商业广场可行性报告

1、*置业*商业广广场项目目可行性分分析报告*置业有有限公司司*年*月目录第一章总总论一、项目目概况二、项目目提出的的背景及及必要性性三、编制制依据、原则以以及研究究范围第二章建建设方案案一、建设设地点二、建设设方案及及内容第三章共共用工程程一、供水水、排水水二、道路路第四章项项目工程程设计一、设计计依据二、总平平面布置置三、建筑筑平面设设计四、给排排水设计计五、供电电照明设设计六、抗震震设计第五章环环境保护护、消防防及节能能一、环境境保护二、消防防三、节能能第六章建建筑项目目招标一、建设设项目招招标范围围二、建设设项目招招标组织织形式三、建设设项目招招标方式式第七章项项目组织织及实施施计划一、项

2、目目组织方方式二、项目目建设进进度安排排第八章项项目投资资估算一、本建建设项目目投资估估算依据据二、项目目投资估估算第九章项项目资金金筹措及及资金使使用计划划一、资金金筹措二、资金金使用计计划第十章社社会、经经济效益益及结论论一、社会会效益二、经济济效益第十一章章风险分分析及对对策一、市场场风险分分析二、经营营管理风风险分析析三、金融融财务风风险分析析第一章 总总论一、项目目概况1、项目目名城：*商业业广场2、项目目开发单单位：*置业业有限公公司3、项目目负责人人：*4、项目目建设地地址：*5、项目目建设规规模及内内容：兴兴建以“*”为龙头头的商业业、服务务业综合合性商业业广场一一座，总总建筑

3、面面积*平平方米。其中，商业用用房*平平方米，住宅面面积*平平方米。6、建设设总投资资及资金金筹措：项目总总投资预预算为*万元，建设资资金来源源：企业业全部自自筹解决决。二、项目目提出的的背景及及必要性性（一）项项目提出出的背景景1、*概概况*近近邻*市东东南部。*版图面面积*平平方公里里，总人人口*万，辖*个乡、*个镇、*个街道道办事处处，*个省省级开发发区，*个国国有林场场、*个国有有水库、*个行政政村。 在近二二十年取取得的成成就尤为为显著，农村经经济上新新台阶，工业实实力增强强。社会会事业稳稳定发展展，人民民生活水水平迅速速提高。全市集集中精力力抓经济济建设，加快了了经济结结构调整整，

4、大力力整顿和和规范市市场经济济秩序，实现国国民经济济和社会会各行业业的全面面发展。全市实实现国民民生产总总值*亿元，比上年年增长*%，财政收收入*亿元，比上年年增长*%；社会消消费品零零售总额额*亿元，比上年年增长*%，农民人人均收入入*元，比比上年增增长*元。2、项目目建设概概况*置置业有限限公司成成立于*年*月*日，是一家家*公司司，本着着盘活国国有资产产、实现现资源的的有效利利用和社社会效益益、经济济效益的的最大化化原则，*年底，在*局及*相关领领导大力力支持下下，*决决定组织织成立专专班，于于*年年初注册册资金*万万元成立立*置业房房地产开开发企业业，*年*月，*置业成成功取得得*宗地

5、地开发权权。本项目位位于*，与新汽汽车站隔隔路相望望，是联联结新老老城区的的交通要要道。它它离繁华华的老城城区举步步即达，又与新新城区紧紧密相连连，是老老城区与与新城区区重要的的结合点点，地理理位置十十分优越越。随着着*的政治治中心向向市政府府所在的的新城区区过渡，此地块块独特的的区域优优势和生生态优势势日趋明明显。（二）项项目提出出的可行行性1、进入入*年以来来，在加加快住宅宅建设和和深化城城镇住房房制度改改革的推推动下，以住宅宅为主体体的房地地产总体体上呈现现平稳发发展的态态势。2、在住住房分配配货币化化和各地地促进房房地产市市场政策策的推动动下，居居民对住住房消费费的投入入迅速增增加，购

