购买商铺的十个应注意事项

1、文档编码 : CI3T2S4C3J6 HY4B7K3G2U2 ZV2T4R4K5F6购买 商铺的十个应留意事项 留意一：用途“ 居住用地” 转变为“ 商业用地目前市场上某些商铺是由原先的住宅通过“ 居改非” 变更过来的,这两 类房屋是两种完全不同的土地使用性质；“ 住宅” 是专供居住的房屋,“ 商用房” 全称是商业服务用房 就是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,两者至少在三个方面发生变更；从土地 治理角度看“ 居改非” 已经转变了土地用途,即把“ 居住用地” 转变为“ 商业用地” ；从规划角度看,其内涵已被变更为建设工程 规划许可证中的各项规定；从房屋使用功能角度看,房屋用途具有了经营功能；

2、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第18 条曾经规定：“ 土地使用者需要转变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同 意并经土地治理部门和 城市规划 部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地 使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记” ；可以看出,所投资的“ 商铺” 假如原先是居住用地的话,以后会有麻烦；留意二：规划变更要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更,这也将准备投资是否成功的重要环节；从宏观角度看,整个城市假如推出新一轮规划纲要的话,所投资的商铺 将来确定受到新一轮规划的影响；譬如上海市西部地区崛起虹桥交通枢纽工程,说明整个上海同长三角将形成一

3、个三小时车程的“ 都市圈” ,将来这里将吸引 大量人流、物流、信息流和资金流；这就使上海市西部地区凸现商业地产投资 机遇；从微观角度看,一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线,可以 确定该商铺有着上升的价值；留意三：相关权益：一是房屋产权,二是出租情形所谓商铺权益主要包括两个内容,一是房屋产权,二是其他相关权益；前者只要有产证就可以证明,而后者涉及的内容有许多；譬如二手商铺原先是 否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等,这里都会涉及到投资客的“ 权益” ；大家知道,二手商铺原有租客有“ 优先购买权” ,所以投资客在买房前 确定要明白租客同房东原先签订的协议内容；假

4、如租客舍弃“ 优先购买权” ,房东也必需出示有关书面证据；至于原有的装修、设备等问题,投资客也要问 清楚其中的权益范畴,以免买下后发生赔偿等麻烦事情；留意四：面积大小商铺依据地段和楼层的不同,其价值同面积大小成正比；但从个人投资经营及自身风险角度考虑,商铺面积一般在50 至 100 平方米为宜；类似面积商铺有市场层面广、出租简洁、经营灵敏、租金 较高、前期投 资较小、投资风险较低等优势,如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等,面积都不需要过大；选择商铺面积主要留意两点,繁华闹市地段商铺因地价较高,投资时尽 量留意减小单个门面面积,目标是提高商铺的单位面积价值；如是二层以上的

5、商铺,尽量选择开放式和多通道布局的商铺,以便让顾客便利驻足和流淌；留意五：用途结构商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究,特殊考虑投资商铺做餐饮业时,绝不能回避这一点；要留意许多住宅小区底楼店铺是不答应搞餐饮业的,哪怕沿街也不行；投资商铺前确定要明白是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等；商铺内在 结构和尺寸也大有讲究,譬如层高是多少、能否加装夹层 或者送夹层 等；底 层商铺层高如在 5 米以上,投资客可以自己加装夹层；一层用于经营,二层用 于居住或小型办公室,这是最理想的商铺了；要留意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高,这 类商铺一来便于经营；二来物业公司也便利治理,商铺价值

6、也就相应提高了；留意六：设备装修购买商铺时有必要关怀室内的装修和设备等情形,特殊对房屋的装饰要有详细的商定；一般情形下二手商铺都是经过装修的,有的仍带有各种设备；双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件,即房屋设备装修装饰清单；列出 这些设备和装修费用等情形,譬如是否包括在房屋总价内,折价的话可折多少 等,以免日后同原房东以及周边邻居发生冲突；留意七：税费品种商铺买卖需要缴纳税费,个人投资客确定要厘清这些税费；由于,这些费用所占房价的比例很高；主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个 人所得税等,详细都要在协议中讲清楚；有人建议,假如是某企业出售的商铺,有的可以接受股权转让形式进行投资；据

