市场物业管理实务管理

1、936/936物业治理实务及范例精解 第一章 物业治理前期工作 第一节 物业前期治理概论一、物业前期治理的观点关于一项物业来讲，存在着开发经营治理三个时期，从表面上看物业治理是对物业的使用治理，因此，物业治理只要在物业交付使用时介入即可，同时专门多物业治理企业也是这么做的。然而，从物业治理的实践来看，并非如此简单。我国的物业治理是从传统的房地产治理脱胎而出的，体制虽变，但治理手段却大多没有更新，物业治理一直滞后于规划设计和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建筑时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成

2、后的治理联系起来统一规划，造成建成后物业治理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨，又使物业治理工作难以完善，同时以后往往也难以弥补。假如开发商在规划设计时期就选择好物业治理企业，即利用物业治理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规划设计更符合使用治理的要求，可为以后的治理工作打好基础。物业治理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥最佳效应的一种治理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋

3、营销等时期均有着密不可分的联系。因此，物业治理应建立追求全过程最佳效益的现代化治理模式，在物业的开发时期就充分考虑建成以后的使用和治理的要求，考虑到社会经济进展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要从项目规划设计时期就开始关注物业的全过程效益。物业治理是一种对物业全过程的治理，其首要环节即是物业的前期治理。那个地点所讲的物业前期治理，是指物业治理企业在物业的开发设计时期即介入，从事物业形成前的时期性治理。物业前期治理工作尽管尚未形成对物业运行主体的治理。然而就其治理的内涵分析，它应属于企业治理的一个治理时期。物业前期治理是一种物业治理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉治理的方法，因

4、此，不管是对房地产开发商依旧物业治理企业差不多上特不必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业治理企业对物业进行的是软件治理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区不但又相互联系。关于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建筑形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度；然而关于业主而言，却不止于此，业主还将对物业治理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件治理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主即会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业治理进行选择、评价。在物业开发时期适时地选择恰当的物业治理企业，能在专门大程度上

5、幸免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和治理的要求，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。关于物业治理企业而言，首先应参与市场竞争以猎取物业的治理权。在同开发商签订了物业治理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期时期的治理工作。由于今后的业主治理委员会拥有“决定继聘或选聘物业治理企业”的权利，因此，物业治理企业在前期治理中能否形成有序的治理秩序，能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的治理形象，关于物业治理企业来讲是一个把握机会、占据市场的重大问题。毋庸置疑，物业前期治理将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实行前期治理不仅是物业治理者的需要，同样也成了房地产开发

6、商的需要，因此更是业主维护自身权利利益的需要。二、物业前期治理的必要性(一)减少使用中的后遗症物业治理的差不多职能是代表和维护业主的利益，对所托付的物业进行有效治理。然而在物业治理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业治理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业治理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业治理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期治理，使前期治理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业治理企业代表业主从治理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期治理中力不从心的或

7、返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。(二)物业前期治理是对所管物业的全面了解物业治理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主中意，就必须对物业进行全面的了解。假如物业治理企业在物业交付使用时才介入治理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入治理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业治理企业方能更好地为业主服务。(三)物业前期治理是为后期治理做好预备物业治理也是一项综合治理工程。通过物业治理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务

8、渠道，以充分发挥物业治理的综合作用。此外，在对物业实体实施治理之前，还应设计物业治理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主治理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均应在物业前期治理时期安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业治理企业便能有序地对物业实体进行治理。 第二节 物业前期治理的内容一、通过投标来接洽物业治理业务不管物业治理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，依旧各大系统组建的，前期治理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。(1)进行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物业治理企业既要从自身的实际动身，

9、考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的治理权竞争中取胜，假如明知竞争对手实力比自己强大，就不必牵强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，业主的资信条件是否较好并能协作配合，等等。以免治理权竞争得手后，由于业主或建设方面的缘故，工作仍留有漏洞，造成今后的物业治理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业治理企业根据自己的经营目标，测算物业的治理能否给企业带来正常利益，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。(2)具体测算物业治理费用，并草拟总体治理方案。(3)投标竞争、洽谈、签订物业治理合同(

