广西某园区策划方案

1、项目发展时机研究经济发展因素 南宁市地地理位置置概述本项目所在在城市南宁宁，简称称“邕”，广西西壮族自自治区首首府，是是全自治治区政治治、经济济、科技技、文化化、教育育、信息息和金融融的中心心。南宁地处南南亚热带带，常年年气候温温和，阳阳光充足足，雨水水充沛，风风光秀丽丽，终年年树绿花花繁，四四季常青青。拥有有丰富的的矿产资资源、农农副产品品资源、土土特产资资源，盛盛产具有有亚热带带特色的的水果，粮粮食作物物以水稻稻为主。南宁地理位位置优越越，处于于我国华华南、西西南和东东南亚经经济圈的的结合部部，是环环北部湾湾沿岸的的重要经经济中心心。南宁宁东邻粤粤、港、澳澳，南临临北部湾湾，背靠靠云、贵贵

2、、川大大西南，作作为新崛崛起的大大西南出出海通道道枢纽城城市，具具有沿江江、沿线线、沿边边、沿海海的“四沿”优势。南宁市区距距钦州港港、防城城港、北北海港分分别是1104公公里、1173公公里和2204公公里，是是云、贵贵、川大大西南货货物进出出海大通通道的重重要咽喉喉，也是是连接东东南沿海海和西南南腹地这这一经济济区域的的“结合部部”，是人人流、物物流、信信息流的的汇流中中心。南宁距中越越边境的的东兴市市、凭祥祥市分别别为2004公里里和2330公里里，毗邻邻南宁的的7个县（市市）与越越南接壤壤，陆地地边境线线长10020公公里，对对发展边边境贸易易十分有有利。南南宁凭借借其得天天独厚的的区

3、位优优势，对对广西沿沿海城市市发挥着着中心城城市的依依托作用用，对华华南、西西南经济济圈发挥挥着枢纽纽城市的的连接作作用，对对东南亚亚各国发发挥着中中国前沿沿城市的的开放作作用。南宁市近两两年经济济发展情情况及态态势房地产投资资与国民民经济发发展间存存在着互互动关系系。经济济发展水水平是房房地产开开发投资资及发展展的基础础。房地地产的健健康发展展又会带带动国民民经济的的发展。房房地产开开发投资资规模的的大小主主要考察察的因素素是经济济发展周周期、收收入与消消费、固固定资产产投资水水平、住住宅产业业化（商商品化）等等。2001年年，南宁宁市全年年国内生生产总值值达3222.663亿元元，增长长1

4、0%。其中中，第一一产业增增加值448.663亿元元，增长长1.66%；第第二产业业增加值值94.27亿亿元，年年增长77.5%；第三三产业增增加值1179.73亿亿元，年年增长113.66%。一一、二、三三产业在在国民经经济总量量中所占占的比重重分别是是15.2%、28.8%、56.0%，第第三产业业的兴旺旺发达，充充分体现现了首府府城市的的经济特特色。（数数据来源源：南南宁统计计年鉴220011）2002年年，南宁宁市国民民经济继继续保持持持续稳稳定健康康发展的的良好态态势，国国内生产产总值达达3566亿元，比比上年增增长111.500%，高高于全国国和广西西的平均均水平，其其中，第第一产

5、业业达500.900亿元，增增长100.800 %；第二产产业达1101.90亿亿元，增增长122.200%；第第三产业业达2003.220亿元元，增长长11.30%。产业业结构进进一步优优化，经经济运行行质量不不断提高高,固定定资产投投资完成成1222.944亿元。城城乡居民民收入稳稳定增长长，人民民生活基基本实现现小康，城城镇居民民人均可可支配收收入为887966元，比比上年增增加8990元；农民人人均纯收收入为225244元，增增加2003元。城城镇和农农村人均均居住面面积分别别达到99.1平平方米和和19平平方米.（以政政府工作作报告为为准）2003年年开始，南南宁市进进入全面面建设小

6、小康社会会、加快快推进现现代化发发展的重重要关键键阶段。主要预期目目标：国国内生产产总值增增长111%左右右，其中中，第一一产业增增长6%,第二二产业增增长100%,第第三产业业增长112%;财政总总收入增增长111%;全全社会固固定资产产投资增增长133%左右右;实际际利用外外资增长长11%,全市市外贸出出口增长长5%;社会消消费品零零售总额额增长110%;城镇居居民人均均可支配配收入增增加7%元,农农民人均均纯收入入增加2200元元。（以以上数据据摘自220033年政政府工作作报告）表1.1.2-11南宁市市近十年年国内生生产总值值 （按按当年价价格计算算） 单位位：万元元年份国内生产总总

7、值第一产业第二产业第三产业工业建筑业1992年年624799813309952407777208911431863325092261993年年941355016640063789992315655763335536595521994年年1331885123740025185005439300979196657594441995年年17152252293699765547785520992103388676607771996年年19545519334400368373315467773136955893638851997年年226233953981222755122158630081688113

8、110911521998年年257577334401556815277862258811926997132022991999年年274555064636883845599463148822141112143622292000年年295000004800000910000067958802304220154000002001年年324788564951773934277169572262385445181844122002年年356066705115773102555677547442270822520235530单位：万元数据表明：南宁市市国民经经济和社社会发展展处在经经济发展展周期的的上升期

