既可工作作又可生生活的商商住综合合楼或产产权式酒酒店。10、写字字楼售价价、租金金较低。较之北京等发达城市的写字楼售价、租金，徐州写字楼售价、租金相对较低，比如北京的写字楼售均在10000元/

10、平米以上，甚至某些楼盘达到20000元/平米，租金在120元/平米以上，而徐州写字楼的平均售价在3500-4000元/平米，租金也在30-60元/平米之间，相比之下，徐州写字楼的租售价位要低很多。三 徐州州商铺市市场概述述通过对徐州州商铺市市场的调调查，可可以得出出如下结结论：1、纯商铺铺较少，以以裙房商商铺为主主。综观观徐州商商铺，除除了朝阳阳贵邦、春春天时尚尚、富景景广场为为纯商铺铺外，基基本上都都是写字字楼底层层裙房商商铺，一一般为225层，如如：帝都都大厦、恒恒茂国际际、成功功大厦等等。由此此可见，徐徐州的商商铺市场场不够成成熟。根根据发达达城市的的商铺发发展轨迹迹，有理理由相信信徐州

11、商商铺在不不久的将将来会迎迎来一个个灿烂的的春天。2、商铺以以销售为为主，以以出租为为辅。总总的来说说，徐州州商铺的的经营模模式以销销售为主主要手段段，其中中又以私私人产权权对外出出租获得得收益为为主，自自己捎带带经营为为辅。由由开发商商直接对对外出租租的较少少，即使使出租，一一般也是是大面积积对外出出租，如如整栋出出租、整整层出租租。此外外，还有有两种经经营模式式：一种种是由承承租人或或业主将将整层商商铺进行行分割，然然后将分分割的小小商铺摊摊位出租租给经营营者，获获取租金金充当收收益；一一种是业业主买下下商铺产产权后，前前十年或或更长时时间内，由由投资商商或开发发商承租租，业主主只管获获取

12、租金金，无须须管理。3、商铺自自营和投投资相结结合。在在发达城城市，商商铺主要要用来投投资，而而在徐州州，商铺铺多由自自己经营营打理，主主动用来来投资的的不多，但但也有，且且这个比比例正在在逐步扩扩大。买买下一间间商铺，当当条件成成熟、实实力足够够时，自自己经营营打理；条件不不成熟时时，将商商铺租出出去，获获取租金金，待商商铺人气气增加后后，再收收回自己己经营，或或待商铺铺增值后后转手卖卖掉以获获取差价价，是业业主们通通常的做做法。4、整层销销售和部部分分割割销售相相结合。开发商在商铺经营上，最乐意将整个商铺全部出售或出租给某个大型连锁购物中心或商场，因为，整体销售，方便管理，又利于物业的发展

13、；次之，喜欢将整层出售给或租给某个实力雄厚的买主；再次之，只能将其进行分割，分别给予销售或出租。5、商铺位位置由中中心区逐逐渐向次次中心区区转移。一般来说，商铺位于交通便利、商业繁荣、人气旺盛的枢纽地段，但对目前的徐州来说，由于市中心区已无地可买，不可能再建商铺，因此，商铺逐渐向次中心区转移，但依然在中心区的辐射半径之内，主要分布在淮海路、中山路、彭城路、解放路、建国路交叉圈里。6、商铺定定位被提提上日程程。目前前，徐州州商铺的的定位更更加明确确，专业业商铺市市场被提提上日程程，如：时尚春春天被定定义为女女性的主主题广场场，鑫源源电脑商商业街只只能经营营IT产产品。此此外，即即使在商商铺的某某

14、一层里里，也有有行业、种种类限制制，其依依据是整整个项目目的主题题功能定定位。7、价位受受地段影影响较大大。地段段对商铺铺的定价价具有决决定性因因素，地地段好，价价位就高高，地段段差，价价位就低低。如：紧邻彭彭城广场场的富景景广场一一层门面面价位高高达6880000-7220000元/平平米，而而位于解解放北路路的时尚尚春天一一层门面面价位为为150000元元/平米米，相差差之大，不不言而喻喻。8、物业管管理相对对滞后。通观徐州商铺，除个别有专门物业管理公司打理外，绝大多数都没有专门物业公司管理。9、徐州商商铺的自自身配套套尚可。徐州商铺的自身配套还是可以的，卫生间、手扶电梯、直达电梯、中央空

