房地产开发报建流程指南(阿蛮个人人评价版)

1、PAGE PAGE 29房地产开发报建流程指南 （阿蛮个人评价版） 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到

2、国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门

3、核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始

4、。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开

5、发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社

6、会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府

7、是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计

8、划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。 3、总总平面审审查阶段段这这个阶段段各地的的叫法不不一样，我我听得比比较多的的叫

9、“修修建性详详细规划划审查”。这这个阶段段就是审审查小区区的总平平面规划划图纸，也也就是审审一个小小区的建建筑物都都是怎么么排的，每每栋单体体建筑有有多高，有有多大，各各栋单体体建筑之之间怎么么间隔，间间距是多多少，日日照够不不够，总总容积率率是多大大，有没没有超过过规定的的容积率率，建筑筑密度是是多少，进进出小区区的道路路怎么安安排，是是不是符符合消防防规范，等等等等等等，这些些东西都都是非常常的专业业啊专业业。在这里里我要举举例说明明一下，比比如建筑筑密度，这这个东西西看起来来很简单单是吧，就就是建筑筑物基底底面积占占整个小小区面积积的比例例数。譬譬如这个个小区是是1万平平方米，有有300

10、00平方方米的地地面上有有建筑物物，那么么建筑密密度就是是30%。看起起来这个个计算应应该是没没有什么么争议了了。但是是且慢。我我这30000平平方米的的建筑占占地里面面，有220000平方米米是一个个大型的的架空平平台，架架空层下下是停车车位，上上面是空空中绿化化广场。现现在，争争议就来来了，我我这个220000平方米米，到底底算不算算建筑基基底？你你之所以以限制我我的建筑筑密度，无无非就是是为了保保证绿化化嘛，保保障居民民的休闲闲空间嘛嘛。现在在我虽然然好象是是在地面面上建了了东西，但但是我这这个东西西顶上都都是绿化化啊，我我的绿化化没有减减少啊，我我的休闲闲空间没没有减少少啊，所所以这个

11、个20000平方方米不能能算在建建筑密度度里面。这这种空中中花园型型的架空空层到底底要不要要算建筑筑密度的的问题，反反正技术术规范没没有限死死，有无无穷的空空间可以以钻营。再再举个例例子，容容积率，总总建筑面面积除以以净用地地面积。也也是看起起来很简简单。但但是放到到实践中中一看，啥啥是净用用地面积积啊？从从哪里起起算啊？是纯粹粹的土地地使用权权证载的的面积呢呢，还是是比这个个面积大大那么一一点，一一直到周周边道路路的道路路中线去去呢？这这个东西西根本说说不清楚楚，怎么么算都行行。把净净用地面面积一加加大，总总建筑面面积自然然就水涨涨船高。这这都是可可以钻营营的地方方。其他的的地方，譬譬如消防

12、防通道的的设置，高高层建筑筑四周必必须设立立环形消消防车道道。但是是这么一一搞，小小区的绿绿化基本本上就毁毁掉了。怎怎么办？设置那那种隐形形消防车车道，上上面种草草保持绿绿化，就就指着图图纸说这这就是一一条消防防道路。这这么搞行行不行？反正我我个人不不知道行行不行。消消防车道道的载重重量那是是有非常常严格滴滴设计要要求滴，反反正我个个人不知知道这种种草地能能不能承承载得起起消防车车。审总平平面是整整个开发发报建过过程中最最有技术术含量的的活，这这个过程程一般都都要2到到3个月月，往往往都要和和规划部部门反复复修改扯扯皮，来来回磨，磨磨到双方方都没了了脾气，才才能通得得过。我我反正几几乎没有有见

13、过能能顺顺当当当啥工工作不做做，干等等着就能能通过总总平面审审查的。我我也没见见过那种种零缺陷陷的总平平面设计计，只要要有心，无无论什么么公司的的总平面面，无论论是你万万科还是是富力还还是雅居居乐，那那只要一一挑起来来，问题题都是一一筐筐的的。不是是消防间间距不够够，就是是在不能能开窗的的地方开开了窗，要要么就是是车道转转弯半径径太小，等等等等等等。（在在这自夸夸一个：本人不不才，曾曾经试过过在100天内完完成这个个工作，至至今被引引为传奇奇故事。嘿嘿嘿）4、管管线综合合审查、排排水许可可证管线综综合审查查是规划划部门的的专业审审查内容容之一，我我现在专专门拿出出来讲，因因为这个个东西实实在是