9、期，经济济指数反反映的各各行各业业都有持持续稳步步增长，特特别是第第三产业业、固定定资产投投资增长长迅速。单位：万元人口因素南宁是一个个以壮族族人口为为主的多多民族聚聚居城市市，也是是我国五五个少数数民族自自治区中中唯一兼兼具浓郁郁少数民民族风情情和沿海海开放特特点的首首府城市市。南宁宁市聚居居着壮、汉汉、瑶、苗苗、侗等等30多个个民族，220022年，全全市壮族族人口有有189922445人，汉汉族人口口有100480034人人，分别别占全市市总人口口的633.566%和335.220%。南南宁市现现辖新城城、兴宁宁、城北北、永新新、江南南、南湖湖开发区区六个城城区、一一个郊区区和邕宁宁、武

10、鸣鸣两个县县。20002年年末，南南宁市总总人口2297.70万万人，其其中市区区人口1140.38万万人，两两个县人人口为1157.31万万人。全全市人口口自然增增长率为为4.999，人口口增速保保持平衡衡增长。在20011年召开开的全区区城镇化化工作会会议上，提提出了城城市化建建设目标标：在220055年把广广西的南南宁、柳柳州建设设成为特特大城市市，城市市人口分分别达到到1500万和1120万万，相当当于南宁宁市每年年的人口口机械净净增长约约为100万人。城城市化的的加速发发展，使使南宁市市中低价价位的商商品房需需求增大大，为南南宁楼市市的健康康发展提提供了极极大的商商机。表1.2-1

11、南南宁市220022年人口口统计指标名称单位全市市区邕宁县武鸣县总户数户8253887409899323398821815112总人口数人297700641403889792603376471330男性人口人15471153724733748604433363773女性人口人14299911679166043999943107557农业人口人17362244372222582494405390779非农业人口口人124088201031667210109971080551年平均人口口人296133091391220292270016474007自然增长率率4.994.637.462.24表1.

12、2-2 南南宁市220022年各区区人口统统计指标名称总户数（户户）总人口（人人）占地面积 （平平方公里里）人口密度（人/平方方公里）兴宁区53009917020037.2236399新城区1040440334744724139477城北区1119663425655128152011江南区6058221964886248186永新区80299927681105.55498755邕宁县233988292603374725195武鸣县181511264713303366192如图所示，邕邕宁、武武鸣两县县人口分分别占南南宁市总总人口的的31.110%和和21.73%；主要要的五个个城区中中，城北北

13、区人口口最多，占占南宁全全市人口口的144%；其其次是新新城区，占占全市总总人口的的11%；而江江南区、永永新区和和兴宁区区人口数数量相当当，分别别占全市市人口的的6%、99%和55%。通过考察南南宁市各各区的面面积与人人口数量量两项指指标，可可以看出出，五大大城区中中，永新新区人口口密度最最大，每每平方公公里人口口数为4498775人；兴宁区区次之，人人口密度度为2336399人/平平方公里里；新城城区人口口密度为为139947人人/平方方公里；江南区区人口密密度相对对较少，每每平方公公里人口口数不到到一万人人，每平平方公里里仅为881866人，是是南宁市市城区中中人口密密度最小小的区域域，

14、这与与该区域域所处的的地理位位置及以以工业发发展为主主的区域域经济有有着较大大的关系系。随着国家、广广西区、南南宁市经经济态势势的强劲劲发展，未未来全球球一体化化，以及及南宁市市户籍管管理制度度改革、加加快城镇镇化政策策实施，南南宁市人人口增长长的数量量、速度度在“十五”期间将将急速发发展，为为区域房房地产投投资发展展带来了了巨大需需求空间间。南宁市经济济不断发发展，使使市民的的收入和和消费得得到较大大的提高高。20002年年，南宁宁市城市市居民人人均可支支配收入入为87796元元，比220011年增加加8900元，增增长111.266%，扣扣除价格格因素，实实际增长长13%；城市市居民人人均

15、消费费性支出出69770元，比比上年增增加5221元，增增长8.98%，扣除除价格因因素，实实际增长长13.64%。城市市居民人人均收支支节余额额为5226元，节节余率为为7.668%，比比上年降降低4.04%，意味味着城市市居民消消费观念念、消费费意识均均有所提提高。表1.2-4 南南宁市近近十年城城市居民民人均收收支统计计年份城市居民人人均可支支配收入入（元）城市居民人人均消费费性支出出（元）1990145413601991165916671992210618531993308126241994454342881995554450551996597354251997593154561998

16、65705800199968476321200074836953200179067107200287966970今年南宁市市整体经经济状况况得到快快速发展展的同时时，居民民收入也也相当丰丰厚，11-3月月南宁市市个人所所得税入入库为994000万元，同同比增长长1122.2%,意味味着职工工收入有有大幅度度的提高高。考察南宁市市居民的的消费结结构，发发现恩格格尔系数数继续下下降，由由19998年的的42.36%下降为为37.5%。而而设备用用品及服服务、医医疗保健健、娱乐乐文教支支出、交交通和通通讯支出出比重分分别由119988年的77.711%、2.77%、11.81%、8.228%上上升为

17、112.007%、3.223%、13.77%、9.115%。城城市居民民家庭消消费质量量显著提提高。随着福利分分房的取取消，住住房消费费逐步成成为消费费的热点点，并带带动住房房装修支支出的上上升。220022年，南南宁市居居民人均均购建房房支出111277.833元，比比上年增增长7.62%；年人人均住房房装修服服务支出出66.15元元，增长长61.98%；年人人均家具具材料及及室内装装饰品支支出633.422元，增增长5.3倍。表1.2-4 220022年南宁宁市居民民家庭居居住情况况指标名称调查户数（户户）家庭常住人人口数（人人）总计200619按居住面积积分4平方米以以下144-6平方方