6、购房的积积极性大大大提高高，新的的消费热热点在逐逐步形成成。3、“精精品住宅宅”的市场场需求及及发展是是21世世纪对城城市新型型住宅小小区的呼呼唤，也也是对今今后城市市小区开开发建设设的要求求。随着着*市城城市居民民收入的的日益增增加，物物质文化化水平不不断提高高，居住住条件也也从只要要求户内内宽敞、舒适，转移到到对居住住功能、品质等等方面。根据*市城城市经济济社会发发展以及及商品房房今后发发展预测测，这类类“精品住住宅”将有很很大的消消费需求求，并将将逐步成成为麻城城居民今今后商品品住房的的重要选选择条件件。4、项目目开发条条件已经经成熟，通过周周密的前前期市场场调研和和专业顾顾问公司司的前

7、期期介入，本项目目从项目目实际情情况、竞竞争对手手状况分分析以及及项目开开发周期期等因素素综合考考虑已经经具备整整体开发发的条件件。三、编制制依据、原则以以及研究究范围1、编制制依据（一）国国家有关关项目建建设的法法规（二）*市市发展和和改革局局对*市*项目工程程的立项项批复（三）国国家计委委、建设设部颁布布的建建设项目目经济评评价方法法与参数数（四）建设项项目可行行性研究究与经济济评价手手册（五）项项目相关关业主方方提供的的地块基基础资料料2、编制制原则 从实际际出发，结合麻麻城经济济和社会会发展计计划，按按照国家家规范要要求，合合理确定定该项目目的建设设规模，建设标标准和建建设计划划，力求

8、求从根本本上改善善商贸和和居住条条件，为为充分发发挥本项项目的区区位优势势，充分分利用现现有条件件，采用用新技术术、新设设备、新新材料，贯彻节节能方针针，保护护生态环环境，提提高项目目的社会会效益和和经济效效益。3、研究究范围（一）项项目建设设的必要要性、可可行性（二）项项目建设设的规模模及建设设标准（三）*项目工工程建设设方案（四）给给排水、电力、道路、绿化、节能、环境保保护、设设备配备备等工程程方案和和措施（五）项项目投资资估算及及资金筹筹措（六）项项目建设设组织方方式及建建设进度度（七）项项目效益益分析评评价第二章建建设方案案一、建设设地点*的项目目*位于于*，坐*朝*，南临临*，是是城

9、区主主干道*的交交汇点，占地面面积*平平方米。二、建设设方案及及内容1、建设设方案 本项目目由*自筹筹资金建建设，拟拟建住房房面积*平方米米，商铺铺面积*平平方米，商铺共共2层，作为公公司自留留自营物物业。临临街A栋栋、B栋栋底层为为商业部部分，33-6层层为住宅宅，C栋栋为六层层住宅，底层架架空，予予应力条条形基础础，钢筋筋混凝土土现浇楼楼板，砖砖混结构构体系。2、平面面布局 本本项目AA、B、C三栋栋建筑呈呈“倒三字字”排列，A、BB栋联体体，底商商公共，其间距距810米米，C栋栋独立排排列，BB、C之之间间距距12.318米米，为满满足城市市规划要要求和业业主生活活娱乐的的便利，项目内内

10、或修建建道路、或建成成小品景景观、或或留出羽羽毛球（或其他他健身器器材）场场地。3、建设设标准 结合*经济济，按照照国家规规范和城城区改造造标准要要求，注注重商业业要求以以及居住住环境条条件建设设。外装装修结合合城市规规划标准准及环境境要求，沿街建建筑群与与此路段段街景彼彼此协调调一致，小区内内建筑装装修彼此此协调一一致。第三章 共共用工程程一、供水水、排水水 本项目目供水由由麻城市市自来水水公司供供给。根根据*置业业有限公公司与*市建建设局签签订的合合同，*市市建设局局负责将将DN2200城城市主供供水管道道铺设至至本项目目红线边边，*置业布布设DNN1000供水管管直接从从市政主主供水管管

