房产中介商业计划书

1、房产中介商业计划书一、项目概述90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务 行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范 的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机 构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生 力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作 用。近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的 公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业 理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和 加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行 门槛低、法律法规不够

2、完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规 经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台电话、 一本笔记本也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采用的经营模 式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开 等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。 作为一个刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、 阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场， XX房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生 的。发起人在前期已经大量的调查了全国及广东xx目前的房地产市 场，认真对行业中的二十一世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱

3、 我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了分析和比较，研究 了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。顾 客选择这样的置业方式，不尽可以得到了更多的便利，而且能节约更 多的时间和金钱。公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、 服务专业化的高端路线。即利用高效率的网络应用技术，开发一套完 整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统；通 过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建 一个遍布XX、珠江三角洲、全国各个城市的连锁店网络体系，在这 两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及 各种衍生业务为内容的专业连锁

4、服务机构。二、经营管理体制发起人介绍：公司最初将发行10万股普通股票，发起人将投资5万元，换取9% 即9000股。本项目将吸收另6位有专长（有电子商务、营销、培训、 财务、企划及法律等方面专长）的人士加盟公司，他们将和发起人一 道共同组建一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获 得1% （共6000股）的股份作为报酬。如果他们决定离开，公司发起 人有对他们持有股份的第一优先收购权。同时，公司将吸收一位或多 位投资者共出资295万，他们按出资多少共享85%的股份。三、市场分析根据国家统计局最新测算结果表明：2003年12月份，“国房景气指 数”为106.19，房地产业总体景气水平在明显

5、上扬。全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：1、全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米， 增长28.5%，增长幅度比上年增加10.9个百分点。2、全国房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5%，增长幅度比上 年增加2.7个百分点。3、全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%，增长幅度 比上年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，商品 住宅完成投资为6782亿元，增长28.6%；4、全国完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2%。完成土地 购置面积3.7亿平方米，增长21.5%。5、全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3

6、.8%，增幅比 上年增加0.9个百分点。6、全国商品房销售面积达到3.22亿平方米，同比增长29.1%，增速 超过商品房竣工面积。其中，销售给个人比重达到94.2%。7、全国商品房空置面积为1.28亿平方米，增长2.2%，比上年回落 8.7个百分点。其中，空置一年以上的面积为5425万平方米。看似些 眼花缭乱的数据，虽然不能直接对房地产中介行业说明什么，但是房 地产中介行业作为房地产产业中的一部分，是沟通供需双方的桥梁， 并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中，在促进房地产经济 发展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速发展，势必促 进房地产中介服务及相关性行业的发展，它发展的潜力是

7、可以想象 的。在xx，这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施，根据市 规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，2003年xx市商品房 销售面积为868.46万平方米，其中二手楼成交面积已经达到496.83 万平方米，二手楼市场日趋活跃，成交面积逐年上升（见下图1）。 2004年一季度商品房销售面积为242.08万平方米，仅二手房交易面 积达到148.79万平方米，已经接近1999年全年的成交量。据估计， 二手楼市场中有近80%的成交是通过房地产中介牵线说合促成的，而 且这个比例在逐年上升。据上海市工商局有关负责人介绍，2002年 上海存量房交易达1790万平方米，呈现大幅增长的态势，其中住

8、宅 占75%。上海约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过 房地产经纪实现的。可见，房地产中介的作用日益显现，在整个二手 楼市场是一支不可或缺的力量。图1 1999年以来xx二手房市场交易面积示意图（万M2）蓬勃发展的房地产中介服务行业，对房地产业的健康发展具有重要作 用。首先传播房地产经济信息，促成买卖双方的交易；其次可以推动 房地产二、三级市场的联动，使一些消费者卖旧换新，有利于房地产 市场需求的增长；其三，有利于市场的规范完善，促进整个房地产市 场的健康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。不难看出，在市场需求日益增加和相关政策不断完善下，这个行业还 将得到新一轮的发展，对我们