18、米3126-8平方方米9368-10平平方米166810-122平方米米257912-144平方米米3210214平方米米以上114318按房屋产权权分公房3095租赁私房15自有房99297部分产权的的自有房房69219其他13南宁市民收收入稳步步增加，住住房消费费以及对对居住要要求的提提高，为为商品房房项目开开发提供供了良好好的契机机与发展展空间。 社会与文文化因素素南宁市历史史悠久，自自古就是是我国南南方的边边陲重镇镇和著名名商埠，有有着特殊殊的战略略地位和和厚实的的文化历历史底蕴蕴。南宁宁古属百百粤领地地，新中中国成立立后，119500年设南南宁（省省辖市）为为广西省省会，119588

19、年广西西壮族自自治区成成立，南南宁为自自治区的的首府至至今。改革开放以以来，南南宁市不不断提高高城市综综合实力力、努力力塑造城城市新形形象，经经济建设设和精神神文明建建设取得得了前所所未有的的发展。南南宁市民民风淳朴朴，观念念开放，喜喜欢、愿愿意接受受新鲜事事物，随随着精神神文明建建设活动动的深入入开展，社社会公德德、职业业道德、家家庭美德德的大力力提倡，市市民的文文明素质质和城市市的文明明程度得得以不断断提高。了解南宁的的民俗风风情与文文化特色色，能够够为项目目的定位位及目标标客户的的描述提提供有力力的依据据，而地地方语言言及饮食食习惯是是一个城城市众多多文化因因素中两两项最具具代表性性的因

20、子子，从它它们身上上往往能能够反映映出当地地人们的的某些突突出的生生活习惯惯及行为为特征。南宁一带的的方言，主主要有官官话、壮壮话、平平话、白白话四种种。随着着时代的的发展，城城里人已已不讲官官话、壮壮话和平平话了，白白话（粤粤语）和和普通话话（汉语语）是南南宁人现现时的日日常用语语。南宁宁白话是是南宁代代表性的的地方语语言，源源于广东东话（据据说是广广东商人人传入的的），但但由于地地域的原原因，南南宁白话话和广东东话在语语调上还还是有些些区别。南宁的菜肴肴属于粤粤菜系列列，以清清淡为主主，讲究究鲜、嫩嫩、爽、滑滑，与广广东口味味极为相相似；南南宁市设设有多间间民族餐餐馆，提提供侗族族打油茶茶

21、、壮族族糍粑、瑶瑶族竹板板鸡、苗苗族铁板板牛肉等等菜式，体体现广西西各少数数民族风风情；南南宁市具具有地方方特色的的风味餐餐馆较多多，如野野味餐馆馆、海鲜鲜馆、香香肉馆、牛牛杂馆、鹅鹅餐馆等等这些以以珍、奇奇、精、美美取胜的的食肆，深深受食客客的青睐睐；南宁宁的传统统风味小小吃，有有粉、面面、糕、饼饼、甜品品、油炸炸、酸品品、冷食食、杂食食九大类类，具有有南方特特色。而而南宁人人对“食”的追求求并不亚亚于以“食在广广州”著称的的广州人人，他们们往往会会一家大大小或与与亲朋好好友一起起，专程程到某家家餐馆一一尝特色色、一饱饱口福。通过重点考考察南宁宁市民的的语言、饮饮食习惯惯，可以以发现，南南宁

22、人与与广东人人在生活活习惯方方面较为为相似，而而且南宁宁人普遍遍接受广广东的生生活模式式，承认认广东与与其地区区相比，具具有一定定的先进进性，以以缩小南南宁市与与国内先先进城市市差距作作为城市市发展目目标。政策与法律律因素1.4.11国家及及南宁市市房地产产相关政政策法规规200220003年66月房地地产法律律法规对对房地产产的影响响2002年年2月225日建建设部下下发了关关于规范范房地产产开发企企业开发发建设行行为的通通知，目目的为加加强对房房地产开开发项目目的管理理，确保保工程质质量，保保护购房房者的利利益。2、20002年22月266日建设设部出台台了住住宅室内内装饰修修理管理理办法

23、，原原因在于于“毛坯房房”在一家家一户的的住宅装装修暴露露出许多多问题，如如管理难难度大、违违法违规规现象多多、危及及建筑物物性能、经经济纠纷纷增多、消消费者合合法权益益不易保保障、装装修施工工扰民等等，并存存在偷、漏漏国家税税费的现现象。3、20002年55月233日建设设部、国国家计委委、国家家经贸委委、财政政部、国国土资源源、监察察部、国国家工商商行政管管理总局局七部下下发了关关于整顿顿和规范范房地产产市场秩秩序的通通知目目的规范范房地产产的管理理，活跃跃房地产产市场，使使房地产产市场既既活跃又又有秩序序，切实实保障购购房者的的权益。4、20002年77月1日日国土资资源部正正式发布布了