7、说,这样可以合理规避部分税费；注意九：回报时间商铺投资讲究的是长期回报,从目前国内外大型商业地产开发体会来看,一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入；对于商铺投资来说, “ 地段、 地段,仍是地段” 这句“ 名言” 仍然适用；而且,商铺投入同回报通常也是成正比的,但也有特例；譬如一些城乡结合部的商铺,刚建成是冷落的；但是,随着城市化进程 的加速,区域市场从无到有,从小到大；包括区域人口的增加、居住社区的出 现、道路开通、公共设施兴建等,房价或铺价都会水涨船高,促使商铺投资升 值；当然,不是人人都能看准这种“ 潜力铺” 的,主要仍是要耐得住孤寂；留意十：市场因素市场因素对商铺的影响是至

8、关重要的,这里包括宏观、中观以及微观等各种因素；有些是能够预见并掌控的,但有些却是难以预料的,这就要看投资 客本人的综合素养了；上海的商铺市场自2022 年兴起已有 7 年之久,商铺市场正在逐步走向成熟；不过也有高低快慢区分,如“ 黄金” 旺铺往往无价无市,包括淮海中路、南京东路、豫园、徐家汇等黄金地段；而偏冷地段商铺却是一铺难销,经营面 临较大困难；二手商铺防止显现纠纷防止显现纠纷投资二手 商铺 时留意细节约定 1、买家应事先调查房产是否有赠与、出租情形 律师点评：二手房买卖前,需要向业主明白该房产是否有赠与、出租情 况存在,以免日后陷入纠纷；假如业主表示没有,购房者不但要让业主出具无 赠与

9、或无租赁的书面承诺,仍要到现场去查勘,明白实情；假如业主已出租给别人,那么在转让时,业主通常需提前三个月告知 承租人 出售事宜,承租人享有优先购买权；应当签订三方协议,确定承租人对该 商铺舍弃同等条件下的优先购买权,并重新签订租赁合同；租客舍弃购买签订三方协议 2、二手商铺商定需更细致 承租人舍弃了购买权,三人签订了三方协议,宋老板仍是连续租赁；律师点评：二手商铺与二手房买卖合同有差别,需要购房者留意； 1. 要商定房产用途；要调查该土地用途是住宅仍是商业综合用地,能否 作为公司注册地； 2. 要对公摊部位进行商定； 有的商铺公摊面积占到总面积 30,这就需 要对公摊部位的组成、面积、面积误差

10、的处理方式详细商定； 3. 对房屋设备装修装饰的商定要详细；二手商铺都是经过装修的,可能带有各种设备, 在买卖合同中要单独做个附件,列出房屋设备装修装饰清单 ；房价中是否包含这些设备装修的费用要说明,假如不包括,折价是多少也要说 清楚； 4. 物业服务方面的商定；物业服务质量对商业用房经营至关重要,物业服务包括的种类、服务是 否到位,物业费用的组成等都要提前调查,并将该内容写到买卖合同和物业服 务合同中； 5. 交易税费的分担方式；目前在北京进行商铺交易,需要交纳的税费主要有：营业税、契税、印 花税、 土地增值税 、个人所得税；各方如何承担,均应在合同中列明投资商铺要看年限 商铺与住宅使用年限

11、有区分：依据有关法律规定,我国的土地使用年限,依据使用性质的不同,商业用地为 40 年,综合用地为50 年,住宅用地为70 年；其中,土地为划拨用地的,其使用年限没有限制；人们一般都认为,商铺的使用年限也就只有40 年；但事实上并非如此,据调查,目前市场上买卖的商铺,由于土地性质的不同其使用年限有所不同；一位资深的业内人士介绍,在现实中,起初的土地性质为商业用地的,其使用年限确定是 40 年；但是现在的许多项目也在项目的底层或是项目内部建 起了商业用途的门面房；最典型的就是大量的商住楼项目,项目的底下几层常 常就是临街的铺位；有的成规模的小区内部,也建起了便利业主生活的配套商 业铺面；这些铺面