9、而言，这是一种难得的机遇！四、竞争分析 中国加入WTO后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都 已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市 场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但无论结果怎样，企 业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者，无论谁能成为中国房地 产中介业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专 业、高效、诚信、优质的服务。下面我们来看看目前在中国房地产中 介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手：21世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971年在美国 加州创立，它以特许经营的商业模式，通过33年的发展，现已经在 全球44个国家和地

10、区，拥有6000多家加盟店和112000万名专业、 诚信的经纪人。21世纪不动产母公司Cendant Corporation，纽约股票 交易所（NYSE）上市公司，股票代码为CD，目前市值180亿美元， 是世界上首席的服务业销售公司，世界财富500强之一，业务范围 涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有30多个 世界著名品牌。2000年3月，21世纪不动产进入中国大陆，以中国 房地产市场成熟的沿海城市为先导，发展第一批区域加盟商，目前已 成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、xx（xx北新房地产 经纪有限公司于2001年11月正式签约加盟21世纪不动产体系，成 立了 xx区域

11、分部）、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个区 域分部，拥有140家加盟店和1000多名经纪人，它的下一步目标是 在中国成立30个区域分部，培养14000名经纪人（在的xx是发展 80家加盟店，培养1000多名经纪人）。21世纪不动产经营范围：新 楼盘策划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二 手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的发展（代 办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰）美联物业成立于1973年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业 代理服务，多年来积极扩展，分行遍布港、九、新界，美联物业于一 九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是香港首间及唯一物

12、 业代理上市公司（香港联交所编号：1200 ）。在1997年全港的分行网 络已经超过了 300家，2000年4月集团收购香港置业，拥有全港地 产代理业务最大市场占有率。另外，长江实业透过附属公司入股集团 互联网业务，发展网上地产及电子商贸。美联物业的主要业务范围：香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大 陆房地产代理；同时提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。另 外，集团1997年引入内联网系统，并积极发展互联网一美联数码网， 提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场CyberMall、数码 拍卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务进一步拓展至电子商贸。顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地

13、产开发、房地产中介服务 与物业管理于一体的大型企业集团，2003年，顺驰集团项目开工面 积达200万平方米，销售面积达130万平方米，销售额40亿元。占 有天津市商品房市场20%的市场份额，在天津市房地产开发行业排名 第一。其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有30%的市 场份额，是房地产中介行业的第一。现已经进入了9个城市，在全国 范围内拥有300家直营连锁店和近200家社区协作店。顺驰置业通过 整合广泛的外部资源，进入多个领域，实现服务门类的链接，扩大品 牌的延续性和覆盖范围，增加品牌内涵，在全国范围内打出树立中 国房地产连锁服务商第一品牌的口号。顺驰置业的经营范围包括:商 品房的

14、连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家居服务业务（租 赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等），现有限时代 买、租赁直通车两种优势产品。我爱我家公司成立于2000年4月，是由伟业控股、太合控股、斯坦 福房屋公司共同组建，是从事不动产经纪和居家综合服务的大型企 业，其宗旨为创建中国规模最大的居家综合服务商。在业内最早采用 直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、上海、南 京、杭州、宁波、温州、苏州开设了分公司，在太原发展了特许加盟 商。我爱我家公司的主要业务为：包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、 装修代理、家用电器购置代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体 解决方案，包括

15、写字楼租赁及免费综合评估、商铺租赁及免费商用房 价值分析、高级员工公寓租赁及免费全程担保、普通员工民宅租赁及 免费全程担保在内的企业级整体解决方案，以及空置房销售代理、新 楼盘策划代理等业务。香港中原地产成立于1978年，创始人为施永青先生及王文彦先生。在20年的时间里，创办人凭着专业知识及服务，业务得到迅速发展， 由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过300间分行，服务范围更 全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代 理公司之一。与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积 极拓展国内的地产代理业务，于1992年、1994年于分别在上海、广 州、北京成立了分公司；19