15、调、休息室、坐椅、快餐连锁、银行（自动柜员机）等应有尽有，唯一的缺憾就是车位不够充足。10、住宅宅社区沿沿街门面面受到欢欢迎。在在小区内内买个门门面，越越来越受受到投资资人的欢欢迎，尤尤其在大大型高档档小区内内。因为为在此投投资，收收益既稳稳定又不不存在任任何风险险，且售售价便宜宜，容易易打理。四 财富富广场优优劣势分分析优 势（一）、区区位优势势1、地段优优势：财财富广场场坐落在在徐州主主二干道道建国西西路与西西安南路路交汇处处东南侧侧，离市市中心仅仅有9000米路路程，离离云龙湖湖风景区区约1.5公里里，距火火车东站站约3公公里，位位置较为为优越。当当然，此此地段不不能与市市中心相相比，但

16、但是仔细细察看后后，市中中心已没没有多少少空地建建写字楼楼了，因因此，“退而求求其次”，财富富广场成成为第一一地段。2、交通优优势：财财富广场场周围分分布着多多条公交交路线（如如：555、6006、335、334、6610、668、118、773、6604、6607、666、游游2等），可可以抵达达城市不不同方向向，加之之财富广广场地下下、地上上设有众众多车位位，交通通优势突突出，充充分满足足业主出出行需求求。3、办公优优势：财财富广场场与国税税局、工工商局、国国土局、劳劳动局、市市人事局局等行政政部门邻邻近，与与市中心心商务区区、泛亚亚大厦等等主要写写字楼毗毗邻，周周围又分分布着各各大银行行

17、等金融融机构，办办公优势势无与伦伦比。4、配套优优势：财财富广场场四周分分布着超超市、商商场、医医院药店店、加油油站、邮邮电局、移移动和联联通营业业厅、餐餐饮、书书店、幼幼儿园、小小学、中中学等各各种配套套，加上上财富广广场自配配的商务务休闲会会所（设设有游泳泳池、网网球场、咖咖啡厅、酒酒吧、健健身房、会会谈中心心等），可可以充分分满足业业主各种种需求。 5、景观优优势：财财富广场场与云龙龙公园、云云龙湖风风景区、彭彭城广场场相近，加加上锦绣绣嘉园内内的环艺艺景观和和建筑小小品，使使财富广广场的景景观优势势超强。6、金融优优势：财财富广场场坐落在在徐州金金融街上上，周围围分布着着中国人人民银行

18、行、农业业银行、商商业银行行、工商商银行、建建设银行行、中国国银行、银银监局、人人寿保险险公司、康康泰保险险公司、太太平洋保保险公司司、信泰泰证券、西西南政券券等各种种金融保保险证券券机构，金金融优势势一绝。（二）、财财富广场场自身优优势1、现房优优势：财财富广场场已处于于现房状状态，看看得见、摸摸得着、感感受得到到，随买买随入，没没有风险险。2、装修优优势：财财富广场场外立面面采用玻玻璃幕墙墙，一层层大堂豪豪华精装装，写字字楼公共共部分精精装修，提提升财富富广场的的高档地地位。3、硬件优优势：健健康环保保型远大大新风式式中央空空调，先先进的空空气过滤滤系统，七七部国际际品牌（通通力）电电梯，

19、中中空钢化化玻璃，电电话线，宽宽带上网网线，闭闭路电视视线，控控制线，数数据线，智智能化设设施。4、软件优优势：荣荣获多种种荣誉称称号的立立信物业业管理公公司充当当业主的的贴身管管家，向向业主提提供“五星级级酒店”式服务务，免除除业主一一切后顾顾之忧。5、户型优优势：AA座标准准层分割割为122个区域域，南北北各5个个，东西西各1个个；B座座分割为为14个个区域，南南北各66个，东东西各11个，套套内面积积为500-1000平米米不等，既既能单独独使用，又又可随意意分割，可可满足业业主多方方需求。因因南北房房间居多多，采光光充足。（三）、心心理优势势：财富富广场是是目前徐徐州所有有写字楼楼中的