11、道井处处接入即即可满足足本项目目开发建建设和居居民用水水需要。 本项目目排水系系统实行行雨水、污水分分别流放放，雨水水经及水水坑直接接排入市市政排水水系统，污水经经化粪池池净化后后进入市市政排污污系统。二、道路路项目南面面*大道道主干道道人行辅辅道，*市建建设局将将利用土土地收益益金进行行硬化、刷黑和和其他设设施配套套处理，小区内内道路由由三和置置业依项项目规划划建设。第四章 项目工工程设计计一、设计计依据国家现行行建设设设计规范范*市*置业业有限公公司*项目目工程设设计图其他相关关资料二、总平平面布置置*有限限公司现现已委托托*市建建筑设计计院完成成了总体体平面规规划图，从总体体平面规规划图

12、看看，本小小区3栋栋物业呈呈“到三字字”排列，1、22栋联体体，底22层为商商铺，计计划招商商整体经经营，其其间距为为8-110米，3栋为为独立建建筑，底底层架空空，规划划成车库库，2、3栋之之间间距距12。3-18米，小区区内设公公共绿化化，小品品景观、休闲椅椅、假山山、羽毛毛球场等等健身器器材。三、建筑筑平面设设计*房房地产开开发项目目的工程程设计，充分考考虑到环环境与居居住相协协调的原原则，分分区设置置，既考考虑商贸贸与居住住各自独独立不受受干扰，又充分分利用有有利空间间，达到到人与自自然的和和谐统一一。四、给排排水设计计 本项项目给水水由市政政自来水水主管供供给，为为下行上上给系统统，

13、排水水将污水水排入化化粪池净净化后排排入市政政主管道道排水，雨水经经及水坑坑汇集后后排入市市政管道道。五、供电电照明设设计1、供电电设计仅仅考虑本本项目正正常照明明系统、空调系系统的供供电、接接地系统统； 2、本本项目的的电源为为2200V/3380VV的两路路独立低低压电缆缆直埋入入，两路路独立电电源在配配电房自自动切换换，供电电采用分分层放射射式供电电方式； 3、进进线低压压入户设设分户表表计量。低压配配电室设设集中补补偿电容容柜，补补偿后功功率因素素达0.9以上上。电源源进户重重复接地地电源电电阻值不不大于11.0欧欧姆，低低压系统统接地采采用C-S型式式。 4、主主要电照照设备选选用国

14、产产优质产产品，关关键元器器件选用用品牌产产品，室室内导线线选用BBV5000CVV型铜芯芯电缆，干线采采用穿铁铁管保护护，支线线穿阻燃燃塑料管管保护，导线均均为沿墙墙、地、楼板暗暗敷。六、抗震震设计 依中中国地震震烈度区区划分图图划分分，麻城城市地震震烈度小小于VII，从商商住重要要性考虑虑，对本本项目采采取相应应的抗震震构造措措施。第五章 环境境保护、消防及及节能一、环境境保护1、编制制依据及及标准依据国家家建设设项目环环境保护护管理条条例中中的有关关内容和和要求，采用的的标准如如下： 污污水综合合排放标标准 环环境空气气质量标标准 地地区水环环境质量量标准 城城市区域域环境噪噪声标准准

15、城城市垃圾圾处理的的相关规规定2、生活活、业务务废水的的处理 （一）本项目目的生活活污水主主要产生生于商住住户、当当事人及及相关人人员大小小便，卫卫生洗涤涤排出的的污水，为节省省投资，通过化化粪池净净化后排排入市政政排污管管道。 （二）本项目目所产生生的生活活、业务务废弃物物积放垃垃圾箱后后由市环环卫部门门统一清清运至城城市垃圾圾处理场场，分类类、焚烧烧、填埋埋处理。3、环境境影响分分析 从对本本项目污污染源的的分析可可知，本本项目对对环境的的影响主主要是生生活废水水、业务务废水、生活垃垃圾、业业务垃圾圾，通过过以上环环境保护护措施对对其污染染源的相相应处理理，均可可达到国国家规定定的环境境标

16、准。二、消防防1、设计计依据：建设设设计防防火规范范（GGB1116-887）2、消防防设计 （11）建筑筑物周围围设环形形城市道道路系统统，利用用建筑四四周城市市道路系系统为消消防补救救提供有有利的交交通应急急条件。 （22）室外外按规范范设置消消防火栓栓。三、节能能1、设计计依据：国家计计委、国国家经贸贸委和建建设部关于基基本建设设和技术术改造工工程项目目可行性性报告增增补节能能篇（章章）的暂暂行规定定（计计资源【19992】11 9559号）文号有有关内容容和要求求编制可可行性研研究报告告节能章章节，设设计依据据如下： 中华华人民共共和国节节约能源源法 民用用建筑建建设节能能设计标标准（