24、并从从即日起起施行招招标拍卖卖出让国国有土地地使用权权的规定定，规规定共共28条条，主要要明确了了招标拍拍卖挂牌牌出让国国有土地地使用权权的法律律依据、原原则、范范围、程程序和法法律责任任等。5、20002年88月1日日国土资资源部下下发了关关于进一一步规范范建设用用地审查查报批工工作有关关的通知知，目目的为规规范建设设用地的的审查工工作，实实行最严严格的土土地管理理制度，提提高建设设用地审审查报批批质量效效率，为为经济建建设必须须用地提提供保障障。6、20002年110月222日由由建设部部起草，国国务院法法制办公公室公布布物业业管理条条例（草草案），向向各界征征求意见见。条例例共分66章7

25、22条，内内容涉及及业主、业业主委员员会和业业主大会会的职责责、前期期物业管管理、物物业管理理服务、物物业的使使用与维维护以及及相应的的罚则等等多方面面。这是是国家出出台的第第一部关关于物业业管理的的行政法法规。7、20002年111月117日由由建设部部、国家家计委推推出经经济适用用房价格格管理办办法，办办法从从20003年11月1日日起施行行。（资资料来源源（当当代生活活报）。8、20003年44月9日日由南宁宁市政府府正式转转批南宁宁市公安安局关关于进一一步改革革户籍管管理制度度和意见见，实实施新的的户籍准准入制度度，明确确规定以以准入条条件取代代进城人人口控制制指标，进进一步放放宽外地

26、地人落户户南宁的的条件。9、20003年由由南宁市市政府印印发了南南宁市城城市房屋屋拆迁评评估管理理规定（试试行）将将于20003年年7月11日起施施行。该该规定定规定定了房屋屋拆迁评评估方法法，并制制定了公公房、私私房、杂杂物房、部部分附属属物、装装修的拆拆迁补偿偿报导价价，及搬搬迁补助助和停产产停业补补偿指导导价。10、自治治区人民民政府办办公厅下下发文件件关于于做好农农民进城城务工就就业管理理和服务务工作的的通知，通通知明明确提出出了“农民进进城务工工，待遇遇等同居居民”的新规规定。11、20003年年6月88日国务务院总理理温家宝宝签署第第3799号国务务院令，公公布物物业管理理条例，

27、条条例自220033年9月月1日施施行。条条例包括括总则、业业主及业业主大会会、前期期物业管管理、物物业管理理服务、物物业的使使用与维维护、法法律责任任、附则则。12、20003年年6月221日，央央行发布布关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知，通通知中中指出，“加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要”，并明确指出，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人贷款。对借款人申请人具住房贷款购买第一套自住住房，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房诉，应适当提高首付比例”。私私房拆迁迁补偿指指导价单位位：元/平方米米结结构用途、级别

28、别框架砖混砖木简易住宅旅社办公一级2200200018001385二级2060187016831135三级192517501575930四级178016201460760五级165015001350720铺面一级5115465041852325二级4840440039602200三级4620420037802100四级4290390035101950五级3960360032401800说明：以上上价格仅仅适用于于国有划划拨土地地上的房房屋拆迁迁补偿公房房拆迁补补偿指导导价单位位：元/平方米米结构构用途途、级别别框架砖混砖木简易住宅126511501035575办公用房1330121010906

29、05旅馆173015701410785工业用房11001000900500铺面一级2930266023901330二级2820256023001280三级2650241021701205四级2490226020301130五级2200200018001000说明：以上上价格仅仅适用于于国有划划拨土地地上的房房屋拆迁迁补偿有关补助费费和停产产业补偿偿指导价价格类别项目费用标准搬迁补补助费住宅搬迁费费按房屋建筑筑面积每每平方米米每次55元标准准非住宅搬迁迁费按房屋建筑筑面积每每平方米米每次55元补助助以实际际搬迁的的货物和和设备拆拆装及运运输的市市场价格格费用标标准搬迁误工费费每户1000元/次次

30、电话、宽带带网迁移移费按电信部门门规定的的安装费费标准有线电视安安装费按广播电视视部门规规定的原原安装收收费标准准三相电源安安装费按供电部门门规定的的收费标标准空调迁移费费窗式50元元/台，壁壁挂式1100元元/台，柜柜式1550元/台管道燃气按拆除时的的安装标标准太阳能热水水器按拆除时的的安装标标准房屋所有权权办证补补助费200元/证住宅房屋临临时安置置补助按应补偿建建筑面积积计算，一一类地段段每月每每平方米米12元元，二类类地段每每月每平平方米110元，三三类地段段每月每每平方米米8元，四四类地段段每月每每平方米米7元，五五、六地地段每月月每平方方米6元元。非住宅房屋屋停产、停停业补偿偿费

31、指导导价格铺面：以实实际营业业面积计计算（不不含营业业配套用用房），一一类地段段每月每每平方米米40元元，二类类地段每每月每平平方米335元，三三类地段段每月每每平方米米30元元，四类类地段每每月每平平方米225元，五五、六地地段每月月每平方方米200元。办公、旅社社、工业业用房：一类地地段每月月每平方方米122元，二二类地段段每月每每平方米米11元元，三类类地段每每月每平平方米110元，四四类地段段每月每每平方米米9元，五五、六类类地段每每月每平平方米88元。其它用房：一类地地段每月月每平方方米6元元，二类类地段每每月每平平方米55元，三三类地段段每月每每平方米米4元，四四类地段段每月每每平