20、顶顶尖之作作，没有有任何一一家写字字楼可与与之媲美美，因此此，入驻驻财富广广场是身身份地位位的提升升，也是是公司形形象的延延伸，更更是慧眼眼投资的的英明决决策。（四）、时时间差优优势：如如上所述述，截止止今天，财财富广场场是徐州州写字楼楼之最，能能够与之之相匹敌敌的帝都都大厦、恒恒茂国际际尚在建建设之中中，预计计完工时时间在220077年3月月左右，与与现房的的财富广广场相比比，相差差20个个月，因因此，财财富广场场的销售售推广必必须抓住住这6000个日日日夜夜夜。（五）、投投资优势势：正因因为财富富广场具具有以上上多种优优势，才才使其具具有很强强的投资资优势。（六）、价价格优势势：虽然然财富

21、广广场的单单价高于于徐州写写字楼市市场均价价，但因因其面积积较小，总总价相对对较低。（七）、品品牌优势势：财苑苑地产经经过七年年的发展展，实力力日益增增强，在在“锦绣嘉嘉园”的带动动下，财财苑地产产品牌逐逐步形成成，市场场客户群群正在逐逐步扩大大。（八）、客客户优势势：随着着财苑地地产品牌牌的树立立，财苑苑知名度度、美誉誉度也在在扩大，口口碑效应应得以形形成，加加上“锦绣嘉嘉园”的影响响，潜在在客户市市场较大大。（九）、整整体优势势：正因因为财富富广场具具有各种种优势，才才使其各各方面具具有均好好性，整整体优势势要强于于徐州任任何一家家写字楼楼。劣 势（一）、建建筑造型型一般。财富广场的建筑造

22、型一般，过于大众化，不易识别，不能形成强势卖点。（二）、居居家与办办公相互互影响。财富广场作为商办楼，其背后是住宅楼，两者紧依，且财富广场与5号楼和1号楼间距不够大，对居家生活和商务办公都会造成不同程度的影响。（三）、售售楼部位位置问题题。售楼楼部放在在住宅楼楼里，而而且还是是一层，使使客户感感受不到到写字楼楼的大气气和高档档品位，而而且还会会给客户户造成心心理上的的压抑。此此外，售售楼部内内部装修修、饰品品摆设等等都不够够独特美美观，不不利于成成交机会会出现。（四）、财财富广场场的单价价较高，市市场接受受尚需一一段时日日。而且且，迄今今为止，徐徐州真正正意义上上的纯写写字楼以以出租为为主，出

23、出售不多多，惟恐恐市场接接受较为为困难，不不利于写写字楼的的销售，但但又是难难得的机机遇，毕毕竟第一一个吃西西红柿的的人被称称为勇士士。（五）、财财富广场场自身存存在部分分问题。如：标准层上的公共卫生间数量不够，室内缺少私人卫生间，南面低楼层采光不够好，净高不够导致二级顶给人带来压抑感，不能自控空调温度，脚踏式大便器易坏且不利于卫生维持等。（六）、室室内装修修带来的的潜在问问题。财财富广场场只统一一装修公公共部分分，室内内部分由由业主自自行装修修，不利利于装修修风格的的统一。（七）、竞竞争对手手已经出出现。如如上所述述，能与与财富广广场相抗抗衡的只只有帝都都大厦、恒恒茂国际际，目前前，其已已经

24、开始始动工，且且将要开开盘，期期房销售售。此外外，其销销售部位位于主要要交通干干道，容容易识别别，利于于宣传和和销售。（八）、规规模效应应难以形形成。因因财富广广场欲售售部分只只有B座座12层层，共1168套套，数量量不够多多，规模模效应难难以形成成。（九）、商商住楼、产产权式酒酒店和饭饭店宾馆馆抢占部部分市场场。财富富广场价价位较高高，对那那些小企企业或刚刚起步的的企业而而言，因因资金实实力有限限，入驻驻成本较较高，无无形之中中已被拒拒之门外外，只能能选择商商住楼或或产权式式酒店或或宾馆饭饭店。而而对那些些外地企企业分公公司或办办事处而而言，因因其要兼兼顾住房房和办公公，在资资金不是是很充裕

