某集团入伙流程作业指导书

1、 PAGE 56金地集团上上海公司司程序文文件文件编号版 本 号号1.0版生效日期2007.10入 伙 流流 程 作 业业 指 导 书书修改状态修 订 情 况修改人修改日期 = 1 * ROMAN I = 2 * ROMAN II = 3 * ROMAN III = 4 * ROMAN IV起草 职务 日期 核对 职务 日期 审核 职务 日期 签发 职务 日期 金地上海公司入伙流程目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc180210905 一、目的 PAGEREF _Toc180210905 h 2 HYPERLINK l _Toc180210906 二、适用用范

2、围 PAGEREF _Toc180210906 h 2 HYPERLINK l _Toc180210907 三、入伙伙流程图图 PAGEREF _Toc180210907 h 3 HYPERLINK l _Toc180210908 四、流程程框架及及责任部部门说明明 PAGEREF _Toc180210908 h 4 HYPERLINK l _Toc180210909 五、入伙伙当天流流程 PAGEREF _Toc180210909 h 7 HYPERLINK l _Toc180210917 六、附件件 PAGEREF _Toc180210917 h 9 HYPERLINK l _Toc180

3、298136 6.1：标标准表单单 PAGEREF _Toc180298136 h 9 HYPERLINK l _Toc180298137 6.2：物物业接管管验收作作业指导导书 PAGEREF _Toc180298137 h 17 HYPERLINK l _Toc180298138 6.3：资资料移交交目录 PAGEREF _Toc180298138 h 20目的规范和统一一项目入入伙的工工作流程程，确保保项目的的入伙工工作顺利利、高效效完成。明确各各职能部部门在项项目入伙伙期间的的工作。通过规范统统一的工工作流程程提升金金地的品品牌价值值。为业主更好好的服务务，提高高客户满满意度。适用范围

4、适用于金金地集团团上海公公司各个个项目及及各城市市公司。入伙流程图图流程框架及及责任部部门说明明入伙步骤责任说明责任部门开始时间物业前期工工程介入入工程主管与与查验工工程人员员招聘到到位查验收全部部工程接接管情况况对查验出的的问题跟跟进地产产整改物业项目管管理部入伙前6个个月项目发出入入伙会议议通知由入伙项目目向各个个职能部部门发出出入伙通通知入伙项目工工程部入伙前3个个月物业客服中中心筹建建管理处班子子建立，各各项制度度建立主要管理人人员招聘聘到位一线员工开开始招聘聘物业项目管管理部入伙前3个个月实测报告出出台办理交付使使用许可可证实测报告出出台并办办理完成成交行客客户服务务中心及及物业管管

5、理处项目工程部部报批报报建入伙前3个个月图纸准备及及制作“两书”图纸准备（建建筑、结结构、强强电、弱弱电、水水）图纸审核项目工程部部入伙前3个个月两书购买项目工程部部两书样板内内容确认认项目设计部部“两书”完完成物业管理处处项目自检项目中心对对工程进进行自检检项目工程部部入伙前3个个月面积补差面积差和房房款差计计算面积统计后后与客户户提前沟沟通（提提前化解解矛盾）项目营销部部入伙前2个个月面积差、房房款差复复核复核表格盖盖章、交交客户服服务中心心财务部物业费计算算物业费计算算物业管理处处入伙前2个个月物业费复核核并将计算算表格盖盖章交客客户服务务中心物业财务部部业主文件准准备装修指南南、业业主

6、临时时公约完完稿确确认文件准备（钥钥匙收条条等）物业项目管管理部入伙前2个个月业主手册册完稿稿装修指南南、业业主临时时公约、业业主手册册印刷刷完成项目营销部部工程移交房屋移交完完成（给给物业）公共区域移移交（给给物业）入伙物品(钥匙等等)交给给物业管管理处工程档案移移交给物物业管理理处(竣竣工验收收单等)智能化系统统移交给给物业管管理处项目工程部部入伙前2个个月网上楼栋信信息输入入电子密码的的申领交交项目营营销部信息输入项目营销部部入伙前2个个月维修基金缴缴纳维修基金备备案维修基金缴缴费及凭凭证的取取得（指指小业主主需要缴缴费条）项目工程部部报批报报建入伙前2个个月入伙收取费费用清单单物业收费