32、方米米3元，五五、六地地段每月月每平方方米2元元。房屋建筑安安装工程程造价计计价标准准单位位：元/平方米米结构钢混(高层)钢混(小高高层)钢混(多层层)排架(工业业厂房)砖混砖木简易计价 标准准1400100800750700525125以上政政策法规规的制定定与实施施，为南南宁市房房地产经经营活动动的各项项运作提提供了法法律保障障，规范范了行业业行为，有有效的促促进南宁宁市房地地产市场场的健康康发展。如如南宁宁市城市市房屋拆拆迁评估估管理规规定（试试行）的的实施后后，为旧旧城改造造、房屋屋拆迁提提供了明明确的拆拆迁补偿偿方法，利利于加快快旧城改改造的进进度，户户籍政策策的放宽宽及进城城务工农

33、农民待遇遇同等，极极大地吸吸引了外外来人口口的到来来，物物业管理理条例的的签署，规规范行业业的物业业管理，更更充分体体现出业业主的权权利，保保障小区区物业管管理的良良性运行行。同时时，为住住宅市场场、商业业物业的的发展提提供更多多的客源源，刺激激居民的的消费欲欲望，为为南宁市市房地产产业的良良性发展展提供政政策保证证。央行行发布的的关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知，重重点支持持中低收收入家庭庭购买住住房，促促进中低低价位住住宅产品品发展，能能有效推推进住宅宅产业化化，但又又加强了了对二次次置业购购买人群群的控制制。 南宁宁市发展展规划对对项目的的影响南宁是一座座正在发发展的工

34、工商业城城市和交交通枢纽纽城市，随随着市政政基础设设施的日日益完善善，大城城市的辐辐射作用用得以不不断增强强。南宁宁市的发发展规划划主要经经历了以以下的阶阶段：1992年年6月，南南宁市被被国务院院批准实实行沿海海开放城城市政策策以后，重重新调整整了城市市发展目目标：在在19994年提提前六年年实现国国民生产产总值翻翻两番的的基础上上，到220000年实现现翻三番番。总体体规划到到20110年城城市面积积从722平方公公里扩大大到1555平方方公里，人人口达1150万万人，把把南宁逐逐步建成成具有南南国风光光、民族族特色的的现代化化城市。在城市发展展规划的的指导下下，南宁宁市近年年来不断断增加

35、城城市建设设资金的的投入，有有效地加加快了城城市的建建设，投投资、生生产和生生活环境境得到了了较好的的改善。119955年，南南宁市居居民人均均住房面面积达到到5.335平方方米，220022年人均均居住面面积9.1平方方米，建建成区绿绿化覆盖盖面积550677公顷，绿绿化覆盖盖率达338%。与与此同时时，路桥桥建设也也日新月月异，119922年以来来相继建建成南湖湖大桥、白白沙大桥桥、明秀秀路东段段、民族族大道东东段延长长线、东东葛路东东段、白白沙大道道、滨湖湖路、快快环道等等。今后五年，南南宁市将将重点实实施蓝天天、碧水水、宁静静、绿色色四大系系统工程程，建设设中国绿绿城，向向生态城城市迈

36、进进。主要工作包包括：实实施管道道燃气工工程、机机动车尾尾气及餐餐饮业油油烟控制制与治理理工程，农农村沼气气为主的的能源计计划等蓝蓝天系统统工程，使使城市空空气质量量总体优优于国家家二级标标准，农农村地区区达到国国家一级级标准；实施邕邕江流域域和湖泊泊水库综综合整治治工程、地地下水与与水资源源保护工工程、城城镇污水水处理工工程等碧碧水系统统工程，重重点保护护饮用水水源，综综合整治治市区主主要内河河、湖泊泊水体和和沿岸景景观，“十五”期末，城城市生活活污水处处理率达达50%以上；实施市市区园林林绿地建建设、自自然保护护区建设设、大通通道绿化化、喀斯斯特地貌貌区封山山育林、水水源林建建设、矿矿区土

37、地地复垦等等绿色系系统工程程，重点点抓好青青秀山、五五象岭和和公路边边与内河河湖岸、溪溪边、公公园街道道庭院的的植树造造林、绿绿化美化化；实施施市区噪噪声达标标区建设设、交通通干线噪噪声控制制等宁静静系统工工程，继继续加强强社会生生活噪声声、建筑筑施工噪噪声的综综合整治治，“十五”市区噪噪声达标标区覆盖盖率达到到70%以上。城市发展规规划布局局按三级级发展轴轴线为中中心沿伸伸分布：一级发展轴轴线：南南贵昆经经济区及及南北钦钦防城市市群。二级发展轴轴线：蒲蒲店横县县方向；吴圩凭凭祥方向向、五塘塘梧州方方向；金金陵 隆隆安方向向。三级发展轴轴线：为为一、二二级轴线线的补充充。布局原则：“核心集集聚

38、、轴轴向扩散散、自然然分隔、发发展边缘缘组团。”城市规划对对本项目目的影响响本项目处在在城市一一级轴线线的主要要交通枢枢纽带上上。城市市规划为为以南宁宁“绿城”为背景景的大型型高尚生生态型居居住区，“以居住为主，以体育、文化、会展为辅的城市踪合新区”。本项目所在在区域自自然环境境良好，交交通便利利，为生生态型住住区提供供了有力力的支持持；项目目适合建建成大型型花园式式山水生生态住区区，创造造良好的的社会效效益和环环境效益益。 政府府对本项项目的支支持政府树立城城市经营营增值的的观念。对城市进行行科学、合合理的定定位和规规划，完完善城市市良好的的基础设设施，改改善投资资环境，就就能吸引引外资，环