25、裕的情况况下，也也偏爱于于商住楼楼或产权权式酒店店或宾馆馆饭店。五 项目目客户群群分析（一）、客客户定位位 财富广场单单间套内内面积在在50-1000平米之之间，面面积相对对较小，总总价相对对较低，容容易吸引引那些大大中型企企业、科科技含量量较高的的企业和和实力雄雄厚企业业在徐开开设的分分公司或或办事处处入驻，同同时，那那些需要要更换办办公环境境、提高高地位、提提升形象象的公司司也是非非常重要要的潜在在客户源源。此外外，选择择二次投投资置业业的高端端群体也也是不可可忽视的的。（二）、客客户细分分1、年龄构构成目标客户年年龄段：25-55岁岁之间；主力户型：套内面面积为880平米米左右；根据年龄

26、结结构，可可将目标标客户细细分为：50-600平米/间目标标客户年年龄层次次为255-355岁；60-800平米/间目标标客户年年龄层次次为300-455岁；80-1000平米米/间目目标客户户年龄层层次为335-555岁； 在营销推广广时，可可以针对对不同年年龄结构构的消费费心理与与特点，做做出相应应的广告告策略。 2、客户构构成 （1）、第第一目标标群自用买买家分析析关于财富广广场的各各种优势势前面已已作详述述，在此此不予重重复。现现在，只只分析自自用买家家的特征征。多为高科技技产业，如如：电脑脑设计、三三维动画画制作、网网络工程程等ITT行业；或为外地驻驻徐办事事处或在在徐开办办的分公公

27、司；或提升公司司形象、提提高公司司地位的的买家，如如：管理理类企业业、咨询询类企业业、设计计类企业业、投资资类企业业等；多为改善办办公环境境的二次次置业；资金实力较较为雄厚厚；文化层次较较高，且且有干大大事业的的决心与与毅力；以白领上班班族为绝绝对主力力，讲究究生活格格调，注注重个人人形象；以脑力劳动动为主，规规模不大大，人员员不多；用办公环境境来提升升自己公公司的形形象力，以以保商业业往来中中的信誉誉度；信奉“生活活工作并并重”的生存存哲学；获得阶段性性成功后后，改善善办公环环境，展展示自身身实力；一般注重工工作环境境与品质质，讲究究商务配配套设施施上的便便捷性、整整体感；在价格认定定上比较

28、较宽松；在物业管理理、商务务配套的的服务态态度上，比比较苛刻刻；从事的行业业，需要要将更多多的资金金押在企企业经营营的周转转上，而而无过多多现金来来买办公公场地；购买行为较较为理智智，会综综合考虑虑各方面面因素后后，决定定购买与与否，但但一旦认认准后，会会立即付付诸行动动；据估算，自自用买家家将占财财富广场场项目销销售比例例的900%左右右。 （2）、第第二目标标群投资买买家分析析投资买家一一般不受受地域限限制，主主要看重重财富广广场地段段、环境境、办公公、配套套设施、高高档以及及财富广广场综合合优势对对土地价价值的提提升力度度，以投投资作为为财富积积累的方方式，赚赚取房屋屋租金，或或期待房房

29、价升值值后转手手卖掉赚赚取房屋屋中间差差价。功能之外的的地块稀稀缺性、唯唯一高档档写字楼楼的心理理优势和和徐州未未来发展展潜力及及预期的的投资效效益成为为投资者者青睐财财富广场场的重要要因素。投资买家将将占财富富广场项项目销售售比例的的10%左右，户户型选择择一般在在50-60平平米/间间以下，目目的是求求低总价价低投入入来降低低投资风风险。六 入市市时机选选择入市时机并并非仅指指时间概概念上的的时机，而而是根据据开发商商自身情情况和房房地产市市场状况况来决定定什么时时候进入入市场，是是卖楼花花还是卖卖现楼，是是建到正正负零还还是等到到封顶再再卖，是是抢到竞竞争对手手前开卖卖还是等等人家卖卖完