14、非非常，非非常的专专业啊。搞搞得不好好的话，实实在是害害死人啊啊。而且且，被这这个东西西害死的的公司比比比皆是是。各位位千万别别以为那那些什么么保利啊啊合生啊啊之类的的大公司司就不会会在这个个问题上上犯重大大原则性性的错误误，事实实上，无无论什么么房地产产公司，在在这个问问题上栽栽跟头的的的几率率，是一一样的，这这个东西西就跟击击鼓传花花似的，一一轮到就就死。说说了半天天，管线线综合是是啥？包包括三大大项：小小区给排排水管线线、强电电线路、弱弱电线路路，这三三项综合合起来考考虑，根根据各项项设计规规范科学学统筹安安排，放放到同一一张图纸纸上。给给排水不不用多解解释了，就就是怎么么引自来来水进小

15、小区，然然后怎么么把生活活污水和和雨水排排出小区区；强电电就是生生活用电电，线路路从哪里里进，怎怎么上楼楼，怎么么进门；弱电的的内容就就多了，什什么有线线电视线线、各类类通讯线线路、网网线、内内部监控控线路，等等等等等等，多得得要死。上上面这三三样东西西要科学学的话，统统统都得得在地下下走，从从地下穿穿进各栋栋单体再再连接进进入千家家万户。这这些线路路啊什么么的，必必须要合合理的安安排好，不不能到处处乱走。作作为非专专业人士士，要判判断一个个小区的的官线综综合设计计好不好好，只需需要看两两个东西西：1、你你就这么么走进一一个小区区，看它它里面是是不是有有电线搭搭在楼和和楼之间间。只要要有这个个

16、，基本本上这个个小区你你就不用用多考虑虑了。2、沙沙井盖是是不是基基本沿着着小区道道路排布布，不是是搞到到到处都是是。如果果什么沙沙井盖搞搞得满地地都是，简简直看不不出走向向来的，基基本上这这个小区区你就可可以考虑虑放弃了了。为什什么我要要这么强强调这个个管线综综合呢？如果它它设计不不好有什什么后果果呢？首首先，就就是给排排水会整整天出问问题。一一下雨小小区就变变池塘的的事情，我我实在是是见得太太多了；然后，对对于年轻轻的我来来说，就就是网络络整天出出问题，小小区网络络运营商商根本没没得选，因因为只埋埋了一条条管，别别的网络络运营商商想进来来提供优优质服务务都不行行，而现现在的这这家，不不是这

17、里里的线路路坏就是是那里坏坏，整天天修，我我这正打打怪呢，嘣嘣的一下下，断网网了。再再然后，夏夏天千万万别开空空调，一一开就断断电跳闸闸。家里里的电器器得轮着着用，千千万别一一起开。看看电视的的时候千千万别开开电脑，不不然就得得在黑暗暗之中耗耗一晚上上。这都都是管线线综合没没搞好的的标志啊啊。你说说，这样样的小区区，能住住吗？管管线综合合既然如如此重要要，那么么我们说说，我们们设计的的时候好好好的考考虑，好好好的研研究，不不就行了了吗？事事实上，是是不行。为为什么？因为所所有的线线，你都都得从外外面引进进来，都都得跟外外面有个个接口。但但是接口口在哪里里呢？我我现在告告诉你们们，无论论开发商商

18、们在事事先做多多少准备备工作，做做多少调调查工作作，都无无法保证证预留的的接口不不发生变变化。最最常见的的是市政政排污管管线突然然就重新新施工，换换地方了了，哪怕怕它不换换地方，就就是水平平抬高个个几公分分，这个个小区的的排水因因为倾斜斜度不够够，那也也完蛋了了。这种种事情太太常见了了。大家家肯定经经常看到到市政管管线施工工，把路路挖开，今今天搞搞搞这里，明明天搞搞搞哪里。我我反正是是被这个个东西搞搞怕了。这这种情况况那是想想赔钱都都搞不定定的。然然后，高高压电线线的接入入口，一一开始说说得好好好的，从从某某变变电站接接，等到到施工完完毕，要要正式接接的时候候，突然然发现那那个变电电站已经经搬