39、环境优势势转化经经济优势势。城市市增值离离不开土土地资源源的有效效利用，根根据发达达城市和和国家发发展过程程看，土土地资源源最能增增值的是是房地产产开发用用地，是是经济发发展的支支柱产业业和睛雨雨表，房房地产所所产生的的效应是是1：33，1亿亿元的房房地产投投资可以以创造其其他相关关产业33亿元的的产出。政府适度支支持措施施政府支持项项目的规规划及调调整，是是项目启启动的基基础。本项目作为为改善城城市窗口口形象、推推进城镇镇化建设设、促进进住宅产产业化发发展示范范工程。为为此，政政府应大大力支持持本项目目的启动动，帮助助开发商商解决一一些实际际困难，促促进项目目滚动发发展，提提升城市市形象：区

40、域市政配配套设施施尽快落落实实施施；税收优惠；。政府支持得得到的回回报税金，在“十五”期间为为政府带带来不少少于3亿亿元的资资金；建成南宁市市（广西西区）最最大的旅旅游式山山水生态态住区，提提升了城城市整体体形象，促促进了城城镇化建建设步伐伐，改善善了5万万人的生生活居住住空间；推动住宅产产业化的的发展，带带动相关关产业的的兴旺，促促进产业业结构调调整、优优化，培培育新的的国民经经济增长长点。15 项目目开发时时机及总总时间1511 目目标市场场的确定定南宁房地产产市场现现状是：市场运运行呈上上升趋势势，产品品销售形形势良好好，20003年年1-66月投入入市场的的商品房房在售面面积就达达二百

41、九九十多万万平方米米，而且且交投两两旺，产产品升级级换代速速度加快快，竞争争趋于激激烈。通通过对房房地产市市场调研研得出：若按行行业特征征把市场场分成高高、中、低低三种市市场层次次，目前前南宁市市房地产产市场的的大量资资源堆集集在中上上偏高的的区域，这这个区域域同质产产品过多多，竞争争激烈，但但占市场场容量较较大比重重的中低低档次的的空间远远远没有有得到满满足。本项目的市市场定位位（在下下面详细细分析）主主要是针针对市场场空缺，大大力开发发中档价价格的优优质产品品，包括括园林设设计及配配套设施施在南宁宁乃至广广西区具具领先水水平。主主要类型型为多层层住宅。项项目价格格定位为为中档价价格，运运行

42、趋势势为低开开高走，由由中档偏偏低回归归中档向向中档偏偏高的这这种轨迹迹去运行行，用价价格描述述是，由由20000元/平方米米开盘，随随着产品品功能的的逐步完完善回归归至23300元元/平方方米，至至现房走走向25500元元/平方方米或以以上。可以预见，南南宁市房房地产市市场的竞竞争焦点点，市场场大比拼拼，将由由“中高档档”移入“中低档档”。本项目的开开发应该该打破常常规，尽尽快开发发，用项项目的核核心竞争争优势从从20005年起起进入市市场，在在南宁市市房地产产业发挥挥龙头作作用。建议：项目目正迎来来良好发发展机遇遇，宜尽尽快启动动。5。2 开开发的总总体时间间市场需求是是项目开开发的基基础

43、，有有效供给给是项目目开发总总体时间间的市场场基础。以市场为导导向来确确定项目目开发的的总体时时间。广西区“十十五”期间，南南宁市要要达到人人均居住住使用面面积166平方米米的目标标，按现现有人口口增加数数，南宁宁市今年年需要增增加3112万平平方米的的住宅，才才能实现现规划目目标。但但是，现现实是居居民收入入偏低和和经济不不发达，再再加上目目前市场场供应的的产品大大多数是是中高档档产品，居居民的收收入无法法追上，造造成大多多数居民民需要买买房来改改善居住住空间，但但是又买买不起的的局面。中低档产品品需求与与供应结结构失衡衡。在这样市场场供求现现状的大大环境下下。本项项目的启启动，可可以采用用

44、集中式式大量“倾销”的方式式去满足足“市场需需求”，按本本项目占占南宁市市供应量量1/55计算，每每年可供供应300-500万平方方米，项项目开发发期应根根据市场场的冷热热划分，总总开发时时间控制制不超过过八年，项项目进入入良性循循环后，还还可以加加快速度度，争取取5年内内完成。南宁市房地地产市场场分析2.1 南南宁市房房地产市市场发展展描述南宁市房地地产市场场，19995年年才开始始大力推推动住房房商品化化、社会会化进程程，当年年商品房房实际销销售面积积24万万平方米米，销售售金额33.455亿元。119966年，市市场平稳稳发展，销销售商品品房46675套套，销售售面积445万平平方米，销

45、销售金额额6.33亿元，119977、19998两两年，市市场进入入良性发发展期，并并对国发发经济发发展开始始产生贡贡献作用用，988年商品品房销售售面积771.333万平平方米，销销售金额额12.9亿元元，实现现了销售售面积突突破500万平方方米、销销售金额额突破110亿元元的南宁宁市房地地产市场场第一次次“量”的飞跃跃。19999年年，受国国家宏观观经济政政策制约约，市场场成交略略有回落落，当年年商品房房销售面面积533.066万平方方米，销销售金额额10.53亿亿元；同同比下降降18%。20000年年下半年年，市场场全面复复苏，当当年销售售商品房房88995套，销销售面积积47.66万万