30、了再再说，所所谓时机机成不成成熟即此此之谓。对财富广场场来说，现现楼出售售已毫无无争议，关关键在于于何时推推进市场场。如前前面所述述，财富富广场是是徐州市市第一家家真正意意义上的的写字楼楼，其经经营的好好坏对整整个徐州州写字楼楼市场将将产生深深远影响响。毫不不夸张地地说，帝帝都大厦厦、恒茂茂国际、金金地商都都二期等等写字楼楼都在虎虎视眈眈眈地窥视视着财富富广场的的推广和和销售。据据调查，目目前已上上市出售售的准现现房写字字楼只有有恒石大大厦和金金凯隆大大厦，用用来出租租的写字字楼有刚刚刚推出出的国贸贸和以前前的泛亚亚、成功功、华联联等，帝帝都大厦厦、恒茂茂国际、金金地商都都二期等等直到2200

31、77年3月月左右才才能相继继完工，但但其销售售会提前前进行，如如：恒茂茂国际已已处于内内部认购购阶段，开开盘在即即，金地地商都二二期将于于20005年110月左左右开盘盘。但因因其不是是现房，价价位又与与财富广广场旗鼓鼓相当，因因此，对对财富广广场的威威胁不大大。细细细数来，对对财富广广场产生生威胁的的是恒石石大厦和和金凯隆隆大厦。恒恒石大厦厦位于解解放北路路，位置置非常优优越，又又是现房房，价格格为40000多多元/平平米，低低于财富富广场；金凯隆隆大厦位位于淮海海广场以以北，依依托徐州州饭店，主主体已经经完工，现现处于内内外安装装阶段，售售价为330000元/平平米左右右，远低低于财富富广

32、场，且且销售较较好。在在目前有有限的客客户资源源前提下下，恒石石大厦和和金凯隆隆大厦已已抢占一一部分市市场，陆陆续开盘盘的恒茂茂国际、金金地商都都二期、帝帝都大厦厦和待租租的国贸贸大厦等等又抢占占一部分分市场，加加之徐州州商住房房和产权权式酒店店的加入入，财富富广场的的潜在市市场越来来越小。目前，徐州州财富广广场一楼楼大堂和和北面广广场施工工已接近近尾声，加加上前段段时间的的广告宣宣传和内内部认购购，市场场接受力力度尚可可，因此此，应在在一楼大大堂和北北面广场场施工结结束之后后，选择择合适时时间，乘乘着各种种利好因因素推盘盘上市。七 宣传传策略从广告基本本原理分分析，产产品利益益点构成成目标受

33、受众的吸吸引力，即即产品能能给买家家什么样样的实用用利益。该该利益点点可以是是产品本本身的功功能利益益，也可可以是时时尚、品品位、显显贵、服服务内涵涵、区域域规划能能力、投投资收益益等附加加价值。鉴鉴于对财财富广场场潜在客客户的分分析，财财富广场场在推广广宣传时时，应着着重强调调产品的的功能、时时尚、品品位、显显贵、商商务配套套、投资资收益、物物业服务务内涵等等，可以以考虑在在平面媒媒体上做做一系列列报道，每每一报道道针对一一个卖点点。1、提炼独独特销售售主张一个热销售售项目，需需要一个个独特的的销售主主张，其其指向必必须为消消费者提提出一个个独一无无二的说说辞，这这个说辞辞是你独独有的，或或