19、走了了，又或或者它的的容量已已经超了了，不能能再让你你接，你你得从其其他地方方接，这这个时候候只能花花冤枉钱钱，乱引引。引到到多少电电算多少少电。至至于，呃呃，会引引起什么么生活上上的麻烦烦，我也也不知道道。再说说到这个个排水许许可证。这这个东西西是市政政部门发发的，专专门针对对小区的的排水。现现在都是是要求雨雨污分流流了。就就是雨水水和生活活污水要要分两条条管排。这这个东西西管的是是管径和和流量，以以及连接接市政管管线的位位置。然然后这个个东西反反过来又又影响管管线综合合设计，事事实上是是一回事事。我就就不多说说了。 55、单体体审查、建建筑工程程规划许许可证规划划部门对对单体设设计的审审查

20、那也也是非常常严格的的，但是是总体来来说，相相对于总总平面规规划，就就比较容容易通过过一点。 单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来

21、评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开

22、炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。不过这个建设工

23、程规划许可证，在新的城乡规划法中被提到非常高的位置，反复的强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。6、消防和人防专项审查这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，

24、要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能

25、绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通

26、了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。 7、节节能审查查、施工工图审查查 在在领取建建设工程程规划许许可证之之后，设设计公司司在建筑筑施工图图的基础础上再次次细化，完完成结构构施工图图、水电电施工图图等等全全部施工工图及结结构计算算书等，完完成节

27、能能设计，做做一个节节能计算算书，就就可以开开始这两两项审查查了。节节能审查查，在我我的个人人经验里里面，是是怎么审审都行的的事情。我我国现在在越来越越强调可可持续发发展，建建筑节能能摆上的的位置也也越来越越高。这这么说吧吧：什么么3600度大落落地窗、全全敞开式式阳台、无无封闭式式中庭这这些东西西，在节节能方面面肯定是是不达标标的。搞搞了这些些东西，夏夏天空调调得开到到疯狂掉掉。不过过老百姓姓都喜欢欢这种新新鲜东西西。恩，在在这里南南北差异异非常明明显：北北方一般般在节能能审查上上都比较较能达标标，老百百姓在观观念上也也比较能能接受这这个，因因为北方方有一个个取暖的的问题，节节能不能能达标的

28、的房子，在在冬天那那可是要要白白的的花出取取暖费的的。但是是南方人人对这种种东西就就比较不不待见，我我就好这这一口，你你管得着着啊。说到到这里不不由得想想对那个个套型建建筑面积积90平平方米以以下占770%以以上的990700政策说说两句。建建设部的的官员们们在政策策制定上上，必定定带有强强烈的北北方特征征。北方方人在考考虑在冬冬天取暖暖的要求求之后，的的确不习习惯居住住大面积积。开间间超过66米的客客厅，在在取暖上上就肯定定不达标标了。同同时，在在完全不不考虑洗洗手间的的采光和和通风要要求时，990平方方米的套套型面积积的确可可以设计计出非常常不错的的三居室室的户型型。这是是与北方方人的使使

29、用习惯惯及气候候一致的的：空气气干燥，而而且洗手手间的使使用频率率较低，一一般人都都不习惯惯每天洗洗澡。（我我说明，我我这不是是地域歧歧视啊，我我这完全全是就事事论事。）但但在南方方，仅仅仅只是增增加这么么一个洗洗手间的的窗户，990平方方米要设设计出三三居室，就就几乎是是不可能能完成的的任务。这这个稍微微在图上上画一下下就知道道了。房房子朝外外的位置置就那么么几个面面，几个个房间一一占，厕厕所就不不知道摆摆在哪里里了。本本人当年年参与的的好几个个项目，为为了在满满足这个个90770的要要求下还还能做33房单位位，设计计师呕了了不知道道多少吨吨血。现现在市场场上的公公司逼得得没法子子，被迫迫只