16、97年，中原进一步扩大在国内的分行网 络，借着“九七回归”这一有利形势，成立了 xx中原物业顾问有限公 司，借助深港两地紧密连接的经济走廊，积极开拓xx的房地产代理 业务和开设房地产中介服务直营店。2000年xx中原在xx整体市场（含代理和自售）上的市场占有率为8.2%，在代理楼盘中的市场占 有率为18%，排名第一。xx中原地产的业务范围包括下列三大类：1、物业项目顾问服务（项 目可行性研究、市场调查研究、物业定位分析、租售推广策划）；2、 二级市场房地产独家销售代理；3、三级市场房地产买卖及租赁服务（住宅部、商铺部、写字楼部）据统计，在我国工商部门注册登记的 房地产中介服务已有数万家，上述企

17、业虽然目前都走在我们的前面， 但中国的房地产中介服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的 市场，或者说现在只是一个群雄争霸的市场，它还有巨大的发展潜力。 而应用特许经营的商业模式发展房地产中介服务的企业更为数不多， 它还是一种较新的东西，并没有标准也没有领导者，走在我们前面的 创业者，他们所带来的是给后一批更多的经验和教训。所以，在如此 大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手， 还是一个需要不断发展、不断创新的行业。五、竞争优势任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业当发展到 很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少 困难，尤其是想在市场上占

18、有一席之地，会有不小的竞争。反过来说， 企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发 展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险 是伴随着机会永远存在的。因此，企业所寻求的应该是有机会且又规 避风险的投资，而XX房地产连锁服务公司全新的经营理念和服务方 式将是成功的法宝。1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模 式-特许经营发展遍布xx和全国范围内目标城市的连锁店网络 特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技 术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者 按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，

19、并向特许者 支付相应费用。特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆 而不是资本的扩张。特许经营是全球最有效的成功方式。据统计，在美国只有10%的新企 业5年之后在继续经营，但特许经营企业有80%在10年之后仍然在 继续经营，有45%以上的商品和服务通过特许经营系统提供，60%不 动产交易通过特许经营的中介公司操作；而中国连锁经营协会统计数 据显示，截止到2002年6月底在中国的30多个行业中已有总特许体 系600多个，并发展加盟店数有11000多家。Internet作为全球最大 的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，它将超越传统的产业，而 成为二一世纪经济最高的增长点。现全

20、球150多个国家的45000个 计算机网络和7000多万用户组成了一个庞大的互联网市场，每天都 有上亿人次在互联网络上阅读和交换信息，成为了连接全球各个角落 的信息高速路。据美国国际数据公司统计，因特网服务业的收入正以 每年60%的速度增长，到2003年可到780亿美元。在中国，1999年 6月30日，Internet用户为400万，而1998年12月31日前为210 万，仅仅半年时间就增长了 91%！Internet系统过去可以认为属于非营利性的网络系统，网上大量的电 子邮件和文件转送对于用户来说费率很低甚至是免费的。进入9。年 代后，随着政府经济支持的减少，Internet的商业化趋势增强

21、，一些 提供商业性在线服务的经营者纷纷加入Internet，可见在浩如烟海的 Internet网络中，商业用户将成为未来的主导。在将来，这个全球最 大的、无形的、牵动的人最多的计算机网络，必以巨大的力量，包括 丰富多采的商业化行为，影响着人们的生产和生活。因此，加入 Internet就意味着掌握了巨大的市场。3、完整、便捷、阳光操作的业务模式手拉手式二手房买卖：连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不 动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看 房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方 都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公 正、公平

22、。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办 理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、 煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房 产；管家式不动产租赁：我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产 人士提供长期管家式服务，我们通过两网合一的平台为他们找到合适 的租客，而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久的原因是：我 们将打破传统的房地产租赁中介模式?D?D向业主和租客双方收取佣 金。现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以 只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。为 托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾

23、之忧，而他们只是 每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费办理产 权过户和按揭贷款业务：产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续， 对顾客来讲是相当头疼的事。因此，公司将利用长期从事中介服务的 自身优势，给顾客提供最大的帮助。而不愿一次性投入太多资金买新 房、二手房、装修.或现有经济实力不足、不能一次性付清款的顾 客，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客 从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持；新楼盘策划、包装与销售：我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、 评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、 营销专家.组成智囊团，为开发商的

