房地产专业知识

1、房地产与建筑专业名词房地产包括房产和地产，指由土地、建筑物、构筑物及附着在他们之上的各种权益所组成的综合体。房地产是由物质实体和权益两部分共同组成。房地产权益指房地产权利人对房地产占有、使用、收益和处分的权利，以及由上述权利产生的其他物权，如抵押权等。土地的所有权土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地制度。土地使用权的获取方式征用、划拨、出让。其中，以出让方式获取土地使用权，目前在惠州已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让。生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地

2、。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平水通、电通、路通，场地平整。房地产证房地产权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。五证四图二书国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售（预售）许可证总平面图立面图楼层平面图分户平面图住宅质量保证书住宅使用说明书。土地使用权出让年限居住用地70年；工业用地，教、科、文、体及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。拆迁补偿的方式：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。土地成本的构成：土地出让金和拆迁费用。土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使

3、用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。产权种类：房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件房地产的类型按用途划分住宅房地产商业房地产旅游房地产工业房地产农业房地产特殊目的房地产按收益划分收益性房地产非收益性房产按市场性划分出售的房地产出租的房地产营业的房地产自用的房地产房地产市场等级分类一级市场：以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用者的交易市场，一般为国家（主管部门为国土局）发展商。二级市场：指土地使用权出让后，由房地产经营者投

4、资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易，一般双方为发展商与购房者。三级市场：指在二级市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易，一般双方为所有者与第三者。公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。外销房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。内销房：由房地产开发企业建设的，取得

5、了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出售给当地企事业单位和居民。预售的条件： 已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。 持有建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证。 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。惠州规定，多层或以下建筑必须主体完工后方可申请商品房预售许可证。 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证房地产市场的主管部门国土局：代表国家行使土地所有者的权利，以及对地产市场、行业管理的政府部门。房产局：代表国家行使房屋

6、所有者的权利，以及对房产市场、行业管理的政府部门。房产局产权登记处：专门办理房地产初始登记、迁移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。公证处：国家的证明机关，是指提供法律的机构按揭的含义：又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。房地产抵押债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为，房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所

7、定契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。期房习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房，也可以说是楼花、预售房现房 所谓现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向，以1500元平方米统

8、一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“元平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。 预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 订金只是预付款的一部分

9、，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按

10、房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。道路红线道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建设用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代证的面积。建筑面积建筑面积是指

11、房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）。 使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。 共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。预售面积俗称楼花面积，

12、指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。竣工面积房屋竣工后实测的房屋面积。实用面积它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额； 相等于套内建筑面积，由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。套内使用面积俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 公共分摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室

13、、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。 公共不分摊面积建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，扬机动车库、非要动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。 公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。销售面积销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购

14、房者所购买的套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。实用率实用率是套内建筑面积和套（单元）建筑面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积（套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 ）建筑基地面积 是指建筑物首层的建筑面积。建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商

15、来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。绿化面积指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。使用率套内使用面积（套

16、内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积分摊的面积 ）开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效

17、地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 错层室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为4060cm之间，以实现动静、公私的分离。阳台阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 平台平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地

18、面伸出室外的部分。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者 玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面. 过道过道是指住宅套内使用的水

19、平交通空间。 屋顶屋顶是建筑的顶部结构，形式有坡屋顶、平层等。屋顶由屋面及层架组成。屋面用以防御风沙雨雪的侵袭和太阳的辐射；屋架支于墙或柱上，并将自重及屋面的荷载传至墙和柱上。屋顶应坚固、耐久、防渗漏，并能保温、隔热。楼梯楼梯是多层建筑中的上下交通通道。应有足够的能行宽度和疏散能力，并符合坚固、稳定、耐磨、安全等要求。门窗门的大小和数量以及开头方向是根据能行能力、使用方便和防火要求决定的。窗用作采光和通风透气，它是围护结构的一部分，亦须考虑保温、隔热、隔声、防风沙等要求。楼地层楼地层是建筑物水平方向的承重构件，分为楼层和地层。楼层将建筑物分隔为苦干层，并将其荷载传递到墙或柱上。它对墙身还起水平