30、能大大量的推推出两房房单位。当当然，两两房单位位也可以以住，不不过就不不能养孩孩子，一一养孩子子这家就就完蛋了了，爸爸爸妈妈爷爷爷奶奶奶加孩子子哭，连连转身的的地方都都没有。现现实就是是这么滴滴残酷。客客观规律律就是如如此。现在在有些公公司为了了规避这这个90070，还还想了些些花招，比比如设计计两套房房子，再再打通它它一起卖卖。在某某些不良良媒体的的宣传口口径上，将将这个做做法称为为不良开开发商昧昧着良心心做事。我我个人无无言以对对。恩，说说个节能能审查，一一说开去去就说了了这么多多，不好好意思不不好意思思。现在在开始说说施工图图审查。施施工图审审查现在在都已经经在表面面上市场场化了，允允许

31、开发发商自己己找资质质的施工工图审查查单位做做审查。施施工图审审查单位位还必须须对审查查结果负负责。但但是，基基于我国国的审查查技术非非常的落落后，恩恩，怎么么说呢，连连设计、施施工技术术都非常常落后，因因此这个个审查实实在是见见仁见智智，根本本没法子子审。在在这里讲讲一个本本人曾经经亲历的的事情。那那一年在在珠三角角一个三三线城市市，在一一个别墅墅项目门门口建一一座景观观塔。那那个塔呢呢，形状状就像个个纺锤，中中间粗两两头细。该该地建设设局检查查组带人人检查施施工现场场，上了了这塔的的工架，突突然这塔塔就塌了了，整个个检查组组全部死死光。这这是个大大事啊，政政府因此此组成了了浩大的的调查，来

32、来查这个个事故的的原因。首首先当然然是从源源头设计计查起。结结果一查查，设计计坚称没没有任何何设计上上的问题题。于是是把那图图纸送去去重新做做审查，一一查的话话，审查查人员说说，不行行，这个个图纸有有问题。两两边就吵吵了起来来。最后后两边都都说服不不了对方方。要说说这个图图纸违反反强制性性规范吧吧，它也也不违反反。但是是不违反反强制性性规范就就表示安安全合格格吗？我我看谁也也不敢说说这个话话。最后后只能把把施工单单位拉出出来，判判了几个个罚了些些钱，了了事。现现在合生生在广州州的某楼楼盘前面面，也打打算树这这么一个个塔，做做审查的的时候也也是吵得得不可开开交。最最后也是是不了了了之，因因为这根

33、根本说不不清楚，到到底安不不安全反反正我个个人不知知道。施施工图审审查是收收费项目目，非常常贵，所所以一直直都是名名义上的的市场化化，事实实上的垄垄断化。施施工图审审查时除除了给审审查费，专专家红包包那也是是不能少少滴，嘎嘎嘎，嘎嘎嘎。8、余余泥排放放许可、噪噪音排放放许可、夜夜间连续续施工许许可余泥泥和噪音音，这两两个东西西专门拿拿在这里里讲，是是因为这这两样东东西是最最扰民的的。我知知道在很很多城市市，几乎乎没怎么么管这两两样东西西：余泥泥和噪音音。但现现在，越越来越多多的城市市，开始始加强了了对这两两样东西西的管理理。余泥排排放现在在都快成成了各大大公路管管理部门门，包括括公路、交交通、

34、警警察，的的主要生生财道路路了。运运输施工工余泥的的车辆，只只能在规规定时间间，规定定道路上上行驶。但但在很多多时候，根根本不可可能这么么规范。尤尤其是工工程赶进进度的时时候，那那是日夜夜得都运运泥啊，没没办法，只只能打通通各路神神仙。余泥在在运输过过程中，很很容易污污染路面面。本人人曾经见见识过广广州的一一部车，从从天河一一路撒到到番禺，结结果被罚罚了5万万多，包包工头拼拼命去做做工作都都没用，估估计是交交通部门门火大发发了，撞撞枪头上上了。噪噪音排放放许可，是是指只能能在规定定时间，用用规范的的，噪音音较轻的的方式施施工。这这个是环环境保护护部门管管着的。现现在很多多城市已已经禁止止使用锤