17、JFJJ26.95） 民用用建筑热热工设计计规范（GBB501176-93） 工程程设计节节能技术术暂行规规定（GB5502554-887）2、节能能措施 为合理理利用并并考虑节节约能源源，本项项目采取取以下措措施： （1）在总平平面和建建筑平面面布置中中充分考考虑建筑筑物的座座向和建建筑物周周边的利利用，以以获得良良好的自自然通风风、采光光和日照照。 （2）项目设设备选型型方面，择优选选用权威威部门鉴鉴定的节节能和技技术先进进的新产产品。 （3）建筑照照明均选选用节能能产品，照明用用电回路路采用灯灯光明暗暗调节系系统，根根据外界界光照情情况自动动灯光明明暗调节节。 （4）本项目目的围护护墙体

18、，室外主主台阶采采用本地地便宜的的粘土砖砖和花岗岗岩。第六章 建建筑项目目招标为了有利利于节约约投资，提高投投资效益益，节约约人力、物力、财力，使工程程价格趋趋于合理理，同时时为了规规范价格格行为，使公开开、公平平、公正正原则得得以贯彻彻，本项项目在项项目施工工、监理理以及重重要材料料的采购购等阶段段实行招招标。结结合*本地及及本公司司的实际际情况，建筑设设计采用用多方案案专家评评审的方方式择优优委托中中选单位位设计，对工程程的地质质勘察委委托信誉誉好、实实力强的的地质勘勘察单位位进行勘勘察。一、建设设项目招招标范围围 1、施施工招标标范围 本项目目施工招招标实行行全部招招标，所所有工程程的施

19、工工全部采采用招标标方式确确定施工工单位。 2、监监理招标标范围 本项目目监理拟拟实行招招标，所所有项目目的施工工，重要要材料的的采购均均实行监监理，拟拟采取招招标方式式确定监监理单位位。 3、材材料招标标范围 本项目目所有重重要材料料的采购购全部实实行招标标方式确确定供应应商。二、建设设项目招招标组织织形式 本项目目计划采采用委托托招标形形式，由由*置业业有限公公司委托托麻城市市建设工工程招投投标交易易管理中中心进行行招标，并与其其签订委委托招标标协议书书，明确确各自的的权利义义务，以以有利于于建设项项目招标标的顺利利进行和和实施。三、建设设项目招招标方式式 为了使使建设资资金得到到科学、合

20、理的的运用，使本项项目的建建设顺利利、圆满满地完成成，根据据中华华人民共共和国招招投标法法的有有关规定定将采取取公开招招标的方方式在众众多的投投标单位位中优先先选定报报价合理理、工期期较短、信誉良良好的承承包商、监理单单位、设设计单位位在有形形的建筑筑市场或或建设行行政主管管部门指指定的报报刊、信信息网络络上发布布招标公公告。招招标公告告的内容容：招标标单位和和招标工工程的名名城、招招标工程程简介、工程承承包方式式、投标标单位资资质、领领取招标标文件的的时间、地点和和应缴费费用等。第七章 项目组组织及实实施计划划一、项目目组织方方式 1、*房地地产开发发项目工工程，实实行项目目业主法法人代表表

21、责任制制，成立立由*等人人员组成成的项目目建设领领导小组组，下设设基建办办公室，具体实实施本项项目的建建设、 2、本本项目由由麻城市市规划设设计院承承担工程程设计，委托*市建建设工程程招投标标交易中中心在麻麻城范围围内实行行公开招招标，择择优选择择施工企企业承包包建设。本项目目还建设设工程监监理单位位对项目目建设进进行全过过程进行行监理，确保项项目工程程质量、进度和和工程总总投资不不突破。 3、办办项目严严格执行行“项目法法人责任任制”、“项目招招标责任任制”、“工程监监理制”、“合同管管理制”和国家家有关建建设项目目的法规规。工程程竣工后后，由*市发发展和改改革局和和*市*置业业有限公公司组