24、新楼盘、尾盘提供专业营销方 案及销售代理。同时，作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产销售 网络，我们为开发商提供了广阔的的销售途径；不动产价格评估:我们将全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、 中小企业融资顾问），楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地 产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地 和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价） 等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提 供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务；各种衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、 家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地

25、产中介服务 开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家 政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。4、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景 看房服务以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的 购房租房描述并不能使客户了解真实的情况，它导致了许多购房租房 者盲目地实地看房，跑到现场所看到的房屋情况和原先的文字描述有 相当大的出入，降低了购房和租房的成功率，这样，实地看房就会将 客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中；即使客户有时间，可 是也常常会找不到房东、业务员的共同时间去现场看房。当然这些只 是传统看房方式弊端的一部分，在给客户带来不便

26、的同时也给房产公 司的业务员、房东等带来不便，这些问题表明了必须有一种崭新的、 与众不同的方式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波 烦恼。从现在起，我们将提出的“全景看房”服务，客户不再需要花很多时间 到处去看房了。他们只需要到我们的任何一家连锁店或安坐在家中、 轻点鼠标就能够身临其境的感受360度的真实场景，这种感觉就好像 到了现场看房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、 卧室、厨房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右360度的所 有景观，甚至连天花板、地板都可以一览无遗，使他们获得真实的三 维立体感和方位感。我们推出的这种全新的看房方式“全景看房”， 它是基于网络

27、多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生 的。顾客购房租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房 子，再上门去看房，能大大提高实地看房的成功率；全天候的看房模 式，使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房，减少 了业务员及客户无效看房的次数，极大地节省了客户和业务员时间， 大大提高了工作效率和客户满意度。六、发展计划市场需求永远是第一位的，我们成功的基础就是遵守这种客观规律。 当本项目作为一种新的理念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅 是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们巨大的空间和商机， 好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报， 那么再好的

28、理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它 通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于 顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值的。因此，对 于本项目而言，如何去运作、如何去实施和发展便成为了今后是否能 成功的关键。1、基础建设阶段，为期6个月。该阶段是本项目的启动阶段，主要 工作是创建公司组织架构，明确公司发展方向和经营理念。同时，在 xx区域开设房地产中介服务样板店，试验经营模式的可行性和盈利 能力，为公司长期的发展打下良好的基础。1）、完成公司的工商注册、税务登记，组织一个合法的经济实体。公司名称：xx市XX房地产连锁服务有限公司；公司住所：法定代表人：

29、XX注册资本：300万；企业类型：xx有限责任公司；xx经营范围：xx房地产经纪和代理；xx房地产评估；xx投资信息及其它经济信息咨询。2）、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。行政财务部；对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析帮助直 营店、加盟店洞悉自己的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时 协调公司总部、连锁店体系内以及员工之间的关系。人力资源培训部；根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工 作情况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需 要，开发相应的培训课程，满足公司内部员工及消费者不断产生的新 需求。IT部；开发、维护和更

30、新企业门户网站，为直营店、加盟店提供电 脑软硬件和软件的安装、辅导、更新、维护等系列技术支持，保证所 有电脑和整个网络系统的正常运营。企业策划部；与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的 合作关系，为推广公司体系、提高知名度而策划的大型宣传活动，监 管公司品牌标志的正确使用，通过董事委员会监督充分使用当年全国 广告基金，在市场上塑造公司品牌形象，在公众中建立并维持品牌美 誉度授权部； 寻找潜在的市场，考核各个直营店和加盟店，经董事委员会批准增开 连锁店或授予加盟商特许经营使用权，为合适的申请加盟店制定商业 计划。服务部；为直营店、加盟店提供开店协助、入门辅导，以及对正式营运中相关 问题