35、锤击桩了了。那玩玩意打起起来不是是人能忍忍受的，想想当年我我刚刚进进入这个个行业时时候，我我靠，站站在工地地里，听听了一天天的锤击击声，第第二天耳耳朵里都都是嗡嗡嗡声，几几乎没给给锤傻了了。当然然用锤击击桩，那那肯定是是最经济济的。只只要没人人管，开开发商绝绝对用锤锤击桩。因因此我个个人无论论如何，都都支持在在这方面面加强管管理。此此外，对对那些夜夜间连续续施工的的，更要要予以管管制。现现在在一一些城市市，这个个夜间连连续施工工的管理理，就管管得非常常好，比比如广州州和深圳圳。那是是真管得得不错。无无论怎么么找关系系都难批批得下来来。如果果居然胆胆敢不报报批就夜夜间开工工？那是是嫌自己己钱多，

36、想想支援政政府的贫贫困官员员了。但但是绝大大多数的的城市，唉唉，那处处于几乎乎没有管管理的地地步。我作作为从先先进城市市走出来来的三个个代表，到到一些二二三线城城市去，傻傻乎乎的的去问人人家环保保局，噪噪音排放放和夜间间连续施施工怎么么办手续续啊？结结果被人人家狠狠狠的嘲笑笑过好几几回。嘎嘎嘎，我我相信这这里也会会有人看看过我这这一段之之后，狠狠狠的嘲嘲笑我，并并且自鸣鸣得意的的说：有有这种手手续吗？我这里里没有啊啊，我这这里很简简单啊，什什么什么么的，就就和上面面某些人人自鸣得得意的嘴嘴脸，一一样。9、质质量监督督、安全全监督我为为了把施施工许可可证这一一节赶紧紧搞出来来，已经经写得不不耐烦

37、了了。但是是没法子子。程序序是这么么一步步步走过来来的。施施工许可可证完了了之后，我我随便这这么一想想，我靠靠，后面面不知道道还有多多少程序序。放验验线、白白蚁防治治、防雷雷、预测测绘、预预售、各各专业验验收、项项目备案案验收，一一直到交交楼。这这得写死死我啊。为为什么我我会突然然发这种种神经写写这种东东西呢？不明白白自己啊啊不明白白自己。特特牢骚百百余字。谢谢谢各位位。质量量监督站站和安全全监督站站都是建建设部门门下属机机构。拿拿施工许许可证之之前，必必须得去去两个站站办审批批手续。这这两个站站的分工工，我跟跟各位说说老实话话，我分分不清楚楚。在我我看来，质质量问题题都是安安全问题题。我就就

38、不明白白为什么么要搞两两个站，分分着管。譬譬如我打打桩没按按规定程程序打，导导致桩荷荷载不达达标，这这个到底底是安全全问题还还是质量量问题？我反正正说不清清楚。总总之两个个机构都都得好好好的哄着着。当然然在若干干细节上上这两部部门还是是有所区区别。比比如有些些安全问问题的确确跟建筑筑质量关关系不大大，譬如如工人不不戴安全全头盔啦啦，物料料堆放不不按规定定乱堆啦啦，这些些。但在在我看来来，安监监把质监监吃掉，并并成一个个机构，没没有任何何逻辑和和操作上上的困难难。在现现实的操操作中，但但凡涉及及到检测测的，就就由质监监办；不不需要检检测，一一般用肉肉眼就能能发现毛毛病的，就就属于安安监的职职责。

39、由由于质监监搞检测测，比如如桩荷载载检测、水水泥检测测，这些些东西，都都是收费费项目，所所以质监监在管理理上就没没那么的的严，为为什么呢呢，因为为质监大大多得靠靠这些收收费项目目养活自自己。收收人钱手手软，云云云。安安监基本本不收费费，但是是他们也也能想出出非常多多的收费费服务出出来，譬譬如安全全生产培培训，工工人佩带带平安智智能卡上上班，等等等，总总之各有有各的门门路啦。现现在在有有些城市市，质量量检测的的功能已已经开始始市场化化了，有有资质的的检测单单位都能能做检测测了。我我见过最最好的城城市是广广州。做做个桩检检测的费费用，只只是周边边城市的的3分之之1。恩恩，在这这里，为为了避免免有些

40、人人看不懂懂，我说说一句，打打完桩必必须做检检测。检检测合格格了，才才能做承承台，继继续往上上建。各各位的，明明白？不过过呢，绝绝大多数数的城市市，这个个功能被被质量监监督站牢牢牢的把把持着。这这个也是是建设部部门的生生财主道道啊。我我要是局局长我也也不肯放放。嘿嘿嘿10、施施工招投投标、监监理报建建还还是没写写到施工工许可证证，写死死我了，啊啊啊啊我我为什么么会想到到写这个个题材？我现在在内心深深处泛滥滥着一写写到施工工许可证证就太监监掉的冲冲动啊。首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，