12、是建在综合用地或是住宅用地之上,又不行能将其用地割裂独立存在,那么,在事实上,其使用年限就为 看来,商铺的使用年限就共有四种情形；50 年、70 年或无年限限制；这样在其他条件相同的前提下,由于实际使用年限的不同,出售或出租的收 益就会有明显的不同；另外,假如该商铺是建在划拨用地上,购买者就必需补交相应数目的 土地出让 金；因此弄清商铺的实际使用年限,是特殊重要的；贷款额度不同：住宅可以贷款60%70% 不等,商铺一般不超过60%；购买商铺与购买住宅的交易在以下三方面收费区分如下：类型登记费转让费契税 3% 商铺 100 元/ 每套？元/ 平方米买商铺留意事项一铺旺三代” 、“ 一铺养三代”

13、；然而,近些年来,因商铺引发的商业纠纷以 及投资失败的案例不在少数,缘由在于消费者对商铺明白甚少,轻信开发商给 出的种种承诺,对待商铺投资过于盲目；买哪里的商铺比较稳妥第一,要选择居民集合、人口集中的地区；通常情形下,大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区,特殊是商业活 动比较频繁,商业设施比较密集的成熟商圈；人气旺盛的地区有利于店铺的日 常营运,特殊是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺；这样的商铺简洁出租；其次,要留意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类；古语云：“ 一步差三市” ,相差一步就有可能差三成的买卖,这跟人流淌 线有关；一条街道会由于交通条件、历史文化、所处位置不同,而形成自

14、己不同的特点, 要选择街道两端交通通畅,往来车辆人流较多的街道,避免在一条“ 死胡同” 里开店； 同样一条街道的两侧, 由于行人的 走向习惯,客流量不愿定相同,要细心观看客流的方向,在较多客流的一侧选址；第三,要尽量防止在受交通管制的街道选址,车辆的位置；店铺门前要有适合停放交通便利是选择店铺位置的重要条件之一,尽量防止选择设置了交通管制 的地方,例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等；店铺邻近最好有 公交车站点,或者出租车停靠点；另外,店铺门前或邻近最好有便于停车的地 方,这样会给顾客带来便利；买商铺有哪些留意事项一、购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况,严格审

15、核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照,包括是否抵押、是否受司法限制等；二、在签订商铺买卖合同时留意：1、房屋用途；看是否的确为商用,并在合同中注明；2、公用分摊面积；商铺的公摊面积一般在30%-40%,甚至 50%；因此对买铺者来说,购铺单价高于住宅房,假如答应在确定范畴内的误差,也可能带来价格上几万元的变动,建议购房者选择按使用面积计单价 的方式,并在合同中明确商定公摊面积的大小与产权归属,确定公用 部位的规划设计；同时,让开发商在购房合同中商定好当商铺公摊面 积过大或过小时的解决方法；3、物业治理；许多购房者与开发商的纠纷都集中表达在商铺的物业管 理上,这也是购房者在购买商铺时极易

16、忽视的环节；4、交房条件；商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的 经营都相当重要,在签订商铺合同时应特殊商定物业的平面格局、楼 板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、呈现面、柱距、层高以及配套设施等条件,并在交房时留意验收；三、相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺,如售后包租,每 年的收益率百分之几；有一点要留意的是,依据建设部商品房销售 治理方法第十一条的规定,房地产开发企业不得实行售后包租或者 变相售后包租的方式销售未竣工的商品房；房地产市场风险较大,购 房者要谨慎评估房产商的承诺兑现的可能性有多大；四、贷款与其他税费方面；商铺贷款低,年限短,贷款利率相对

17、较高,而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格,因此,购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力；购买商铺应缴纳总房价 4%的契税,另外 仍有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税,商铺投资高投入、高产出、高风险同样投资商铺,为什么有人赚了大钱,而有人却连本都收不回来？那是因 为商铺投资确定属于高投入、高产出、高风险的行为；承诺回报是眼下商业地产项目中最流行的招商方式之一；有些项目承诺的 回报方式看似迷人,其实并不合理,投资者应当理性地分析招商噱头,选择真 正实质性的经营回报；而且商铺投资除了要看地产商承诺的回报率,更要“ 看 人气、看特性、看环境” ；现在,商业地产项目的主要冲突,往往集中

