对l旅游地产开发商的教育(14-11-28)

1、选择休闲房地产的致胜投资策略 休闲房地产概论 休闲房地产的开发创新模式 度假权益产品 - 点数制度假俱乐部 - 混用型休闲物业 - 高端分享权益度假产品和服务休闲房地产概论 中国休闲地产的市场基础 - 中国经济的高速增长造就了大批富裕阶层 - 远程交通的日益便捷和私人汽车的普及 - 度假休闲成为新的消费热点 中国休闲地产的行业需求 - 住宅和商用地产开发竞争加剧，利润降低，风险增大 - 主要城市土地成本的升高 - 高端酒店密集投资隐含远期供求风险休闲地产的运营模式 开发 销售产权模式（整体出售或分割产权） 开发 持有运营模式 （酒店经营） 开发 销售度假权益模式休闲地产的运营模式休闲地产产品举

2、例优点缺点开发-销售产权模式别墅，住宅的销售旅游商务地产的销售投资回收快一次性利润产权式酒店-需统一回租否则难以经营-一般承诺3-5年的固定回报,对业主和经营方均存在兑现回报的风险 开发-持有运营模式旅游景点、商务地产酒店/度假村投资人持有，可以自己经营或出租，或请管理公司来运营投资者保留全产权和长期经营权客源不稳定,受季节性影响大产品同质化严重投资回收期长开发-销售度假权益模式度假权益时权酒店购买人在约定年限内（20-30年）每年享有一定时段的住宿权权威国际旅游出版物 Cond Nast Traveller 调查，度假权益是房地产市场和旅游业最热门的发展潮流。提供发展商额外的投资回报-高回报

3、率,多收入来源;入住率普遍提高;当经济或旅游业不景气时,度假权益物业收入基本不受影响会员享受度假权益交换的广泛选择健全立法以保护消费者权益是市场健康发展的重要条件休闲房地产的开发创新模式 度假权益产品 指地产开发商在适宜度假的地域开发度假酒店，将物业使用权 以度假权益产品的形式进行销售。购买了开发商度假权益产品的顾客，在合同期内享有对该度假酒店住宿资源每年某一时段的使用权。度假权益产品的多重营收来源 按发售价购买度假权益产品的 一次性收入 度假权益产品会员每年支付的 年费 会员在度假物业的额外消费 度假物业闲置客房的充分运用比较度假权益产品与传统酒店的各项要素类比项目传统酒店共享权益度假村等级

4、分类1-5星级通常4-5星级顾客类型一次性光顾顾客长期忠实顾客房型酒店客房从酒店客房到3房单元+ 餐厅和客厅配置迷你吧厨房及厨房设施住宿期平均3天平均7天费用支出一较高的住宿成本较低的住宿成本费用支出二餐饮支出高更多的餐饮可支配金额度假权益产品与其他休闲房地产开发的比较产品分类开发周期投资回报率五星酒店可研定位 3-4个月规划设计 6个月工程营造 12-18个月装修配置 4-6个月试运营期 3-6个月每年6-8%+ 资产增值出售产权的物业产品设计/建设周期略短,销售期为6-12个月无试运营期20%左右度假权益时权酒店参照五星酒店销售期 12-36个月一旦按约交付使用,即正式运营25 - 35%

5、可二次多次再售, 重复获取回报 +资产增值全球度假权益行业的发展状况年份度假村（个）所有者（万人）所销售的度假权益单元周（万）销售额（亿美元）19851,774811,22515.819902,3571802,87532.419954,3553745,28351.220005,6205759,05076.120046,35775712,227104.5度假权益产品 点数制度假俱乐部 休闲地产开发商以其开发的一个或多个的度假物业的部分 或全部住宿资源组成一个点数制度假俱乐部 消费者通过购买不同的点数计划，每年获取一定数量的点数 ，以此来入住开发商度假俱乐部旗下的酒店或交换至RCI全 球度假网络内

6、的度假酒店 点数价值透明，易于销售和使用 度假权益产品 混合用途度假物业 开发商以酒店的部分住宿资源进行度假权益产品的销售 初始比例可在20% - 30%，随着度假权益会籍的不断销售， 专门用于度假权益产品的客房比例可逐步升高直至100% 混合用途模式可显著提高酒店客房使用率，平衡淡旺季，并 产生长期稳定顾客群。 度假权益产品 高端分享权益度假产品和服务 面向高端消费群体需求的奢侈消费市场 位于一流度假地或城市的独立别墅、高级公寓类型的度假休 闲物业 该等物业的长期使用权分割后销售给顾客，通常会员可享有 每年1/12 1/4 不等的物业使用权 会员更可以通过TRC交换使用全球各地同等品质的休闲

7、物业 ，或使用私人专机、游艇、名车租赁等服务 由TRC向开发商提供运管、后台服务、度假网络等全方位支 持，并向会员提供管家服务、专案旅行规划等服务 TRC酒店合作伙伴美国The Lowell Hotel 纽约Four Seasons at Troon North 四季，亚利桑纳州斯科茨代尔澳大利亚Hayman Great Barrier Reef 昆士兰州欧洲Park Hyatt Vendome 凯悦，巴黎The Westin Excelsior 罗马The Goring Hotel 伦敦The Ritz 丽思卡尔敦，伦敦加勒比海Grand Cayman Marriot Beach ResortThe Ritz-Carlton, St. Thomas 圣托马斯 夏威夷Four Seasons Resort Maui at Wailea 毛伊岛Sheraton Kauai Resort 喜来登，考艾岛墨西哥 Fiesta Americana Grand Los Cabos 洛斯卡沃斯