22、织织有关质质量部门门进行最最后验收收。二、项目目建设进进度安排排*市*置业业有限公公司开发发的房地地产项目目*可行行性研究究报告和和初步设设计等前前期工作作计划在在*年*月完成，施工图图设计和和工程报报建在*年*月完完成，*年*月动动工建设设，*年*月工工程全部部竣工，并由项项目业主主组织勘勘察、设设计、监监理、质质检、施施工等单单位初步步验收，*年*月底底由*市发展展和改革革局以及及*市*置业业有限公公司组织织项目最最终交工工验收，整个项项目建设设总工期期拟定88个月。第八章 项目投投资估算算一、本建建设项目目投资估估算依据据1、*市*置业业有限公公司*项目工工程初步步设计图图2、*【*】*

23、号土建建定额3、*【*】*号费费用定额额4、*市造造价信息息*年年一季度度麻城建建材市场场价格5、*市类似似工程的的概算、概算技技术经济济指标6、现行行工程勘勘察设计计收费标标准7、现行行建设工工程监理理费用收收费标准准8、项目目必需设设备采购购市场价价二、项目目投资估估算 本项目目总投资资*万元，其中建建安工程程费用*万元元，其他他费用*万元元。第九章 项项目资金金筹措及及资金使使用计划划一、资金金筹措本项目*房房地产建建设工程程所需资资金总投投资*万元全全部自筹筹。二、资金金使用计计划*年*月*年*月 总总投资*万元元，其中中土地出出让金*万元元，项目目前期费费用*万元，土建部部分*万元元

24、（含相相关配套套费用*万万元）*年*月*年*月 土土建*万元元（其中中相关配配套*万元）第十章 社社会、经经济效益益及结论论*市*房地地产开发发项目是是由*市*房地地产开发发公司*市*置业业有限公公司开发发的第一一个项目目，本着着“盘活国国有资产产，创造造*绿色色人居新新时代”的开发发理念，体现公公有制企企业的巨巨大活力力和凝聚聚力，同同时社会会文明进进步的社社会属性性而开发发的一个个纯市场场化运作作的商业业投资项项目，其其社会经经济效益益显著，本可行行性研究究报告针针对本建建设项目目作社会会、经济济效益分分析。 一一、社会会效益*、*、*等国家家重点项项目开工工建设大大大提高高了*在国内内的

25、知名名度，为为*经济济发展带带来了前前所未有有的机遇遇。商贸贸旅游逐逐趋繁荣荣，驻市市各类商商业机构构渐多，今后私私营企业业也越来来越多，私营企企业主的的住房需需求趋旺旺，因此此高档次次的商业业、居住住用房将将形成很很大的市市场需求求，无论论是销售售或出租租都有较较大的市市场潜力力。*项项目的启启动并投投入市场场，一方方面可以以加快老老城区和和开发区区的联系系，使新新老城区区连成一一体，改改变新、老结合合部的城城市形象象；另一一方面，可以有有效解决决目前市市场上高高端项目目、中低低价位住住宅供应应的不足足，此外外，小区区的配套套和市政政设施的的强化，物业管管理的加加强，可可以根治治这一带带居住

26、环环境“脏、差差、乱”的形象象，因此此，建设设本项目目将加快快*中等等城市建建设的步步伐和顺顺利推进进经济发发展，对对提高社社会效益益，促进进社会文文明和各各项其他他事业健健康发展展起着重重要作用用。二、经济济效益 本项目目住宅面面积*平方米米，商铺铺面积*平方方米，住住宅按*元/平方米米计算，可实现现销售收收入*万元，而商业业部分总总价值将将近*万，作作为*置业自自有物业业整体招招商经营营，预计计年租金金收益逾逾*万，可见，本项目目的开发发从经济济上分析析可以最最大限度度地盘活活国有资资产，对对于安置置*的职工工将起到到重要作作用。 总之，*市*置业业有限公公司开发发的房地地产项目目*工程程建设是是必要和和必须的的，其项项目的社社会效益益和经济济效益也