10、协议)。(4)选派治理人员运作物业前期治理。二、建立与业主式租户的关系物业治理的治理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业治理企业既应与第一业主(开发商)共同协商，又要与以后业主或使用人取得联系，听取意见。(1)听取业主或使用人对物业治理的要求、希望。(2)了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。(3)参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工治理方法、门禁出入方法、停车场治理方法、治理费收取方法等物业辖区综合治理方法。三、察看工程建设现场物业前期治理的目的是为以后的治理制造良好的条件，因此，物业治理企业应依照物业治理要求，对物业的规划设计及建筑施工提

11、出合理建议。(1)审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。(2)对施工现场提出符合物业治理需要的建议方案，磋商解决方法。(3)在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。(4)参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改打算督促整改。四、设计治理模式拟定治理制度物业治理企业在前期治理中要依照业主和使用人的希望与要求，设计日后的治理模式，制定相应的规章制度，其中还须

12、与开发商一起草拟有关文件制度。(1)筹建业主治理委员会。(2)与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主治理委员会章程、业主公约、装修施工管理方法等。(3)设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合治理方法等。(4)制定上岗人员的培训打算，并实施打算。五、建立服务系统和服务网络物业治理企业在其经营治理服务过程中，与社会有关部门发生紧密关系，那个地点既有行政治理关系，又有经济关系。(1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。(2)同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部分进行联络、沟通。(3)建立代办

13、服务项目网络。六、办理移交接管事宜物业治理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好预备。(1)拟订移交接管方法。(2)筹备成立业主治理委员会。(3)协助和办理移交接管事项。 第三节 入伙手续文件范本一、入伙手续概述(一)入伙及入伙手续入伙是指业主或使用人进房入住。入伙是物业治理公司与服务对象的首次接触，它标志着物业治理工作将以人为中心而逐步展开。入伙手续是指物业治理公司在所建楼宇具备了入伙条件以后，向业主寄发入伙手续文件(以下详述)；业主按要求进行验楼、付款、签约、搬迁、装修、入住等。在办理入伙手续时，物业治理公司应以方便业主为动身点，坚持集中办理与分散办理相结合，主动向业主介绍物业情况。

14、为业主搬迁入住提供关心，为业主进行房屋装修提供指导；业主也应积极配合物业治理公司，尽量按时办理收楼手续，及时付清有关费用、认真签订治理公约，遵守各项治理规定。下面的例子，足以讲明业主及时办理收楼手续的重要性。某业主购买了一套商品房，已付清全部楼款。但因故没有按要求前去办理收楼手续。那么，延迟收楼的法律后果是什么呢?按规定，当新建商品房符合了交付使用的条件。开发商或物业治理公司会适时向购房人发出入伙(交付使用)通知，约期办理收楼手续。通常，购房人应在约定期限内办妥房屋验收手续。如一时因专门缘故无法收楼，必须及时征得开发商或物业治理公司同意。购房者擅自延迟收楼的行为，在法律上移之为受领延迟，是对不

15、动产买受方的协助义务相应规定的一种违反。其法律后果，反而使对方当事人(开发商)在房屋买卖合同关系上的相关风险责任得以减免，又在房屋治理、维护等关系方面产生出新的权利、义务问题，这使购房者可能承担赔偿他方损失的责任。具体而言，约定期限内无正当理由不收楼，开发商可通知购房者并将房屋钥匙交物业治理公司。现在即视为房屋差不多交付，风险责任也随之向购房者转移。其后，如发生房屋遭损的意外，开发商便获免责，而由购房者承担后果。如因治理、维护导致损失，也应由购房者负责赔偿。在实际操作中，有的业主会提出如此的问题：入伙手续究竟应由开发商办理依旧由物业治理公司办理，哪种方法比较规范?据了解，入伙手续究竟应由谁来办

16、理，现行法律、法规尚无硬性规定。但由物业治理公司直接向业主移交物业恰恰是最合理的一种做法。除开发商兼具物业治理职能的情况外，开发商通知业主入伙前已先行与物业治理公司建立了聘用、代理关系。由于物业治理公司直接参与了物业的工程验收，使物业治理公司对将要治理的物业的施工质量有了清晰的了解，物业管理公司在全面验收接管的基础上，完全能负责地向业主进行单元房屋移交。应当看到，物业向业主的移交即是物业治理公司和业主共同治理、相互监督的开始，移交时双方须完成的一系列相关手续，涉及的均是业主与物业治理公司之间的权利、义务。上述情况也决定了入伙手续由物业治理公司直接办理为宜。(二)入伙手续文件入伙手续文件是指业主