7、提提交给客客户服务务中心（费费用告知知单）物业管理处处入伙前2个个月地产收费提提交给客客户服务务中心项目工程部部可办理入伙伙的业主主名单给客户服务务中心提提供名单单客户分批(规避问问题客户户)项目营销部部入伙前2个个月入伙答客问问汇编物业相关问问题收集集及答案案物业管理处处入伙前1个个月营销相关问问题收集集及答案案项目营销部部工程相关问问题收集集及答案案项目工程部部审核后培训训客户服务中中心规避投诉风风险组建现场投投诉快速速反应小小组及人人员安排排项目工程部部入伙前1个个月销售承诺清清理(所所有楼书书、销售售人员口口头承诺诺及其他他销售宣宣传资料料中内容容清理)项目营销部部入伙期间人人员组织织

8、方案物业入伙工工作人员员安排提提交客户户服务中中心物业项目管管理部入伙前1个个月全体入伙工工作人员员安排(各部门门入伙人人员安排排汇总整整理)项目工程部部保修流程及及相关责责任人流程编制及及责任人人确定（公司模版基础上编制流程）项目工程部部入伙前1个个月寄出入伙通通知书入伙通知知书的的填写客户收件地地址的确确认是否收到收收楼通知知的确认认项目营销部部入伙前100天寄出通知物业管理处处封楼开荒封楼开荒完完成物业管理处处入伙前100天入伙现场布布置现场布置方方案现场布置完完成现场导示牌牌及公示示内容项目营销部部入伙前7天天入伙预演全体入伙工工作人员员预演项目工程部部入伙前7天天入伙当天按照分工，及

9、及时快速速的完成成入伙工工作各参加入伙伙部门入伙当天入伙当天流流程5.1入伙伙当天对对所有参参加入伙伙人员的的要求：5.1.11所有参参加入伙伙人员须须在入伙伙开始前前半小时时到达入入伙现场场并做好好准备工工作。5.1.22所有工工作人员员对待业业主要热热情细心心，对于于业主提提出的问问题要予予以耐心心解答。5.2入伙伙当天对对现场布布置的要要求：5.2.11在入伙伙现场的的入口处处须要有有明确的的指示牌公示当天天入伙流流程并告告知业主主在收楼楼之后依依然享有有的权利利。5.2.22 在入伙伙现场的的入口处处须要有有明确的的指示牌牌明确业业主的投投诉渠道道。5.2.33 在入伙伙现场的的入口处

10、处须公示示住宅宅交付使使用许可可证和和面积积实测报报告。5.3入伙伙现场流流程图接待引导业主进进入交房房流程。 物业公公司身份验证 严格核对合合同、委委托书、身身份证等等相关文文件。项目中心营营销部项缴纳公共维维修资金金提供维修基基金交纳纳凭证，并并详细告告知业主主交纳时时间和地地点。项目中心营营销部结清房款提高效率避避免误差差，缩短短业主等等待时间间。财务部交纳物业管管理费及及相关费费用提高效率避避免误差差，缩短短业主等等待时间间。物业财务部部签约仔细说明相相关文件件，清点点所移交交物品。物业公司领取钥匙及及相关物物品按单据移交交钥匙等等相关文文件仔细细清点核核实。物业公司验房仔细、如实实、

11、耐心的记记录所验验房屋中中实际存在在的问题题，。物业公司收楼结束将整改问题题提交项项目中心心及客户户服务中中心，并并作好追追踪记录录。物业公司附件：6.1：标标准表单单 6.2：物物业接管管验收作作业指导导书物业接管验验收作业业指导书书目的规范新建建物业的的交接验收收工作，确确保交接接物业的的工作顺顺利、高高效完成成。适用范围适用于地地产公司司新建并并移交物物业公司司管理的的项目。定义接管验收：项目中中心与物物业公司司之间按按规范所所进行的的新建房房屋、附附属设备备设施和和产权资资料转移移的验收收工作。物业接管小小组：由由物业公公司针对对小区（大大厦）的的物业接接管工作作临时成成立的工工作小组