18、在价值 和价格的不对等,开发商期望出售商铺的价格高些高些更高些,但买房人就希 望得到商业价值更大的商铺；这种不对等,已经成为目前商业地产的最大冲突；另外,购房人不要将广告用语想当然地代替合同用语,要尽量将开发商出 售商铺时的主要广告内容及承诺写入合同,否就一旦发生纠纷,一般很难得到 法院的支持；不要轻信一些所谓的保底条款,由于这些条款在法律上可能是无 效的,高额的保底条款更无现实的可操作性；最终要说明的是,投资即为了赚钱,究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里 也不能光算收入,仍要充分考虑到各项支出；例如商铺的水、电、气、热、物 业治理等费用远远高于一般住宅的标准,其他装修、修理的支出也应当考虑在

19、内；这样才能够算出一个更加真实的投资二手商铺交易留意细节与新铺在推出时的大肆宣扬,夸大地段优势和前景相比,二手商铺可能更让投 资者觉得有把握；这种钱生钱、利滚利的诱惑也使得二手商铺的交易更加火爆；投资二手商铺享受的是前人种树,后人乘凉的好处；想要投资二手商铺的投资 者大多是看中了二手商铺位于成熟地段,并且培养出了相对稳固人群的流量,然而二手商铺的买卖决不像二手住宅那么简洁,二手商铺交易中仍存在许多问 题,提示投资者交易中要更加细心； 交易中不行忽视的细节购买商铺投资的目的有二：一是用以出租赚取收益；二是作为资金保 值并升值的手段；二手商铺投资与前两种投资形式相比,投资单价高,总价高,投资区域性

20、强；而不同品种商铺的租售价格也相差很大,中小型临街商铺、商 业中心商铺、房产项目自带商铺等售价主要受地段影响,价位不等；业内人士 称,二手商铺的投资风险其实与一手商铺的风险没有太大的区分,一手商铺是 从开发商手里买的,二手商铺是从小业主或者产权转让之后,形式上有差别,本质上没有差别；从风险的角度也较为类似；为什么这么说？有人可能会问二 手商铺是不是市场的环境更成熟？这个也不尽然；所以,投资二手商铺时,投 资者需要具备独到的眼光,这样才能降低本身存在的风险；与此同时,仍需综 合考虑其他多种因素；一、要商定房产用途要调查该土地用途是住宅仍是商业综合用地,能否作为公司注册地；二、要对公摊部位进行商定

21、有的商铺公摊面积占到总面积30,这就需要对公摊部位的组成、面积、面积误差的处理方式进行详细商定；三、对房屋设备装修装饰的商定要详细二手商铺都是经过装修的,可能带有各种设备,在买卖合同中要单独做个附件,列出房屋设备装修装饰清单；房价中是否包含这些设备装修的费用要说明,假如不包括,折价是多少也要说清楚；四、物业服务方面的商定物业服务质量对商业用房经营至关重要,物业服务包括的种类、服务 是否到位,物业费用的组成等都要提前调查,并将该内容写到买卖合同和物业 服务合同中；五、交易税费的分担方式目前进行商铺交易,需要交纳的税费主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税；各方如何承担,均应在合同中列

22、明； 有可能遇到的特殊状况状况一：卖家欲转手但商铺正出租律师点评：购买二手商铺是一项特殊专业的投资,投资者需考虑的因 素许多,第一要考虑投资风险；详细来说,包括商铺四周的商业氛围、交通环 境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等；而对 于这些内容,投资者自己的考察往往流于表象；比如,一些投资者看到店铺来 往人群许多,就判定生意很好；事实上,来往人群实际消费的金额,减去开店 运营的各项成本后,仍剩多少利润,摊到房价上投资回报率是多少,投资者并 不见得很清楚；所以,建议投资人仍是请专业的投资公司或商业代理公司,进 行投资风险评估,测算出投资收益后,再准备是否投资；状况二：租客

23、是否具有优先购买权律师点评：二手房买卖前,购房者需要向业主明白该房产是否有赠与、出租情形存在,以免日后陷入纠纷；购买商铺同样需要留意；假如业主已出租 给别人,那么在转让时,业主通常需提前三个月告知承租人出售事宜,承租人 享有优先购买权；假如租客愿意舍弃优先购买权,承租人、投资人、房主三方 就应当签订三方协议,确定承租人对该商铺舍弃同等条件下的优先购买权,并 重新签订租赁合同；状况三：购买住宅改建的商铺律师点评：购买这样的商铺时,第一看该建筑有没有建筑许可证和规 划许可证,假如房主能够供应两个许可证,就无需担忧房产证的问题；另外,签订合同时仍是要对房产证特地拟立一个条款,注明双方的商定和违约赔偿