17、在办理入伙手续时，所要知晓、参照、签订的有关文件，要紧内容包括入秋通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。这些文件都由物业治理公司负责拟定，并以开发商和物业治理公司的名义，在业主办理入伙手续前寄发给他们。在实际操作中，有些物业治理公司还预备了验楼情况一览表、楼宇交接书等，供业主在验楼时使用。1入伙通知书入伙通知书是物业治理公司在物业验收合格后通知业主能够来办理入住手续的文件。在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：(1)一般来讲，楼宇的入伙不是一家或几家业主，而是几百家甚至几千家。假如集中在同一时刻办理，必定要给入伙手续办理带来许多困难。因此，应在通知书上注明各楼宇或各层办理的时刻，分期分批办

18、理。(2)如业主因故不能按期前来办理，可在规定办理时刻以后，留有机动时刻予以补办。(3)考虑到有少部分业主仍不能如期在机动时刻内前来办理，则应在通知书上注明处理的办法。2入伙手续书入伙手续书是物业治理公司为方便业主，让其知晓办理入伙手续的具体程序而制定的文件。一般在入伙手续书上都留有分部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关职能部门在上面盖章证明。3收楼须知收楼须知是物业治理公司告知业主在收楼时应注意的事项，以及在办理入伙手续时应该携带的各种证件、合同和费用的文件。4缴款通知书缴款通知书是物业治理公司通知业主在办理入伙手续时应该缴纳的款项及具体金额的文件。5验楼情况一览表验楼情况一览表是物业治

19、理公司为方便业主对房屋进行验收，监促开发商及时整改问题，以幸免相互扯皮，使问题能得到及时解决而制定的文件。6楼宇交接书楼宇交接书是业主在确认能够同意所购楼宇后，与开发商签订的一份协议。二、入伙通知书公司/女士/先生：您好!您所认购的大厦层室已于年月经省/市验收部门和房地产公司、建筑工程公司、物业治理公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。(1)请您接到本通知后按附表规定的时刻前来办理入伙手续。地点在，在此期间内，房产公司财务部、地产部、物业治理公司等有关部门将到现场集中办公，一次办完手续，为您提供快捷方便的服务。(2)假如您因公事繁忙，不能亲自前来，可托付他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外

20、，还应带上您的托付书、公(私)章和本人的身份证件。(3)假如您不能在附件中规定的时刻前来办理手续，能够在月日后到房地产公司(地点)先办理财务及收楼手续，再到物业治理公司(地点)办理入伙手续。在您来办理各项手续前，请认真阅读入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。特此通知!房地产开发公司物业治理公司 年 月 日三、入伙手续书公司/女士/先生：您好!您所认购的大厦层室现已具备入伙条件，请阅读收楼须知、缴款通知书，按如下顺序办理入伙手续。(1)至房地产开发公司 (2)至房地产开发公司财务部缴付购房余款。 地产部审核入伙资格。四、收楼须知公司/女士/先生：欢迎您成为大厦的新业主!我公司为提供良好的治理服务，

21、兹先介绍有关收楼事项和有关收楼程序，幸免您在接收新楼时，产生遗漏而引致不便。望您能认真阅读，务勿遗忘。1您应在接到入伙通知书之日(以邮戳为准)起三个月内前来办理产权登记和入伙手续。逾期办理者，每逾期一天应缴纳人民币元的逾期金。超过半年不来办理的房产。将由本大楼物业治理公司代管。代管期间的治理费用仍由购楼业主承担。超过三年不来办理手续，视为无主房产，交由有关部门依法处理。2您来办理入伙手续时请带齐以下物件：(1)购房合同(协议)；(2)业主身份证或护照及图章；(3)公司购买的还应带公司法人证件和公章；(4)入伙通知书；(5)入伙手续书；(6)已缴款项的收据(调换正式发票)；(7)未缴的购房款和物