41、譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企

42、业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审

43、查意见。通过了就是下一步，施工许可证。监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。11、施施工许可可证我怀怀着万分分激动的的心情，打打下了上上面那55个字。施施工许可可证所须须材料基基本上是是上面全全部手续续一个汇汇总。缺缺一不可可。在我我个人的的职业生生涯中，我我从来没没有经历历过能办办齐上面面所有的的手续，再再申领施施工许可可证的。在在我与同同行的交交流中，我我也从来来没见过过老老实实实的一一步步完完成所有有手续，再再来办施施工许可可手续的的。要这这样的话话，绝对对没1年年的时间间出不来来。不相相

44、信的同同学，请请回头再再把前面面10个个大项看看一遍，基基本上每每个大项项里的每每一个小小项的工工作日不不会少于于20个个。而且且得一步步一步来来。这是是什么概概念？这这是卡死死你的概概念。随随便哪个个环节出出了任何何问题，直直接就GGAMEE OVVER。在改改革开发发之初，外外资企业业刚进中中国的时时候，有有个著名名的段子子，说是是有个企企业要搞搞一个项项目，前前后盖了了2000多个章章，事还还没办成成。最后后撤资了了，不干干了。上上级政府府震怒，云云云。现在在改革开开发这么么多年了了，我们们好到哪哪里去了了吗？我我们的办办事流程程方便吗吗？我们们能方便便快捷的的为企业业服务吗吗？到了今今

45、时今日日，还有有什么企企业抱怨怨过政府府管得太太严，太太死，审审批环节节太复杂杂吗？听听不到了了。为什什么？因因为大家家统统都都已经适适应了这这个游戏戏规则。大大家已经经在这个个圈子中中取得了了某种平平衡，达达成了某某项交易易。在这这种情况况下，改改革办事事流程，简简化办事事程序，反反而会阻阻碍办事事效率。我知知道我这这么说，会会有很多多粪青完完全不能能理解。我我就这么么告诉你你们：大大家都已已经把潜潜规则当当成了规规则。这这些规则则维系着着房地产产这个产产业。在在每一个个程序中中，在每每一个环环节中，都都存在利利益分配配，都存存在制衡衡。这个个系统在在经过110多年年的运做做之后，它它本身已

46、已经具有有了生命命力，绝绝对是牵牵一发而而动全身身。因此，我我们经常常可以看看到，除除了一些些管理相相对规范范和严格格的大城城市，很很多的城城市都可可以在未未领取施施工许可可证的情情况下就就干上了了很多工工作，譬譬如土方方工程，一一般都是是先动的的。这就就是一种种双方博博弈之后后达到的的平衡。哪哪怕是在在这些管管理相对对规范的的大城市市，也有有空子可可以钻，比比如基坑坑支护可可以先发发一个单单独的施施工许可可证，然然后再发发地下室室部分的的施工许许可证，再再发地上上部分。这这么把一一个项目目分割成成很多部部分发证证。为什什么？因因为这是是双方一一起适应应，互相相妥协的的结果。政政府要是是把企业

47、业都给玩玩死了，他他们就没没得玩了了。之后的的内容，大大家就开开始熟悉悉起来了了：我们们终于进进入销售售环节的的各项手手续了。 12、插曲曲,来讲讲讲目前前的宏观观房地产产调控恩,不妨说说一下,我出身身是房地地产管理理部门。当当年参与与了非常常多的房房地产政政策制定定。后来来穷得不不行，被被迫下海海至今。这这也是我我为什么么能从事事现在这这个工作作的原因因之一啦啦。在讲讲预售和和验收这这些东西西之前，我我想先讲讲讲现在在的房地地产调控控政策。理理解了这这个，才才能对销销售方面面的各项项政策有有一个清清晰的了了解。对对现在的的调控，我我的总体体评价是是：混蛋蛋。基基本上，现现在的中中央层面面的调