34、者是第第一个提提出来的的，而且且这个独独特销售售主张对对目标买买家而言言是有实实实在在在的利益益，即消消费者通通过你的的表达，看看见你确确实能给给他带来来实实在在在的好好处，具具体要求求是将统统一性（形形象的整整合，推推广策略略中始终终不变的的核心）、连连贯性（整整个全程程营销过过程保持持连贯，包包括广告告风格/诉求的的可延续续性）、差差异性（个个性化识识别的系系统的建建立，独独一无二二，他人人无法替替代）三三者有机机结合。对对财富广广场而言言，应该该提炼一一个主题题，将各各个强势势卖点与与辅助卖卖点统率率起来，并并就财富富广场的的核心创创意提出出某个新新奇口号号，在此此基础上上，导入入并树立

35、立以此口口号为核核心的品品牌形象象，并以以持续不不断的卖卖点不断断丰满和和完善财财富广场场品牌形形象，以以波动或或间断高高潮式的的营销方方式及推推广节奏奏吸引目目标买家家，从而而实现最最终销售售。针对对财富广广场的现现房状态态，我们们可以提提炼出如如下独特特销售主主张：“真实感感受/真真实你我我/体验验式销售售”，即将将财富广广场的所所有卖点点一一展展示给消消费者，让让其参观观，让其其感受，并并欢迎其其提出意意见或建建议；“透明化化销售”，即通通过大胆胆展示财财富广场场的一切切，来提提升项目目形象，来来说明开开发商的的实力和和信誉；“财富广广场，你你去了吗吗？”即通过过煽情造造势扩大大财富广广

36、场的知知名度，在在此基础础上一一一展示财财富广场场的所有有卖点；“健康比比事业更更重要”，即提提倡一种种新的工工作观，强强调工作作的前提提是身体体健康，只只有保持持身体健健康，事事业才能能茁壮成成长，宣宣传推广广时要结结合财苑苑体育俱俱乐部和和财富广广场的设设备配套套。2、整合营营销传播播（1）、关关于传播播传播的核心心主要表表现在：将项目目核心竞竞争优势势美观、清清晰、准准确的传传达给目目标对象象，产生生鲜明印印象；在在具体操操作上，注注意掌握握节奏，配配合营销销创造快快速的销销售成绩绩；在传传播中形形成项目目统一、明明确并具具有延展展性的广广告风格格。一个个成功的的宣传推推广，应应整合运运

37、用广告告、公关关、事件件营销、PPOP、促促销、DDM等手手段，全全方位立立体传播播。 （2）、营营销策略略针对财富广广场所针针对购买买群体的的需求形形态、特特征、心心理，制制定相应应的推售售单位策策略、户户型策略略、价格格策略、付付款方式式策略、促促销策略略、广告告策略，做做到“集中兵兵力，直直击目标标消费群群体”。（3）、具具体营销销建议宣传口号：八方商商机聚揽揽财富“四面”聚聚揽黄金金商圈之之气“四面”体体现财富富广场优优越地理理位置及及区域环环境，体体现天时时地利之之旺势。“一面”南南接云龙龙公园、云云龙湖、云云龙山等等风景区区，自然然环境优优越；“二面”北北邻建国国路金融融一条街街，

38、财富富在此聚聚集；“三面”西西靠国土土局、劳劳动局、工工商局、人人事局等等行政机机关，办办公优势势一绝；“四面”东东倚中山山路商业业一条街街，商机机在此无无限蔓延延；“八方”亲亲历完备备服务之之本“八方”从从财富广广场自身身出发，挖挖掘自身身带给业业主的置置业优势势，体现现财富广广场的物物业管理理和商务务服务。 “一方”高高瞻远瞩瞩的规划划前景；“二方”功功能多样样的综合合势能；“三方”完完善齐备备的配套套功能；“四方”绿绿色共享享的自然然生态；“五方”随随意调配配的弹性性空间；“六方”知知名专业业的物业业管理；“七方”无无可估量量的升值值潜力；“八方”与与众不同同的形象象品位。八 广告告策略

39、（1）、造造梦 创意的的关键广告创意不不仅仅是是项目具具有什么么，而是是要讲在在这里投投资能够够得到什什么，享享受什么么，对自自己的事事业有什什么样的的帮助与与发展。一言概之，所所做广告告应该为为买家描描绘一个个美好的的蓝图。对对财富广广场而言言,首先先要强调调的是入入驻财富富广场能能够提升升企业形形象,提提高企业业地位,增加企企业与他他人合作作的机会会，增加加业务量量；其次次，强调调的是获获取较为为优越的的办公环环境和办办公条件件，有利利于调动动员工工工作的积积极性；最后，强强调的是是长期投投资能获获取巨大大收益。（2）、关关于广告告计划造势制制定广告告计划的的关键提炼卖点，令令项目广广受关