22、业治理应缴的款项。如您托付他人来办理，还应带上：(1)您(业主)的托付书，应由律师签证；(2)您(业主)的身份证或护照的影印件；(3)代理人的身份证或护照。3您办理手续时请按以下程序进行：(1)至房地产开发公司财务部缴付购房余款，并缴上原预缴款收据以换取正式发票。购楼余款缴清后，财务部将在您的入伙手续书上盖章。(2)至房地产开发公司地产部审核入伙资格，当您缴验各种证件通过后，地产部将在您的入伙手续书上盖章。(3)至物业治理公司财务部缴付物业治理各项费用，费用缴清后物业治理公司财务部将在入伙手续书上盖章。(4)至物业治理公司办公室办理其它手续，要紧有验收房屋、签订治理公约、领取住户手册、领取钥匙

23、等。当以上事项办好后，您(业主)在入伙手续书上签章，并交由物业治理公司保存。4您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有投诉，请在收楼时书面告知，物业治理公司将代表业主利益向承建商协商解决。5依照大厦承建合同，大厦维修保养期为一年。一年内如有工程质量所导致的问题，承建单位将为业主免费修理。然而，假如使用不当所导致的问题，则由业主自行支付修理费用。6您(业主)能够对所购的房间进行室内装修，但应保证绝对不阻碍大厦结构和公共设施。装修前，需向物业治理公司提出书面申请，获准后方可进行，并按规定缴纳一定的装修治理费。祝您顺利入伙!房地产开发公司物业治理公司年 月 日五、缴款

24、通知书公司/女士/先生：您好!您所购买的大厦层室房屋差不多竣工。按购房合同规定，您来办理入伙手续时，请同时缴清以下款项：1购房余款，计人民币 元。2预收个月治理费，计人民币 元。3水电治理备用金，用于供水、供电、机电、电梯、消防等重要设备的更新及突发事故抢修时的储备资金，计人民币 元。4装修治理费，装修完毕按规定退还，计人民币 元。5建筑垃圾清运费，用于清理业主入住装修时产生的建筑垃圾所预收的治理费，装修完毕后，按规定清退，计人民币 元。6其它费用(具体列出项目及金额供业主选择)。房地产开发公司物业治理公司年 月 日六、验楼情况一览表大厦层室业主于年月在物业治理公司部的陪同下入楼验收，检查了所

25、购房屋的建筑质量和初装修情况，认为：1无任何异议；2发觉有以下质量问题：(1)(2)(3)请开发商予以解决!业主签字物业治理公司(代表)签字 年 月 日七、楼宇交接书甲方：开发商乙方：业主鉴于甲方所开发的物业“大厦”已竣工，同时经市有关部门鉴定合格。业主购买的楼层室差不多具备入伙条件，能够入住。开发商和业主双方均同意签署本楼宇交接书，以便开发商将业主所购买的该单元房屋通过本楼宇交接书正式移交给业主。现业主已检查了该单元的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元能够交付给业主，业主能够同意该单元。因此，双方签订本交接书、并确认下列条款：1双方确认，自年月日起，该单元由开发商交付给业主；2业主在

26、此确认，确已收到该单元钥匙；3开发商确认，尽管该单元已交付给业主，但其仍负有“楼宇销售(预售)合同”中规定的保修义务；4业主同时确认，该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签的“楼宇销售(预售)合同”的规定，业主并无异议；5双方一致同意，有关业主购买的该单元产权登记事宜，均托付律师事务所办理，开发商予以协助。有关税费按国家规定分不由双方各自承担。6本交接书自双方签字之日起生效。7本交接书一式两份，双方各持一份。开发商(代表)签字： 业主签字：年 月 日第二章 物业治理的接管验收 与合同的订立第一节 验收原则及分类一、物业接管验收的原则物业的接管验收是一个复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且

27、还涉及到许多法规，常常出现一些实际结果与理论要求不一致的地点。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需掌握以下差不多原则：1原则性与灵活性相结合的原则。所谓原则性，确实是在物业接管验收时，要坚持实事求是，做到铁面无私，特不要防止为个人利益而放弃原则的情况发生。物业治理公司应把在验收中查出的各种问题做特不详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性确实是在不违背原则的前提条件下，具体问题具体分析。关于大规模的物业，难免会出现一些不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分不采取措施。不能把接管验收双方置于对