48、控控政策分分成以下下三个方方面：1、减减少土地地供给，紧紧缩地根根这方方面的政政策非常常的立杆杆见影。如如果这里里有国土土部门的的朋友，看看到了肯肯定大有有感触。最最近这33年以来来，中央央对地方方的用地地管制，一一年比一一年狠，采采取的措措施一年年比一年年毒。当当然，这这里我们们必须有有个概念念，用地地量最大大的产业业，不是是房地产产，而是是工业。尤尤其是各各类招商商引资的的工业园园区。目目前我国国各类工工业园区区总面积积已经超超过了全全国所有有城市市市区建成成区的总总面积。这这是一个个很疯狂狂的概念念。当然然，在这这种宏观观性的打打压地方方用地冲冲动的趋趋势下，房房地产用用地不可可避免的的

49、受到了了株连。房房地产用用地供给给量逐年年减少是是不争的的事实了了。各位位不需要要和我争争论什么么各大房房地产公公司储备备了多少少多少地地，足以以做多少少多少年年的开发发，因此此现在供供地不足足这种消消息不准准确，等等等。这这种新闻闻几乎都都是不良良媒体的的外行报报道，连连造谣都都没造出出个样子子来。只只要看看看现在各各大房地地产公司司储备的的那些地地都在什什么位置置，基本本上就可可以判断断出来事事情的真真伪。有有哪个地地产公司司手头上上没开发发的地，不不处于偏偏远得不不行的远远郊区但但是又发发神经拖拖着不开开发的，我我立马把把这篇东东西打印印出来吃吃掉。在在另一个个方面来来说，房房地产公公司

50、储备备那些目目前来说说几乎没没有开发发价值的的远郊土土地，其其完全是是寄希望望于中国国经济的的健康稳稳定发展展，城市市逐步扩扩张，富富裕群体体人数总总量不断断增长。这这种心态态其实倒倒真是一一种讽刺刺。唉2、打打压购买买需求提高首首付比例例，紧缩缩银根，提提高银行行准备金金率，控控制按揭揭贷款，都都是这种种考虑。就就是让老老百姓没没钱买房房子。但但是，这这种政策策不是释释放和满满足需求求，它没没有解决决任何问问题，它它只不过过是将需需求延后后。我不不明白为为什么老老百姓对对这种政政策鼓掌掌叫好。有有一种很很神奇的的解释说说，这种种政策的的好处是是：老百百姓买不不起房子子了，开开发商脆脆弱的资资

51、金链就就会断掉掉，开发发商就会会自动降降价了。我我个人不不对这种种神奇的的逻辑予予以打击击。免得得我的这这个贴沦沦为口水水之争的的场所。我我只对客客观效果果予以评评价。谢谢谢。3、强强制性限限制房地地产产品品类型这个很很明确，就就是那个个90平平方米以以下的户户型占总总建筑面面积700%以上上。这个个90770的政政策被唱唱得很响响，好象象很英明明神武的的样子。我我个人没没明白过过来这到到底有什什么效果果。户型型选择完完全是市市场化的的东西。我我揣摩着着是不是是这个政政策有这这么一个个隐含的的前提在在：开发发商故意意建大户户型，以以获取高高额利润润。但是是，我晕晕，大户户型或者者小户型型，在单

52、单价稳定定的前提提下，单单方利润润及总利利润会有有任何差差别吗？总建筑筑面积不不变，单单价稳定定，户型型变一下下，造成成影响无无非是多多几套房房子或者者少几套套房子，利利润有区区别吗？除非是是有这样样的逻辑辑前提：大户型型的单价价比小户户型高。但但在我的的个人职职业经验验里面，我我是没发发觉过有有这种情情况。我我的个人人经验是是反过来来：小户户型的单单价一般般都比大大户型高高一点点点。本人人所经历历的少数数几个公公司在产产品定价价上基本本上都是是这么个个策略。我我不知道道北京是是不是与与我的个个人经验验相反。我我个人总总结，房房地产调调控政策策，就在在上面这这三样东东西里面面玩来玩玩去。不不会