31、建议解决方案；解决公司总部、连锁店体系经营及业务过程中不 可避免或将要发生的法律事务，保护公司总部、直营店和加盟店利益 不受侵害，维护连锁店体系的权益。评估部；负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保 持联系，为他们提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问和评估服 务；认真研究评估的专业技术，发表研究论文，对外充分展现公司的 权威和专业市场研究部；运用市场调研的专业知识，通过对房地产相关信息的采集、处理和分 析的过程，为公司决策管理层、各职能部门以及顾客提供专业的房地 产市场调研服务，将具有指导性和预测性的相关结论撰写成具有学术 及市场价值的研究报告，对外树立公司专业形象，支

32、持公司企划二级市场事业部；下列三个分部：业务部负责与发展商建立良好的合作关系，开拓二级 市场策划、代理销售业务，给公司提供足够的盘源支持；策划部负责 项目的市场调研、项目定位、全程策划、推广策划等工作；二级市场 销售部负责每个楼盘一线的销售工作3）、建立企业门户网站建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运营基础平 台，为企业全面实现信息化管理奠定坚实的基础，让企业内部连锁店 间的业务管理系统连网共享，并为网站的维护、升级保留足够的弹性 发展空间。建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣传平台，为发布企业信息， 宣传企业形象，推广企业各种产品、业务及服务。建立面向客户的房地产服务平台，

33、随时发布、更新最新的房地产信息， 并针对不同的客户需求，提供相关的在线查询、在线看房、在线预定、 在线确认等功能，实现网上购房、网上委托租售等房地产中介业务电 子商务功能。建立面向客户的网上交流平台，让客户更好的与企业形成互动，提供 在线的疑问解答、专家建议、客户俱乐部、BBS论谈等等；4）、在xx开设5个的直营店，培养60名以上房地产经纪人由专业企划公司设计企业形象规范手册，制定连锁店装修、办公用品 的设计方案，确保所有连锁店都是统一视觉效果，树立公司在公众中 的品牌形象；制定一套完整的连锁店管理制度，以保证经营活动的有序进行；针对不同的中介服务内容，总结一套规范的业务操作流程，标准的合 同

34、表格设计，已便提高工作效率、信息资源的利用率和节省操作时间， 从而提升业绩；建立信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源并录入系统， 开发新的信息收集渠道，制定商业信息的管理制度和保密制度；房地产经纪人的招聘、培训、试用和聘用，进一步优化业务流程，完 善绩效考核体系；将每个店都打造成推广公司特许经营体系的样板店；2、发展阶段，为期12个月。本阶段公司就如同朝气蓬勃、精力充沛 的青年，所有业务本领都已掌握，时刻准备着打下一片属于自己的天 地。利用这个优势，我们将加大投资的力度和加快发展的步伐，迅速 推广公司特许经营体系，目标在广东省及周边的江西、湖南、福建等 省房地产发展较快、前景较好的城市

35、建设1个区域分部和发展4个以 上区域加盟商，开设70家以上连锁店，培养800名以上房地产经纪 人，并进一步完善特许经营加盟体系，为加盟商研发更多的服务内容 和产品，为顾客提供优质的服务。在本阶段中，公司计划xx总部再开设3家直营店和发展15家以上的 加盟店；新建设的区域分部将在本地开设2家直营店和发展10家以 上的加盟店；新加入公司的4个或更多的区域加盟商，公司将协助他 们在区域内开设至少40家直营店或发展加盟店。为保证上述目标的 圆满完成，本计划已详细将工作进行安排。1）、利用各种宣传手段， 不断提高直营店的业绩，推广公司加盟体系，打开企业知名度，建立 公司品牌形象报纸广告；电台宣传;网页广

36、告;户外招牌广告；请新闻媒体撰写软文报导公司经营理念；邀请业内知名人士来公司考察，组织宴会讨论公司商业模式的前景;2）、寻找潜在的加盟者有房地产中介行业的工作经验，想找机会创业的人士；寻求投资项目的个体户；看好特许经营，想成为区域加盟商的公司；其他类型的加盟者；3）、审核申请加盟者，考察连锁铺面情况受理加盟商申请，听取初步经营意向;调查加盟者的自身条件和经济实力；考察加盟区域房地产市场状况和未来的发展趋势；听取投资收益分析，双方意见交流，合作谈判；合同签订，授予加盟商特许经营使用权；4）、总公司协助加盟商制定商业计划，开办、经营连锁店加盟商接受业务和管理技能培训；总公司协助开店，并提供开店手册