28、立状态，而应共同协商，力争合理圆满地解决接管验收中存在的问题。2细致入微与整体把握相结合的原则。工程质量问题对物业产生不良阻碍的时刻是相当久远的，给治理带来的障碍是巨大的，因此，物业治理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给日后的治理带来无尽的困难，也将损害业主的利益。大的方面如给排水管是否通畅，供电线路的正确与否以及各种设备的运行是否正常；细微之处如所用材料的性能，供电线容的大小是否恰当；电梯、空间、发电机等大型设备的检测和验收必须是在其负载运行一段时刻以后进行。整体上的把握是从更高层次上去验收，不管是什么类型的物业，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示

29、该物业的档次和进展潜力。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，因此，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和治理的重要目标，写字楼则重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。二、物业接管验收的分类建筑工程项目的竣工验收能够分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收、全部工程验收。1隐蔽工程验收各项隐蔽工程完成后，要隐蔽前，开发单位与承建单位应按技术规范要求及时进行验收。验收以施工图的设计要求和现行技术规范为准。经检查合格后，双方在隐蔽工程检查记录上签字，作为工程竣工验收资料。2分期验收分期验收，是指分期进行的工程项目，或单元工程在达到使用条件、需要提早

30、使用时所进行的验收。例如住宅区，当第一批房屋建成后，即可进行验收，以使完成的建筑产品及时投入使用，发挥其投资效益。3单项工程验收工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时。承建单位可向开发单位发出交工通知。开发单位应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工程关键部位施工记录以及有否遗漏情况等，然后由设计、承建等单位组织验收小组，共同进行交工验收。4全部工程验收整个建设项目按设计要求全部建成，并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。大型建设项目的全部工程验收工作，应在做好验收预备的基础上，按预验收、正式验收的顺序进行。预验收必须由开发单位、设计单位、承建单位及

31、有关部门组成预验收工作组。经正式验收合格后的物业，应迅速办理固定资产交付使用手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。第二节 验收标准及程序一、验收标准工程项目竣工之后，验收机构应以批准的设计任务书、设计文件、施工图纸、设备讲明书、现行施工技术验收规范、上级领导机关下发的有关建设文件，以及国外引进技术或成套设备的合同文件和国外提供的设计文件等资料，作为验收的依据进行验收。由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般标准如下：(1)工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。(2)所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，同时起动、运转正常，

32、能满足使用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。(3)上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。照明及动力用电的工作回路结构清晰，操纵操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。(4)建筑物四周2米之内的场地平坦，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。(5)整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。二、验收程序1原有房屋接管验收程序(1)移交人书面提请接管单位接管验收；(2)接管单

33、位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时刻；(3)接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；(4)对检验中发觉的危损问题，按危险和损坏问题的处理方法处理；(5)交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；(6)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转称登记(若无产权转移，则无须办理)。2新建房屋接管验收程序。(1)建设单位书面提请接管单位验收；(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时刻；(3)接管单位会

34、同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；(4)对验收中发生的问题，按质量问题处理方法办理；(5)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签署发接管文件。3住宅小区综合验收程序住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向都市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本方法第六条规定的文件资料；都市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营治理单位参加的综合验收小组；综合验收小组应当批阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报

35、情况，进行现场检查，对住宅小区建设、治理的情况进行全面鉴定评价，提出验收意见并向都市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；都市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。三、物业接管验收应提交的资料1原有房屋接管验收应检索提交的资料。(1)产权资料。房屋所有权证；土地使用权证；有关司法、公证文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备及定、附着物清册。(2)技术资料。房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。2新建房屋接

36、管验收应提交的资料。(1)产权资料。项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料。(2)技术资料。1)竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；2)地质勘察报告；3)工程合同及开、竣工报告；4)工程预决算；5)图纸会审记录；6)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；7)隐蔽工程验收签证；8)沉降观看记录；9)竣工验收证明书；10)钢材、水泥等要紧材料的质量保证书；11)新材料、新配件的鉴定合格证书；12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；13)砂浆、混凝土试块试压报告；14)供水、供暖的试压报告。四、物业移交在完成了物业验收之后，所

37、有物业连同设备就移交给物业治理公司。验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。物业要直接移交给物业治理公司，缘故是物业在完成验收之后，就进入了使用时期，而使用治理是由物业治理公司来进行的，加之物业治理公司参与了施工监理和工程验收，只有它才对各种情况十分清晰，而且早已为投入使用作了各种预备，包括各种岗位培训，甚至模拟操作等。物业要移交给物业治理公司的另一个缘故在于，即使是由进展商或代理商售出的物业，当其向业主移交时，移交者必须是物业治理公司，因为物业向业主的移交确实是物业治理公司和业主共同治理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与治理有关的程序需要完成，如签订居住治理公约，预交水电费押金，