20、支撑作用。楼屋主要包括面层、结构层、顶棚三部分，应具有足够的坚固性、刚性、耐磨以及隔声等特性。地层贴近土壤，要它坚固、耐磨、防潮与保温。七通一平上水通、下水通、排污通、配电通、气通、电话通、道路通、场地平整。建筑的基础知识一）名词解释1、建筑物定义：广义：人工建筑而成的所有东西。狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。2、基础定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并

21、将这些荷载及自重传给下面的地基。3、地基定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。4、墙体和柱：竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。5、地面、楼板和梁：跨过空间的横向构件。6、楼梯：一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。楼梯的宽度一般在1.2米左右。住宅楼梯的倾斜度一般在1520度台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在2025cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。2.80米层高的住宅每跑9个台阶。二）建筑物的分类1、建筑物的用途（1）民用建筑:居住用的房屋（如住宅、宿舍）和公用的房屋（如办

22、公楼、医院、学校、体育馆、商场、车站等）（2）工业建筑:各类工业及轻工业等生产用的厂房及贮存原材料和成品的仓库。（3）农业建筑:作饲养牲畜、贮存农具和农为业产品用的房屋和其它各种农业用的建筑物。2、建筑物的主要承重结构材料（1）砖木结构建筑:建筑物的主要构件采用要料制作，在目前节约木材情况下已很少采用。（2）混合结构建筑：建筑物的墙、柱、为砖砌，楼板、楼梯为钢筋混凝土制作，屋顶为钢木或钢筋混凝土制作。（3）钢筋混凝土结构建筑：建筑物的梁柱、楼板、房屋板均以钢筋混凝土制作，墙用砖或其它村料制成。（4）钢结构建筑：建筑物的梁柱、屋架等承重构件用钢材料制作，墙用砖或其它材料，楼板用钢筋混凝土。3、钢

23、筋混凝土结构分为：混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构。4、按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。5、建筑物的结构形式（1）叠砌式：以砖石和砌块强作为主要承重构件，楼板搁于墙上。常用于六层以下的居住办公类民用建筑及中小型工业建筑。（2）框架式：以梁、柱组成框架为建筑物的主要承重构件，楼板搁于梁上。（3）部分框架式:外部用墙承重，内部采用梁柱承重的建筑，或底层用框架，上部用墙承重的建筑。（4）空间结构:由大跨度的空间构架来承受荷重，如网架、壳体、悬索等大型的公共建筑。6、按层数分低层（13层）、多层（47层）、小高层（812层）、高层（13层以上）、超高层（建筑总高度超过

24、100米，不含单层建筑超过100米）。7、基础按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。8、门窗：门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。9、屋顶：屋顶分平屋顶和坡屋顶。三）建筑物的等级建筑物的质量等级是建筑物设计最先考虑的重要因素之一。按建筑物的使用性质及耐久年限可分为五个等级，建筑物的耐火等级分为四级。建筑物的使用性质及耐久年限一级是耐久年限100年以上，具有历史性、纪念性、代表的重要建筑，如纪念管、博物馆、国家会堂等。二级是50年以上的重要公共建筑，如级的行政机关办公楼，城市火车站、宾馆、大型体育馆、大剧院等。三级是4050年的公共建筑与居民建筑，如高校、医院、主要工业厂房等。四级是1550年的变通的建筑物，如文教、交通、居住建筑及厂房等。五级是15年以下的简易建筑和使用年限在5年以下的临是建筑。建筑物的耐火程度根据我国现行规定，耐火等级标准主要根据房屋主要构件（如墙、柱、梁、楼板、屋顶等）的燃烧性能和它的耐火极限来确定。耐火极限是指按规定的火灾升温