40、注注，各类类媒体强强势配合合，广告告安排紧紧凑有力力。凡此种种，其其核心在在于造势势，给人人以非来来不可、非非看不可可的印象象，才称称得上是是一个好好房地产产广告。 （3）、关关于广告告计划安安排集中考虑近近3个月月内的广广告计划划房地产的广广告计划划会受到到自身销销售业绩绩，竞争争对手，市市场形势势等诸多多因素影影响，长长期性广广告计划划的变化化较大。在在此情况况下，集集中精力力考虑如如何围绕绕开盘期期间的广广告安排排更有意意义。 （4）、关关于广告告手法广告手法需需要不断断创新房地产市场场的变化化迅速，抱抱着僵化化的原则则是不可可取的，只只有不断断创新，才才能创造造性的引引导目标标客户，才

41、才能引导导“见怪不不怪”的读者者。无论策划、创创意、执执行、表表现皆如如此，只只有富于于创造性性的思维维方法才才能获得得理想的的销售效效果。 （5）、关关于媒介介创新整合传播，即即运用广广告攻关关，利用用DM、促促销、事事件行销销等各种种手段。但但在不同同阶段侧侧重点应应有所不不同。 地产的地缘缘性客户户特征显显著，故故项目周周边的形形象推广广非常重重要，尤尤其是开开盘时期期。对财财富广场场而言，可可以在开开盘前几几天分派派销售人人员前往往泛亚大大厦等写写字楼进进行上门门推介，目目标固定定，利于于销售。地产销售工工具即楼楼书、户户型单页页、DMM、售楼楼处的氛氛围营造造、样板板间的设设计都是是

42、促成最最终销售售的有利利手段。 （6）、房房地产广广告发生生作用的的过程在徐州，每每天都有有项目在在进行推推广宣传传。所以以，在做做广告时时一定要要实行“三步走走”战略：第一步，一一个有效效广告的的前提就就是让人人看见，让让人有兴兴趣去了了解和关关注这个个项目，最最起码要要引起我我们目标标客户群群体的关关注。第二步，在在看过这这个广告告后要产产生想亲亲身了解解的兴趣趣和愿望望，这依依赖于广广告卖点点是否与与目标对对象的购购买心理理及需求求相符。第三步，兴兴趣转移移为行动动。房地地产是一一个注重重即时销销售，资资金快速速回笼的的行业，广广告效果果直接体体现在售售楼部的的看楼人人流量和和电话咨咨询

43、量上上。所以说：形形式决定定注目率率，内容容决定兴兴趣以及及是否行行动，两两者缺一一不可。（7）、好好广告的的标准从买家的角角度来看看，房地地产广告告效果的的好坏，关关键在于于是否能能与目标标买家实实现有效效沟通。 好广告的标标准：视觉的注目目性保证证广告引引起注意意。内容清晰易易懂，确确保广告告策略得得到贯彻彻。提供购买利利益，保保证广告告与销售售紧密结结合。整体上的美美感/个个性令受受众增加加对项目目的心理理评判分分。一致风格保保证广告告累加效效应形成成项目品品牌。 （8）、广广告组合合广告决非是是单纯的的报纸广广告，楼楼书、DDM、房房展会、户户外、PPOP、样样板间也也都是广广告信息息传达的的重要媒媒体，完完全依靠靠报纸广广告很难难达到项项目卖点点诉求的的效果。同同时，必必须根据据不同销销售阶段段，选择择阶段性性主打广广告推广广方式，灵灵活运用用广告、公公关、促促销、行行销等整整合传播播手段。（9）、广广告配合合广告必须与与销售紧紧密配合合、互动动，尤其其在销售售服务、销销售工具具、