24、的 方式,交购房款必需索要收据,单据上不仅注明时间地点内容,仍要加盖印章；需要提示的是,投资这样的商铺存在很大的风险,有可能无法办理营业执照,没有经营资格,所以不建议购买此类商铺； 二手商铺的土地问题商铺的土地问题,应当是交易中的关键性所在,对于土地性质的明白,也是规避风险的重要举措；一是留意商铺的土地使用年限；商铺一般可分为两类：一种是商住综合用地,其土地使用年限为50 年；另一种是商业用地,土地使用年限为40 年；购买二手商铺时特殊要留意看清土地使用年限；有的商铺在挂牌出售时,实际 已经使用了十几年甚至二三十年,剩下的使用年限很少；年限到期后,仍需交 纳土地出让金；购买这类商铺时应充分考虑

25、“ 折旧” 因素；二是留意区分商铺的土地使用权性质；目前市场上大多数商铺的土地 使用权性质为出让,但也有部分商铺的土地使用权属划拨性质；特殊是一些单 位自建房的底楼店面；购买这类店面时要明白清楚土地是出让仍是划拨？假如 是划拨土地的,需要交纳多少出让金；三是留意商铺土地使用证上注明的用途；目前市区有些地段的商铺是 由住宅“ 改造” 而来,土地使用证上注明的仍然是“ 住宅用地” ；但房东出售 时很可能按“ 商铺” 出售；投资者购买的时候就要特殊留意了；另外,有的商 铺出售时,产权证上注明的面积可能会跟实际使用面积不符；比如市区江北某处一商铺出售时,房东号称建筑面积有100 平方米,房产证上登记的

26、面积只有60 平方米；购买时要看清产权证上的面积；购买商铺 6 大留意点1、要有商铺的风险意识；开店选址,要有前沿的目光,有钱的可以投资买店铺,但是选择买店铺一 定要留意几点,现在不是“ 一铺养三代” 的时代,假如运行不畅,有可能“ 三 代养一铺” ；2、尽量不买商场里的商铺；不买产权分散的商铺,只买独立的商铺；商场要是整体情形很差,你的铺 子卖也卖不出去,租也租不出去；那种小产权商铺看起来成本低,其实投资的 变数很大,产权分割出售后,很难统一全部投资人的意愿去经营,而且极简洁 显现恶性竞争,最终沦落成小商品、小集市式的商场；3、买商铺之前多调查；买了商铺,你并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了

27、；你要调查,面积一 样的商铺适合什么样的商业类型 .周边的消费水平,能支撑什么水平的品牌 .在 保守估量的营业额基础上,预期的租金水平能不能让商家盈利 .你是个人投资 者,不需要像机构投资者那样撰写投资报告,但你的心里得有本清楚的账；4、买了商铺,不是就此捧上了“ 金饭碗” ；对商铺投资的复杂性,投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等,都 需要有一个清醒的熟识；许多商业在销售时热热闹闹,然而运营很长一段时间后,却仍是一片萧条；即使过了正常的5、看准客流和潜在客流；1-2 年养铺期,也看不到期望在哪里；商铺选址确定要留意四周的人流量、交通状况以及四周居民和单位的情形；对经营小型商铺的创业者来说

28、,客流的大小直接影响到收入的多少；因此,选 择地理位置优越的商家投资收益较高,但好地段也意味着价格较高,竞争猛烈；相对而言,社区商铺与沿街店铺的客流量稳固,投资回报平稳；至于郊区住宅 的配套商铺客源已经固定,就必需从经营上多下工夫了；6、买商铺要有前瞻性；并不是全部的好地点都确定好赚钱,有时遇到市政规划变动,热闹的地段 也有可能变成冷僻之地,而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间；因 此,买商铺在选址时要眼光放远些,多明白该地区将来的进展情形；当然,除 了关注市政规划外,仍要留意该地区将来同业竞争的情形；购买投资商铺谨防三硬伤 不同的商铺情形也不同；一般而言可以用以下公式来运算：方法一,主