12、组。职责项目中心在在入伙前前6个月月向物业公公司发出出前期工工程介入入通知。地产公司项项目中心心工程经经理组织织相关人人员，整整理楼盘盘的维保保单位明明细、资资料明细细以及实实物（如如房屋本本体、设设施设备备、绿化化等）清清单。物业公司成成立接管管小组，负负责接管管楼盘的的维保单单位联系系方式（人人/座机机号码）、相相关资料料及实物物清单并并清点。流程接管验收的的准备工工作。项目中心在在准备小小区（大大厦）竣竣工验收收资料时时，为物物业公司司的接管管移交工工作同时时准备一一套资料料，并对对准备移移交的小小区内所所有设施施设备列列出明细细清单。物业公司成成立接管管小组，通通常在竣竣工验收收后入伙

13、伙前3个个月左右右着手准准备接管管验收工工作； 接管验收前前的准备备。项目中心组组织会议议，确定定交接事事项、交交接进度度、双方方接口人人等；项目中心列列出移交交的资料料、维保保单位联联系人（方方式）及及房屋本本体、设设备设施施等工作作计划、分分工模板板，在入入伙前22个月交交物业公公司接管管小组；物业公司接接管小组组提前派派人参与与物业竣工工验收和和机电设设备最终终安装、调调试工作作；接管验收标标准和验验收方法法。接管验收主主要是观观感验收收和使用用验收，它它侧重观观感是否否合格、设设施设备备的使用用是否符符合业主主要求，减减少交房房时业主主的集中中投诉。执行本程序序负责工工程接管管验收的的

14、技术成成员，须须熟悉工工程竣工工验收方方面及物物业管理理方面等等相关的的法律、法法规和规规定。验收标准为为建设部部房屋屋接管验验收标准准及业业主生活活的合理理、优化化要求。验收方法为为观感验验收法和和使用验验收法。 接管验收收合格的的项目除除填写接接管验收收表外外，还需需在物物业接管管验收汇汇总表上上做好汇汇总记录录。接管验收整整改问题题的处理理。整改问题的的登记确确认。 对资料验验收中发发现的资资料不全全、不真真实、不不合格等等问题，接接管验收收小组应应当将问问题逐项项记录在在各接管验验收表中中并交地地产项目目中心相相关人员员签字确确认； 对物业硬硬件设施施接管验验收中发发现的不不合格等等问

15、题，接接管验收收小组应应当将问问题逐项项记录在在各接管验验收表中中，并请地产产项目中中心相关关人员签签字确认认，并确确定整改改时间。 对资料整整改的问问题，接接管验收收小组应应当积极极同地产产项目中中心联系系补齐； 除对维保保单位的的联系方方式、联联系人及及对应的的维保范范围等信信息接管管外，接接管小组组还应从从移交小小组处取取得维保保单位对对所负责责的维保保对象之之工作计计划（维维保频次次、维保保深度、维维保期限限、响应应时间等等），物物业公司司与维保保单位签签定相关关协议。 对物业硬硬件设施施、设备备整改问题题，一般般问题地地产项目目中心应应当在两两周内解解决；重大问问题：项项目中心心应当

16、在一一个月内内解决。 对项目中中心已整整改完成成的项目目，由项项目中心心及时向向物业接接管小组组发出通通知，物物业接管管小组人人员对项项目进行行再次验验收工作作，并填填写各接接管验收收表，验验收合格格物业正正式移交交，物业业接管小小组则在在物业业接管验验收汇总总表上上做好记记录。 对于不能能解决而影响物物业管理理的问题题提交客客户服务务中心，接接管小组组应当以以备忘的的形式将将问题登登记后交交物业公公司和地地产公司司进行备备录。全部表单及及备忘录录一式两两份，物物业公司司和项目目中心各各执一份份。支持性文件件物业管理理条例中华人民共和国国务院令第号建设工程程质量管管理条例例中华华人民共共和国国