37、、管理手册、业务手册、培训手册、VI手册、标准的合同表格；铺面装修，办理合法的经营执照和其他政策规定应办理的手续；房地产经纪人招聘、培训；5）、连锁加盟店正式营业总公司领导出席参加并致词;邀请嘉宾出席并致词；新闻媒体做跟踪采访；6）、提供后续服务解决加盟商经营中存在的问题；接受加盟商投诉和见意，并及时回馈；定期举办加盟商业务和管理技能和经纪人业务技能培训、辅导；年终举办工作总结大会、表彰大会；3、稳固发展阶段，为期24个月。这一阶段里我们目标是：借助特许 经营加盟体系所带来的稳定收益、良好的品牌形象、前期积累的丰富 业务经验和巨大的客户群，在全国范围内建成一个拥有30个以上区 域分部、800家

38、以上连锁店、10000名以上房地产经纪人的大型房地 产中介服务连锁网络，并在所进入的每一个城市都有最高的当地市场 占有率，成为中国房地产中介服务行业的品牌中介。在本阶段中，公 司计划在全国范围内投资建设6个以上区域分部、开设25家以上直 营店和发展200家以上加盟店，同时发展20个以上区域加盟商，并 协助他们在区域内开设至少500家直营店或加盟店。本阶段公司应该注意以下各个方面：1）、增租500T的办公场地以改善办公条件和提升企业形；2）、更换服务器以满足数据的存储；3）、增加一些的新岗位，让公司组织更合理、更完善；4）、人力资源培训部应该加强对员工的培训和指导，让所有员工都掌 握熟练的业务技

39、能，在公司有成就感，并得到公司和同事的认同；5）、随着公司组织机构的增设和员工队伍的不断壮大，行政财务部更 应该加强对员工的管理，财务监管也要加大力度；6）、根据业务的需要购置办公车辆；七、财务分析1、基础建设阶段1）、投资预算总部的建设投资预算：名称 计价方式 数量 金额（元）总部注册专业公司协助注册25000聘请房地产经纪人6000元/年?人3人18000聘请房地产估价师6000元/年?人3人18000小计61000注：以上持牌房地产经纪人和房地产估价师有可能未全职）名称计价方式数量金额（元）总部固定资产投资预算办公场地押金35元/T 250T 8750场地装修100000办公桌椅700元

40、/套30 21000会议台3000元/套1 3000服务器30000元/台1 30000主机10000元/台1 10000个人办公电脑4000元/台12 48000复印机12000元/台1 12000扫描仪2000元/台1 2000普通打印机400元/台2 800图片打印机2500元/台1 2500传真机1500元/台2 3000电脑软件25000元/套1 25000电话安装800元/台10 8000摄影机12000元/台2 24000小计298050折旧289300元按三年折旧，平均每月计提8040元总部的人员及工资计划：名称 计价方式 数量 金额（元）总部每月办公人员工资总经理6500元/

41、人1人6500副总经理4500元/人1人4500部门经理3800元/人7人26600企划专员3500元/人1人3500培训专员3500元/人2人7000IT专员3500元/人2人7000房地产估价师3000元/人1人3000业务专员2000元/人3人6000法律专员2000元/人1人2000 会计和出纳2000元/人2人4000 客服人员2000元/人4人8000 文员1500元/人1人1500评估业务员1000元/人2人2000 小计81600总部办公费用计划：项目计价方式 数量 金额（元）总部每月办公费用办公场地租金35元/T 250T 8750 服务器托管5000元/月1月5000 电话

