昆明BOBO汇馆策划全案2-项目提案报告

1、项 目 提 案案 报 告前言都会菁英英，城市市主义乐乐园对一项产产品的准准确理解解和定位位，是成成功推广广该产品品的关键键！ 思维几几何对新新光这个个项目从从理解到到策略企企划都是是从其产产品的整整体特性性去做深深入思考考和概念念提升的的。我们们是以目目标消费费者的自自身特点点及消费费理念为为基础来来把握整整个产品品的分析析节点，以专业业性的整整合营销销策略来来制定操操作流程程的。而而在对产产品的具具体设计计问题上上，则有有专业设设计公司司去具体体执行操操作。我们清楚楚，再多多的空洞洞概念，或是从从他人处处COPPY来的的秀稿这些些都是不不值得发发展商所所用的，更是不不值得我我们去做做的。我我

2、们要做做到的，就是成成为发展展商的品品牌设计计者和管管理者，为甲方方项目提提供全程程的策略略服务，帮发展展商把握握住每一一个节点点，弥补补每一处处疏漏。我们就是是要从对对产品的的整体把把握开始始，先理理制出筋筋骨，再再配之以以新鲜的的血肉，并附以以全新的的个性和和理念，秉着完完美主义义的精神神，将其其塑造成成为一项项完美、鲜活的的产物，最终成成功地将将其推向向市场。 我们相相信，没没有成功功的开始始，就没没有成功功的结果果！SWOTT分析优势：目前区域域发展潜潜力较大大本案所定定户型市市场需求求量较高高区域出行行交通便便捷本案所处处地理位位置优势势（二环环周边）区域个案案品质较较高，配配套较全

3、全机会：政府关于于一环路路以内只只拆不建建的政策策全新的999+11的社区区酒店式式物业服服务本案产品品类型市市场尚未未饱和劣势：1区域域环境较较差2区域域内相关关生活配配套设施施较少3高层层楼特质质，造价价高、公公摊大4靠近近火车站站，流动动人口较较多，存存在诸多多 隐隐患威胁：1竞争争个案2部分分市场份份额已经经分化3性价价比脱离离市场4开发发商自身身定位失失误SWOOT分析析综述：我们通过过对以上上所列优优劣势、机会点点及威胁胁点的整整合与对对比，可可以看出出，其优优劣势相相差是很很明显的的！目前前昆明房房产市场场的大环环境较为为乐观，一直处处于稳中中有升的的势头。从本案案优势来看看，首

4、先先是就小小户型而而言，其其市场接接受程度度比较高高。而且且其所面面对的消消费群体体多属于于年轻的的单身及及上班族族，他们们对城市市化要求求程度比比较高，由于工工作原因因，更需需要在市市区生活活及拥有有便利的的交通，而本案案项目处处在二环环路傍，且多路路公交车车总站就就在附近近，因此此这正是是本案所所拥有的的一个重重要优势势。另外外，本案案的户型型较之已已推出的的楼盘都都比较好好，所推推出的物物管服务务有更大大的灵活活性，使使得居住住品质能能够高于于已有社社区，这这也是本本案一大大推广优优势。但但本案所所存在的的劣势也是是显而易易见的，本案项项目虽处处市区，交通便便利，但但由于距距离火车车站较

5、近近，周边边环境比比较嘈杂杂，大环环境给人人印象较较差，其其次还有有一些相相关的生生活配套套设施较较远，如如运动场场所、学学校、超超市等等等。另外外，项目目容积率率过高，活动空空间少；加上项项目造价价高，公公摊面积积大（高高层住宅宅楼本身身的局限限性），也是本本案的主主要缺点点，所以以要通过过个案品品质的提提升及更更为全面面的物业业服务来来弥补这这些缺点点。在项项目推广广上，还还有来自自市场的的威胁，就就是本案案所定户户型目前前虽属于于市场真真空地带带，但现现有个案案中，小小跃层为为主的户户型已有有相当的的数量，它们已已经占据据了很大大一部分分市场份份额，对对日后本本案的推推广不能能说是没没有

6、压力力的。但但是，我我们的机机会点就就在于，小户型型市场并并不饱和和，而且且还很有有潜力。加之现现已推出出的项目目使我们们在产品品推广及及投放市市场时有有很多经经验可以以借鉴，使我们们在自身身项目品品质的定定位和提提升上能能够更胜胜一筹。此外，现在政政府关于于昆明一一环城路路以内只只拆不建建的政策策也是我我们的最最大机会会点，这这一政策策将为我我们今后后楼盘的的推出，屏蔽更更多核心心圈层的的竞争。土地价值值决策（一）、项目概概况：1项目目位置本案项目目地块位位于南市市区，火火车站附附近，北北靠永平平路，东东临春城城路，南南接二环环路，西西通北京京路，本本案项目目距离市市中心约约5公里里，车行行