17、国务院令令第2779号房屋建筑筑工程和和市政基基础设施施工程竣竣工验收收暂行规规定建2200001442号房屋接管管验收标标准建建设部建建标(119911)第669号资料移交交目录附件维保单位位联系人人联系方方式汇总总表整改报修修流转单单房屋公用用部位及及设施移移交清单单室外给排排水验收收单公共机电电设备接接管验收收单公共建筑筑/小型型设施接接管验收收单房屋附属属设施设设备移交交清单楼宇给水水接管验验收记录录楼宇电气气接管验验收记录录楼宇建筑筑接管验验收记录录项目接管验验收汇总总表资料移交清清单与验验收情况况交接问题处处理单6.3：资资料移交交目录项目建设资资料 国家建设设征用土土地通知知书及

18、及红线图图。 （复复印件）同意使用土土地通知知书 。（复复印件 ）建设用地批批准书 。（复复印件 ）固定资产投投资许可可证 （复复印件） 建设工程规规划许可可证。 复印件件 市规划局建建设工程程报建审审核书。 （复印印件） 规划报建图图 。（复复印件） 建筑设计防防火审核核意见书书。（ 复印件件 ）物业各分项项工程设设计方案案 。（复复印件 ）建设工程规规划验收收合格证证。（ 复印件件 ）建设工程竣竣工验收收质量认认定书 。（复复印件 ）建筑工程竣竣工消防防审核意意见书 。（复复印件 ）单位工程质质量综合合评定表表。 （复复印件 ）工程建筑埋埋放线、验验线、验验收意见见书。（ 复印件件 ）公共

19、安全技技术防范范工程设设施使用用证 。（复复印件 ）通信管线等等各分项项工程竣竣工验收收书/验验收报告告 。（复复印件 ）供水协议书书 。（复复印件） 供用电合同同 。（复复印件 ）同意供电通通知。（ 复印件件 ）申请门牌呈呈批表 。（复复印件） 通邮申报表表。（ 复印件件 ）其它相关资资料 。物业产权资资料 拆迁资料。 （复印印件） 销售资料（业业主、产产权、位位置、建建筑面积积等）。 （复印印件） 其它相关资资料。 建筑工程技技术资料料 地质勘察报报告 。（复复印件 ）工程合同及及开、竣竣工报告告 。（复复印件 ）建筑施工图图（结构构、建施施、水施施、电施施、防雷雷、弱电电等）。（ 原 件

20、件 ）图纸会审记记录。（ 复印件件 ）工程设计变变更通知知(包括括质量事事故处理理记录)。（ 复印件件 ）隐蔽工程验验收签证证 。（复复印件 ）沉降观察记记录 。（复复印件 ）竣工验收证证明书。（ 复印件件 ）主要建筑材材料质量量保证书书（钢材材、水泥泥等） 。（复复印件 ）新材料、构构配件的的鉴定合合格证书书 。（复复印件 ）砂浆、混凝凝土试块块试压报报告 。（复复印件 ）建筑竣工图图（包括括总平面面图、建建筑、结结构、水水、电、防防雷、弱弱电、设设备安装装、附属属工程及及隐蔽管管线等）。 （原件件 ）其它项目竣竣工图（绿绿化、景景观、二二次装修修等）。（ 原件 ）各分项工程程施工单单位资料

21、料（复印印件 ）。必必须提供供维修承承诺书，所所提供的的报修电电话如有有变更应应及时通通知物业业。各分项工程程/隐蔽蔽工程验验收表/测试报报告。 （复印印件） 其它相关资资料 。设备资料供供电系统统 供电系统设设备购买买、安装装合同。（ 复印件件） 供电系统设设备制造造、安装装单位、维维护单位位资料。 （复印印件 ）供电系统设设备产权权所有者者及用户户的名称称和地址址。（ 复印件件 ）高低压配电电柜、变变压器、直直流控制制屏等设设备参数数（型号号、数量量、重量量、额定定电压、电电流、频频率等）。（原原件 ）高低压配电电柜、变变压器、直直流控制制屏等设设备随机机资料（安安装使用用说明书书、技术术