29、要适用于没有贷款的一次性投资；运算公式为：（税后月租金每月物业治理费） 12年租金收入,而年租金收入购买商铺总价年投资收益率；反之,用购买商铺总价年租金收入投资回收年限；方法二；主要适用于贷款投资的收益运算；运算公式为：（税后月租金按揭月供款每月 物业费 ）12年租金收入；（首期房款按揭贷款）年租金收入投资回报年限；反之,用年租金收入 率；名词说明 房价租金比（首期房款按揭贷款）年投资收益“ 房价租金比 ” 是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值 ,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报；对于商铺物业 ,现时大多认为合理的投资回报率一般在6%-8%, 其对应的房价租金比大约在110-1

30、50 之间；如房价租金比大于200 时,意味着收益率不到4%,房价具有确定的泡沫成分；购买商铺谨防陷阱陷阱一：黄金地段其实不少 “ 黄金地段 ” 仅是针对居住或办公而言；商铺的开发商打擦边球,广告上 “ 黄金地段的旺铺 ” ,往往并不是真正的“黄金旺铺 ”,价格不菲却未必真能旺起来；但人口密度小,很难集合商家最为看重的“人气 ” ；因此,像涌金广场等商铺在建成几年后都没能成为起初投资者们殷切期望的“旺铺 ”；由于今年楼市低迷,部分投资客把目光转向了商铺；如何在投资商铺中略胜一筹呢？置业投资询问专家指出了常见投资商铺的三大硬伤：选址轻信地段优势、过于感情用事、缺乏实地考察；选址轻信地段优势置业专

31、家指出,地段优势只是衡量优劣的基本条件,但不是确定条件；例如 在商业成熟的美食街投资服装店或者五金店就很不合适；假如以昆明规划图的 轨道交通为例,专家指出,不要过度信任轨道交通的商业优势；虽然是在轨道 交通的范畴内,交通便利,但是人流简洁进入也简洁分散,并没有形成一个固 定的客流,在客流上没有足够的吸引力；过于感情用事 小贺本着对餐饮的宠爱投资商铺,结果血本无归；这样的错误在初次投资商铺的投资者中经常见到；在商场摸爬打滚近20 年的张正,目前在南市经营一家服装店；他说,投资需要热忱,但是更需要理性；他说,许多初次投资服装的 女士,由于对服装的宠爱和平常一些肤浅熟识就盲目投资,结果不但没有达到

32、预期目的,反而造成“ 骑虎难下 ” 的局面；专家建议,投资商铺必需建立在对行 业的全面熟识和亲自考察的基础上；一些肤浅的表面熟识和道听途说的体会很 可能造成投资失败；缺乏实地考察 在谈到实地考察时,某投资置业的专员李先生指出,不行忽视对投资店铺的 设施结构考察；他说,比如投资经营餐饮业要求排气烟道、污水处理池等设施 要科学合理；假如忽视了不但会给后期经营带来麻烦,有的甚至无法经营；如 果是投资在新建立的商业区,仍必需考察商业区的进展规划；比如投资我市城 南某商业广场,在投资前就必需明白到商业区经营的划分和以后的进展规划；假如本想投资首饰行业,结果商铺投资到零售区,这样会给经营带来不便；再 者,

33、假如开发商缺乏后期的运作方案,比如没有通过活动、宣扬手段吸引消费 者前来,不断地集合人气,对投资店铺也是不利的；投资产权式商铺如何规避风险 当前,一些房地产商为使自己开发的商用楼盘尽快脱手,通过各种炒作,推出 “ 产权式商铺 ” 投资新理念；在当前商用房空置率较高的情形下,要特殊警 惕这种新的投资陷阱；骆律师介绍说,产权式商铺分为两种业态,中小投资者要留意识别；一种 是“虚拟产权式商铺 ”,开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分 割,小商铺之间无墙隔离,不划分实际区域,产权登记在投资者名下,并在一 定期限包租,购房者无法自行经营；这种商铺本身不具有独立使用的价值,产 权成了虚拟的收益