42、费500元/台10台5000 上网宽带1200元/条1条1200 办公用品7250元/月1月7250 水电管理费3000元/月1月3000 午餐费4800元/月1月4800小计35000直营店投资预算：项目计价方式 数量 金额（元）单个直营店固定资产投资预算铺面押金250元/T 50T 12500铺面装修25000连锁店注册2000订做办公桌椅3000元/套1套3000电脑及周边设备30000元/套1套30000中介应用软件5000元/套1 套 5000电话、网络初装3000元/户1户3000空调4000元/台1台4500其它设备5000合计90000折旧77500按三年计提折旧，平均每月21

43、50元直营店办公费用计划：名称计价方式数量金额（元）单个直营店每月的办公费用铺面租金12500元/月1月12500店长工资2500元/月1人2500会计文员工资1500元/月1人1500经纪人底薪800元/月12人9600员工福利2000元/月1月2000水电管理费1700元/月1月1700电话和上网费2000元/月1月2000广告费4000元/月1月4000办公耗材2000元/月1月2000小计38000根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额:276.14万元公司注册费用（6.1万元）+固定资产投资（74.81万元）+六个月的办 公费用（183.96万元）+六个月的固定资产折旧（11.2

44、7万元）=282.24 万元2）、效益分析项目比例中介服务业务利润分配经纪人提成佣金收入X20%连锁店管理人员提成佣金收入X5%总部服务费佣金收入X5%税收佣金收入X5%连锁店提成佣金收入X65%（注：提成比例为平均数）项目比例评估业务利润分配评估业务员提成评估收入x20%评估师提成评估收入x5%税收 评估收入x5%公司提成评估收入x70%项目 比例二级市场业务利润分配销售代表提成佣金收入x3%销售经理及主管提成佣金收入x5%策划及其它参与提成佣金收入x7%税收佣金收入x5%公司提成佣金收入x80%本阶段作为公司成立之初，前三个月做基础建设，我们暂且保守的估 计没有产生营额；而后三个月各项业务

45、都逐步进入轨道，也产生了一 定的业务收入，保守估计a、直营店的月均佣金收入为8万元，3个 月5家店总佣金收入为120万元；b、评估业务的月均评估收入为5万元，3个月总评估收入为15万元; *二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，3个 月总营业额为30万元。公司在基础阶段的总业务收入为165万元，按业务收入分配表，扣除 业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费（未含所有税），公司收益为 118.5 万元=120 万x70%+15 万x70%+30 x80%本阶段末公司净资产为212万元= 300万元一276.14万元+ 80.91万 元一11.27万元+ 118.5万元2、发展阶

46、段1）、投资预算项目计价方式 数量 金额（元）总部新增加固定资产投资新装电话800元/台5 4000个人办公电脑4000元/台5台20000手提电脑15000元/台2台30000投影机5000元/台1台5000办公桌椅700元/套5套3500摄影机12000元/台2台24000小计86500折旧86500元按三年折旧，平均每月计提2400元名称计价方式数量金额（元）总部新增加的办公人员工资 副总经理4500元/人1人4500IT专员3500元/人1人3500业务专员2000元/人2人4000客服人员2000元/人2人4000评估业务员1000元/人1人1000小计 17000名称计价方式数量金

47、额（元）总部每月新增加办公费用电话费500元/台5台2500办公用品3000元/月1月3000水电管理费1000元/月1月1000差旅费6000元/月1月6000广告费10000元/月1月10000午餐费1500元/月1月1500小计24000区域分部投资预算：名称计价方式数量金额（元）区域分部注册专业公司协助注册25000聘请房地产经纪人6000元/年?人3人18000聘请房地产估价师6000元/年?人3人18000小计 61000名称计价方式数量金额（元）区域分部固定资产投资预算办公场地押金35元/T 150T 5250场地装修60000办公桌椅700元/套20套14000 会议台3000

48、元/套1套3000 主机10000元/台1台10000 个人办公电脑4000元/台8台32000复印机12000元/台1台12000扫描仪2000元/台1台2000普通打印机400元/台1台400图片打印机2500元/台1台2500传真机1500元/台2台3000电话安装800元/台8台6400摄影机12000元/台2台24000小计174550折旧169300元按三年折旧，平均每月计提4700元区域分部人员及工资计划：名称计价方式数量金额（元）区域分部每月办公人员工资副总经理4500元/月1人4500部门经理3800元/月4人19000企划专员3500元/月1人3500培训专员3500元/月