7、需155分钟左左右。2地块块状况本案项目目地块总总占地总总面积333599.5平方方米（约约合5亩亩），整整个地块块呈现为为一个较较为整齐齐的正方方形，地地势较为为平整。3周边边状况简简述本案地块块市政道道路建设设较为理理想，但但周边两两条小商商品街使使得环境境较为混混乱，不不过，支支撑市民民出行的的公交线线路较多多，交通通十分便便利。（二）、土地价价值分析析通常一块块土地价价值是由由多种因因素共同同组成的的，包括括自身土土地特征征、交通通状况、周边环环境、配配套设施施、治安安状况、发展趋趋势等等等，而土土地价值值是这些些因素综综合作用用的综合合反映。下面我我们将结结合这些些因素对对该项目目进

8、行分分类阐述述。1地块块位置本案项目目地块位位于南市市区，火火车站附附近，北北靠永平平路，东东临春城城路，南南接二环环路，西西通北京京路。2地块块特征地块较为为平整，目前原原有建筑筑尚未拆拆除，总总用地面面积为333599.5平方方米。3交通通状况本项目位位于永平平路和春春城路交交叉处，公交路路线较多多，3路路、444路、447路、58路路、633路、664路等等起点站站均在本本项目地地块东侧侧，分别别通往金金苑商厦厦、海埂埂基地、世博园园、黄土土坡、太太平村、联盟路路，东临临春城路路直通飞飞机场，路线四四通八达达，交通通十分便便利。4周边边状况由于位于于火车站站附近，人流量量较大，过于烦烦杂

9、。另另外，周周边绿化化率较低低。5治安安状况由于地处处火车站站附近，人员性性质较为为混杂，流动性性较大，周围居居民素质质层次不不一，使使得本案案在治安安方面存存在一定定的安全全隐患。6配套套状况还缺少部部分生活活配套设设施，如如运动场场所、学学校、超超市等等等。这给给区域内内生活带带来一定定的不便便。总评：结结合以上上众多因因素分析析，本案案地块的的综合优优势不是是很高。在区域域的周边边状况和和治安状状况上存存在一定定缺陷，这主要要是其客客观因素素（人员员复杂，流动性性大）造造成的。但也要要看到，项目周周围也不不失其繁繁华性，也有客客观优势势的存在在。所以以，我们们必须看看到本案案的发展展潜质

10、，只要能能够把握握好本案案项目的的前期市市场定位位和销售售的入市市时机，完全可可以把本本案做成成一个能能符合市市场需求求的商住住楼，并并极有可可能成为为引领一一种崭新新时尚消消费的项项目。一、发展展商开发发模式的的建立从本案地地块所处处的位置置与周边边环境来来看，适适宜做中中端项目目。从发发展商的的意图来来看，本本案应遵遵循快和准的原则则。首先先，入市市要快，销售要要快，因因此工程程既要保保证质量量，又要要尽量缩缩短工期期，以把把握房地地产市场场的销售售旺季，抢占市市场先机机，达到到销售周周期短的的目的。其次，市场的的定位要要准，投投放的时时机要准准，寻求求最好的的切入点点，以有有力的形形象，

11、适适当的价价格介入入市场，一炮打打响。小小户型占占大比例例的阳光光A版、866街U2等已已全部售售完，而而永平苑苑、幸福福家园以以大户型型为主力力房型，因此，目前昆昆明房产产市场上上小户型型产品已已经断档档，形成成昆明的的小户型型市场真真空期，这将是是本案进进入市场场的极好好时机。二、发展展商开发发流程20003年08月220033年11月为方案设设计时间间20003年11月112月方案扩出出20004年01月本案开始始动工20004年03月004月内部认购购20004年05月1日本案开盘盘，售楼楼处投入入使用。20004年12月建筑工期期结束三、发展展商开发发时机项目开发发时机要要尽量把把握

12、好44月55月开盘盘的节点点，同时时配合55月的昆昆明春季季房展会会，利用用春季房房展会继继续做好好本案的的销售内内部认购购，并把把握好市市场动机机及消费费者消费费倾向，及时调调整产品品，把握握先机，抢占市市场。另另外要把把握100月份的的昆明秋秋季房展展会及销销售旺季季，及时时推出样样板房，以快和和准的操操作模式式赢得消消费者的的青睐。使本案案保持稳稳定热销销的局面面。四、发展展商开发发思路由于本案案开发量量较小，在3.3万方方左右，就昆明明房产市市场的消消化量来来看，项项目风险险是相对对较小的的。通过过对市场场的摸查查了解，对于本本项目建建议以产产品类型型来间接接控制开开发量。本项目目主要

13、以以三种户户型为主主，分不不同时间间、不同同阶段，分类分分批推向向市场，以便灵灵活地控控制销售售及调整整产品。五、资金金模拟表表产品项目综合合容积率率9.77 （总套数数约3000户，总建筑筑面积约约330000平方米米）均价29044元/总 价价A型： 455 * 29900元元/ =13305000元 BB型： 600 * 29900元元/ =17740000元 CC型： 800 * 29900元元/ =23320000元财 务务 分分 析析 土土地：7767元元/ 建建安成本本：10000元元/ 配配套：330元/ 绿绿化：55元/ 设设计费：5元/ 智智能化：20元元/ 资资金还款款：800元/ 营营销管理理：600元/ 税税收：550元/767+10000+330+55+5+20+80+60+50=20117元/按44%毛利：2011744%+220177=29904.5元/住宅：270000平平米 29904.5