34、权属；在这种情形下,投资者如期获得收益的前提是商场的 整体经营必需良好,否就,一旦商场整体运作显现问题,投资者的回报就如同无本之木；目前,市场的商铺销售主要以 明,虚拟产权式商铺纠纷频发；“ 虚拟产权式商铺 ” 为主,而事实也证另一种就是独立产权商铺；这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区分是,真 正拥有分割的独立产权的物业外形,购买这种商铺的投资者可以自营,也可以 出租,或是让经营公司包租；这样投资者就真正拥有了处置权,拥有独立产权 的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的；当然,投资者在选择这样的独立 产权商铺时,仍要综合考虑所选择商铺的各方面条件；一般而言,区位、交通 物流、商业氛围、开发商背景

35、、主力商户、项目规划、运营治理、升值潜力等 九大要素,是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的；产权商铺在销售中一般有三种模式：第一种是托付经营；投资者买商铺,买 后把商铺托付给开发商来经营,开发商把商铺出租给其他人,投资者坐等收益；开发商提出一个固定回报的保证,承诺假如收益达不到确定的比例,他会把 房 子买回来；从法律的角度看,这种模式的合法性是值得质疑的；其次种是投资者直接把商铺出租给开发商,然后答应开发商转租,开发商 会把商铺转交给经营单位；开发商依据通常房租的收益给投资者返钱,开发商 会承诺,假如租金达不到承诺的比例,到时候可以把房子回购；回购是开发商 对自己回报的担保方式,但这第一要

36、看固定回报是否合法；从法律上来说,回购是一个担保合同,固定回报的做法本身是违法的；第三种是房子卖给投资者,然后投资者又把房子托付给经营单位经营,开发 商再赐予一个保证；其次种模式相对仍是比较牢靠的；房子租给开发商, 开发商给出确定回报,这是可以的；但是有一个大前提必需确定,产权商铺销售时必需是现房,不允 许是期房；现房的意义是房子不单单是封顶,而要竣工,而且已经是验收合格 备案了；投资心得虽然铺子短期内没有收益, 但是由于没有仍贷压力, 所以这次失败经受并未 完全打消我投资不动产的热忱；冷静摸索了几个月之后,我开头查找下一个投资目标；吸取第一次买铺失败的教训,其次次选铺时,我对房源周边的环境、

37、适合经营的业态、 周边的有效购买力, 以及社区的房龄都作了细致的调查；最终,我在轨道交通1 号线沿线买了一间6 平方米左右的商铺,总价 15 万元；虽然铺子面积小,但由于靠近轨道交通,而且在路的拐角,所以人流量特殊大,第一年月租金就达到了7000 元/ 平方米；购买门面房留意3、市场上内、外销商铺并轨了吗？目前本市内、外销商品住房已经并轨,但内、外销商铺未并轨,仍处于内、外有别的状况,市民在购买商铺前应先问清物业的性质,以免签了合同却办不 出产证；4、对于商铺的公摊面积,投资者应当留意哪些问题？建议购房者选择按使用面积计价的方式,并在合同中明确商定公摊面积的 大小与产权归属,确定公用部位的规划

38、设计,只有事先商定详尽,一旦显现问 题才能有效维权；5、购买二手商铺应留意什么？购房者需要向业主明白该商铺是否有赠与、出租情形存在,以免日后陷入 纠纷；如已出租、转让,业主需提前三个月告知承租人出售事宜,承租人享有 优先购买权；如承租人愿舍弃优先购买权,承租人、投资人、业主三方就应当 签订三方协议,确定承租人对该商铺舍弃同等条件下的优先购买权,并重新签 订租赁合同；怎样购买门面房第一、学、即学习和知道准备门面价格的主要因素；应向熟识门面价格的房地 产评估人员和有关房地产开发商明白,查阅相关资料；其次、看,到现场实地观看；看水、电、路、通讯情形,交通情形等基础设施；邻近的学校、医院、邮政等公用设施；商店、菜场客流量多少及经营情形；第三、问,问四周门面的经营状况,门面的租金和门面的销售价格等；第四、明白,明白规划情形,以估算将来收益；第五、运算和比较,对调查和明白到情形运算,运算和比较不同经营类型、不 同位置的门面的收益和价格；第六、听,在准备购买门面前不妨听取亲朋好友、同学和行家的看法；第七、准备；在对情形完