53、有别别的什么么新花样样出来了了。这个个效果，我我就不多多说了。接下来，继续讲流程吧。啦啦啦13、放线线、验线线这这个就简简单的说说一说吧吧。图纸纸画出来来之后，要要把图纸纸上的建建筑物在在实地上上落实一一个具体体的位置置，这是是个技术术活，要要测量，定定坐标。这这个活就就叫放线线。放线线一般是是规划部部门下属属的测绘绘院或类类似的测测绘机构构干，不不过有些些发达城城市也已已经把这这个工作作半市场场化了。嘿嘿嘿， 又来一一个半市市场化。正正式放线线的前提提是领取取了施工工许可证证。放线线后，测测绘院会会发出一一份放线线册。在工工程提前前施工，违违章施工工的场合合，都需需要做通通这个测测绘院的的工

54、作。让让他们提提前来做做放线。唉唉，又来来一个“做做通”工工作。放线线完毕，施施工单位位照着这这个边角角点施工工，完了了之后就就做验线线。一看看这个建建筑的确确是按图图纸建起起来的，没没超出边边线，测测绘院就就出验线线册。这个个验线工工作跟日日后的验验收有莫莫大的关关系。所所以测绘绘院也得得要像皇皇帝老子子一样供供着，尤尤其是在在提前放放线的场场合。唉唉14、预预售许可可证终终于说到到这个了了。预售售现在的的管理已已经比较较严格了了。我所所知道的的，在房房地产已已经成为为了一个个产业的的城市，预预售许可可都要求求在网上上办理，全全程公示示。现在在在预售售上面做做手脚的的可能性性越来越越小了。预

55、售售许可最最重要的的条件是是：高层层建筑结结构完成成3分之之2，低低层建筑筑结构封封顶。这这个条件件跟银行行办理按按揭贷款款的条件件又不一一样：无无论层数数高低，全全部封顶顶才能放放贷。因因此现在在高层建建筑往往往在完成成3分之之2的结结构，取取得预售售许可证证之后，开开发商在在推盘时时都不积积极。因因为这个个时候，钱钱也不是是很能收收得到，只只能收到到个2、33成，但但是各项项交易税税费却要要按足成成在当年年予以计计算。在在理解了了这个之之后，或或许我们们对捂盘盘这种行行为，会会有更深深刻的认认识吧。现在在办预售售许可，都都要做价价格公示示。交易易价格必必须明确确到套，单单价必须须清晰，在在

56、交易现现场，也也禁止再再搞什么么50000元/平方米米“起”，这这种骗人人的玩意意了。但但是，我我必须要要说，但但是，政政府没有有（也没没有权力力）对房房地产交交易价格格进行管管制。在在办理预预售手续续时所申申报的价价格，开开发商可可以完全全不予理理会。这这个价格格申报一一下就完完了。我我每次做做预售许许可的时时候申报报价格，直直接就是是25000元/平方米米。从来来都是如如此。随随便你怎怎么公示示。卖的的时候照照样卖550000卖80000卖卖100000多多，没有有任何法法律上或或者行政政上的责责任。 在在预售许许可方面面还有个个值得一一说的地地方就是是预测绘绘。房管管部门下下属的房房屋测

57、量量部门，根根据开发发商提供供的图纸纸，事先先算一个个面积。这这个叫预预测绘。在在竣工之之后，到到实地测测量，就就是实测测了。我我们都知知道，面面积上的的纠纷往往往是日日后客户户与开发发商之间间的主要要矛盾。这这个矛盾盾是怎么么来的呢呢？最关关键的就就是这个个预测与与实测之之间的面面积差异异。造成成这种差差异的原原因很多多，比如如施工不不规范造造成的面面积误差差，又或或者之前前在图纸纸计算上上对公用用部分的的统计有有误差，这这些都有有可能。但但要说是是开发商商的故意意造成的的，我个个人没有有见过。开开发商也也没这种种能力或或故意去去故意做做假，当当然我个个人不排排除有些些头被门门夹了的的开发商

58、商被某些些运气极极好的人人撞到。嘿嘿嘿。现在为为了避免免这种纠纠纷，各各大开发发商都学学乖了，开开始花很很大的精精力在做做通房屋屋测量机机构的工工作上。总总之无论论到时候候实测面面积是多多少，房房屋测量量机构都都照样按按着当初初的预测测面积出出报告。唉，又出来一个“做通”工作。 15、关于预售中的土地解押昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后

59、才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个

60、时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