38、领取物业治理手册，知会治理条例等。这就像造好的机车在投入运行时必须令其驶入正轨，假如一开始就出了轨，即使你有能力再使之上轨，怎么讲要花许多人力和财力。物业治理公司在同意移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。五、交接双方的责任1为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提早做好房屋交验预备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。按管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时刻验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。2接管验收时，

39、交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理方法，并商定时刻复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。3.房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同分析研究，查明缘故，如属设计、施工、材料的缘故应由建设单位负责处理，如属使用不当，治理不善的缘故，则应由接管单位负责处理。4新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实计算，也能够在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。5新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承

40、租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。六、接管物业的善后问题房屋竣工后，物业治理治理公司要与建设单位办理物业移交手续。在移交验收中，假如发觉物业质量和设计问题，以及其它遗留问题，应及时提请开发建设单位和施工单位解决。物业治理公司也能够代理开发建设单位和施工单位在保修期内的保修责任，并按规定使用委托方提供的保修款。由于开发建设单位租售缘故造成移交后出现空置房屋，其治理服务费用由开发建设单位承担。办理移交手续时，物业治理公司有权向开发建设单位索取以下与物业治理有关的书面资料：工程建设资料、各类房屋清单、出售房屋的产权范围或成本核算清单、住宅区公用设施、设备及公共场地清单、住

41、宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期、商业用房及其它能够用于经营的公用设施、设备和场地清单等。第三节 竣工验收后的物业保修一、保修的范围竣工验收后的物业，在规定的保修期内，因施工造成的质量事故和质量缺陷，应按照建设部1984年3月3日制定的建筑工程保修方法(试行)的规定进行保修。各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下：(1)屋面漏雨；(2)烟道、排气孔道、风道不通；(3)室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水；(4)内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙线、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮；(5)门窗开关不灵或缝隙超过规范规定；(6)厕所、厨房、盥洗室地面泛水、倒

42、坡积水；(7)外墙外漏水、阳台积水；(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；(9)室内上下水、供热系统管道漏水、漏气，暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落；)(10)室外上下管道漏水、堵塞，小区道路沉陷；(11)钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求。二、保修期限保修期限自移交手续办理完之日起计算，依照保修方法下列各类工程的保修期。(1)民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年；(2)建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；(3)建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期；(4)室外的上下水和小区道路为1年；(5)工业建筑的设备、电气、仪表、

43、工艺管线和有专门要求的工程，其保修内容和期限，由使用单位和施工单位在合同中规定。第四节 接管验收注意事项一、物业治理企业自身的注意事项物业的接管验收是直接关系到今后物业治理工作能否正常开展的重要环节。物业治理企业通过接管验收，即由对物业的前期治理转入到对物业的实体治理之中。因此，为确保今后物业治理工作能顺利开展，物业治理企业在接管验收时应注意以下几个方面：1物业治理企业应选派素养好、业务精、对工作认真负责的治理人员及技术人员参加验收工作。2物业治理企业既应从今后物业维护保养治理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。3接管验收中若发觉问题，应明确记录在

44、案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。4落实物业的保修事宜。依照建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业治理企业交付保修保证金，或由物业治理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。5开发商应向物业治理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。6物业治理企业同意的只是对物业的经营治理权以及政府给予的有关权利。7接管验收符合要求后，物业治理企业应签署验收后合格凭证，签发接管文件。当物业治理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。二、物业治理企业外部的注意事项1接管不规范，验收不合格。尽管国家或地点颁布了接管验收方面的一些规范，但

45、实际操作过程中常常不能严格执行。之因此会在接管验收中出现滥用职权的腐败现象要紧缘故确实是接管主体没有完全进入市场，没有真正界定清晰交接双方的权、责。即使接管后出现质量问题或发生事故，往往也不是责任方承担，而是通过更高层次的协调，各方平担风险和责任。近几年，建设量特不大，伴之而来的是大量的有质量问题的物业，各种事故频频发生。开发或建筑企业的这种短期行为已造成了极大的白费。同时，由于接管验收的不规范，有时会造成治理公司与开发或建筑企业之间的纠纷，最终受害的可能依旧使用者。2物业的接管验收牵涉到新旧体制的转移，规范难度较大。打算体制下的房屋治理模式仍带有相当的普遍性，其机制的转换需要一个相当长的时期