22、图纸、机机房布置置图、产产品合格格证、安安装配件件清单等等）。（ 原件） 高低压配电电柜、变变压器、直直流控制制屏等设设备主要要配件资资料（生生产单位位、技术术参数、说说明书、产产品合格格证等）。 (原件件 )高低压配电电柜、变变压器、直直流控制制屏等设设备试运运行检验验记录、许许可证。(原 件件 )配电箱、电电缆、插插接母线线、电表表等资料料（生产产单位、技技术参数数、说明明书、检检测报告告、产品品合格证证等）。( 原件件 )灯具、末端端用电器器具资料料（生产产单位、技技术参数数、说明明书、产产品合格格证等）。( 原件件 )配套装置、仪仪表、电电度表资资料（检检验记录录、测试试报告、原原始数

23、据据记录等等）。 (复印印件 )其它相关资资料 。设备资料给给排水系系统 给排水系统统设备购购买、安安装合同同。 (复印件件) 给排水系统统设备制制造、安安装单位位、维护护单位资资料 (复印件件) 给排水系统统设备产产权所有有者及用用户的名名称和地地址。 (复印印件) 水泵等配套套设备参参数（型型号、额额定功率率、扬程程、编号号等）。 (原件件) 设备随机资资料（安安装使用用说明书书、维护护保养手手册、机机房布置置图、产产品合格格证、随随机配件件清单、主主要配件件资料等等）。( 原件件 )设备运行检检验记录录、管道道水压及及闭水试试验记录录、给水水管道的的冲洗及及消毒记记录。 (原件件 )主要

24、材料和和制品的的合格证证或试验验记录 。(复复印件 )配套装置、仪仪表、水水表资料料（检验验记录、测测试报告告、原始始数据记记录等）。 (复印印件) 水、暖、卫卫生器具具检验合合格证书书。 (原件 )其它相关资资料 。 设备资料料电梯梯系统 电梯设备购购买安装装合同。 (复印印件 )电梯制造、安安装单位位、维护护单位资资料。( 复印印件 )电梯产权所所有者及及用户的的名称和和地址 。(复复印件 )电梯设备参参数（型型号、数数量、额额定载重重、额定定速度、乘乘客数、电电梯行程程、层站站数、轿轿厢及对对重的质质量、机机器编号号等）。( 原件件 )随机资料（安安装使用用说明书书、维护护保养手手册、电

25、电梯机房房井道布布置图、产产品合格格证、随随机配件件清单、主主要配件件资料等等）。( 原件件 )设备安装调调试记录录 。(原件) 电梯设备检检验记录录、运行行许可证证。(原原件) 国家特种设设备档案案 。（复复印件） 其它相关资资料 消防系统 消防设备购购买安装装合同。 （复印印件） 消防设备制制造、安安装单位位、维护护单位资资料。 （复印印件） 消防设备产产权所有有者及用用户的名名称和地地址。（ 复印件件 ）消防自动报报警、消消防广播播、消防防栓、消消防喷淋淋等设备备参数（型型号、数数量、水水泵额定定功率、扬扬程等）。 （原件件 ）随机资料（安安装使用用说明书书、维护护保养手手册、机机房布置

26、置图、产产品合格格证、随随机配件件清单、主主要配件件资料等等）。 （原件件 ）设备、仪表表调试运运行检验验记录、管管道冲洗洗、水压压及闭水水试验 检验记记录。（ 复印件件 ）消防系统主主要材料料和制品品的合格格证或试试验记录录 。（复复印件） 消防验收合合格证书书。（ 复印件件 ）其它相关资资料 。设备资料弱弱电系统统 弱电系统设设备购买买、安装装合同。（复复印件 ）弱电系统设设备制造造、安装装单位、维维护单位位资料。（ 复印件件 ）弱电系统设设备参数数（系统统、型号号、规格格、数量量）。（原原件 ）弱电系统随随机资料料（安装装使用说说明书、维维护保养养手册、产产品合格格证、随随机配件件清单、