49、1人3500IT专员3500元/月1人3500房地产估价师3000元/月1人3000业务专员2000元/月3人6000法律专员2000元/月1人2000会计和出纳2000元/月2人4000客服人员2000元/月3人6000文员1500元/月1人1500评估业务员1000元/月2人2000小计58500区域分部办公费用计划：项目计价方式 数量 金额（元）区域分部每月办公费用办公场地租金35元/T 150T 5250电话费500元/台10台5000上网宽带1200元/条1条1200办公用品10000元/月1月6550水电管理费3000元/月1月3000差旅费5000元/月1月5000广告费5000

50、元/月1月5000午餐费4000元/月1月4000根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额:835.47万元总部的新增固定资产投资和12个月办公费用（197.77万元）+区域分 部的固定资产投资和12个月办公费用（135.76万元）+五个直营店的 固定资产投资和10个月办公费用（235万元）+五个直营店12个月 的办公费用（228万元）+所有的固定资产折旧（38.94万元）=835.47 万元2）、效益分析公司在基础建设阶段对5个连锁店的试营，操作过程中深入的了解自 己的商业模式，不断整理和完善业务操作流程，让加盟者使用我们的 商业模式创业时，完全可以直接复制，更容易取得成功。因此我们相 信

51、在这阶段里可以圆满的完成目标，得到丰厚的回报。项目比例加盟业务利润分配 业务专员提成加盟收入x5%管理人员提成 加盟收入x2%其它部门奖金加盟收入x3%税收加盟收入x5%公司提成加盟收入x85%加盟商资质要求：区域加盟单店加盟加盟方式以市为单位申请区域加盟以社区为单位申请加盟申请人要求能按要求参加培训，并全身心投入工作，不急功近利营业执照现已是独立企业法人或新注册均可资金准备200300万元以上25万元以上加盟费2050万元35万元保证金2050万元35万元连锁店数量1020个以上1个总部服务费区域内所有连锁店收入的2%单个连锁店收入的5%特许期限20年20年预计xx总部业务收入为1223万元

52、a、单个直营店的月均佣金收入为10万元，1年5个店的总佣金收入 为600万元；新增单个直营店的月均佣金收入为8万元，7个月3 个店的总佣金收入为168万元；共计768万元b、评估业务的月均评估收入为5万元，1年的总评估收入为60万元; *二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为15万元，1年 的总佣金收入为180万元。d、特许经营收入按4个区域加盟支付120万元加盟费、15个单店加 盟支付60万元加盟费以及收取3个月的总部服务费35万元（每个店 3个月，月均收入为8万元），共计215万元预计全资的区域分部业务收入为289万元a、单个连锁店的月均佣金收入为8万元，7个月2个店的总佣金收 入为

53、112万元；b、评估业务的月均评估收入为5万元，9个月的总评估收入为45 万元；*二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，9个 月的总佣金收入为90万元。d、特许经营加盟业务收入按10个单店加盟支付30万元加盟费以及 收取的3个月总部服务费12万元（每个店3个月，月均收入为8万 元），共计42万元公司在发展阶段的业务收入为1512万元，按业务收入分配表，扣除 业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费（未含所有税），公司 净收益为 288.48 万元 =768 万 x70%+60 万 x70%+180 x80%+215x85%+112 万 x70%+45 万 x70%+90 x80%+42x85% - 835.47 万元公司净资产为515万元= 212万元+53.46万元一38.94万元+288.48 万元.3、稳固发展阶段1）、投资预算总部新增的各项支出项目计价方式 数量 金额（元）总部新增加固定资产投资办公场地押金35元/T 500T 17500场地装修200000办公桌椅700元/套15套10500会议台3000元/套1套3000服务器10万元/台1台100000办公用车25万元/台1台250000个人办公电脑5000元/台10台5000