46、平方米米，销售售金额88.944亿元。同同年7月月，二级级市场正正式启动动，有114477套、面面积122.2万万平方米米的二手手成交量量。突破破销售面面积超百百万平方方米，销销售金额额超200亿元，迈迈上市场场发展第第二个台台阶。220011年市场场继续保保持上升升旺势，商商品房销销售额995855套，销销售面积积 1009.449万平平方米，销销售金额额24.40亿亿元，二二级市场场商品房房成交228300套，成成交面积积25万万平方米米，成交交金额33.155亿元，发发展势头头迅猛。进进入20002年年市场发发展驶入入“快车道道”，商品品房销售售面积1155.38万万平方米米，销售售金额

47、超超35亿亿元，二二级市场场完成销销售面积积39万万平方米米，销售售40777套。从从而迈上上市场发发展的第第三个台台阶。具具体数据据如下图图表（表1-11，1-2，图图1-11，1-2，11-3，11-4）年份表1997199819992000200120022003预预测本年完成投投资额1370221144733114627741573118185599323876652865118年份199719981999200020120022003（预预测）实际上销售售单价（元元/平方方米）1411180819852105222822552319实际销售面面积（万万平方米米）48.199071.3

48、33053.0660102.6660109.4490155.3380200.5500实际销售金金额（亿亿元）6.8012.90010.5338.9424.40035.04446.500 2.1.1 住宅市市场总体体供需分分析市场总体呈呈现供需需两旺。220000年下半半年南宁宁房地产产开始复复苏，到到20001、220022年高速速发展。220000年，据据房产局局资料统统计表明明，20002年年商品房房实际销销售355.044个亿，比比20001年增增长433.611%.（表1-33，图11-5）近年南宁房房地产有有关指标标年份199719981999200020012002施工房屋面面积2

49、938110830509901206422723203776232036626本年新工房房屋面积积453366566207787560009112055591263779221628800竣工房屋面面积98902249799881581366558355531217883717460000别墅市场总总体供需需分析2002年年别墅产产品大扩扩张，只只是20003年年秦响别别墅产品品大比拼拼的前奏奏。经过过市场调调研究，目目前已开开工的别别墅项目目总体供供应不低低于30000套套，其中中以联排排别墅为为主，不不少于220000套。220022年售出出的别墅墅不到总总供应量量的1/6，这这与别墅墅产

50、品的的价格、地地段、交交通、小小区环境境、安全全程度、物物业管理理，以及及消费者者的消费费观念、消消费水平平有着密密切的联联系。（表表1-44，图11-6） 序号项目名称总供应量1荣和山水美美地14312橘郡.阳光光别墅5793玫瑰园2104宁汇新天地地3005龙胤花园2206大自然花园园1597丽水湾1148翡翠园502.1.22 商商业物业业大幅度度增加根据市场调调查研究究表明，南南宁市去去年批出出的商业业用房面面积不少少于400万平方方米，其其中集中中分布于于市中心心，大连连万达商商业广场场11.6万多多平方米米，根德德商业广广场4万万多平方方米，外外滩新城城5万多多平方米米，总共共已达

51、220多万万平方米米，还有有分布于于新民路路的太阳阳广场、民民族大道道的欧景景城市广广场，以以及琅东东的金湖湖广场、文文德广场场、亚航航财富中中心、佳佳德鑫、水水晶城、东东方曼哈哈顿、地地王商务务国际中中心、南南湖国际际广场、香香榭里等等商业物物业，说说明了南南宁市的的商业格格局开始始出现新新的变化化：老城城区仍然然是商业业繁华的的首席位位置，新新和平商商场的经经营、万万达商业业广场和和新朝阳阳商业广广场的建建设进一一步增强强老城区区商业的的龙头地地位，在在此基础础上，由由于城市市发展向向东迁移移，围绕绕金湖广广场一带带崭露商商业气息息，随着着年底金金湖广场场的投入入使用，会会相应带带动周边边

52、一带的的商业物物业的争争速发展展，同时时国际会会展中心心的完工工，金湖湖广场一一带的商商业氛围围将会更更加突显显。在未未来1-2年，琅琅东金湖广广场将是是一个新新的商业业副中心心。（表1-55，图11-7）南宁市近年年相对新新增大型型商业物物业物业名称新朝阳商业业广场华星时代广广场外滩新城新和平商场场万达商业广广场太阳广场欧景城市广广场面积(平方方米)41237752000050000012800011600002600002649002.1.33 办办公楼市市场总体体分析根据房产局局统计资资料表明明，20002年年办公楼楼成交面面积5882833平方米米，比上上年同期期增长77.3%。目前前

53、南宁纯纯写字楼楼尚未真真正成熟熟，或者者是档次次满足不不了部分分企业的的需求，220022年南宁宁新增纯纯写字楼楼几乎没没有，仅仅有昨和和园-皓皓月大厦厦和金湖湖大厦，据据部分想想购买写写字楼的的单位反反馈的意意见，不不是没有有人购买买写字楼楼，而是是购买写写字楼受受到极大大的资金金制约，大大部分想想购买写写字楼的的单位总总结一条条：银行行不能像像购买商商品房那那样提供供按揭贷贷款。这这种政策策的限制制，严重重制约着着写字楼楼的健康康发展，因因此，就就像上面面所说的的，南宁宁写字楼楼举步为为艰。为为适应市市场经济济的发展展需要，非非写字楼楼-商务公公寓开始始担负着着写字楼楼的角色色，分布布于琅