46、，不管是外部环境，依旧内部素养都有待在实践中逐步改善。一些物业治理公司是在原房管部门基础上成立的，尽管牌子换了，但实质内容没变，接管验收免不了老一套。按公司法新成立的一些物业治理公司，在接管验收的规范化方面走得比较快，做了一些有益的探究。3缺乏统一的接管验收合同文本。接管验收合同订立的内容可随物业的情况或其他条件的不同而有所不同，但其差不多内容，差不多要求与差不多形式应该有一个标准。现在一些地区制定了一些标准合同文本，但大多都不成熟。有些地区完全由交接双方自己拟定合同事项，难免会出现矛盾或事后的纠纷。而且如此做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管理。显然，物业的接管验收中的问题不仅

47、是上述几方面，还有像监管职能不到位，消费者利益考虑较少等问题也需要引起重视。签于物业接管验收中存在的问题，应注意抓好以下几方面工作：进一步完善接管验收的政策法规，文本体系，为规范交接行为制造条件。切实做到政企分开，转变政府职能，把物业治理公司推向市场，推进物业治理市场化。第五节 接管合同概述及标准合同样本一、合同的概述(一)物业治理合同的特征1物业治理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理托付事务。因此，物业治理公司因处理托付事务(如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等)所支出的必要费用，应由业主承担。2物业治理合同是有偿的。也确实是讲，业主不但要支付物业治理公司在处理

48、托付事务中的必要费用，还应支付物业治理公司一定的酬金。3物业治理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。4物业治理合同的内容必须是合法的，应体现当事人双方的权利、义务的平等与一致，并不得与现行物业治理法规相抵触，否则，合同将不受法律爱护。5物业治理合同既是诺成性合同又是双务合同。物业治理合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；托付人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。(二)物业治理合同的要紧内容物业治理合同应当载明下列要紧内容：1托付方和受托方的名称、住宅；2物业治理区域的范围和治理项目；3物业治理服务的事

49、项；4物业治理服务的要求和标准；5物业治理服务的费用；6物业治理服务的期限；7违约责任；8合同终止和解除的约定；9当事人双方约定的其他事项。物业治理合同中当事人应当约定的物业治理服务事项包括：(1)物业共用部位共用设备的使用治理、维修和更新；(2)物业治理区域内公共设施的使用治理、维修和更新；(3)电梯、水泵等房屋设备的运行服务；(4)保洁服务；(5)保安服务；(6)物业维修、更新费用的帐务管理；(7)物业档案资料保管。物业治理合同除了应当约定的治理服务事项外，还能够约定下列服务事项：(1)业主或使用人的自用部位和自用设备的维修、更新；(2)业主或业主委员会托付的其他物业治理服务事项。二、标准

50、合同样本深圳市住宅局住宅区托付治理合同书(草案)(标准文本)甲方(托付方)：住宅区业主治理委员会乙方(受托付方)：物业治理公司为加强住宅区物业治理，保障区内房屋和公用设施的正常使用，为业主制造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，依照深圳经济特区住宅区物业治理条例(以下简称住宅区条例)及其配套实施细则(以下简称住宅区细则)和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本托付治理合同，以便共同遵守。合同事项如下：(一)托付治理范围及内容(1)甲方将位于 区 路的住 宅区范围内的物业托付给乙方实行统一治理，综合服务，承包经营，自负盈亏。(2)治理事项包括：房屋的使用、维修、养护；区内公用设施、

51、设备及场所(地)(消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修、养护和治理；清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作)；公共生活秩序；文娱活动场所；便民服务网点及住宅区内所有营业场所(不含肉菜市场)；车辆行驶及停泊；住宅区档案治理；政策规定由物业治理公司治理的其他事项。(二)托付治理原则以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一的原则。(三)托付治理形式确定治理目标、经济指标，实行风险抵押经济承包责任制。(四)托付治理期限托付治理期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。(五)双方责任、