27、主主要配件件资料等等）。 （原件件 ）弱电系统设设备调试试运行检检验记录录、安装装检验合合格证书书、智能能化等设设备国家家许可使使用证明明。（ 原件 ）宽频接入协协议。（ 复印件件 ）有线电视及及电话协协议。 （复印印件）维保单位联联系人联联系方式式汇总表表编号：GII-GKK-GKK1-009-001工程名称：序号施工（维保保）单位位施工（维保保）范围围地址、传真真负责人报修电话（手手机/座座机）备注施工（维保保）单位位如负责责人和电电话有变变动，须须及时通通知物业业更新编制人： 审核核人： 日日期：注明：此表表单为总总汇表，各各维保单单位须提供详细细的联系系地址、电电话、负负责人等等，并盖

28、盖章确认认。整改报修流流转单编号：GII-GKK-GK-09-02报修编号： NNO：报修人报修内容： 地址 弄 号 室联系电话接待人保修时间年 月月 日预计维修日日期： 月 日日 接单单人： 月月 日整改完成 自检检完成 工工程负责责人： 月 日日保洁完成 保洁负负责人： 月月 日复核完成 物业工工程负责责人： 月 日验收完成 物业工工程负责责人确认认： 月 日日结单时间： 年 月月 日（三联：第第一联客客服部；第二联联业户；第三联联项目中中心）楼宇电气接接管验收收记录编号：GII-GKK-GK-09-03楼宇名称： 验验收组人人员： 日期期： 单元可视对讲机机电源箱等电位接地地盒照明灯具开

29、关插座有线电视紧急按钮电话插座网络插座楼层座详情记录：复查人：复查结果：单元可视对讲机机电源箱等电位接地地盒照明灯具开关插座有线电视紧急按钮电话插座网络插座楼层座详情记录：复查人：复查结果：单元可视对讲机机电源箱等电位接地地盒照明灯具开关插座有线电视紧急按钮电话插座网络插座楼层座详情记录：复查人：复查结果：说明：本验验收主要要是设施施点收及及设施表表面缺陷陷检查，最最终检验验以业主主收楼检检查为准准。 项目中心心： 物业公公司： 楼宇给排水水接管验验收记录录编号：GII-GKK-GK-09-04单元浴缸、洗手手盆、花花洒、等等大 便 器器水箱配件卫生间地 漏漏厨房地漏阳台地漏水龙头热水 器洗菜

30、 盆煤气 楼层座详情记录：复查人：复查结果：单元浴缸、洗手手盆、花花洒等大 便 器器水箱配件卫生间地 漏漏厨房地漏阳台地漏水龙头热水 器洗菜 盆煤气 楼层座详情记录：复查人：复查结果：单元浴缸、洗手手盆、花花洒等大 便 器器水箱配件卫生间地 漏漏厨房地漏阳台地漏水龙头热水 器洗菜 盆煤气 楼层座详情记录：复查人：复查结果：楼宇名称： 验验收组人人员： 日期： 说明：本验验收主要要是设施施点收及及设施表表面缺陷陷检查，最最终检验验以业主主收楼检检查为准准。 项目中心： 物业业公司：楼宇建筑接接管验收收记录编号：GII-GKK-GK-09-05单元大门落地门门猫眼、门锁锁、门碰碰等窗户窗台粉刷墙面

31、粉刷顶面空调机位地砖地面外墙面栏杆台面楼层座详情记录：复查人：复查结果：单元门锁碰窗户窗台粉刷墙面粉刷顶面空调机位地砖地面外墙面栏杆台面楼层座详情记录：复查人：复查结果：楼宇名称： 验验收组人人员： 日期： 说明：本验验收主要要是设施施点收及及设施表表面缺陷陷检查，最最终检验验以业主主收楼检检查为准准； 项目中心： 物业公公司： 公共机电设设备接管管验收单单编号：GII-GKK-GK-09-06楼宇名称： 验验收组人人员： 日日期： 设备名称：数量安装位置：型号及主要要技术参参数：现场实测技技术性能能及数据据：随机专用附附件、工工具名称称、数量量：保修期终止止时间： 年 月 日日验收结论： 验验收人签签名： 项目中心：移交人： 年 月 日物业公司：接收人： 年 月 日说明：1、大大型设备备可作更更详细补补充记录录。本记录经双双方盖章章签字后后可作为为验收凭凭证。公共建筑/小型设设施验收收单编号：GII-GKK-