54、东东金湖广广场周边边的商务务公寓的的畅销就就是最好好的见证证。但随随着市场场经济的的迅速发发展，市市场需要要的是纯纯写字楼楼，而非非商务公公寓式办办公楼，纯纯写字楼楼是市场场发展的的方向，这这是经济济繁荣与与发展的的必然。（表1-66，图11-8）南宁市历年年办公楼楼销售年份1997199819992000200120022003预预测办公楼4322886866992449007452005429665828337350002.1.44 消费者者购买行行为特征征随着南宁房房地产开开发走向向规范化化，消费费者对购购买房产产的消费费意识提提高，购购买行为为开始有有了新的的动向、特特征；购购房不再再

55、跟风，人人云亦云云；开始始由单元元转向多多元，大大量收集集各楼盘盘信息，才才作购买买决定；由紧缺缺型逐步步向舒适适型、享享受型购购买行为为转变，并并且注重重开发商商的实力力、社会会形象。2.1.55 企业竞竞争分析析近几年由于于政府对对民营企企业政策策的放宽宽，民营营企业开开始得到到快速发发展，而而国有房房地产企企业的竞竞争中开开始处于于弱势。220000年以前前，国有有房地产产开发企企业在市市场中占占据重要要的位置置，但由由于国有有房地产产开发企企业在市市场经济济争速变变化的情情况下，经经营与管管理跟不不上经济济发展的的步伐，开开始呈现现下滑态态势，而而民营企企业则凭凭借其资资金和经经营机制

56、制的优势势，逐步步获得市市场竞争争的主动动权。220011年，评评选的“十大明明星楼盘盘“中，非非国有房房地产开开发企业业占一半半以上，随随着房地地产市场场的发展展成熟，一一些经济济实力弱弱，没有有开发业业绩的房房地产企企业将被被淘汰出出局。2.1.66 外地公公司纷纷纷抢滩南南宁楼市市 随着南宁房房地产业业的迅速速发展，外外来资金金及房地地产公司司、中介介代理公公司开始始抢滩南南宁房地地产市场场。据统统计，220011-20002年年外来房房地产公公司和中中介代理理公司不不少于330家。外外来客进进军南宁宁房地产产市场，说说明南宁宁房地产产市场发发展前景景被众多多商家看看好，另另一方面面也反

57、映映出外来来公司对对本地公公司的冲冲击，加加速本地地公司的的改革，提提高工作作效率和和对行业业公司的的洗牌。2.1.77 住宅小小区呈现现郊区化化、规模模化、集集中化、品品牌化综观南宁房房地产市市场，市市中心土土地匮乏乏，房价价昂贵，噪噪音大。对对工作压压力大的的消费者者来说，无无疑是个个非理想想的居住住场所，但但由于居居住在市市中心给给工作、生生活带来来极大的的便利，市市中心住住宅仍然然受到消消费者的的青睐。城城市的发发展，脱脱离不了了城市向向外扩展展，随着着琅东逐逐步成熟熟和南宁宁国际会会展中心心的建成成，原为为一片荒荒凉的凤凤岭突然然间出现现几个大大盘，占占地5112亩的的翡翠园园、28

58、80亩的的香榭里里花园、4450亩亩的大自自然花园园，以及及占地221000亩的荣荣和山水水美地先先后入市市，北部部的恒大大新城、江江南的金金湾花城城、江南南新兴苑苑和翠湖湖新城。这这些大规规模楼盘盘分布较较有规律律，东部部的凤岭岭生态居居住区，其其它集中中于快速速环道两两旁。随随着城市市建设步步伐加快快，郊区区住宅将将是南宁宁未来几几年的主主流导向向。2.1.88 楼楼盘综合合素质提提高，房房地产市市场逐步步规范和和成熟在市场竞争争激烈，有有实力、有有经验的的房地产产开发公公司不断断提高楼楼盘综合合素质，实实施品牌牌战略，争争创竞优优势。在在营销理理念、规规划设计计、小区区管理、售售后服务务

59、等方面面不断创创新，建建成一批批综合素素质较高高的楼盘盘或住宅宅小区。随着政府出出台的一一系列政政策、法法规，加加强房地地产市场场的管理理，从房房地产开开发过程程的建设设用地、旧旧城区拆拆迁补偿偿、开发发建设到到商品房房销售，房房地产开开发管理理逐步规规范，逐逐步完善善的成熟熟。房地地产市场场成熟的的标志之之一是市市民购房房的心态态理智、成成熟；另另一标志志是南宁宁二手房房市场迅迅速发展展，从220000年7月月正式启启动以后后，当年年就成交交14447套，成成交面积积12.2万平平方米，到到20001年成成交量番番一番，达达28330套，成成交面积积25万万平方米米，进入入20002年成成交

60、量迅迅速上升升至40077套套，成交交面积339万平平方米。二二手房的的交易活活跃促使使一、二二、三级级市场联联动发挥挥更大的的作用，更更有效促促进商品品房市场场的发展展。（表1-77）年份200020012002成交数量（套套）144728304077折合成面积积（万平平方米）12.225392.1.99 中低档档次住宅宅成为消消费者宠宠儿南宁房地产产市场开开发向高高档次住住宅市场场方向发发展，而而中低档档次住宅宅显得匾匾乏，市市场出现现供需失失衡的矛矛盾。从从南宁居居民收入入方面可可以发现现：中低低档次住住宅的开开发应为为市场的的主导方方向。中中低档住住宅仍然然受到众众多消费费者的青青睐，