52、权利、义务1甲方责任、权利、义务：(1)依照住宅区条例和本合同规定将 住宅区托付乙方实行物业治理；(2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金治理方法拨付给乙方；(3)按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的05%) 平方米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；(4)给乙方提供治理用房 平方米(其中办公用房平方米，职员宿舍平方米)，按微利房租金标准租用；(5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方治理期满时予以收回；(6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的治理和经营活动；(7)对乙方的治理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方治理

53、不善造成重大经济损失的，有权终止合同；(8)负责确定本住宅治理服务费收费标准；(9)托付乙方对违反住宅区条例和住宅细则以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人进行催交、催改；(10)协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业治理工作；(11)政策规定由甲方承担的其他责任。2乙方责任、权利、义务：(1)依照有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业治理方法；(2)遵守各项治理法规和合同规定的责任要求，依照甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现治理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉同意甲方检查监督；

54、(3)依照住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；(4)同意甲方对经营治理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅治理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次治理费收支帐目；(5)以住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；(6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置屋村治理处；(7)建立本住宅区物业治理档案并负责及时记载有关变更情况；(8)负责测算住宅区治理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加

55、价。每三个月向区住宅治理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收；(9)有权依照甲方托付和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区治理法规政策的行为进行处理；(10)在治理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业治理档案及有关资料；(11)开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；(12)有权选聘专营公司承担住宅区物业治理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。(六)治理目标和经济指标(1)各项治理指标执行深圳经济特区住宅区物业治理标准及市、区住宅治理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后年内达到标准。(2)确保年完成各项收费

56、指标万元，合理支出万元，乙方可提成所收取管理费的%作为经营收入。(七)风险抵押(1)乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币元，作为风险抵押金；(2)乙方完成合同规定的治理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息；(3)如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失；(4)如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。(八)奖罚措施(1)在各项治理目标、经济指标全面完成的前提下，治理费如有节余，甲方按节余额%奖励乙方。(2)如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分不奖励乙方人民币元(全国)

57、、元(省)、 元(市)；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方治理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。(3)假如甲方不完成应负的合同责任，由此而阻碍乙方的承包治理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任；(4)假如乙方没有完成合同责任或治理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严峻的处以人民币至元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；(5)由乙方治理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严峻不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失(以市住宅主管部门的鉴定结论为准)。(九)合同更改、补

58、充与终止(1)经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准；(2)合同规定的治理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前六个月向对方提出书面意见；(3)合同终止后，乙方可参加甲方的治理招标并在同等条件下优先承包治理，但依照住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包治理资格的除外。(十)其他事项(1)本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾难(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。(2)本合同自签订之日起生效；附件1、2、3、4、为合同的有效组成部分。(3)本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅治理部门各执一份，具有同等法律效力。(4)

59、双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住宅治理部门调解，或由深圳中级人民法院裁决。(5)(6)甲方(签章)： 乙方(签章)：代表(签名)： 代表(签名)：时刻：一九九 年 月 日第三章 物业治理招投标技巧及范例精解第一节 房地产市场与社会经济进展一、市场的一般概念市场起源于生产者与消费者的分离，是社会经济进展和分工的必定产物。随着商品交换关系的进展，市场在人类生活中的作用日趋重要。在当今世界中，市场经济日益发达，市场覆盖面日益广泛，市场关系从单纯的经济领域拓展到文化、教育、保健等等各个方面。能够讲，当今社会生活的方方面面都离不开市场的阻碍。“市场”已成为一个极具诱惑力、极富吸

60、引力，也极具风险的场合，因而政府、企业家、消费者和社会各个阶层、各个方面都十分关注市场情况。近年来，中国社会经济的市场化趋向，同样使得中国社会的方方面面离不开市场的阻碍。房地产经济体制的改革，使房地产市场迅速发育并在社会主义大市场中的作用和阻碍日趋重要。物业治理市场是房地产市场的重要组成部分，因此，对物业治理市场的考察和研究也要放在房地产市场和整个社会大市场的大环境中进行。因此，那个地点首先对市场的一般概念和功能作初步的介绍。由于研究和考察的着重点不同，对市场的理解，有各种讲法，综合各方的观点，大致可归纳为以下几方面：(一)市场是实现商品使用价值和经济价值的场合市场的初始概念是指从事商品买卖的